Cour de cassation, 20 décembre 2018. 18-10.299

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 décembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10658 F Pourvoi n° S 18-10.299 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme Margarett C... , divorcée X..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 4 octobre 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société TCP, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 2°/ à M. André X..., domicilié [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 27 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme D..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme C... , de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société TCP ; Sur le rapport de Mme D..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à Mme C... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme C... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme C... ; la condamne à payer à la société TCP la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit. Le conseiller rapporteur le president Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme C... . PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a refusé de prononcer la résiliation judiciaire, consacré un droit à indemnité d'éviction au profit du locataire et, ensemble, rejeté les demandes de Madame C... ; AUX MOTIFS QUE « Mme Margarett C... divorcée X... affirme par ailleurs que la faute de sa locataire est suffisamment grave pour avoir causé un dégât des eaux important ayant entraîné l'intervention du syndic le cabinet QUENOT qui a mandaté deux sociétés : la société THERMOSOLEN puis la société ISS pour procéder aux réparations ; que la chronologie des faits laisse apparaître qu'au mois d'avril 2010 M. Y... représentant la SARL TCP, a signalé un dégât des eaux dans son salon de coiffure dû à un refoulement des évacuations des eaux usées ; que dans son courrier daté du 13 juillet 2010, le syndic, Z..., représentant le cabinet QUENOT, indiquait à Mme Margarett C... divorcée X... que suite aux interventions de la société ISS, cette dernière était arrivée aux conclusions suivantes, à l'issue de l'inspection télévisée réalisée le 7 juillet : - la canalisation en question est totalement obstruée à environ 4 mètres sous la dalle béton existante dans le sous sol du local , - la constitution du matériau de la canalisation empêche de réaliser une destruction mécanique du bouchon sans risque de détruire la canalisation , - seuls sont branchés sur cette canalisation l'ensemble des évacuations du local dont Mme Margarett C... divorcée X... est propriétaire ainsi que l'évacuation de la salle de bains de l'appartement située au premier étage (propriété de Monsieur A...) ; qu'il ajoute que, puisque l'appartement du premier étage n'a en rien été modifié depuis sa mise en location en 1992 et 1990 Monsieur A... n'a pas non plus modifié la disposition des lieux lors de son acquisition en octobre 2002 , le branchement illicite a donc été pratiqué par la locataire la SARL TCP, à laquelle il attribue également la dégradation de l'entrée de la canalisation au sol constatée par le rapport vidéo ; qu'il en conclut que toutes les factures d'intervention doivent être mises à la charge de Mme Margarett C... divorcée X... ; qu'or la première intervention de la société THERMOSOLEN le 16 avril 2010 mentionne l'existence d'un bouchon dans le collecteur des eaux usées du salon de coiffure et de la salle de bain du 1er étage ; que le rapport d'inspection télévisée effectué par la société ISS, communiqué aux débats, établit que: - à 0,2ml il existe un raccordement défectueux avec un vide partiel entre la conduite de raccordement et la canalisation ; - à 0,2ml il existe un deuxième raccordement défectueux avec une conduite de raccordement endommagée ; - puis il fait état de perte de visibilité, la caméra étant sous l'eau, et de l'abandon de l'inspection ; que ces éléments ne sont pas, contrairement aux dires du syndic, de nature à démontrer l'origine et les causes de l'engorgement de la canalisation ; que par contre, le procès-verbal signé le 6 juin 2012 entre l'expert .mandaté par l'assureur du cabinet Quenot et l'expert B... par l'assureur de la SARL TCP, indique qu'à la suite d'un engorgement de la canalisation commune d'évacuation des eaux vannes collectant les eaux usées du salon de coiffure et de l'appartement du 1er étage, y compris celles du WC du sous sol préexistant à l'entrée dans les lieux de la société TCP Coiffure Prestige, des refoulements ont endommagé du matériel et des agencements.de cette société, et que les causes du sinistre sont les seyantes l'engorgement de la descente immeuble a été favorisée par la pente insuffisance de cette canalisation à son passage dans le sol du sous sol" ; que les factures de la, société ISS versées aux débats ne font état que de travaux de dégorgement du collecteur ; qu'aucun élément probant ne permet d'établir que le raccordement effectué en 2003 par la société locataire sur une canalisation existante est à l'origine du bouchon de la canalisation d'évacuation et du refoulement des eaux usées, sept années après la réalisation de ces travaux ; que les photos produites (pièce n°35 de la. SARL TCP) ne permettent pas plus à la cour d'établir les responsabilités engagées dans ce dégât des eaux ; qu'il convient donc de constater que ces travaux ne constituent pas un motif grave et légitime, nécessaire pour que soit prononcée la résiliation du bail » ; ALORS QUE, s'il était admis par Madame C... , bailleur, qu'il y avait eu raccordement d'un WC et de bacs à shampoing sur une canalisation privative, cette dernière soutenait que ce raccordement révélait une faute, à la charge du locataire, dans la mesure où la canalisation sur laquelle s'était greffé le raccordement, était une partie privative dépendant d'un lot correspondant à l'appartement du premier étage et appartenant à un tiers (conclusions du 17 février 2016, p. 10 à 15) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces circonstances, révélatrices de l'empiètement illicite sur la propriété d'autrui, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1184 ancien du Code civil (articles 1217 et 1224 nouveaux du Code civil). SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a considéré que le motif grave et légitime sur lequel était fondé le congé donné par le bailleur n'était pas établi, de sorte qu'une indemnité d'éviction devait être octroyée, puis ordonné une mesure d'expertise visant à déterminer le montant de l'indemnité d'éviction. AUX MOTIFS QUE « Pour soutenir que les travaux réalisés par sa locataire contreviennent aux clauses du bail, Mme Margarett C... divorcée X... invoque l'article 4-5 du bail qui autorise le preneur à effectuer sans l'autorisation du bailleur des travaux dans le cadre d'une rénovation, ces travaux ne devant pas modifier le gros oeuvre et les canalisations importantes de l'immeuble mais interdit toute modification ou réalisation intéressant le gros oeuvre ou les canalisations de l'immeuble sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. La SARL TCP ne conteste pas avoir fait des travaux d'aménagement à son entrée dans les lieux et les devis et factures émis en 2003 établissent la création d'un WC supprimé au sous-sol. Les travaux de raccordement aux canalisations existantes ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes ni au gros oeuvre, Mme Margarett C... divorcée X... qualifiant elle-même cette canalisation comme étant une canalisation privative : dès lors ces travaux réalisés ne nécessitaient pas l'autorisation préalable du bailleur, selon les clauses contractuelles. La sommation faite le 16 février 2011 visant la clause résolutoire, qui n'est pas fondée sur une violation d'une clause du bail, doit donc être déclarée sans fondement et de nul effet. Sur la résiliation judiciaire du bail : 1. Sur la création d'un WX raccordé sur une canalisation existante. Mme Margarett C... divorcée X... affirme par ailleurs que la faute de sa locataire est suffisamment grave pour avoir causé un dégât des eaux important ayant entraîné l'intervention du syndic le cabinet QUENOT qui a mandaté deux sociétés : la société THERMOSOLEN puis la société ISS pour procéder aux réparations ; que la chronologie des faits laisse apparaître qu'au mois d'avril 2010 M. Y... représentant la SARL TCP, a signalé un dégât des eaux dans son salon de coiffure dû à un refoulement des évacuations des eaux usées ; que dans son courrier daté du 13 juillet 2010, le syndic, M. Z..., représentant le cabinet QUENOT, indiquait à Mme Margarett C... divorcée X... que suite aux interventions de la société ISS, cette dernière était arrivée aux conclusions suivantes, à l'issue de l'inspection télévisée réalisée le 7 juillet : - la canalisation en question est totalement obstruée à environ 4 mètres sous la dalle béton existante dans le sous sol du local , - la constitution du matériau de la canalisation empêche de réaliser une destruction mécanique du bouchon sans risque de détruire la canalisation , - seuls sont branchés sur cette canalisation l'ensemble des évacuations du local dont Mme Margarett C... divorcée X... est propriétaire ainsi que l'évacuation de la salle de bains de l'appartement située au premier étage (propriété de Monsieur A...) ; qu'il ajoute que, puisque l'appartement du premier étage n'a en rien été modifié depuis sa mise en location en 1992 et 1990 Monsieur A... n'a pas non plus modifié la disposition des lieux lors de son acquisition en octobre 2002 , le branchement illicite a donc été pratiqué par la locataire la SARL TCP, à laquelle il attribue également la dégradation de l'entrée de la canalisation au sol constatée par le rapport vidéo ; qu'il en conclut que toutes les factures d'intervention doivent être mises à la charge de Mme Margarett C... divorcée X... ; qu'or la première intervention de la société THERMOSOLEN le 16 avril 2010 mentionne l'existence d'un bouchon dans le collecteur des eaux usées du salon de coiffure et de la salle de bain du 1er étage ; que le rapport d'inspection télévisée effectué par la société ISS, communiqué aux débats, établit que: - à 0,2ml il existe un raccordement défectueux avec un vide partiel entre la conduite de raccordement et la canalisation ; - à 0,2ml il existe un deuxième raccordement défectueux avec une conduite de raccordement endommagée ; - puis il fait état de perte de visibilité, la caméra étant sous l'eau, et de l'abandon de l'inspection ; que ces éléments ne sont pas, contrairement aux dires du syndic, de nature à démontrer l'origine et les causes de l'engorgement de la canalisation ; que par contre, le procès-verbal signé le 6 juin 2012 entre l'expert mandaté par l'assureur du cabinet QUENOT et l'expert mandaté par l'assureur de la SARL TCP, indique qu'à la suite d'un engorgement de la canalisation commune d'évacuation des eaux vannes collectant les eaux usées du salon de coiffure et de l'appartement du 1er étage, y compris celles du WC du sous sol préexistant à l'entrée dans les lieux de la société TCP Coiffure Prestige, des refoulements ont endommagé du matériel et des agencements de cette société, et que les causes du sinistre sont les seyantes l'engorgement de la descente immeuble a été favorisée par la pente insuffisance de cette canalisation à son passage dans le sol du sous sol" ; que les factures de la, société ISS versées aux débats ne font état que de travaux de dégorgement du collecteur ; qu'aucun élément probant ne permet d'établir que le raccordement effectué en 2003 par la société locataire sur une canalisation existante est à l'origine du bouchon de la canalisation d'évacuation et du refoulement des eaux usées, sept années après la réalisation de ces travaux ; que les photos produites (pièce n°35 de la. SARL TCP) ne permettent pas plus à la cour d'établir les responsabilités engagées dans ce dégât des eaux ; qu'il convient donc de constater que ces travaux ne constituent pas un motif grave et légitime, nécessaire pour que soit prononcée la résiliation du bail ; que Mme Margarett C... divorcée X... reproche à sa locataire de n'avoir pas réglé les loyers à bonne date malgré de nombreuses relances et mises en demeure ; que la SARL TCP réplique que le bail prévoit un paiement des loyers au plus tard le 15 du mois, mais que pendant des années la bailleresse a toléré le paiement jusqu'au 25 de chaque mois, et que cette tolérance a cessé le jour où la société locataire a en février 2010 sollicité la révision du loyer en application de l'article L.145-39 du Code de commerce en invoquant une augmentation du loyer de plus de 25% ; qu'elle ajoute que les lettres de relance et mise en demeure ont été délivrées de mauvaise foi ; que l'article 6 du bail prévoit que le loyer sera payable d'avance le premier de chaque mois et que tout retard de paiement après le 15 de chaque mois donnera lieu de plein droit à un paiement d'intérêts de 1,3% par mois commencé ; que le compte locataire versé aux débats démontre que la plupart des loyers dus entre janvier 2009 et octobre 2010 ont été payés en fin de mois courant, certains avec plus d'un mois de retard (décembre 2009, février 2010, juillet 2010 et octobre 2010) ; que cependant il y a lieu de constater que la première réclamation des bailleurs en date du 1er mars 2010, coïncide avec la demande en révision du bail, ayant donné lieu à une procédure opposant la société locataire à ses bailleurs. En outre un jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de CRETEIL en date du 20 octobre 2015 a fixé le loyer révisé à compter du 19 février 2010 à la somme de 22 800€ HT HC/an, et ce montant a été confirmé par un arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 4 octobre 2017 ; que Mme Margarett C... divorcée X... est donc redevable de la différence entre le loyer réglé (qui s'élevait à 32 457,86€ HT HC/an en février 2010) et le loyer révisé depuis plus de sept années ; que ces circonstances permettent de considérer que les relances et sommations n'ont pas été délivrées de bonne foi et que les retards répétés dans le paiement des loyers entre 2009 et 2011 ne constituent pas une faute suffisamment grave et légitime pour fonder la résiliation judiciaire du bail ; que la demande de la SARL TCP sollicitant du bailleur le remboursement d'une facture de travaux de remplacement d'une porte n'est pas constitutif d'une faute ; que le courrier émanant du syndic en date du 12 mai 2011 transmettant les plaintes de copropriétaires concernant des nuisances sonores commises par les employés du salon de coiffure qui utilisent la cour de l'immeuble comme "lieu de détente et fumoir", suivi d'une mise en demeure adressée par le bailleur à la SARL TCP, n'est pas non plus constitutif d'une faute suffisamment grave pour fonder la résiliation judiciaire du bail ; qu'en conséquence le congé délivré le 12 décembre 2011 a mis fin au bail à la date du 19 juin 2012, mais ouvre droit pour la société preneuse à une indemnité d'éviction. Sur l'indemnité d'éviction : il convient avant dire droit d'ordonner une expertise aux fons d'évaluer cette indemnité » ; ALORS QUE, s'il était admis par Madame C... , bailleur, qu'il y avait eu raccordement d'un WC et de bacs à shampoing sur une canalisation privative, cette dernière soutenait que ce raccordement révélait une faute, à la charge du locataire, dans la mesure où la canalisation sur laquelle s'était greffé le raccordement, était une partie privative dépendant d'un lot correspondant à l'appartement du premier étage et appartenant à un tiers (conclusions du 17 février 2016, p. 20 avant dernier §) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces circonstances, révélatrices de l'empiètement illicite sur la propriété d'autrui, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles L145-9 et L145-17 du code de commerce. Le greffier de chambre