Cour de cassation, 20 décembre 2018. 17-26.570

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 décembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10653 F Pourvoi n° H 17-26.570 Aide juridictionnelle totale en défense au profit de M. X.... Admission du bureau d'aide juridictionnelle près la Cour de cassation en date du 29 mai 2018. R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. Didier Y..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 16 janvier 2017 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. Olivier X..., 2°/ à Mme Z... X..., domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 27 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. A..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. Y..., de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de M. X... ; Sur le rapport de M. A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; le condamne à payer à la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué : D'AVOIR condamné les époux X... à lui payer la seule somme de 1701,50 euros au titre des loyers et charges impayés, AUX MOTIFS QUE « l'ordonnance de référé n'ayant pas autorité de la chose jugée au principal, c'est à bon droit que le premier juge a réexaminé la demande en paiement au titre des loyers et des charges ; que si les époux X... ne contestent pas ne pas avoir payé l'intégralité des loyers et des charges dues jusqu'à leur départ des lieux, le 31 août 2011, ils contestent les sommes qui leur sont réclamées après cette date ; que la circonstance que M. Y... n'ait pu reprendre possession des lieux loués que le 28 octobre 2011, après ouverture de la porte par un serrurier n'est pas imputable aux époux X... qui ont effectivement remis les clés du logement le 31 août 2011 à Maître B..., mandataire du bailleur, lequel a lui-même refermé les lieux; qu'il ressort des éléments de la cause que l'impossibilité d'ouvrir les lieux à laquelle le bailleur et l'huissier de justice ont été confrontés résulte du mauvais état de la porte d'entrée, qui avait déjà été signalé sur l'état des lieux d'entrée du 14 août 2010 (pièce no 2 appelant: "porte d'entrée : deux gâches abîmées") ainsi que par Mme X... au bailleur (lettre de M.Y... du 28 août 2010-pièce 42 de l'appelant: "vous m'avez évoqué que la porte d'entrée ne fermait pas"); qu'il s'ensuit que c'est encore avec raison que le premier juge , constatant que le bail se trouvait résilié depuis le 2 février 2011 et que les locataires avaient effectivement libéré les lieux le 31 août 2011, a retenu qu'il n'était pas justifié de mettre à la charge des époux X... les loyers des mois de septembre et d'octobre 2011; qu'au vu des pièces produites, les loyers et charges échus depuis septembre 2010 jusqu'au 31 août 2011 s'élèvent à 7080 8, et après déduction des sommes effectivement payées à cette date (13 X 64, 50 + 1500+2450) , ainsi que du dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux (590 €), le solde restant dû s'établit à la somme de 1701, 50 € ; que le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux X... à payer à M. Y... cette somme ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les époux X... n'ont jamais contesté ne pas avoir réglé tous leurs loyers et charges ; qu'ils en contestent cependant le montant et notamment que les loyers postérieurs à leur départ soient dus ; qu'ils n'ont certes pas fait appel de l'ordonnance du juge des référés mais n'ignoraient pas que, faute pour M. Y... d'avoir vu ses demandes portant sur les réparations locatives prospérer, ils allaient être assignés devant le juge du fond ; qu'il ne peut donc être déduit de leur absence de recours qu'ils ont accepté le montant des sommes mises à leur charge ; qu'il résulte du procès-verbal de reprise du 31 août 2011 que les époux X... ont remis les clés du logement à Maître B... qui a, avec celles-ci, fait refermer les lieux à la fin de ses opérations ainsi que cela est mentionné en page 2 de cet acte ; que les locataires lui ont donc bien remis les bonnes clés ; qu'il est établi par l'état des lieux d'entrée que deux gâches de la porte d'entrée étaient abimées ; que le procès-verbal de constat établi le 16 septembre 2011 par Maître C... indique que « la serrure de la porte d'entrée fonctionne très mal » et que Maître B... lui a précisé que « la porte s'ouvrait mais était très difficile à ouvrir »; qu'il se déduit de ces éléments que Maître B... a bien remis les clés des lieux à Maître C... qui s'est seulement heurté au mauvais état de la porte d'entrée qui existait déjà à l'arrivée des époux X..., de sorte qu'il ne peut leur être reproché d'avoir empêché leur bailleur d'accéder dans la maison après leur départ ; que c'est donc à bon droit qu'ils soutiennent avoir libéré les lieux le 31 août 2011 de sorte que le bail se trouvant de toute façon résilié depuis le 2 février 2011, il n'est en rien justifié de mettre à leur charge les loyers de septembre et octobre 2011 ; qu'au regard des derniers décomptes produits, les époux X... restent redevables de la somme de 1 701,50 euros au titre des loyers et charges dus du 1er septembre 2010 au 31 août 2011, déduction faite de leur dépôt de garantie ; que les intérêts dont le calcul n'est pas justifié seront déduits des sommes dues, de même que les taxes d'enlèvement des ordures ménagères dont la réalité n'est pas démontrée ; que M. et Mme X... seront ainsi solidairement condamnés à payer à leur ancien bailleur, en deniers ou quittances, la somme ainsi fixée » ; 1°) ALORS QUE au terme du contrat de bail, le locataire est tenu de restituer les lieux ; que cette restitution se matérialise par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, pouvant justifier d'un pouvoir spécial ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que les locataires ont remis les clés non pas au propriétaire mais à un huissier de justice ; qu'en considérant que les lieux avaient été restitués et que les locataires avaient libéré les lieux le 31 août 2011, sans relever l'existence d'un pouvoir spécial désignant l'huissier de justice pour se voir restituer les clés au nom du propriétaire, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi n° 86-1290 du 6 juillet 1989 ; 2°) ALORS QUE au terme du contrat de bail, le locataire est tenu de restituer les lieux ; que cette restitution se matérialise par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, pouvant justifier d'un pouvoir spécial ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que les locataires ont remis les clés non pas au propriétaire mais à un huissier de justice ; qu'en énonçant, pour considérer que les lieux avaient été restitués et que les locataires avaient libéré les lieux le 31 août 2011, que les clés avaient été restituées à un huissier de justice, qui avait agi « comme mandataire de M. Y... », qui avait encore indiqué, sur son procès-verbal, agir à sa requête, et que son mandat ne pouvait pas être contesté dès lors qu'il a été son mandataire tout au long de la procédure en référé aux fins d'expulsion, depuis l'établissement du commandement de payer jusqu'au décompte des sommes dues, et qui a établi un procès-verbal de reprise des lieux, motifs impropres à caractériser une remise des clefs au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi n° 86-1290 du 6 juillet 1989. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué : D'AVOIR rejeté ses demandes formées au titre des réparations locatives et au titre de la perte de loyers, et de l'avoir condamné en conséquence à une indemnité au titre de la procédure abusive, AUX MOTIFS QUE « les locataires sont tenus de restituer les lieux en bon état de réparations locatives et l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable en la cause, institue pour chacune des parties l'obligation de dresser un état des lieux non seulement lors de l'arrivée des locataires mais également lors de la restitution des clés ; que si l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il l'est sur l'initiative de la partie la plus diligente par un huissier de justice à frais partagés; qu'il est établi en l'espèce qu'un état des lieux d'entrée a été établi entre les parties le 14 août 2010, à la prise d'effet du bail ; que les époux X... ont quitté les lieux loués le 31 août 2011, après qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire leur ait été délivré le 2 décembre 2010 puis une assignation en référé le 6 février 2011 à la requête du bailleur aux fins d'expulsion ; que, n'étant pas tenus de respecter quelque préavis puisque le bail était résilié en raison de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 2 février 2011, ils ont infondé leur bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception signée par lui le 12 août 2011, de la date à laquelle ils quittaient les lieux loués afin que soit établi en sa présence l'état des lieux de sortie et la remise des clés du logement ; que le 31 août 2011, Maître B..., huissier de justice indiquant agir à la requête de M. Y..., ce que ce dernier ne peut utilement contester puisque cet huissier de justice est bien celui qui a été son mandataire tout au long de la procédure en référé aux fins d'expulsion, depuis l'établissement du commandement de payer jusqu'au décompte des sommes dues en date du 22 juin 2011, a établi un procès-verbal de reprise des lieux, aux termes duquel il indique ; "ce jour et faisant suite à une procédure actuellement pendante au tribunal d'instance de BLOIS en paiement de loyers ou indemnités d'occupation et procédure d'expulsion; pour éviter la mesure d'exécution et des frais supplémentaires, Mme X... Z... me remet les clefs après avoir informé le bailleur requérant par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 11 août 2011 afin d'établir l'état des lieux ce jour à 20 h dont copie restera annexée au présent. A ce moment, il m'est remis les clefs afin d'établir le procès-verbal de reprise des lieux ; Les lieux étant libres d'occupant et de meuble. Les époux X... me remettent l'état des lieux d'entrée que nous avons collationné ensemble avec Mme X... pour relever que la plupart des désordres ont été signalés sur l'état des lieux d'entrée et les lieux ont subi la vétusté de cette occupation d'une année. Les lieux ont fait l'objet d'un grand ménage et nettoyage des moquettes à l'étage en cours de séchage. A signaler quelques défauts de reprises ou finitions dans la pose des papiers peints. Il est 20 h 30 l'immeuble est vide et deux véhicules dans la cour ouverte sur la rue, restent ce soir sur place mais qui devront être retirées par les époux X.... N'ayant pas eu la visite de M Y... mon requérant, j donc annexé l'état des lieux d'entrée et pris quelques photos qui resteront à la minute et à la disposition du juge de l'exécution en cas de besoin. Relevés compteurs d'énergie EDF creuses 51624 KW/H Pleines 69 740 KW/H EAU: 2762 M3 A la fin de mes opérations, j 'ai refermé les lieux et les ai déclarés repris au nom de la partie demanderesse, faisant défense à quiconque de pénétrer hors les cas autorisés par la loi. "; Que M. Y... , pourtant informé avec un délai de prévenance suffisant de la date de la libération des lieux et de l'établissement de l'état des lieux, qui ne s'y est pas rendu, sans faire savoir ni ses locataires ni à son mandataire, qu'il ne pouvait être disponible à la date annoncée, ne peut utilement soutenir que ce procès-verbal ne lui est pas opposable ; Qu'en effet, étant à l'origine de la procédure d'expulsion en cours, il lui appartenait d'aviser l'huissier de justice mandaté pour assurer l'exécution de cette mesure et l'informer de son éventuelle indisponibilité à la date de libération annoncée par ses locataires et non l'inverse ; Que le premier juge a, avec raison, stigmatisé la mauvaise foi de M. Y... qui a volontairement mis en échec la réalisation contradictoire de l'état de lieux de sortie du 31 août 2011 en ne s'y rendant pas , sans fournir aucune explication et a à juste titre écarté , comme inopposable aux époux X... , l'état de lieux établi prés de deux mois après la libération des lieux, le 28 octobre 2011, par un autre huissier de justice ; Qu'en effet, après avoir remis à Maître B..., agissant comme mandataire de M. Y..., les clés du logement qu'ils avaient restitué, ils n'étaient plus tenus de répondre à une nouvelle convocation de leur bailleur aux mêmes fins; que le bailleur ne peut réclamer paiement de réparations locatives à son locataire qu'en rapportant-la preuve de ce que les dégradations qu'il invoque sont survenues en cours de bail ; Que le procès-verbal de reprise de Maître B... en date du 31 août 2011 ne met pas en évidence, hormis quelques défauts de reprises ou de finitions dans la pose des papiers peints, de désordres qui n'auraient pas déjà été signalés sur l'état des lieux d'entrée ou qui excéderaient la vétusté résultant d'une année d'occupation des lieux loués ; Que dès lors, la preuve de dégradations locatives imputables aux locataires n'étant pas rapportée, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. Y... de sa demande à ce titre » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « il résulte de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qu'un état des lieux est établi par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ; si l'état des lieux ne peut être établi amiablement, il l'est sur l'initiative de la partie la plus diligente par un huissier de justice à frais partagés ; en l'espèce, qu'il est constant qu'un état des lieux ne pouvait être amiablement établi entre les parties compte tenu des relations très conflictuelles qu'ils ont nouées dans les jours qui ont suivi l'installation des époux X... dans le logement, M. Y... ayant manifesté à leur égard une attitude très procédurière en leur envoyant dès le 28 août 2010 des lettres recommandées avec accusé de réception pour faire procéder à des travaux alors qu'il lui suffisait de convenir amiablement avec ses locataires de la date de passage du couvreur en fonction des disponibilités de chacun ; que dans ce contexte, un état des lieux ne pouvait qu'être établi par huissier et Mme X... a été la plus diligente pour y procéder puisque par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 12 août 2011, elle a prévenu M. Y... qu'il serait procédé à l'état des lieux de sortie le 31 août 2011 à 20h, et a, demandé à Maître B... de le réaliser ;que c'est avec une particulière mauvaise foi que M. Y... prétend que Mme X... s'est adressée à un huissier qui n'était pas son. mandataire puisque d'une part, l'examen du décompte produit en date du 22 juin 2011 ( pièce 26) montre que Maître B... a. perçu dès le 6 septembre 2010 les loyers résiduels pour le compte du demandeur et que d'autre part, dans le procès-verbal de reprise du 31 août 2011, cet huissier indique, en haut et en gras, qu'il agit à la demande de M. Y..., et en bas de page, que celui-ci est son requérant ; que pourtant, M. Y... qui avait le 6 février 2011 assigné ses locataires en vue de leur expulsion et aurait dû être satisfait que ceux-ci lui annoncent leur départ volontaire avant 1e terme de la procédure, a mis en échec la réalisation contradictoire de l'état des lieux de sortie le 31 août 2011 puisqu'il a, sans prévenir les époux X..., fait appel à un autre huissier pour qu'il réalise un état des lieux à une autre date; que Maître C... a ainsi établi le 28 octobre 2011 un état des lieux de sortie en la seule présence de M. Y..., les époux X... n'ayant reçu la convocation que le 29 octobre 2011; qu'il s'ensuit qu'il ne peut leur être opposable ; que l'état des lieux du 31 août 2011 est régulier puisque M. Y... en a été prévenu dans un délai suffisant, ce qu'il ne peut contester dès lors que le 22 août 2011, il a écrit à la SCP D... E... C... un courrier dans lequel il évoque clairement l'état des lieux auquel il vient d'être convoqué ; qu'il lui est donc opposable ; que Maître B... a mentionné sur le procès-verbal du 31 août 2011 qu'il intervient ce jour là « afin d'établir l'état des lieux ce jour à 20h dont copie restera annexée au présent », qu'il indique également avoir pris des photographies des lieux, dont seules des copies, assez peu lisibles, sont produites par les locataires ; qu'il n'a pu se contenter d'un examen succinct du logement mais a. forcément procédé à un examen pièce par pièce puisque le procès-verbal fait apparaître qu'il est resté deux heures sur place ; que M. Y... se garde bien de soumettre ces pièces à l'examen du -tribunal pour venir prétendre qu'il n'y pas eu d'état des lieux de sortie le 31 goie 2011, ce qui mente encore qu'il cherche à tromper la religion du tribunal et ce d'autant que Maître B... écrit sur le procès-verbal de reprise que « les lieux ont fait l'objet d'un grand ménage et nettoyage des moquettes à l'étage en cours de séchage » et que « la plupart des désordres ont été signalés sur l'état des lieux d'entrée et les lieux ont subi une vétusté de cette occupation d'une armée »; Que ces éléments démontrent que les époux X... n'ont commis aucune dégradation locative de aorte que M. Y... sera débouté de la demande qu'il forme à ce titre » ; 1°) ALORS QUE si l'état des lieux ne peut être établi de manière amiable, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente ; que dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué qu'il a été établi un état des lieux de sortie, à la demande des locataires, le 31 août 2011 et que le propriétaire n'était pas présent ; qu'en énonçant que le propriétaire avait été informé avec un délai de prévenance suffisant de la date de la libération des lieux et de l'établissement de l'état des lieux, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il avait été convoqué par l'huissier à cet état des lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3 de la loi du 6 juillet1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 mars 2014 ; 2°) ALORS QUE la preuve des dégradations se fait par tous moyens ; que le caractère non contradictoire d'un état des lieux de sortie n'interdit pas au bailleur d'invoquer l'existence des désordres locatifs dont il fait état ; que les juges doivent examiner la force probante d'un tel état des lieux non contradictoire, dès lors qu'il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties ; qu'il ne saurait ainsi être écarté comme inopposable à la partie non présente aux opérations qu'il dresse, aux motifs qu'il ne serait pas contradictoire ; qu'en jugeant le contraire, et en considérant que le constat d'huissier du 28 octobre 2011, était inopposable aux locataires, en ce qu'il avait été établi à l'initiative du propriétaire de manière non contradictoire, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 mars 2014 ; 3°) ALORS QUE, en tout état de cause, au terme du contrat de bail, le locataire est tenu de restituer les lieux ; que cette restitution se matérialise par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire, pouvant justifier d'un pouvoir spécial ; qu'en l'absence d'une telle restitution, le locataire demeure responsable des dégradations des lieux ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que les locataires ont remis les clés non pas au propriétaire mais à un huissier de justice ; qu'en considérant que les lieux avaient été restitués et que les locataires avaient libéré les lieux le 31 août 2011, pour écarter l'état des lieux réalisé le 28 octobre 2011, sans relever l'existence d'un pouvoir spécial désignant l'huissier de justice pour se voir restituer les clés au nom du propriétaire le 31 août 2011, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi n° 86-1290 du 6 juillet 1989. TROISIEME MOYEN DE CASSATION M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué : De l'Avoir condamné à régler aux époux X... une indemnité pour procédure abusive, AUX MOTIFS QUE « c'est encore à juste titre que le premier juge, retenant que si le bailleur était en droit de poursuivre la condamnation de ses anciens locataires au titre du paiement d'un arriéré de loyers, non véritablement contesté, il a cependant fait dégénérer son droit en abus en dissimulant au premier juge des pièces, et en particulier le procès-verbal de reprise des lieux établi le 31 août 2011 pour prétendre obtenir des réparations locatives qui n'étaient pas dues ; que le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les époux X... ne démontrent pas la réalité d'un préjudice causé par l'attitude insistante de leur bailleur, que la demande présentée à ce titre ne peut prospérer ; en revanche, s'ils ont été défaillants dans le paiement de leurs loyers et que M. Y... avait le droit de les assigner pour recouvrer les sommes qu'ils leur devaient, celui-ci a dissimulé un certain nombre de pièces au tribunal pour obtenir des réparations locatives très importantes alors qu'il savait que ces sommes n'étaient pas dues ; en agissant ainsi, il a commis une faute équipollente au dol qui a fait dégénérer son droit en droit ; il sera donc condamné à verser aux époux X... la somme de 150 euros en réparation de la présente procédure, abusive » ; 1°) ALORS QUE aucune indemnité au titre de la procédure abusive ne peut être prononcée à l'encontre d'une partie qui gagne, fut-ce partiellement, son procès ; que la cour d'appel a accueilli partiellement les demandes de M. Y... ; qu'en le condamnant néanmoins à une indemnité au titre de la procédure abusive, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil ; 2°) ALORS QUE l'abus du droit d'agir en justice implique une faute caractérisée ; qu'en énonçant, pour condamner M. Y... à une indemnité pour procédure abusive, qu'il aurait dissimulé certaines pièces au premier juge, pour obtenir des indemnités qui ne seraient pas dues, la cour d'appel n'a pas caractérisé une faute ayant dégénéré en abus d'agir en justice et ainsi violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.