Cour de cassation, 09 février 2022. 20-15.292

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 février 2022 Cassation partielle sans renvoi Mme TEILLER, président Arrêt n° 156 F-D Pourvois n° K 20-15.292 J 20-15.383 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 FÉVRIER 2022 I - La société Josa Murs, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 20-15.292 contre un arrêt rendu le 21 novembre 2019 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société Chipie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. II - La société Josa Murs, société civile immobilière, a formé le pourvoi n° J 20-15.383 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant à la société Chipie, société à responsabilité limitée, défenderesse à la cassation. La demanderesse aux pourvois n° K 20-15.292 et J 20-15.383 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique identique de cassation annexé au présent arrêt. Les dossiers ont été communiqués au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de Me Soltner, avocat de la société Josa Murs, de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société Chipie, après débats en l'audience publique du 4 janvier 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Jonction 1. En raison de leur connexité, les pourvois n° J 20-15.383 et K 20-15.292, sont joints. Faits et procédure 2. Selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 novembre 2019) la société civile immobilière Josa murs (la bailleresse), destinataire, le 6 juin 2014, d'une demande de révision du loyer du bail commercial qu'elle avait consenti le 14 avril 2006 à la société Chipie (la locataire), puis, d'une demande en renouvellement de ce bail à compter du 14 avril 2015, a refusé, le 19 février 2015, ce renouvellement ainsi que le paiement d'une indemnité d'éviction. 3. La locataire a assigné la bailleresse en renouvellement du bail moyennant le paiement d'un loyer révisé et, subsidiairement en fixation d'une indemnité d'éviction. Examen du moyen Sur le moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 4 La bailleresse fait grief à l'arrêt de fixer l'indemnité d'occupation due par la locataire à compter du 18 mars 2015 à la somme de 1 000 euros hors taxes, outre les charges, jusqu'à complète libération des lieux, alors « que le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties ; qu'en l'espèce la société Chipie s'est contentée de demander devant la cour d'appel l'infirmation du jugement, le constat de la nullité du refus de renouvellement du bail et la poursuite de celui-ci avec un loyer révisé de 12 000 euros annuel, et, subsidiairement, le versement d'une indemnité d'éviction (250 000 euros) ; qu'elle n'a pas demandé la réduction de l'indemnité d'occupation qui avait été fixée par le juge à la somme de 1892,03 euros mensuelles ; qu'en réduisant à 1 000 euros l'indemnité d'occupation due par la société Chipie, laquelle n'avait formulé aucune demande en ce sens, la cour d'appel a violé les articles 4,5 et 16 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour Vu l'article 4 du code de procédure civile : 5. Selon ce texte, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. 6. La cour d'appel a confirmé le jugement rejetant la demande de renouvellement du bail et ordonnant l'expulsion de la locataire et, y ajoutant, a fixé l'indemnité d'occupation due par la locataire à compter du 18 mars 2015. 7. En statuant ainsi, alors qu'elle n'était pas saisie d'une demande de fixation de l'indemnité d'occupation à un autre montant que celui arrêté par un chef du dispositif du jugement qui n'était pas critiqué, la cour d'appel a modifié l'objet du litige et violé le texte susvisé. Portée et conséquences de la cassation : 8. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 1er, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile. 9. La cassation prononcée n'implique pas, en effet, qu'il soit à nouveau statué sur le fond. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour : CASSE ET ANNULE, par voie de retranchement de la seule disposition fixant l'indemnité d'occupation due par la société Chipie à compter du 18 mars 2015 à la somme de 1 000 euros hors taxes, outre les charges, jusqu'à complète libération des lieux, l'arrêt rendu le 21 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; Condamne la société Chipie aux dépens, en ce compris ceux exposés devant la cour d'appel ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen identique produit aux pourvois n° K 20-15.292 et J 20-15.383 par Me Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Josa Murs IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Josa murs à payer à la SARL chipie la somme de 8.028,27€ H.T au titre de la révision du loyer pour la période du 6 juin 2014 au 18 mars 2015 ; fixé l'indemnité d'occupation due par la SARL Chipie à compter du 18 mars 2015 à la somme de 1 000 € H.T outre les charges, jusqu'à complète libération des lieux. AUX MOTIFS QUE Le premier juge a constaté la résiliation du bail consenti par la SCI Josa murs à la SARL Chipie à compter du 18 mars 2015 par application de la clause résolutoire qu'il a considéré comme acquise à la bailleresse du fait du non-respect par la locataire du droit de préférence reconnu par l'une des clauses du bail à la SCI Josa murs. Par voie de conséquence le tribunal de grande instance n'a pas eu à statuer sur le refus distinct de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction notifiée par la SCI Josa murs à la locataire le 19 février 2015 et motivée par la violation des clauses relatives au droit de cession, au droit de préférence et à la régularisation de la cession. Or si dans le dispositif de ses écritures la SARL chipie conclut à l'infirmation du jugement déféré elle ne formule pour autant aucune prétention sur les demandes tranchées par ce jugement qui constate la résiliation de plein droit du bail pour violation du droit de préférence de la bailleresse par la locataire dont il ordonne l'expulsion sous astreinte et qu'il condamne au paiement d'une indemnité d'occupation. En effet la SARL chipie ne demande pas à la cour de débouter la SCI Josa murs de sa demande tendant au constat de cette résiliation de plein droit mais uniquement : " Sur la demande de renouvellement, constater que les motifs présentés par la SCI Josa Murs pour justifier le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction ne sont pas suffisamment graves et légitimes, A titre principal, dire nul et de nul effet le refus de renouvellement du bail sans indemnité, et prononcer le renouvellement du bail commercial du local sis à Galerie Centre Commercial Intermarché (lot n°5 du règlement de copropriété), situé [Adresse 3] (50) au profit de la société Chipie, dans les mêmes conditions avec un loyer révisé fixé à la somme de 12 000 € HT annuel à compter du 14 avril 2015, A titre subsidiaire, condamner la SCI Josa Murs à régler à la société Chipie une somme de 250 000 € au titre de l'indemnité d'éviction (somme à parfaire) ..." La cour n'est donc saisie d'aucune demande tendant au rejet de la demande de la SCI Josa murs tendant à la constatation de la résiliation du bail consenti par la SCI Josa Murs à la société Chipie par application de la clause résolutoire à compter du 18 mars 2015 et les dispositions contraires du jugement déféré constatant cette résiliation de plein droit et l'absence subséquente de tout droit à indemnité de cette dernière s'imposent à la cour comme à la SARL chipie qui n'a pas entendu les remettre en cause alors que cette remise en cause était un préalable à l'examen par la cour de ses demandes relatives au refus de renouvellement du bail. La résiliation de plein droit du bail depuis le 18 mars 2015 rend en effet sans objet l'examen des demandes de la SARL chipie et des moyens qui les sous-tendent, devenus inopérants, comme le rappelait déjà le premier juge dans les termes suivants : "la résiliation prononcée résulte de l'application de la clause résolutoire. Cette résiliation intervient en dehors même du refus de renouvellement du bail. Il n'y a donc pas lieu d'examiner si ce refus est motivé par un motif grave et légitime et d'envisager l'octroi d'une indemnité d'éviction". La SARL chipie doit donc être déboutée des demandes dont elle a saisi la cour, telles qu'elles ont été précédemment rappelées. Le 6 juin 2014 la SARL chipie a saisi la SCI Josa murs d'une demande de révision du loyer qui s'élevait alors à 1 892,03 € H.T par mois, à la somme mensuelle de 1 000 € H.T à compter de cette date par application des dispositions de l'article L 145-39 du code de commerce. Le premier juge a omis de statuer sur cette demande pour la période du 6 juin 2014 au 18 mars 2015, date de la prise d'effet de la résiliation de plein droit du bail, et de fixer en conséquence l'indemnité d'occupation due par l'appelante à compter du 18 mars 2015 .Aux termes de l'article L145-39 du code de commerce "En outre, et par dérogation à l'article L 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire". La SARL chipie justifie, par les pièces qu'elle produit, que le loyer acquitté a augmenté de plus de 25 % par rapport au montant du loyer initial de 1 500 € et que les loyers acquittés par les autres commerces de la galerie commerciale dans laquelle elle exploite son fonds de commerce, s'élèvent au prix unitaire moyen de 11,5 € H.T/m2, ce qui représente pour ses locaux d'une superficie de 71 m2 un loyer mensuel de 826 € H.T qu'elle arrondit à 1 000 € H.T. Dans un courriel daté du 22 décembre 2014 la SCI Josa murs répondait au conseil de la SARL chipie "Sur l'action en révision : nous vous reconfirmons que ce point ne nous pose pas de problème". Toutefois la somme réclamée reposant sur une période de 10 mois intégrant une fin de bail au 13 avril 2015 alors que le bail a pris fin un mois plus tôt le 18 mars 2015 le calcul doit être fait sur 9 mois et non 10. La SCI Josa murs doit donc être condamnée à payer à la SARL chipie la somme de 8 028,27 € H.T au titre de la révision du loyer pour la période du 6 juin 2014 au 18 mars 2015. Par conséquent l'indemnité d'occupation mise à la charge de la SARL chipie à compte de cette date par le jugement déféré doit être fixé à 1 000 € H.T par mois outre les charges, jusqu'à complète libération des lieux ; » 1°) ALORS QUE le juge ne peut modifier l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les prétentions des parties; qu'en l'espèce la société Chipie s'est contentée de demander devant la cour d'appel l'infirmation du jugement, le constat de la nullité du refus de renouvellement du bail et la poursuite de celui-ci avec un loyer révisé de 12.000 euros annuel, et, subsidiairement, le versement d'une indemnité d'éviction (250.000 euros) ; qu'elle n'a pas demandé la réduction de l'indemnité d'occupation qui avait été fixée par le juge à la somme de 1892,03 euros mensuelles ; qu'en réduisant à 1000 euros l'indemnité d'occupation due par la Sarl Chipie, laquelle n'avait formulé aucune demande en ce sens, la cour d'appel a violé les articles a violé les articles 4,5 et 16 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en outre, tant dans les motifs que le dispositif de ses écritures, la société Chipie demandait à la cour, « à titre principal, dire nul et de nul effet le refus de renouvellement du bail sans indemnité, et prononcer le renouvellement du bail …. dans les mêmes conditions avec un loyer révisé fixé à la somme de 12.000€ H.T annuel, à compter du 14 avril 2015 » ; qu'ainsi, sa demande de révision du loyer n'était formulée qu'en conséquence du renouvellement qu'elle sollicitait, sans que soit présentée de demande subsidiaire en révision du loyer pour le passé dans l'hypothèse où la cour d'appel n'aurait pas fait droit à sa demande tendant à la nullité du refus de renouvellement du bailleur ; qu'en jugeant qu'il n'y avait pas lieu à renouvellement du fait du refus légitime du bailleur de poursuivre le bail, tout en décidant de procéder à la révision du loyer, la cour d'appel a derechef statué sur une chose non demandée, et a violé les articles 4, 5 et 16 du code de procédure civile ;