Cour de cassation, 03 février 2021. 19-16.006

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 3 février 2021 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10118 F Pourvoi n° R 19-16.006 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 3 FÉVRIER 2021 1°/ Mme A... R..., 2°/ Mme N... R..., domiciliées toutes deux [...], 3°/ Mme K... R..., domiciliée [...] , toutes trois venant aux droits de W... R..., 4°/ la société Mutuelles du Mans assurances IARD, dont le siège est [...] , 5°/ la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , représentée par son liquidateur, Mme K... R..., domiciliée [...] , ont formé le pourvoi n° R 19-16.006 contre l'arrêt rendu le 6 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige les opposant : 1°/ à M. S... L..., domicilié [...], 2°/ à la société Versantis, société anonyme, dont le siège est [...], 3°/ à la société SMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , en la personne de M. V... J... , prise en qualité de liquidateur judiciaire des sociétés SI2P et Steema et des sociétés SCI Les Gaudinelles, SCI Le Château d'Orgemont, SCI Les Etangs et SCI Le Rucaer, défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Comte, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mmes A..., N... et K... R..., des sociétés [...] , de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. L... et de la société Versantis, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 8 décembre 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Comte, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mmes A..., N... et K... R... et les sociétés Mutuelles du Mans assurances IARD, W... R... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes A..., N... et K... R... et les sociétés Mutuelles du Mans assurances IARD, [...] , et les condamne in solidum à payer à M. L... et à la société Versantis la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille vingt et un. Le conseiller referendaire rapporteur le president Le greffier de chambre MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mmes A..., N... et K... R... et les sociétés Mutuelles du Mans assurances IARD, W... R.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que M. R... avait manqué à son obligation d'information et de conseil en n'informant pas M. L... sur les risques de non-remboursement de ses créances ; AUX MOTIFS QU'au préalable il convient de relever que maître R... a participé à la quasi-totalité des actes juridiques sur lesquels reposait l'opération immobilière des Gaudinelles (rédacteur du bail à construction, des contrats de réservation, des ventes en l'état futur d'achèvement, du règlement de copropriété) et a également réalisé des actes pour les autres opérations immobilières (VEFA pour l'opération de la société SI2P à Fernay-Voltaire, acquisition du château d'Orgemont par la SCI éponyme) ; que Me R... était ainsi impliqué de façon importante dans l'ingénierie juridique de ces opérations immobilières, néanmoins il ne ressort pas des pièces versées aux débats qu'il ait eu l'initiative des prêts consentis par M. L... ou qu'il soit intervenu dans leur négociation ; que cependant il y a lieu de retenir que dans un jugement rendu le 22 mars 2018 dans une instance engagée par un acquéreur en VEFA d'un bien vendu par la SCI Les Gaudinelles, qui se plaignait d'irrégularités affectant la garantie intrinsèque, le tribunal de grande instance de Tours a jugé que Me R... savait ou devait savoir que le financement du programme ne reposait en réalité que sur le produit des ventes à conclure ; que s'agissant du premier grief, les actes de prêt mentionnaient que le remboursement des intérêts devait être effectué sur les premiers appels de fonds des ventes à intervenir (prêts Les Gaudinelles, le château d'Orgemont) ou les premiers prix de vente (les autres prêts) et M. L... reproche à Me R... de ne pas l'avoir avisé de ce que le remboursement des sommes prêtées et le paiement des intérêts dépendaient de l'obtention de nouveaux concours financiers, elle-même déterminée par la bonne commercialisation des biens tandis que les appels de fonds auprès des acquéreurs devaient servir au paiement des travaux ; qu'à la lecture des contrats, l'investisseur pouvait espérer être immédiatement bénéficiaire des sommes versées par les acquéreurs au fur et à mesure de la réalisation des ventes alors que celles-ci doivent être affectées au paiement des travaux et que seules l'intervention des banques et l'obtention de nouveaux prêts - liées à une bonne commercialisation et réalisation des programmes immobiliers en cause - permettaient de rembourser les crédits de démarrage consentis par M. L... ; qu'ainsi la rédaction de ces clauses rendait nécessaire la délivrance par le notaire d'informations sur leur portée exacte et la nature du risque encouru compte tenu de la nécessité de nouveaux concours bancaires et il appartenait ensuite à l'investisseur d'apprécier les chances de réussite de ces opérations ; que le manquement du notaire qui ne justifie pas de la délivrance de ces informations est donc constitué ; 1°) ALORS QUE le notaire n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher ; qu'en reprochant au notaire de n'avoir pas alerté M. L... du risque de non-remboursement des prêts né de ce que les prix de vente n'allaient pas être affectés au remboursement des prêts mais au financement des travaux de sorte que seuls de nouveaux concours bancaires, aléatoires, permettraient le remboursement des prêts, sans préciser, ainsi qu'elle y était pourtant invitée (conclusions de la société MMA, p. 25 à 32), comment le notaire, qui n'est pas un spécialiste de la finance, aurait pu déceler la nécessité d'obtenir de nouveaux concours bancaires pour rembourser le prêt, qui ne pouvait être mise en lumière qu'au terme d'une analyse financière exhaustive et prospective de l'opération en cause, à laquelle il n'avait pas à se livrer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 2°) ALORS QUE le notaire n'est pas tenu de délivrer un conseil sur les risques financiers ou la structure financière d'une opération dans laquelle souhaite investir un professionnel de la finance ; qu'en reprochant au notaire de n'avoir pas informé M. L... de la portée exacte et de la nature du risque encouru compte tenu de la nécessité d'obtenir des nouveaux concours bancaires à laquelle auraient été soumises les sociétés auxquelles il avait prêté de l'argent, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions de la société MMA, p. 28 et 31), si M. L... n'était pas un professionnel de la finance de sorte qu'il devait seul procéder à l'analyse financière et économique de nature à faire apparaître la nécessité de nouveaux concours bancaires et apprécier, le cas échéant, les risques qu'elle aurait engendrés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, pour motiver sa décision, le juge doit se déterminer d'après les circonstances particulières du procès et non par référence à des causes déjà jugées ; qu'en retenant, pour en déduire que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, que « dans un jugement rendu le 22 mars 2018 dans une instance engagée par un acquéreur en VEFA d'un bien vendu par la SCI Les Gaudinelles, qui se plaignait d'irrégularités affectant la garantie intrinsèque, le tribunal de grande instance de Tours a jugé que maître R... savait ou devait savoir que le financement du programme ne reposait en réalité que sur le produit des ventes à conclure » (arrêt, p. 10, antépén. §), la cour d'appel, qui s'est prononcée par voie de référence à une précédente décision, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut pas statuer par voie de pure affirmation ; qu'en se bornant à affirmer, pour retenir un manquement du notaire à son devoir de conseil, que « les sommes versées par les acquéreurs ( ) doivent être affectées au paiement des travaux » et non au remboursement des prêts, sans préciser sur quels éléments de preuve reposait une telle affirmation péremptoire, la cour d'appel, qui a statué par voie de pure affirmation, a violé l'article 455 du code de procédure civile.