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CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 décembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10629 F
Pourvoi n° W 18-12.902
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Campo Rosso, société civile immobilière, dont le siège est [...]
contre l'arrêt rendu le 20 décembre 2017 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige l'opposant à la société d'exploitation du Valinco village, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...]
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société Campo Rosso, de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société d'exploitation du Valinco village ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller, l'avis de M. Y..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Campo Rosso aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Campo Rosso ; la condamne à payer à la société d'exploitation du Valinco village la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Campo Rosso
PREMIER MOYEN DE CASSATION
La SCI Campo Rosso fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, après avoir dit que la SCI Campo Rosso ne rapportait pas la preuve que le fonds de commerce de la société preneuse n'était pas transférable et que l'indemnité d'éviction due à celle-ci était égale à la valeur du droit au bail, éventuellement augmentée des indemnités accessoires légalement autorisées, dit que l'indemnité accessoire d'éviction liée aux frais de réinstallation devait correspondre aux frais d'acquisition des nouveaux droits locatifs de la société d'exploitation du Valinco Village équivalents à ceux délaissés ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne l'indemnité principale d'éviction, aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le non-renouvellement du bail ; qu'il doit payer au locataire évincé, en principe, une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf au cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'il ressort de ce texte, comme l'a dit le premier juge, une présomption de perte du fonds, qui peut être combattue par le bailleur ; que c'est donc à la SCI Campo Rosso qu'il appartient de démontrer que le fonds de commerce est transférable ; qu'en l'espèce, cette preuve résulte des déclarations faites par le preneur au cours des opérations d'expertise ; que puisque le fonds peut être déplacé, il n'est pas perdu et l'indemnité doit être calculée, comme l'a dit le premier juge, par rapport au coût de déplacement du fonds, c'est-à-dire sur la base de la valeur du droit au bail, inexistante cependant selon le bailleur ; que la mission de l'expert désigné par le tribunal préconise l'application de la méthode de « l'économie de loyer », ce qu'acceptent les parties ; que la décision déférée n'ayant pas statué sur le plafond de cette indemnité, telle que l'explicite la SCI Campo Rosso dans ses écritures, la cour ne statuera pas non plus sur ce point ; qu'en ce qui concerne les indemnité accessoires, ( ) (sur] les frais de réinstallation : qu'outre le coût du « pas de porte » à débourser pour la nouvelle implantation du fonds, le preneur réclame les frais de reconstruction sur le nouveau terrain ; que cette prétention a été écartée à juste titre par le premier juge au motif que, par le jeu de la clause du bail, le preneur a déjà droit à une indemnité au titre des constructions édifiées sur le fonds délaissé, et qu'accéder à la demande du preneur aboutirait à lui accorder une double indemnisation ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les principes gouvernant les indemnités principale et accessoires d'éviction, aux termes des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code (motif grave et légitime, immeuble devant être totalement ou partiellement démoli, reconstruction de l'existant, exécution de travail nécessitant l'évacuation des lieux
), payer au locataire une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par l'offre de renouvellement ; que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'il en résulte une présomption de perte de fonds de commerce qui peut être combattue par le bailleur qui rapporterait la preuve que le préjudice que va subir le locataire évincé est moindre ; qu'en toutes hypothèses, et dans la mesure où la loi n'impose aucune règle impérative pour le calcul de l'indemnité, son appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond ; que par suite, et en l'espèce, il convient de déterminer si le refus de renouvellement par la SCI Campo Rosso entraîne la perte du fonds de commerce par la Sarl Valinco Village, auquel cas la bailleresse devra régler une indemnité de remplacement ayant pour assiette la valeur du fonds de commerce, ou si le fonds peut être déplacé sans perte importante de clientèle, auquel cas la demanderesse n'aura à régler qu'une indemnité principale de déplacement, ayant pour assiette la valeur du droit au bail, éventuellement majorée des indemnités accessoires liées au transfert ; que dans tous les cas, et puisqu'il appartient au bailleur de démontrer que le préjudice du preneur évincé est moindre, le premier doit établir que le second ne se réinstallera pas s'il soutient ne pas avoir à payer les indemnités accessoires ; que sur l'indemnité principale d'éviction, le tribunal constate que la SCI Campo Rosso ne rapporte pas la preuve du caractère non transférable du fonds de commerce de la société Valinco Village ; que bien au contraire, elle reconnaît que le preneur a indiqué, au cours des opérations d'expertise, que son fonds était transférable sur un terrain proche du site en cause, et qu'à ce titre, l'indemnité principale d'éviction devait correspondre à la valeur du droit au bail ; qu'elle estime toutefois qu'en cas de chiffrage de cette valeur du droit au bail, la valeur marchande du fonds de commerce nécessairement différente et supérieure, doit constituer un plafond d'indemnisation ; que pour autant, il ne peut qu'être constaté le confusion opérée par la société demanderesse entre un plafond d'indemnisation au titre de l'indemnité principale d'éviction, et un plafond d'indemnisation au titre de l'indemnité globale d'éviction ; qu'en effet, il convient de rappeler que les dispositions précitées de l'article L. 145-14 du code de commerce, selon lesquelles la valeur marchande du fonds peut éventuellement être augmentée d'indemnité d'accessoires, sauf preuve d'un préjudice moindre par la bailleresse ; que dans ces conditions, l'évaluation de la valeur du fonds de commerce est inopérante, de sorte que les conclusions de M. Z... sur ce point doivent être écartées, le tribunal notant que l'expert avait même reconnu, en page 32 de son rapport définitif, que si le locataire se réinstallait, son indemnité principale d'éviction devait être égale à la valeur du droit au bail, valeur qu'il n'a pas déterminée ; que le nouvel expert aura donc pour mission de déterminer la valeur du droit au bail, au regard des éléments suivants : - le droit au bail doit être calculé selon la méthode dite de « l'économie de loyer » consistant à capitaliser la différence qui existe entre la valeur locative de marché, c'est-à-dire le loyer libre sans droit d'entrée (ou pas-de-porte) et ce qu'aurait été le loyer en cas de renouvellement, en fonction d'un multiple variable, - l'expert devra donc identifier trois paramètres : premièrement, la valeur locative du marché, - deuxièmement, le montant du loyer théorique de renouvellement, ce qui imposera de vérifier si le loyer de renouvellement aurait été plafonné ou déplafonné, et troisièmement, le multiple applicable à la différence annuelle, étant précisé qu'il ne saurait être retenu un multiple de 9 sur la seule justification qu'il correspondrait au surcoût annuel pendant les neuf années du bail renouvelé, - l'expert pourra enfin apporter tous éléments correctifs à la méthode arithmétique précitée, notamment en ce que le litige porte sur des locaux recevant du public et au regard de l'avantage, pour l'acquéreur, pouvant résulter de la possibilité de profiter d'une situation touristique préexistante ou du gain de temps susceptible d'être réalisé par rapport à la nécessité d'obtenir une autorisation de la Commission départementale d'équipement commercial (CDEC) ; que sur les indemnités accessoires d'éviction, (
) sur les frais de réinstallation, le tribunal rappelle qu'aux termes des dispositions précitées de l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction est éventuellement augmentée des frais de réinstallation ; que ces frais de réinstallation doivent s'entendre des travaux d'aménagement des locaux dans lesquels le preneur évincé déplace son fonds et qui sont nécessaires à l'exercice de l'activité ; qu'ils comprennent, également, de manière constante, les frais d'acquisition du nouveau titre locatif ; qu'il rappelle également qu'en l'absence de précisions législatives complémentaires, l'appréciation desdits frais de réinstallation relèvent de son pouvoir souverain et qu'en tout état de cause, l'indemnisation n'a pas lieu d'être s'il est établi que le locataire ne se réinstallera pas, la charge d'une telle preuve incombant au bailleur ; qu'il n'en demeure pas moins que le preneur ne peut profiter d'un tel régime pour se voir attribuer une indemnisation exorbitante au titre d'un pas-de-porte sans justifier a minima d'un projet de réinstallation concret et avancé ; qu'en l'espèce, (
) aucune demande au titre des frais de reconstruction ne peut être formulée au titre des frais de réinstallation ; (
) qu'en conséquence, le tribunal retient que les frais de réinstallation pouvant être légitimement sollicités par la Sarl Valinco Village correspondent au pas-de-porte qu'elle aura à débourser afin de retrouver un terrain équivalent à celui qu'elle délaisse hors constructions ; que sur ce point, il est à noter que le tribunal ne dispose pas d'autres éléments que le projet de réinstallation de la société défenderesse au sein du camping de l'esplanade et d'un courrier de l'agence immobilière du Golfe en date du 3 mai 2013 qui estimait le pas-de-porte pouvant être réclamé par les propriétaires de terrains équivalents sur le territoire de la commune de Porto-Pollo à 1.900.000€ ; que dès lors, il appartiendra au nouvel expert commis d'évaluer le pas-de-porte que devra payer le preneur pour se réinstaller sur un terrain équivalent hors constructions et acquérir ses droits locatifs, et notamment de comparer le pas-de-porte présentement sollicité au marché locatif afin d'évincer toute tentative de collusion frauduleuse entre le preneur évincé et le nouveau bailleur ;
ALORS QUE nul ne peut obtenir deux fois réparation d'un même préjudice, de sorte que le preneur à qui une indemnité d'éviction est due à raison du non-renouvellement de son bail et dont le fonds de commerce est transférable ne peut être indemnisé du coût du déplacement de son fonds, à la fois par l'allocation d'une indemnité principale d'éviction, correspondant à la valeur du droit au bail des locaux dont il est évincé, et d'une indemnité accessoire d'éviction, correspondant aux frais d'acquisition de son nouveau bail ; que dès lors, en disant, après avoir constaté le caractère transférable du fonds de commerce de la société Valinco Village, que l'indemnité d'éviction principale qui lui était due serait égale à la valeur du droit au bail dont elle bénéficiait, éventuellement augmentée des indemnités accessoires, et que l'indemnité accessoire d'éviction liée aux frais de réinstallation devait correspondre aux frais d'acquisition de nouveaux droits locatifs équivalents à ceux abandonnés, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce et le principe de réparation intégrale du préjudice, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
La SCI Campo Rosso fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la clause du bail signé le 5 septembre 1983 aux termes de laquelle le bailleur doit au preneur une indemnité égale à la valeur des constructions qu'il a édifiées était applicable au présent litige puis d'avoir dit, après avoir constaté ne disposer d'aucun élément permettant de remettre en cause l'évaluation des constructions réalisées par le sapiteur en cours d'expertise judiciaire, que de nouveaux travaux réalisés pendant la présente procédure pourraient être intégrés à l'évaluation précitée ;
AUX MOTIFS QUE sur les constructions réalisées, le bail conclu le 5 septembre 1983 contient la clause suivante : « pour le cas où, à l'expiration des présentes, les consorts A..., bailleurs, refusaient le renouvellement du bail, ils s'obligent dès à présent à verser à M. B..., ses ayants droits ou ayants cause, une indemnité égale à la valeur des constructions édifiées sur la parcelle et du fonds de commerce y exploité, le tout estimé à l'amiable ou à défaut par un expert nommé par le TGI d'Ajaccio » ; que la SCI Campo Rosso soutient que cette clause a perdu son effet, le 15 août 1999, date à laquelle par l'effet d'un congé délivré le 21 février 1999 un nouveau bail a commencé ; que cependant, le premier juge a pu se fonder sur les dispositions de l'article 1156 et 1162 du code civil pour considérer que, faute de précision en ce sens, le droit à indemnisation des constructions n'est pas limitée dans le temps et que, faute de conclusion d'un nouveau contrat en ce sens, le droit à indemnisation du preneur s'était maintenu au cours des renouvellements successifs ; que par ailleurs, c'est à tort que la SCI Campo Rosso s'appuie sur les termes du congé avec offre de renouvellement au 21 janvier 1999, délivré à la Sarl Valinco Village, qui contient la clause suivante : « à l'expiration du présent bail, du fait des agissements du preneur, comme son départ, les travaux de construction et d'aménagement resteront sans indemnité la propriété du bailleur, à moins que celui-ci exige la remise en état des lieux aux frais du preneur » ; que cette clause proposée par le bailleur dans le nouveau bail n'exclut donc l'indemnisation du preneur qu'au cas où le bail prendrait fin du fait de celui-ci, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que le jugement, qui demande au nouvel expert d'actualiser l'évaluation des constructions de l'expert marquis, doit être confirmé, étant précisé que, comme l'avis de l'expert ne lie pas le juge, les parties seront à même de développer dans le cadre du débat sur le fond, la pertinence des éléments de comparaison et le chiffrage final de l'expert ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les constructions réalisées, sur l'applicabilité de la clause prévue au bail initial du 5 septembre 1983, aux termes des dispositions de l'article 555 du code civil, lorsqu'un tiers construit sur le terrain d'autrui, le propriétaire de ce fonds peut soit conserver la propriété, moyennant indemnité, soit obliger le tiers à les enlever ; qu'en toutes hypothèses, ces dispositions s'appliquent entre les parties à un contrat de bail, mais l'accession ne joue au profit du bailleur qu'en fin de bail et non au fur et à mesure des constructions ; que ces règles sont néanmoins supplétives de la volonté des parties, lesquelles peuvent donc déterminer librement si le bailleur accède ou non aux constructions, et, dans l'affirmative, à quel moment, selon quelles modalités, avec ou sans indemnité ; qu'il résulte en tout état de cause des dispositions de l'article 1156 du code civil qu'on doit, dans les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes, l'article 1162 du même code, rappelant que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; qu'en l'espèce, il est constant que le bail commercial signé le 5 septembre 1983 à effet rétroactif au 1er mars 1982 contenait la clause suivante : « pour le cas où, à l'expiration des présentes, les consorts A..., bailleurs, refusaient le renouvellement du bail, ils s'obligent dès à présent à verser à M. B..., ses ayants droits ou ayants cause, une indemnité égale à la valeur des constructions édifiées sur la parcelle et du fonds de commerce y exploité, le tout estimé à l'amiable ou à défaut par un expert nommé par le TGI d'Ajaccio » ; qu'à ce titre, la Sarl Valinco Village soutient qu'elle a aujourd'hui droit à indemnisation des constructions qu'elle a réalisées sur le terrain qu'elle abandonne, alors que la SCI Campo Rosso fait valoir que cette clause ne visait qu'à indemniser le locataire s'il avait été mis fin au bail à sa première échéance, soit avant le 1er mars 1991, et qu'elle a été contredite par une nouvelle clause insérée au congé avec offre de renouvellement du 21 janvier 1999 à effet au 16 août 1999 ; que sur ce, le tribunal relève que l'utilisation de l'expiration « à l'expiration des présentes » revêt un caractère équivoque et qu'il ne saurait, dès lors, en être déduit que les parties s'étaient mises d'accord pour que le preneur ne soit indemnisé de ses constructions que jusqu'à l'expiration d'une première période de neuf années ; que d'ailleurs, si le bailleur avait réellement voulu limiter dans le temps son devoir d'indemnisation, il aurait préféré l'expiration « à l'expiration d'une période de neuf années » à celle précitée ; qu'en toutes hypothèses, la mention de l'expiration « des présentes » signifie à l'expiration de l'ensemble des clauses du bail, soit à l'expiration du contrat lui-même, fût-il renouvelé entre temps ; qu'il reste que le congé avec offre de renouvellement délivré en 1999 aurait pu venir modifier cette clause litigieuse ; que ce serait néanmoins faire une lecture tronquée dudit congé qui n'a exclu l'indemnité au titre des constructions et aménagements réalisés qu'en cas d'expiration du bail « du fait des agissements du preneur », tout en précisant in fine que « toutes autres clauses et conditions du bail précédent demeuraient (demeurant) inchangées » ; que dans ces conditions, il doit être reconnu par les parties que les clauses du bail initial et du bail renouvelé ne sont pas exclusives l'une de l'autre et que la première a subsisté à la seconde en ouvrant droit pour la Sarl Valinco Village à l'indemnisation des constructions qu'elle a réalisées ; que sur l'évaluation des constructions réalisées, le tribunal constate que l'expert judiciaire a retenu une valeur moyenne de 1.716.000€ entre les deux évaluations des sapiteurs, M. C... ayant chiffré les constructions à 1.613.739€ et M. D... à 1.819.000€ ; qu'il a été expliqué aux parties que la différence d'évaluation entre les sapiteurs résultait, chez M. C..., d'une majoration pour plantations et d'une minoration pour constructions sur le domaine maritime, et chez M. D... de la prise en compte d'une superficie plus importante que celle rapportée par le preneur et de travaux récents sur la terrasse du restaurant demi-pension ; qu'en toutes hypothèses, il est relevé que les parties tentent, l'une comme l'autre, de ramener l'évaluation des constructions réalisées par la Sarl Valinco Village à leur avantage, la société bailleresse produisant des expertises amiables entre 400.000€ et 548.000€, alors que la locataire évincée verse aux débats des rapports d'architecte entre 3.125.000€ et 4.393.000€ ; que ces différences significatives ne sauraient emporter la conviction du tribunal, au bénéfice d'une partie ou de l'autre, lequel tribunal retient qu'aucun élément objectif ne vient remettre en cause les conclusions de l'expert judiciaire ; qu'en tout état de cause, il est rappelé que le moyen selon lequel une partie des constructions expertisées aurait été construite sur le domaine public maritime est inopérant, faute de décision administrative ou judiciaire en ce sens ; qu'il est par ailleurs légitime que les derniers travaux de la terrasse du restaurant demi-pension soient pris en compte ; que dans ces conditions, l'évaluation faite par M. D... sera retenue ; que le tribunal profite néanmoins de la commission d'un nouvel expert pour conforter cette évaluation aux circonstances les plus proches du transfert définitif ;
1°) ALORS QUE le bail commercial signé le 5 septembre 1983 à effet rétroactif au 1er mars 1982 pour une durée de neuf années stipulait que « pour le cas où, à l'expiration des présentes, les consorts A..., bailleurs, refusaient le renouvellement du bail, ils s'obligent dès à présent à verser à M. B..., ses ayants droit ou ayants cause, une indemnité égale à la valeur des constructions édifiées sur la parcelle et du fonds de commerce y exploité, le tout estimé à l'amiable ou à défaut par un expert nommé par le TGI d'Ajaccio » ; qu'en énonçant, pour dire que cette clause était applicable au non-renouvellement du bail intervenu le 15 août 2008, que faute de précision, le droit à indemnisation des constructions n'était pas limité dans le temps et qu'il s'était maintenu au cours des renouvellements successifs, faute de conclusion d'un nouveau contrat, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause précitée dont il résultait que le droit à indemnisation du preneur expirait à l'expiration du contrat de bail conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 1982 et a violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige ;
2°) ALORS subsidiairement QU'en affirmant encore que les travaux éventuellement réalisés pendant la présente procédure, soit postérieurement au congé délivré par la SCI Campo Rosso le 9 octobre 2007 avec effet au 15 août 2008, seraient indemnisés, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause précitée dont il résultait que les constructions, objets du droit à indemnisation du preneur, étaient exclusivement celles édifiées pendant la durée du bail, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige ;
3°) ALORS très subsidiairement QUE lorsqu'un tiers édifie des constructions et ouvrages sur le terrain d'autrui, le propriétaire du fonds a le droit soit d'en conserver la propriété (sous réserve d'indemniser le tiers) soit d'obliger le tiers à les enlever (aux frais de ce dernier) ; qu'en affirmant que les travaux réalisés pendant la procédure par la société Valinco Village sur le bien donné à bail par la SCI Campo Rosso, soit postérieurement à l'expiration du bail intervenue le 15 août 2008 par l'effet du congé délivré le 9 octobre 2007, donneraient lieu à une indemnisation par la SCI Campo Rosso, sans avoir préalablement constaté que cette dernière avait choisi d'en conserver la propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du code civil.
