Cour d'appel, 19 octobre 2007. 06/00839

Arrêt No R.G : 06/00839 La SARL MENUISERIE NOUVELLE DE L'OCEAN INDIEN (MNOI) La SCI MAP C/ X... COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 19 OCTOBRE 2007 Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 31 MAI 2006 suivant déclaration d'appel en date du 13 JUIN 2006 rg no 05/1395 APPELANTES : La SARL MENUISERIE NOUVELLE DE L'OCEAN INDIEN (MNOI) ... 97460 SAINT-PAUL Représentant : la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME (avocats au barreau de SAINT-DENIS) La SCI MAP ... 97419 LA POSSESSION Représentant : la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME (avocats au barreau de SAINT-DENIS) INTIME : Monsieur Christian X... ... 97460 SAINT-PAUL Représentant : Me Jean Claude ABDOULOUSSEN (avocat au barreau de SAINT-DENIS) CLOTURE LE : 25 mai 2007 DÉBATS : en application des dispositions de l'article 779 alinéa 3 du nouveau code de procédure civile, le conseiller de la mise en état à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 Septembre 2007. Par bulletin du 27 septembre 2007, le président a avisé les parties que l'affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de : Monsieur Jean Paul SEBILEAU, Premier Président, Monsieur Gérard GROS, Conseiller, Monsieur Christian FABRE, Conseiller, qui en ont délibéré et que l'arrêt serait rendu le 19 Octobre 2007 par mise à disposition au greffe. Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Octobre 2007. Greffier : Dolène MAGAMOOTOO, Les sociétés MNOI (Menuiserie Nouvelle de l'Océan Indien) et MAP (société civile immobilière MAP) ont interjeté appel d'un jugement rendu le 31 mai 2006 par le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion dans une affaire l'opposant à Monsieur Christian X.... * * * Aux termes d'un acte du 15 décembre 2001, Monsieur X... a consenti à la société MNOI un bail précaire de deux années sur une parcelle située à Saint-Paul au 74c de la route de Cambaie sur laquelle était érigé un hangar. Saisi en expulsion par Monsieur X... le juge des référés a relevé l'existence d'une contestation sérieuse par une ordonnance du 13 mai 2004 confirmée en cause d'appel par un arrêt du 11 mars suivant. La contestation relevée tient à la possibilité d'un accord intervenu entre les parties quant à la vente du bien. Monsieur X... a fait assigner la société MNOI aux fins de voir juger l'absence d'accord sur la dite vente, obtenir la libération des lieux et le paiement d'une indemnité d'occupation. Le jugement déféré a considéré que Monsieur X... était resté propriétaire du terrain, que la société MNOI était occupante sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2003, a ordonné la libération des lieux sous astreinte et son expulsion, a condamné la société MNOI au paiement de la somme de 8.509,12 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 10 décembre 2003 au 31 octobre 2005, a fixé pour la période postérieure la même indemnité à la somme mensuelle de 413,44 euros et a condamné in solidum les deux sociétés au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. Vu les dernières conclusions déposées au greffe : le 13 octobre 2006 par les sociétés MNOI et MAP, le 27 novembre 2006 par Monsieur X.... MOTIFS DE LA DÉCISION : Faisant suite à des pourparlers notamment par courrier électronique, Monsieur X... a donné, par un acte du 02 mai 2002, pouvoir à tout clerc de l'étude notariale GERARD-LOCATE-VIRAPOULLE pour vendre à Monsieur Sébastien Z... A... (gérant de la société MNOI), ou toute personne physique ou morale se substituant à lui, un terrain situé à la ZA de CAMBAIE, parcelle no 112, cadastrée section AB no 250 pour 431 m² moyennant le prix de 36.587,76 euros, paiement à effectuer en 40 mois d'un montant chacun de 914,69 euros à compter de juin 2002 avec réserve du privilège du vendeur. Le 15 mai suivant, Monsieur X... a donné à Monsieur FORNES A... et à la société MNOI une autorisation de construire sur le terrain concerné. Le 20 juin suivant, la société MNOI a donné un ordre de virement au bénéfice des époux X... pour la somme de 914,69 euros. Les paiements ont ensuite été assurés par la société MAP jusqu'en octobre 2003, soit la somme de 15.549,73 euros (admise par Monsieur X...). Ces éléments confirment la réalité d'un accord des parties déjà mis en oeuvre par la société MAP. Par un courrier du 21 mars 2003, Monsieur X... accuse réception de l'information d'un paiement de 18.000 francs (correspondant à un virement du même jour pour 2.744, euros au titre des mensualités de novembre 2002 à janvier 2003). Ce courrier fait aussi état des difficultés rencontrées avec la Mairie de Saint-Paul : "Pour le terrain j'ai eu Mr B... de la Mairie pour qui le problème de la vente est réglé à partir du moment que l'on s'aligne sur le prix fixé par les domaines. Evidemment, pour arriver au prix convenu il y aura certaine somme à verser en plus". Par un courrier du 21 avril suivant, Monsieur X... précisait : "on avait déjà parlé lors de mon passage à la Réunion de changer l'accord chez le notaire vu la réaction de la mairie. Il me semble + facile d'attendre août mon arrivée définitive à la Réunion pour régler des papiers car d'ici il me serait difficile de signer". La difficulté avec la Mairie tient au fait qu'interrogée par le notaire au titre de son droit de préemption, celle-ci a fait connaître son opposition à un prix supérieur à l'estimation du service des Domaines (22.500 euros), étant précisé que cette opposition ne s'inscrit pas dans l'exercice du droit de préemption, comme prétendu à tort par les parties, mais des obligations faites aux acquéreurs des parcelles de la ZA de Cambaie pour lutter contre la spéculation foncière. Les parties n'ont nullement contesté cette position de la Commune et par un courrier du 24 avril 2003, Monsieur X... faisait une proposition en tenant compte : "Pour faire un nouvel accord sur le terrain il faudrait procéder comme suit : - Prix initial 240.000 francs (36.587,76 euros), - Prix à modifier 147.000 francs (22.500 euros), - soit une différence de 92.400 francs, Depuis juin 2002 à avril 2003 soit onze mois à 6.000 francs, vous avez versé 66.000 francs. Il reste donc 26.400 francs à verser pour arriver au 92.400 francs de la différence. En conclusion en versant 26.400 francs et avec ce qui a déjà été payé en 11 mois (66.000 francs) soit un total de 92.400 francs il resterait à devoir la somme de 147.600 francs (240.000 - 92.400 francs) prix que nous pouvons proposer officiellement avec un accord. Ensuite il est possible de déduire l'hypothèque soit 72.000 francs et il resterait donc un solde de 75.600 francs à la signature ou en mensualité (ces chiffres sont arrondis). Donc voici ce que j'ai pensé et qui me semble le + simple, sinon on se voit d'ici 3 mois ou bien vous me proposez une autre voie, j'attends de vos nouvelles". Si l'accord initial sur la chose et le prix, caractérisé par la procuration de Monsieur X... et le paiement majoré du prix du bail par les sociétés MNOI et MAP, était suspendu à l'absence de préemption de la Commune, en revanche il n'est nullement justifié d'une condition afférente au prix. C'est dans ce cadre que Monsieur X... a proposé que la majoration du prix du bail soit en fait compter distinctement du prix de vente afin que celui-ci soit conforme à l'exigence de la Commune. De ce chef, il convient de rappeler que le projet de vente de Monsieur X... résultait de son besoin de financement pour acquérir un nouveau voilier. Pour lui l'opération portait sur un besoin de financement immédiat ou échelonné (courriel des 21 et 31 mars 2002, procuration pour un paiement en 40 mensualités). Son courrier du 24 avril 2003 démontre que la solution d'une augmentation du prix du bail permet de réduire le prix de vente dès lors que les sommes à lui revenir demeurent identiques. La vente n'est donc pas pour Monsieur X... l'objet du contrat mais une de ses modalités, un moyen pour obtenir le financement souhaité. Pour l'acquéreur, la chose, le prix et les modalités de paiement ne sont nullement modifiés. Il convient ici de préciser que l'augmentation du prix du bail reste du domaine de la liberté contractuelle et n'est pas de nature à constituer une manoeuvre au préjudice de la Commune. Il doit alors être considéré que le courrier du 24 avril 2003 ne constitue pas une nouvelle proposition mais une simple reformulation de l'accord initial non caduc. Certes les sociétés MNOI et MAP n'ont pas formellement acquiescé à ce courrier, la première répondant par une télécopie du 29 avril "nous vous confirmons l'attente de votre arrivée pour le mois d'août" qui ne formalise ni un accord, ni une opposition aux nouvelles modalités rédactionnelles proposées. Mais le paiement des loyers majorés a été poursuivi et il caractérise la poursuite de l'exécution de l'accord initial. Par ailleurs, la caducité de l'accord supposait l'unanimité des parties. Or, ni Monsieur X..., ni les sociétés MNOI et MAP, ni Monsieur FORNES A... n'ont exprimé le constat d'une impossibilité à poursuivre l'exécution du contrat convenu. Monsieur X... entend tirer de la restitution de sa procuration par le notaire la remise en cause du projet d'accord initial. Mais il a été démontré que le projet valait contrat et que les termes de celui-ci ont perduré dans leur schéma global. Il doit encore être relevé que Monsieur X... n'a jamais remis en cause l'augmentation du prix du bail. Quant à l'autorisation de construire donnée le 15 mai 2002, ce n'est que par son courrier du 05 novembre 2003 valant notification du terme de la location précaire qu'il l'oubliera : "je suis étonné que le hangar sous tôle de 30 m² n'existe plus ainsi que toute la clôture du terrain". C'est après ce courrier que les sociétés MNOI et MAP ont cessé le paiement du loyer. Mais ce fait s'inscrit déjà dans le présent contentieux. La vente étant parfaite, le jugement est infirmé. La société MAP, substituée à Monsieur FORNES A..., est alors déclarée propriétaire de la parcelle en cause pour le prix de 22.500 euros. Elle reste redevable du loyer majoré à concurrence de la somme de 914,69 euros pour une somme totale de 14.087,76 euros (36.587,76 - 22.500 euros), les sommes déjà payées depuis juin 2002 étant à déduire. Il y a lieu de préciser que les sommes déjà payées au titre du loyer majoré s'élèvent à 15.549,73 euros et que le solde est donc de 21.038,03 euros. Il convient de préciser que la société MAP n'est autorisée à requérir la transcription de la vente et sa publication que sur justification du paiement de cette somme directement entre les mains de Monsieur X... et à défaut en consignation sur compte CARPA. Les sociétés MNOI et MAP doivent être indemnisées de leurs frais irrépétibles à concurrence de la somme de 1.500 euros. Succombant, Monsieur X... est condamné aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en matière civile et en dernier ressort, Infirme le jugement, Dit parfaite la vente intervenue entre Monsieur Christian X... et la société civile immobilière MAP, substituée à Monsieur Sébastien Z... A..., portant sur la parcelle située ..., formant le lot 112 de la 3o tranche du lotissement de la zone d'activités de Cambaie d'une superficie de 04 ares 31 centiares, cadastrée section HN, no 90 et anciennement section AB, no 250, Dit que le prix de vente est de 22.500 euros sur lequel le solde à payer est de 21.038,03 euros, Précise que la société civile immobilière MAP est autorisée à requérir la transcription de la vente et sa publication que sur justification du paiement de cette somme de 21.038,03 euros directement entre les mains de Monsieur Christian X... et à défaut en consignation affectée à ce paiement sur compte CARPA, Condamne Monsieur Christian X... à payer aux sociétés Menuiserie Nouvelle de l'Océan Indien et MAP la somme de 1.500 euros, pour les deux, en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Rejette toute autre demande, Condamne Monsieur Christian X... aux dépens d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause. Le présent arrêt a été signé par , Monsieur Jean Paul SEBILEAU, Premier Président, et par Dolène MAGAMOOTOO , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT