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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 2 octobre 2014), que, le 30 janvier 2009, la société civile immobilière JYLB, ayant pour associés M. et Mme X..., a acquis de la société civile immobilière du Moulin Jean-Marie une maison à usage d'habitation par un acte notarié mentionnant l'obtention d'un permis de construire le 27 novembre 2006 et la réalisation de travaux d'agrandissement par le vendeur ; que, se plaignant de désordres affectant notamment l'installation d'assainissement, la société JYLB et M. et Mme X... ont, après expertise, assigné la société du Moulin Jean-Marie en annulation de la vente pour dol ;
Attendu qu'ayant constaté, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que l'acte de vente mentionnait que le contrôle de l'assainissement individuel de la maison effectué le 27 novembre 2006 établissait la conformité de cette installation, alors que le permis de construire accordé le même jour autorisant l'augmentation de la surface habitable imposait, en cas de revente de la propriété, l'adaptation de cette installation à la taille de l'habitation, relevé, sans violer le principe de la contradiction, que la société du Moulin Jean-Marie avait ainsi dissimulé à son acheteur l'existence de cette contrainte du permis de construire et souverainement retenu que l'insuffisance de cette installation et la nécessité de sa réfection, si elles avaient été connues de la société JYLB, l'auraient manifestement dissuadée de contracter, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la qualité de professionnel de l'immobilier de la société JYLB, laquelle n'était assortie d'aucune offre de preuve, a pu déduire de ces seuls motifs que le silence volontaire de la société du Moulin Jean-Marie était constitutive d'un dol et que la demande d'annulation de la vente devait être accueillie ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société du Moulin Jean-Marie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société du Moulin Jean-Marie à verser à la société JYLB et à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société du Moulin Jean-Marie ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société du Moulin Jean-Marie
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir annulé la vente conclue le 19 janvier 2009 entre la SCI du Moulin Jean-Marie et la SCI JYBL pour dol du vendeur et d'avoir condamné en conséquence la SCI du Moulin Jean-Marie à restituer à la SCI JYBL le prix de vente perçu de 3.250.000 euros et à verser à la SCI JYBL la somme de 347.699,73 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;
AUX MOTIFS QUE sur la nullité de la vente pour dol, l'article 1116 dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ; que dans l'acte de vente, il est précisé (page 16) au titre de l'état sanitaire du bien et de l'assainissement que : - le vendeur déclare que l'immeuble n'est pas desservi par l'assainissement communal et précise qu'il utilise un assainissement individuel de type fosse septique installé au cours de l'année 2003 ; cet assainissement a fait l'objet d'un contrôle par le service d'assainissement communal en date du 27 novembre 2006 en réalité 20 septembre 2007 dont le rapport est demeuré annexé après mention (annexe 7) ; ce contrôle a établi la conformité de l'installation ; l'acquéreur déclare prendre acte de ce contrôle ; que le permis de construire du 27 novembre 2006, visé dans l'acte de vente (page 20) et qui n'a pas été annexé à l'acte, autorisait la création d'une surface nette habitable de 147 m2 portant sur la création au rez-de-chaussée, d'un bureau, d'une chambre, d'une salle de bains, d'une lingerie, d'un WC, d'un double garage et à l'étage de deux chambres, de 3 salles de bains et de 3 WC a été accordé sous la réserve suivante : « un contrôle de bon fonctionnement a été réalisé le 25 novembre 2004. Le dimensionnement de l'assainissement semble insuffisant par rapport à la capacité d'accueil de l'habitation, à l'issue des travaux d'extension (l'installation étant dimensionnée pour six pièces principales au montant des travaux réalisés en 2003 alors que le projet d'extension déposé en mairie de Guérande le 8 août 2006 en prévoit neuf). Aussi en cas de dysfonctionnement ou de pollution, ou en cas de revente de la propriété, l'installation d'assainissement sera refaite et adoptée à la taille de l'habitation » ; que l'expert Z... a s'agissant du système d'assainissement retenu que : - la communauté de commune a produit un rapport mettant en évidence un certain nombre de malfaçons et de non conformités sur l'ensemble de l'installation d'assainissement notamment l'inadéquation de la fosse au regard du nombre de pièces habitables ; la communauté de commune a, en outre mis en demeure la SCI JYLB de remettre en conformité l'ensemble de l'installation d'assainissement ¿ la fosse est sous-dimensionné, du fait que le nombre de pièces principales et notamment de chambres, s'est accru suite aux travaux réalisés par la SCI du Moulin Jean-Marie outre le fait que les canalisations sont en charge et qu'il apparaît que la fosse elle-même est actuellement saturée ; cette situation apparue en août 2010 provient de défauts d'exécution et d'un non respect de la réglementation ; ce désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination et nécessite des travaux de mise en conformité du système d'assainissement évalués à la somme de 25.000 euros hors taxe outre la remise en état de la surface engazonnée et l'abattage d'arbres pour 10.000 euros hors taxes ; qu'il est donc établi que la SCI du Moulin Jean-Marie a dissimulé à son acheteur non seulement l'existence des contraintes du permis de construire lui imposant en cas de revente, la réfection totale du système d'assainissement, mais également le fait qu'elle n'avait pas réalisé les travaux de mise en conformité ; que le dol est en l'espèce constitué par le silence volontaire de la SCI du Moulin Jean-Marie, vendeur et qui a ainsi dissimulé à son cocontractant l'insuffisance et l'absence de mise aux normes du système d'assainissement de la maison vendue, fait qui, s'il avait été connu de la SCI JYBL l'aurait manifestement empêché de contracter ; qu'en conséquence, la vente intervenue entre la SCI du Moulin Jean-Marie et la SCI JYBL doit être annulée en application de l'article 1116 du code civil pour dol commis par le vendeur ; que le jugement sera en conséquence réformé en toutes ses dispositions ; que sur les effets de la nullité de la vente, la nullité de la vente emporte l'effacement rétroactif du contrat ; (...) ; que la nullité emporte obligation pour la SCI du Moulin l'obligation de restituer à la SCI JYBL la somme de 3.250.000 euros au titre du prix de vente ; que la SCI JYBL acquéreur de bonne foi est également en droit de réclamer à son cocontractant la réparation du préjudice qu'elle a subi en raison du contrat annulé ; que ce préjudice est constitué par les sommes engagées par la SCI JYBL au titre des travaux d'aménagement intérieurs et extérieurs, des frais d'acte et de négociation, de la taxe foncière et des dépenses liées au traitement urgent des désordres ; qu'au vu des pièces versées aux débats, la SCI JYBL justifie avoir engagé les sommes suivantes : 52.219,38 euros au titre des travaux d'aménagement ; 4.425,38 euros au titre de l'aménagement des espaces verts ; 3.659,76 euros au titre des frais de déménagement ; 245.328,72 euros au titre des frais d'acte notariés et de négociation ; 16.528 euros au titre de la taxe foncière 2010 à 2013 inclus ; que l'expert Z..., sans être sérieusement contredit sur ce point a, au vu des éléments fournis par la SCI JYBL et notamment des factures de travaux, évalué à la somme de 25.372,79 euros le montant des interventions réalisées dont certaines urgentes au titre des reprises outre la somme de 165,70 au titre des investigations de la société Crusson ; qu'en conséquence, la SCI du Moulin Jean-Marie sera condamnée à indemniser le préjudice matériel subi par la SCI JYBL du fait de l'annulation de la vente à hauteur de la somme totale de 347.699,73 euros ;
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent relever un moyen d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... et la SCI JYLB n'ont pas soutenu que le permis de construire n'avait pas été annexé à l'acte de vente - et pour cause, puisqu'il l'avait été -, mais ont reproché à la SCI du Moulin Jean-Marie de ne pas leur avoir indiqué que le réseau était sous dimensionné et devait être refait, comme exigé par les clauses du permis de construire (conclusions, p. 18) ; qu'en énonçant, pour retenir que la SCI du Moulin Jean Marie avait dissimulé à son acheteur l'existence des contraintes du permis de construire lui imposant en cas de revente, la réfection totale du système d'assainissement et le fait qu'elle n'avait pas fait ces travaux, que le permis de construire du 27 novembre 2006, visé dans l'acte de vente, n'avait pas été annexé à l'acte (arrêt, p. 6 § 6), la cour d'appel a statué par un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations, violant l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l'homme ;
2°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; que l'acte de vente du 30 janvier 2009 versé aux débats indiquait, page 13, que le permis de construire délivré le 27 novembre 2006 avait été annexé à l'acte (annexes 5) ; que la cour d'appel, pour retenir la réticence dolosive à l'encontre de la SCI du Moulin Jean-Marie, a énoncé que le permis de construire du 27 novembre 2006, visé dans l'acte de vente, n'avait pas été annexé à l'acte (arrêt, p. 6 § 6) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente du 30 janvier 2009 et violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE, en toute hypothèse, les juges ne peuvent relever un moyen d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... et la SCI JYLB n'ont pas soutenu ne pas avoir été informés que la SCI du Moulin Jean-Marie n'avait pas réalisé les travaux de mise en conformité, mais ont seulement soutenu ne pas avoir été informés que le réseau devait être refait, telles que pouvait l'exiger les clauses du permis de construire (conclusions, p. 18) ; qu'en énonçant, pour retenir l'existence d'une réticence dolosive à l'encontre de la SCI du Moulin Jean-Marie, qu'elle n'avait pas informé l'acquéreur qu'elle n'avait pas réalisé les travaux de mise en conformité (arrêt, p. 6 § 14), la cour d'appel a statué par un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations, violant l'article 16 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l'homme ;
4°) ALORS QUE, en toute hypothèse, que le permis ait ou non été annexé à l'acte, la qualité des parties, professionnel ou profane, doit être prise en compte par les juges pour apprécier si l'information communiquée était suffisante et si le vendeur a manqué à son obligation d'information par une réticence dolosive ; que lorsqu'en tant que professionnel, l'acquéreur avait la possibilité de se renseigner, aucune réticence dolosive ne peut être retenue ; que la société du Moulin Jean-Marie faisait valoir que la société JYLB, avait la qualité de professionnel de l'immobilier ; que les informations transmises le jour de la vente de la maison étaient donc adaptées aux qualités des parties (conclusions, p. 46) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il lui était demandé, si compte tenu de la qualité de professionnel de l'immobilier de la société JYLB, les informations transmises le jour de la vente étaient suffisantes et excluaient toute réticence dolosive de la part de la société du Moulin Jean-Marie, la société JYLB pouvant se renseigner sur le fait que les travaux de mise aux normes spécifiés au permis avaient ou non été réalisés, et en toute hypothèse - à supposer même le permis non annexé à l'acte de vente - demander à la mairie la communication du permis de construire litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
5°) ALORS QUE, en toute hypothèse, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le caractère modique des travaux dont la nécessité a été passée sous silence par le vendeur, au regard du prix de vente du bien, permet d'apprécier le caractère non déterminant de l'information omise ; que la société du Moulin Jean-Marie faisait valoir que la demande d'annulation de la vente était totalement inadaptée, la valeur de la maison étant sans commune mesure avec les travaux de réfection (conclusions p. 38) ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le coût des travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement (35 000 €) dont la nécessité aurait été cachée représentent 1,07% du prix de vente (3 250 000 €) ; qu'en jugeant que le dol était constitué par le silence volontaire de la SCI du Moulin Jean-Marie qui aurait dissimulé à son cocontractant l'insuffisance et l'absence de mise aux normes du système d'assainissement de la maison vendue, fait qui, s'il avait été connu de la SCI JYBL l'aurait manifestement empêché de contracter, sans rechercher s'il ne résultait pas du caractère modique du coût des travaux par rapport au prix de vente que si l'acquéreur avait été informé de l'insuffisance et de l'absence de mise aux normes du réseau, il aurait néanmoins contracté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
6°) ALORS QUE, en toute hypothèse, il résulte des constatations de l'arrêt que le coût des travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement (35 000¿) représentent 1,07% du prix de vente (3 250 000 €) ; qu'en prononçant la résolution de la vente pour dol plus de cinq ans après l'acte, et en condamnant la SCI du Moulin Jean-Marie à restituer à la SCI JYBL le prix de vente perçu de 3.250.000 euros et la somme de 347.699,73 euros à titre de dommages et intérêts aux seuls motifs que l'exposante aurait dissimulé à la SCI JYBL l'insuffisance et l'absence de mise aux normes du système d'assainissement, fait qui s'il avait été connu de la SCI JYBL l'aurait manifestement empêché de contracter, la cour d'appel a violé les articles 6 § 1 de la convention européenne des droits de l'homme et 1er du premier protocole à cette convention ;
7°) ALORS QUE, en toute hypothèse, la réticence dolosive suppose l'intention de cacher une information que l'on sait déterminante du consentement ; qu'il s'apprécie à la date de la conclusion du contrat ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le coût des travaux de mise en conformité du réseau d'assainissement (35 000 €) représentent 1,07% du prix de vente (3 250 000 €) ; que la société du Moulin Jean-Marie faisait valoir qu'elle avait entrepris des travaux d'extension et d'amélioration du confort de la maison, mais n'avait pas modifié la capacité d'accueil des lieux ; que ce n'était qu'un an et demi après l'acquisition de la maison par la société JYLB que des désordres liés au réseau d'assainissement étaient apparus (conclusions, p. 15 à 17 et p. 53) ; qu'en ne recherchant pas s'il ne résultait pas du caractère modique du prix des travaux, de la nature des travaux entrepris et de l'absence de dommages avérés à la date de la vente, que l'exposante n'avait jamais eu l'intention de tromper son cocontractant, la cour d'appel la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil.
