Cour d'appel, 23 novembre 2018. 17/08083

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2018 (no 390/2018, pages) Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/08083 - No Portalis 35L7-V-B7B-B3ETI Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny - RG no 14/02434 APPELANTE Madame Maria J... Y... demeurant [...] Représentée par Me Henry G... , avocat au barreau de PARIS, toque : E1032 Ayant pour avocat plaidant Me Delphine Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0006 INTIMES Madame Linda A... épouse B... Demeurant [...] Monsieur I... B... Demeurant [...] DÉFAILLANTS COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Claude CRETON, Président Mme Christine BARBEROT, Conseillère M.Gilles DOMINIQUE, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Nadia TRIKI ARRÊT : - DÉFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS & PROCÉDURE Par acte authentique du 27 juin 2006, M. I... B... et Mme Linda A..., à l'époque son épouse, ont vendu pour 97 000 € à Mme Y... les lots numéros 3, 5 et 6 de l'immeuble en copropriété sis [...] à Drancy (Seine-Saint-Denis), correspondant à une cave, un jardin privatif et un appartement de 36,79 mètres carrés, au niveau 0 du bâtiment A , comprenant une entrée, une cuisine, une buanderie, une chambre, un séjour et une salle d'eau avec water closets. M. I... B... et Mme Linda A... ont continué d'occuper les lieux, en vertu d'un premier bail d'habitation que leur a consenti Mme Y... le jour de la vente, puis d'un second bail qui a été signé le 29 octobre 2009. Mme Y... a fait délivrer à M. I... B... et Mme Linda A..., le 21 février 2012, un congé pour vendre à l'échéance de ce second bail, le 28 octobre 2012. Les locataires n'ont pas accepté l'offre de vente au prix de 125 000 € figurant au congé ; ils n'ont pas davantage libéré l'appartement. Par arrêté préfectoral du 16 juillet 2013, Mme Y... a été mise en demeure de faire cesser l'occupation à titre d'habitation, en application de l'article L 1331-22 du code de la santé publique, au motif que l'appartement était par nature impropre à l'habitation. Par acte extrajudiciaire du 17 septembre 2013, Mme Y... a assigné M. et Mme B... en nullité de la vente, avec restitution du prix et en indemnisation de ses préjudices. Par acte du 6 mars 2015, M. B... a appelé en garantie M. C..., qui lui avait vendu le bien par acte authentique du 07 avril 2005. Les instances ont été jointes. C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Bobigny, par jugement du 27 février 2017, a : - débouté Mme Y... de sa demande en nullité de la vente pour dol et des demandes subséquentes, - débouté Mme Y... de sa demande de dommages-intérêts contre M. et Mme B..., - dit sans objet l'appel en garantie de M. B... contre M. C..., - débouté M. C... de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamné M. B... à payer à M. C... 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté Mme Y... et Mme B... des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme Y... aux dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par dernières conclusions signifiées du 18 juillet 2017 (signifiées à M. et à Mme B... le 11 août 2017), Mme Y..., appelante, demande à la Cour de : - vu les articles 1110, 1116, 1604 et 1641 du code civil ; - infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il déclaré son action recevable ; - statuant à nouveau : - prononcer la nullité de la vente pour dol, subsidiairement pour erreur ; - à titre subsidiaire : - prononcer la résolution de la vente aux taux exclusifs des époux B... pour non conformité de la chose vendue et, à défaut, pour vice caché ; - condamner les époux B... à lui restituer le prix outre intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2006, avec capitalisation de ces intérêts dus pour une année entière ; - condamner solidairement les époux B... à lui payer des dommages-intérêts à hauteur de 45 250,51 € ; - condamner solidairement les mêmes à lui payer 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter les dépens. Ni M. B... ni Mme A... n'ont constitué avocat. Mme Y... a déposé des conclusions augmentant la demande de dommages-intérêts le 03 octobre 2018, mais sans justifier de leur signification aux intimés non comparants. SUR CE, LA COUR Le jugement entrepris, pour débouter Mme Y... de son action en nullité pour dol, a retenu qu'elle ne rapportait pas la preuve que M. I... B... et Mme Linda A... avaient connaissance du caractère inhabitable de leur bien assimilé à une cave ni qu'ils avaient, par leur silence volontaire ou par leurs mensonges, dissimulé le caractère inhabitable du logement. Toutefois, lorsque M. I... B... et Mme Linda A... ont acheté l'appartement litigieux à M. C..., par acte authentique du 7 avril 2005, le notaire rédacteur leur a donné l'avertissement exprès suivant : "Notion de logement décent-avertissement Le notaire avertit l'acquéreur qu'aux termes des dispositions légales actuellement en vigueur, le logement dit "décent"se caractérise par une pièce principale d'au moins neuf mètres carrés et d'une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit un volume habitable de 20 mètres cubes au minimum. La pièce principale doit être dotée d'une ouverture à l'air libre, d'une cuisine ou d'un coin cuisine, d'une douche ou d'une baignoire, d'un water-closets séparé./Il est précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. A défaut, le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal d'instance." Cet avertissement a donné connaissance aux époux B... de ce qu'un logement ne pouvait être donné en location pour l'habiter si aucune pièce principale n'avait une hauteur sous plafond d'au moins 2 mètres vingt. Or, il est produit en cause d'appel l'arrêté préfectoral portant déclaration d'insalubrité du 16 juillet 2013, qui établit en particulier, eu égard aux constatations de l'agent communal du service d'hygiène et de santé, que les pièces de vie (chambre et salon) sont d'une hauteur sous plafond inférieure à deux mètres vingt. Il est donc établi que les époux B..., qui ont vendu le bien à Mme Y... tandis qu'ils l'habitaient, savaient que ce logement ne pouvait être donné à bail d'habitation. Alors que le notaire rédacteur s'est abstenu de délivrer à Mme Y... l'avertissement que son confrère avait donné aux époux B... dans leur titre de propriété, non seulement ces derniers ne l'ont pas informée, lorsqu'ils lui ont vendu le bien, que le bien était impropre à la location pour habiter, mais encore ont-ils voulu devenir eux-mêmes preneurs à bail d'habitation des biens vendus, de façon à demeurer dans les lieux nonobstant la vente. Ils savaient donc que Mme Y... achetait en vue de louer. C'est d'ailleurs ainsi que par lettre du 13 mars 2006 visant la vente sous conditions suspensives objet de l'avant-contrat sous seings privés du 11 mars 2006, Mme Y... a accepté, dès avant la réitération par acte authentique, de louer l'appartement acheté à ses vendeurs. Mme Y..., exerce la profession d'agent de service et indique valablement qu'il s'agissait là de son premier investissement locatif. Elle en a payé comptant le prix de vente de 97 000 €. Par conséquent, il est établi que si Mme Y... avait su qu'elle ne pourrait donner l'appartement en location, elle ne l'aurait pas acheté. La preuve du dol par réticence des époux B... commis au préjudice de Mme Y... est rapportée. La vente litigieuse doit être annulée. Le jugement sera infirmé. Les époux B... doivent restituer à Mme Y... le prix de vente de 97 000 €. Les intérêts au taux légal de la somme dont le remboursement a été ordonné en conséquence de l'annulation du contrat en application duquel elle avait été versée ont pour point de départ le jour de la demande en justice équivalant à la sommation de payer. C'est pourquoi les intérêts au taux légal sur la somme de 97 000 € ne courent que depuis la date de l'assignation, soit le 17 septembre 2013. La capitalisation des intérêts dus pour une année entière doit être ordonnée. S'agissant des dommages-intérêts la demande au titre des frais de notaire pour 4 937 € ne correspond pas à un préjudice indemnisable, l'annulation de la vente entraînant leur restitution par l'administration dans les conditions définies par la loi fiscale. Si Mme Y... demande le remboursement de factures d'eau adressées au "syndic" du [...] , elle ne justifie pas des conditions dans lesquelles on lui aurait demandé de les payer, ni même de les avoir payées. La demande à ce titre ne peut pas aboutir. En conséquence de l'annulation rétroactive de la vente, les taxes foncières acquittées en qualité de propriétaire et afférentes au bien seront remboursées à Mme Y... par les époux B..., pour la somme de 4 723 €. La prétendue perte de loyers de 24 000 € alléguée par Mme Y... entre la notification de l'arrêté préfectoral, le 16 juillet 203 et le 16 juillet 2017 n'est pas prouvée, puisque l'impossibilité de louer l'appartement n'est pas la conséquence du dol, mais celle du caractère inhabitable du bien objet de l'arrêté préfectoral et qui lui a préexisté. Outre le fait d'avoir été trompée, Mme Y... subit les soucis et tracas d'une procédure judiciaire contre des débiteurs de mauvaise foi. Son préjudice moral peut être évalué à la somme de 6 000 €, somme que M. I... B... et Mme Linda A... seront condamnés à lui payer. M. I... B... et Mme Linda A... seront condamnés in solidum à payer à Mme Y... une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens. PAR CES MOTIFS Ordonne la nullité pour dol de la vente conclue par acte authentique du 27 juin 2006 dressé par Mme Nathalie D..., notaire associé de la SCP "Jean E..., Jean-Christophe F... et Nathalie D..." titulaire d'un office notarial à Drancy entre : - d'une part, M. I... B..., né le [...] à Les Eucalyptus (Algérie), de nationalité algérienne et Mme Linda A..., à l'époque son épouse, née [...] 1971 à Lavelanet (09), de nationalité française, demeurant, à l'époque, ensemble, à [...] , à l'époque mariés sous le régime de la communauté légale de biens réduite aux acquêts, alors non modifié, à la suite de leur mariage célébré à la mairie de Colombes (92), le 26 février 2000, - d'autre part Mme Maria J... Y..., née le [...] à [...] (Cap Vert), de nationalité française, veuve, à l'époque non remariée, de Manuel H... , et alors non soumise à un pacte civil de solidarité et portant sur le lot no3 : une cave avec les 6/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, le lot no5 : un jardin privatif, avec les 56/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes et le lot no6 : un appartement de deux pièces desservi par le couloir de dégagement comprenant : une entrée, une cuisine, une buanderie, une chambre, un séjour, une salle d'eau avec water closet, avec les 165/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, biens situés dans un ensemble immobilier situé à Drancy (93) [...] , cadastré section [...] pour la surface de de 00ha 03a 11ca, qui a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi par acte authentique dressé par Yves M..., notaire à Noisy-Le-Sec, le 22 février 2002, publié au premier bureau des hypothèques de Noisy-Le-Sec le 22 mars 2002, volume 2002P numéro 1730, moyennant le prix de vente de 97 000,00 €, Ordonne en conséquence, d'une part, la restitution des biens ci-dessus objet de la vente résolue par Mme Y... aux époux B... et, d'autre part, la restitution par ces derniers à Mme Y... du prix de 97 000 €, Dit que cette créance de 97 000 € de Mme Y... est assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2013 et ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, Condamne in solidum M. I... B... et Mme Linda A... à payer à Mme Y... les sommes suivantes : - 4 723 € au titre du remboursement des taxes foncières, - 6 000 € au titre du préjudice moral, - 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. I... B... et Mme Linda A... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT