Cour de cassation, 20 décembre 2018. 17-28.527

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 décembre 2018 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1162 F-D Pourvoi n° J 17-28.527 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société La Rotonde, société en nom collectif, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 26 septembre 2017 par la cour d'appel de Poitiers (2e chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société La Rotonde, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 2°/ à Mme Marie-Jeanne X..., épouse Y..., domiciliée [...] , 3°/ à Mme Jacqueline Y..., épouse Z..., domiciliée [...] , 4°/ à Mme Michelle Y..., domiciliée [...] , 5°/ à Mme Marion Y..., domiciliée [...] , 6°/ à Mme Claire Y..., domiciliée [...] , défenderesses à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 27 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme A..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société SNC La Rotonde, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société SCI la Rotonde, de la SCP Zribi et Texier, avocat des consorts Y..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 26 septembre 2017), que la SNC La Rotonde a pris à bail des locaux à usage de commerce de café, hôtel, journaux, débit de tabac appartenant aux consorts Y... ; que, le 21 juillet 2008, l'hôtel a été fermé par décision administrative pour non-conformité aux normes de sécurité ; que la SNC La Rotonde a assigné les consorts Y... et la SCI La Rotonde, qui a acquis l'immeuble le 3 septembre 2011, en réfaction des loyers et en indemnisation de la perte d'exploitation causée par la fermeture de l'hôtel ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le premier moyen : Vu l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 1184 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; Attendu que, pour rejeter la demande de réfaction des loyers, l'arrêt retient que l'activité d'hôtel ne représentait plus, avant même l'arrêté de fermeture, qu'une part marginale du chiffre d'affaires de la locataire, de sorte que la fermeture administrative n'avait pas eu pour elle d'incidence ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à écarter les demandes de la locataire tendant à être indemnisée d'une partie des loyers qu'elle avait payée sans pouvoir jouir intégralement des locaux conformément à la destination du bail et à obtenir la réduction des loyers à venir tant que l'inexécution partielle, par la bailleresse, de son obligation de délivrance perdurerait, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : Rejette la demande de mise hors de cause des consorts Y... ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la SNC La Rotonde de réfaction des loyers, l'arrêt rendu le 26 septembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne les consorts Y... et la SCI La Rotonde aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des consorts Y... et de la SCI La Rotonde et les condamne à payer à la SNC La Rotonde la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit. Le conseiller referendaire rapporteur le president Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour la société SNC la Rotonde. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SNC La Rotonde de sa demande tendant à voir condamner solidairement les consorts Y... et la SCI La Rotonde à lui payer la somme de 89.147,77 € arrêtée à juin 2015 à titre de réfaction de loyer, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2013 sur la somme de 37.939,30 €, du 13 novembre 2013 sur la somme de 30.044,53 €, et du 3 novembre 2014 sur la somme de 13.393,35 €, outre capitalisation des intérêts ; AUX MOTIFS PPOPRES QUE « pour considérer que la demande n'était pas fondée, le premier juge a retenu à bon droit que l'activité d'hôtel ne représentait plus, et ce bien avant l'arrêté de fermeture, qu'une part marginale du chiffre d'affaires de la SNC La Rotonde qui n'avait donc subi aucune entrave dans l'exercice de son activité ; qu'il est justifié, en effet, de ce que les recettes de l'hôtel sont en baisse constante depuis 2004 et ne représentaient plus, avec 9.282 € pour l'année 2007, précédant la fermeture administrative, que 2,84 % du chiffre d'affaires global ; que ce désintérêt pour l'activité hôtelière est confirmée, ainsi que l'a retenu le tribunal sans aucunement dénaturer la convention des parties, par le fait qu'en parfaite connaissance de la fermeture administrative de l'hôtel intervenue deux ans plus tôt, le bail a été renouvelé entre les consorts Y... et la SNC La Rotonde le 16 juin 2010 sans aucune mention ni de cette fermeture ni des travaux en cours et sans aucune contestation sur le montant du loyer ; que la bail a ensuite fait de nouveau l'objet d'un renouvellement entre la SCI La Rotonde, devenue propriétaire, et la locataire, le 10 octobre 2014, toujours aux mêmes conditions de loyer, ce qui démontre l'absence d'incidence pour la SNC La Rotonde de la fermeture administrative ; que le bail a ensuite de nouveau fait l'objet d'un renouvellement entre la SCI La Rotonde, devenue propriétaire, et la locataire, le 10 octobre 2014, toujours aux mêmes conditions de loyer, ce qui démontre l'absence d'incidence pour la SNC La Rotonde de la fermeture administrative ; que c'est donc justement que le premier juge a rejeté la demande de réfaction des loyers » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « selon l'article 1719 alinéa 2 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'il doit faire selon l'article 1720 alinéa 2 de ce code toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives ; que l'article 488 du code de procédure civile précise que l'ordonnance de référé n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée ; qu'il est constant que le bail commercial du 16 juin 2010 porte « sur un commerce de café-hôtel-journaux-bimbeloterie-avec gérance de débit de tabac sans pouvoir en faire d'autre » ; que la partie hôtel est composée de huit chambres au premier étage et du même nombre au second étage selon le bail commercial – six chambres selon le rapport d'expertise – avec un appartement au troisième étage ; que les chambres relèvent selon l'expert de la catégorie de confort une étoile et sont meublées et revêtues des sols et tissus d'origine, que la famille B... a occupé l'appartement de l'année 2002 à l'année 2007 ; que la partie hôtel a été fermée par décision du maire de Challans par arrêté du 21 juillet 2008, les prescriptions de sécurité préconisées par la commission locale de sécurité s'agissant d'un établissement recevant du public n'étant pas respectées ; que cet élément est parfaitement connu des bailleurs comme du preneur lors de la conclusion du renouvellement du bail commercial du 16 juin 2010 qui curieusement n'en fait pas état ; que contrairement à ce qui est soutenu en demande, l'activité de l'hôtel ne constitue pas un élément essentiel de l'exploitation de ce commerce comme l'attestent les chiffres suivants issus de la comptabilité de la SNC La Rotonde pour les dates antérieures à la fermeture de cette activité : Exercice clos le 31 mars chiffre d'affaires global recettes bar recettes hôtel 2002 237.311,99 € 129.154,87 € 16.189,11 € 2003 252 014,91 € 127.371,08 € 12.866,73 € 2004 341.025,12 € 177.783,03 € 18.463,32 € 2005 342.210,67 € 186.161,98 € 13.223,69 € 2006 339.442,29 € 188.636,36 € 13.580,12 € 2007 326.630,82 € 183.356,09 € 9.282,46 € 2008 347.095,42 € 211.171,63 € 5.750,92 € que cette activité peut être même qualifiée de résiduelle au vu de ces chiffres sachant que l'activité bimbeloterie est devenue au fil du temps supérieure à celle générée par l'hôtel (19.250,96 € en 2008), sans parler de celle relative aux recettes de vente de cartes de téléphone ou de commissions versées au titre de la vente de tabac représentant chacune près de 50.000 € de chiffre d'affaires par an ; que l'activité hôtel représente au vu de ces chiffres entre moins de 2% et 7% du chiffre d'affaires avec un déclin jusqu'à la fermeture administrative en 2008, les locaux étant très vétustes comme l'a noté l'expert et le constat d'huissier du 1er mars 2012 ; qu'il n'est pas fait état en demande d'emplois de salariés affectés à la partie hôtel dont les chambres demeurent dans leur état initial alors que le preneur est tenu d'une obligation d'entretien et doit assurer aussi la charge des peintures extérieures ; que le débat sur la rentabilité économique d'un hôtel classé une étoile doté de 12 chambres, esquissé lors des opérations d'expertise, demeure entier au vu de l'emplacement de cet hôtel, situé loin de la côte et pourvu d'un confort tout à fait relatif au vu des pièces produites ; que pour être commercialement rentable, il nécessite une reconfiguration totale de l'immeuble et la volonté certaine du preneur d'assurer la partie commerciale de cette activité ; que les chiffres indiqués ci-dessus attestent au contraire de la volonté du preneur de développer l'activité du bar ou du tabac générant un profit plus important que celui de l'hôtel sans parler des contraintes inhérentes à une telle activité nécessitant de résider sur place et l'emploi de salariés pour l'entretien des chambres ; qu'il est aussi permis d'affirmer comme le fait à juste titre la SCI La Rotonde que la SNC La Rotonde chercher à racheter l'immeuble à un prix inférieur à la réalité du marché pour poursuivre l'activité de bar – débit de tabac infiniment plus rentable que celle de l'hôtel, une telle attitude se concrétisant dans un courriel du 17 février 2014 par une offre d'achat pour un montant de 240.000 € et résultant de : -son obstination dans un premier temps à ne pas reconnaître la qualité de propriétaire de la partie hôtel à la SCI La Rotonde (courriers des 28 septembre 2011, 5 et 10 octobre 2011) pour s'opposer d'ailleurs à tout constat d'huissier sur cette partie de l'immeuble finalement réalisé le 1er mars 2012 ; - son désir de principe de voir les travaux engagés tout en opposant une résistance affirmée à l'exécution de ceux-ci (attestations de la part des artisans, dépôt d'un recours gracieux contre demande d'autorisation des travaux portant sur un point mineur, refus le 17 octobre 2012 de laisser l'huissier du bailleur constater la réalisation des travaux opérés sur la couverture, refus écrit le 21 février 2014 de laisser le bailleur exécuter les travaux) ; que la question de l'augmentation de la surface commerciale dédiée à l'exploitation du bar en contrepartie du renoncement à l'activité hôtelière a été envisagée entre les parties comme la vente séparée de l'hôtel, sans succès ; que par ailleurs, la SNC La Rotonde, prompte dans ce dossier à exiger le respect de ses droits et à agir en justice, a accepté le renouvellement du bail commercial le 10 juin 2010 en pleine connaissance de la fermeture administrative de la partie hôtel des lieux loués, reconnaissant implicitement le caractère insignifiant de cette activité et son désintérêt pour elle ; qu'enfin, il ressort des pièces régulièrement communiquées aux débats par la SCI La Rotonde et également du rapport d'expertise d'Eric C... les éléments suivants ; - les travaux d'électricité ont été refaits, - les peintures et les toitures n'ont pas été entretenues. Les désordres de la couverture et de la façade relèvent d'un défaut d'entretien par les locataires successifs. La toiture, la zinguerie et les chéneaux ont été refaits par le bailleur avec une reprise des défauts de la façade, - la remise en état de la plomberie des chambres a été effectuée, - la fourniture et la pose de bloc coupe feu ont été opérées ainsi que le percement des étages en vue de l'installation de la ventilation ; que ces éléments démontrent également la volonté de la bailleresse d'exécuter les travaux qui sont à sa charge ; que pour tous ces motifs, il y a lieu de débouter la SNC La Rotonde de l'ensemble de ses demandes et d'ordonner la mainlevée de l'hypothèque provisoire » ; 1°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que l'inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance, empêchant le locataire d'exploiter les lieux conformément à la destination contractuelle, autorise ce dernier à suspendre le paiement des loyers ou à en solliciter la réduction ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé, par motifs adoptés, que « le bail commercial du 16 juin 2010 porte « sur un commerce de café-hôtel-journaux-bimbeloterie-avec gérance de débit de tabac sans pouvoir en faire d'autre », que la partie hôtel est composée de huit chambres au premier étage et du même nombre au second étage selon le bail commercial – six chambres selon le rapport d'expertise – avec un appartement au troisième étage », et que « la partie hôtel a été fermée par décision du maire de Challans par arrêté du 21 juillet 2008, les prescriptions de sécurité préconisées par la commission locale de sécurité s'agissant d'un établissement recevant du public n'étant pas respectées » ; qu'en déboutant la SNC La Rotonde de sa demande de réfaction de loyer, aux motifs inopérants que « l'activité d'hôtel ne représentait plus, et ce bien avant l'arrêté de fermeture, qu'une part marginale du chiffre d'affaires de la SNC La Rotonde », ce qui démontrait « l'absence d'incidence pour la SNC La Rotonde de la fermeture administrative », quand le manquement de la SCI La Rotonde à son obligation de délivrance, résultant de la fermeture de la partie hôtel du fait de l'inexécution des travaux de mise aux normes prescrits par l'administration, qui lui incombaient, autorisait la SNC La Rotonde à solliciter la réfaction du loyer, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ; 2°/ ALORS QUE la renonciation a un droit ne se présume pas, et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, par des motifs impropres à caractériser la renonciation certaine et non équivoque, fût-elle tacite, de la SNC La Rotonde à se prévaloir du manquement de la SCI La Rotonde à son obligation de délivrance de la partie hôtel des locaux loués et, partant, à l'exploitation de cette activité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SNC La Rotonde de sa demande tendant à voir condamner solidairement les consorts Y... et la SCI La Rotonde à lui payer la somme de 217.699,42 € à titre de dommages et intérêts pour perte d'exploitation, arrêtée à juin 2015, sauf à parfaire au jour de la réception des travaux ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « le rapport de M. D..., sur lequel la SNC LA Rotonde s'appuie pour chiffrer ses prétentions, est totalement erroné ; qu'en effet, celui-ci n'a pas tenu compte des données réelles de l'établissement exploité pour estimer les pertes d'exploitation mais s'est fondé sur le taux d'occupation et les prix pratiqués par des hôtels de catégorie équivalente dans le même secteur géographique ; qu'il en déduit que le montant des pertes sur 39 mois se chiffrerait à 98.467,42 € et que cette somme représente 38,40 % du chiffre d'affaires de l'hôtel ; que ramenée à l'année, la perte serait ainsi de 30.297 €, ce qui supposerait alors un chiffre d'affaires de 78.900 €, or, depuis 2002, le chiffre d'affaires annuel de l'activité hôtelière de la SNC La Rotonde n'a jamais dépassé 18.463 € (en 2004), et s'était établi à 9.282 € en 2007, ce qui démontre le caractère totalement fantaisiste de telles évaluations ; qu'en réalité, nonobstant le fait qu'une faute des bailleurs devrait être préalablement démontrée, il s'avère qu'en tout état de cause, la SNC La Rotonde ne démontre pas l'existence d'un quelconque préjudice résultant de la fermeture de l'hôtel puisque le montant de son chiffre d'affaires global a été en constante hausse depuis 2006, qu'il était de 67.368,89 € en 2007, de 84.169,94 € en 2008, malgré la fermeture de l'hôtel en août de la même année et que, pour l'année 2009, sans donc aucune exploitation de l'hôtel, ce chiffre d'affaires s'est élevé à 105.861,87 €, soit une hausse de plus de 20.000 € ; qu'en outre, la SNC La Rotonde se garde bien de produire les éléments comptables postérieurs à l'année 2009 pour justifier ses prétendues pertes d'exploitation ; qu'il s'avère en conséquence, et sans qu'il soit nécessaire d'entrer plus avant dans la recherche d'une faute des bailleurs ou d'ordonner une expertise, qu'en l'absence de tout préjudice, le premier juge a pu à bon droit rejeter la demande de la SNC La Rotonde » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « selon l'article 1719 alinéa 2 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'il doit faire selon l'article 1720 alinéa 2 de ce code toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives ; que l'article 488 du code de procédure civile précise que l'ordonnance de référé n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée ; qu'il est constant que le bail commercial du 16 juin 2010 porte « sur un commerce de café-hôtel-journaux-bimbeloterie-avec gérance de débit de tabac sans pouvoir en faire d'autre » ; que la partie hôtel est composée de huit chambres au premier étage et du même nombre au second étage selon le bail commercial – six chambres selon le rapport d'expertise – avec un appartement au troisième étage ; que les chambres relèvent selon l'expert de la catégorie de confort une étoile et sont meublées et revêtues des sols et tissus d'origine, que la famille B... a occupé l'appartement de l'année 2002 à l'année 2007 ; que la partie hôtel a été fermée par décision du maire de Challans par arrêté du 21 juillet 2008, les prescriptions de sécurité préconisées par la commission locale de sécurité s'agissant d'un établissement recevant du public n'étant pas respectées ; que cet élément est parfaitement connu des bailleurs comme du preneur lors de la conclusion du renouvellement du bail commercial du 16 juin 2010 qui curieusement n'en fait pas état ; que contrairement à ce qui est soutenu en demande, l'activité de l'hôtel ne constitue pas un élément essentiel de l'exploitation de ce commerce comme l'attestent les chiffres suivants issus de la comptabilité de la SNC La Rotonde pour les dates antérieures à la fermeture de cette activité : Exercice clos le 31 mars chiffre d'affaires global recettes bar recettes hôtel 2002 237.311,99 € 129.154,87 € 16.189,11 € 2003 252 014,91 € 127.371,08 € 12.866,73 € 2004 341.025,12 € 177.783,03 € 18.463,32 € 2005 342.210,67 € 186.161,98 € 13.223,69 € 2006 339.442,29 € 188.636,36 € 13.580,12 € 2007 326.630,82 € 183.356,09 € 9.282,46 € 2008 347.095,42 € 211.171,63 € 5.750,92 € que cette activité peut être même qualifiée de résiduelle au vu de ces chiffres sachant que l'activité bimbeloterie est devenue au fil du temps supérieure à celle générée par l'hôtel (19.250,96 € en 2008), sans parler de celle relative aux recettes de vente de cartes de téléphone ou de commissions versées au titre de la vente de tabac représentant chacune près de 50.000 € de chiffre d'affaires par an ; que l'activité hôtel représente au vu de ces chiffres entre moins de 2% et 7% du chiffre d'affaires avec un déclin jusqu'à la fermeture administrative en 2008, les locaux étant très vétustes comme l'a noté l'expert et le constat d'huissier du 1er mars 2012 ; qu'il n'est pas fait état en demande d'emplois de salariés affectés à la partie hôtel dont les chambres demeurent dans leur état initial alors que le preneur est tenu d'une obligation d'entretien et doit assurer aussi la charge des peintures extérieures ; que le débat sur la rentabilité économique d'un hôtel classé une étoile doté de 12 chambres, esquissé lors des opérations d'expertise, demeure entier au vu de l'emplacement de cet hôtel, situé loin de la côte et pourvu d'un confort tout à fait relatif au vu des pièces produites ; que pour être commercialement rentable, il nécessite une reconfiguration totale de l'immeuble et la volonté certaine du preneur d'assurer la partie commerciale de cette activité ; que les chiffres indiqués ci-dessus attestent au contraire de la volonté du preneur de développer l'activité du bar ou du tabac générant un profit plus important que celui de l'hôtel sans parler des contraintes inhérentes à une telle activité nécessitant de résider sur place et l'emploi de salariés pour l'entretien des chambres ; qu'il est aussi permis d'affirmer comme le fait à juste titre la SCI La Rotonde que la SNC La Rotonde chercher à racheter l'immeuble à un prix inférieur à la réalité du marché pour poursuivre l'activité de bar – débit de tabac infiniment plus rentable que celle de l'hôtel, une telle attitude se concrétisant dans un courriel du 17 février 2014 par une offre d'achat pour un montant de 240.000 € et résultant de : -son obstination dans un premier temps à ne pas reconnaître la qualité de propriétaire de la partie hôtel à la SCI La Rotonde (courriers des 28 septembre 2011, 5 et 10 octobre 2011) pour s'opposer d'ailleurs à tout constat d'huissier sur cette partie de l'immeuble finalement réalisé le 1er mars 2012 ; - son désir de principe de voir les travaux engagés tout en opposant une résistance affirmée à l'exécution de ceux-ci (attestations de la part des artisans, dépôt d'un recours gracieux contre demande d'autorisation des travaux portant sur un point mineur, refus le 17 octobre 2012 de laisser l'huissier du bailleur constater la réalisation des travaux opérés sur la couverture, refus écrit le 21 février 2014 de laisser le bailleur exécuter les travaux) ; que la question de l'augmentation de la surface commerciale dédiée à l'exploitation du bar en contrepartie du renoncement à l'activité hôtelière a été envisagée entre les parties comme la vente séparée de l'hôtel, sans succès ; que par ailleurs, la SNC La Rotonde, prompte dans ce dossier à exiger le respect de ses droits et à agir en justice, a accepté le renouvellement du bail commercial le 10 juin 2010 en pleine connaissance de la fermeture administrative de la partie hôtel des lieux loués, reconnaissant implicitement le caractère insignifiant de cette activité et son désintérêt pour elle ; qu'enfin, il ressort des pièces régulièrement communiquées aux débats par la SCI La Rotonde et également du rapport d'expertise d'Eric C... les éléments suivants ; - les travaux d'électricité ont été refaits, - les peintures et les toitures n'ont pas été entretenues. Les désordres de la couverture et de la façade relèvent d'un défaut d'entretien par les locataires successifs. La toiture, la zinguerie et les chéneaux ont été refaits par le bailleur avec une reprise des défauts de la façade, - la remise en état de la plomberie des chambres a été effectuée, - la fourniture et la pose de bloc coupe feu ont été opérées ainsi que le percement des étages en vue de l'installation de la ventilation ; que ces éléments démontrent également la volonté de la bailleresse d'exécuter les travaux qui sont à sa charge ; que pour tous ces motifs, il y a lieu de débouter la SNC La Rotonde de l'ensemble de ses demandes et d'ordonner la mainlevée de l'hypothèque provisoire » ; 1°/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé, par motifs adoptés, que « le bail commercial du 16 juin 2010 porte « sur un commerce de café-hôtel-journaux-bimbeloterie-avec gérance de débit de tabac sans pouvoir en faire d'autre », que la partie hôtel est composée de huit chambres au premier étage et du même nombre au second étage selon le bail commercial – six chambres selon le rapport d'expertise – avec un appartement au troisième étage », et que « la partie hôtel a été fermée par décision du maire de Challans par arrêté du 21 juillet 2008, les prescriptions de sécurité préconisées par la commission locale de sécurité s'agissant d'un établissement recevant du public n'étant pas respectées » ; qu'en déboutant la SNC La Rotonde de sa demande de dommages et intérêts pour perte d'exploitation, au motif « qu'une faute des bailleurs devrait être préalablement prouvé », quand le manquement de la SCI La Rotonde à son obligation de délivrance résultant de la fermeture de la partie hôtel de l'établissement du fait de l'inexécution des travaux de mise aux normes lui incombant constituait une faute à l'origine des pertes d'exploitation de l'activité hôtelière subies par la SNC, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ; 2°/ ALORS QUE le propre de la responsabilité est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que le chiffre d'affaires de l'activité hôtelière de la SNC La Rotonde était de 18.463,32 € en 2004, 13.223,69 € en 2005, 13.580,12 € en 2006, 9.282,46 € en 2007 et 5.750,92 € en 2008, jusqu'à l'arrêté de fermeture de l'hôtel (cf. jugement p. 6 et arrêt, p. 11) ; qu'en déboutant néanmoins la SNC La Rotonde de sa demande d'indemnisation des pertes d'exploitation de l'activité hôtelière résultant de l'arrêté de fermeture de la partie hôtel de l'établissement du fait de l'inexécution des travaux de mise aux normes incombant à la SCI La Rotonde, bailleresse, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause. Le greffier de chambre