Cour de cassation, 25 mars 2021. 20-13.325

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 mars 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10157 F Pourvoi n° X 20-13.325 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021 La société Jimac, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° X 20-13.325 contre l'arrêt rendu le 23 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Biodoo, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , 2°/ à la société Naturalia France, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation. La société Biodoo a formé un pourvoi incident, dirigé contre le même arrêt ; Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Jimac, de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Biodoo, après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés au pourvoi principal et ceux annexés au pourvoi incident, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits au pourvoi principal par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société Jimac. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué , après avoir confirmé le jugement en ce que le tribunal a condamné in solidum la SAS Biodoo et la SAS Naturalia France à payer à la SCI Jimac la somme de 990 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2014 et 2015, et en ce que le tribunal a condamné la SCI Jimac à payer à la SAS Biodoo la somme de 167,90 euros au titre des frais de relance indûment supportés par elle, d'avoir infirmé le jugement déféré pour le surplus, puis statuant à nouveau et y ajoutant, d'avoir déclaré nul et de nul effet de commandement de payer délivré le 10 octobre 2014 à la SAS Biodoo à la demande de la SCI Jimac, débouté la SCI Jimac de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 27 mars 2008 liant la SCI Jimac à la SAS Biodoo, de sa demande d'expulsion et de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation, débouté la SCI Jimac de sa demande de résiliation judiciaire du bail, débouté la SCI Jimac de sa demande de caducité du protocole d'accord du 22 janvier 2009, condamné la SCI Jimac à rembourser à la SAS Biodoo la somme de 3.753,59 euros au titre des frais de ravalement ainsi que les intérêts afférents réglés, condamné la SCI Jimac à rembourser à la société Biodoo au titre des taxes foncières les sommes suivantes : - 5.520 € au titre des taxes foncières de 2009 à 2013, - 3.062,40 € pour les années 2014 et 2015, - 1.450 € pour l'année 2016, - 1.441,20 € pour l'année 2017, - 1.125,07 € pour l'année 2018, - 1.125,07 € pour l'année 2018. Total : 12.599,47 €, déclaré la SCI Jimac tenue à réparer le préjudice subi par la société Biodoo, des conséquences de l'exécution forcée du jugement, puis d'avoir ordonné une mesure d'expertise avant dire droit au fond sur le montant du préjudice subi par la société Biodoo, Aux motifs que conformément à l'article L. 145-41 du code de commerce, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai ; que le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l'usage de bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions d bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure ; qu'en l'espèce, le contrat de renouvellement de bail comprend en page 8 une clause résolutoire notamment pour défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoire ; que la SCI Jimac a fait délivrer le 10 octobre 2014 à la société Biodoo, le commandement de payer entre les mains de Maître Menasce-Chiche, avocat, la somme en principal de 25.214,56 € outre le coût du commandement ; que cette somme recouvre le paiement de loyers, de taxes foncières et de frais de ravalement ; Sur le paiement des loyers : Que la SCI Jimac se fonde sur un protocole d'accord signé le 22 janvier 2009 pour réclamer le paiement des loyers auquel la société Biodoo oppose le fait qu'en 2009, elle n'a jamais entendu renoncer à l'application des règles d'ordre public de l'article L. 145-38 et entendu seulement accepter que pour le calcul du loyer plafond de la prochaine révision triennale à compter du 1er mai 2012, l'indice de référence choisi serait celui de l'indice du 4ème trimestre 2008, qu'il n'est nullement stipulé ni dans le protocole ni dans l'avenant que la clause « Révision » du bail est supprimée pour être remplacée par une clause d'indexation automatique ; que les termes du protocole d'accord du 22 janvier 2009 énoncent à l'article 2 au paragraphe intitulé « engagements de la société Naturalia France » : « En contrepartie de ce qui précède, la société Naturalia France accepte que le loyer annuel HT et HC soit porté à la somme de 55.000 euros (...). De plus, les parties conviennent que le loyer annuel révisé devant intervenir à l'expiration de la première période triennale, soit à compter du 1er mai 2009, sera d'un montant de 60.000 € HT/HC par dérogation aux dispositions du bail. Lors de la révision triennale suivante intervenant à compter du 1er mai 2012, le montant annuel du loyer sera calculé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2008 » ; que l'acte de renouvellement du bail en date du 27 mars 2008 contient la clause « révision » suivante en page 7 : « Le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'Insee, notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans, l'indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2005, soit 1332 » ; que l'avenant au bail du 27 mars 2008 signé le 22 janvier 2009 à la suite du protocole d'accord reprend les dispositions du protocole relatives au loyer et indique que toutes autres clauses, charges et conditions du bail restant inchangées, les parties entendent en outre que le présent avenant et son annexe s'incorporent audit bail et ne fassent qu'un avec lui ; qu'en conséquence, les clauses du protocole reprises dans l'avenant au bail doivent être interprétées au vu des clauses restées inchangées de l'acte de renouvellement du bail du 27 mars 2008 ; que les parties ont fixé le montant du loyer de manière contractuelle et ont simplement indiqué au deuxième paragraphe que pour la révision triennale suivante, l'indice de référence choisi serait celui du 4ème trimestre 2008 et non celui du 4ème trimestre 2005, comme précédemment ; qu'il y a lieu de considérer que la clause de révision demeure inchangée par ailleurs conformément aux dispositions de l'avenant ; que les parties ont simplement substitué un indice de référence à un autre ; qu'il ne peut donc en être déduit que les parties ont inséré dans l'avenant au bail une clause d'indexation automatique se substituant aux dispositions contractuelles initiales ; que la mention « par dérogation aux dispositions du bail » ne figure que dans la clause précédente de l'avenant modifiant le montant du bail ; qu'en conséquence, il ne peut être retenu qu'en modifiant simplement l'indice pour calculer le montant annuel du loyer, les parties ont entendu supprimer la mention « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux » dans l'accord transactionnel repris dans l'avenant au bail ; que le jugement sera donc confirmé en ce que le tribunal a décidé qu'en l'absence d'accord des parties sur le montant du loyer révisé à compter du 1er mai 2012 et de saisine ou de décision du juge des loyers commerciaux fixant ce loyer, la SCI Jimac n'était pas fondée à solliciter le paiement de la somme de 64.350,52 euros au titre du loyer révisé au 1er mai 2012 ; Sur la prise en charge des frais de ravalement de l'immeuble : que la SAS Biodoo fait valoir que la SCI Jimac lui a facturé non seulement des frais de travaux de ravalement mais également des frais de travaux de couverture et que les travaux demandés par la ville de Paris doivent, en l'absence de clause contraire, être pris en charge par le bailleur ; que la SCI Jimac réplique que sa demande porte sur des travaux de ravalement et non de toiture, contrairement à ce que laisse entendre la société Biodoo dans ses écritures et que compte tenu de leur nature, ces travaux qui ne relèvent pas des grosses réparations doivent être assumés par le preneur ; qu'il résulte de la facture détaillée des travaux de ravalement en date du 30 août 2012 que leur montant s'élève à la somme de 19.963,76 euros ; que s'y ajoutent deux factures de travaux de couverture non produites en date des 21 et 25 août 2012 et les honoraires du syndic ce qui fait un total de 25.023,94 euros ; que le courrier du syndic fait référence aux travaux votés lors de l'assemblée générale de la copropriété du 9 décembre 2010 et est intitulé « travaux de ravalement de la façade rue » et cette somme de 25.023,94 euros a été mise en paiement et répartie selon les tantièmes ; que les dates des différentes factures démontrent que l'ensemble des travaux a été réalisé dans le cadre du ravalement et il sera considéré qu'ils sont indivisibles ; que le tribunal a décrit les travaux de ravalement et a retenu que leur nature justifiait la prise en charge par le preneur, le bailleur, aux termes du bail, se réservant les seules grosses réparations visées à l'article 606 du code civil ; que cependant, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 30 juin 2008 que les travaux de ravalement ont été demandés par la mairie de Paris qui a adressé un courrier ; qu'il y a lieu de considérer, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, que ces travaux ont été prescrits par l'administration et que le fait qu'ils aient été votés deux ans plus tard est sans incidence, la procédure à respecter spécifique à la copropriété retardant la décision relative aux travaux ; qu'en l'absence de clause spécifique dans le bail transférant les travaux prescrits par l'administration au preneur, la SCI Jimac devra prendre au charge le coût du ravalement qui sera en conséquence remboursé à la société Biodoo ; qu'il y a lieu de condamner la SCI Jimac à rembourser à la société Biodoo la somme de 3.753,59 euros au titre des frais de ravalement ainsi que les intérêts afférents réglés » ; Sur la prise en charge de la taxe foncière : que la société Biodoo fait valoir qu'à défaut de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur l'impôt foncier, ce dernier n'est pas redevable de la taxe foncière puisque cet impôt est à la charge du bailleur ; que la SCI Jimac soutient qu'aux termes du bail, la SAS Biodoo était tenue de lui rembourser la taxe foncière, en l'occurrence celles déjà réglées, couvrant la période de 2009 à 2015, représentant la somme totale de 7.907 euros en principal ; qu'aux termes de l'article « Charges et conditions » en page 3 de l'acte de renouvellement du bail, « le présent bail est respectivement consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter, savoir : (...) 5° De satisfaire à toutes les charges de ville, de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier d'acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la patente, et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à titre quelconque, et justifier de leur acquit à toutes réquisitions » ; que l'article 1400 du code général des impôts met la taxe foncière à la charge du seul propriétaire ; que les clauses susvisées du bail mettent expressément à la charge du preneur les taxes locatives, « les taxes et impôts auxquels sont tenus les locataires »; que la mention « d'acquitter... tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à titre quelconque », n'est pas suffisamment précise pour caractériser un transfert de la prise en charge de la taxe foncière ; que la SCI Jimac ne justifiant pas de l'existence dans le bail d'une clause transférant au preneur la charge de la taxe foncière qui doit de par la loi être acquittée par le bailleur, le jugement sera infirmé et la SCI Jimac sera déboutée de sa demande en paiement de la taxe foncière par la société Biodoo ; que la société Biodoo justifiant par le versement des chèques avoir réglé à la société Jimac les taxes foncières suivantes, la société Jimac sera condamnée à rembourser la société Biodoo la somme de 12.599,47 € correspondant aux sommes suivantes indûment payées : - 5.520 € au titre des taxes foncières de 2009 à 2013, - 3.062,40 € pour les années 2014 et 2015, - 1.450 € pour l'année 2016, - 1.441,20 € pour l'année 2017, - 1.125,07 € pour l'année 2018, - 1.125,07 € pour l'année 2018. Total : 12.599,47 € ; Sur la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères : que la SCI Jimac soutient que cette taxe, aux termes des dispositions du bail doit être remboursée par le preneur ce que conteste la société Biodoo ; qu'il résulte du bail qu'il est respectivement consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter, savoir : (...) 5° De satisfaire à toutes les charges de ville, de police, de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier d'acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la patente, et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à titre quelconque, et justifier de leur acquit à toute réquisition, 6° De supporter en outre toutes impositions ou taxes nouvelles qui seraient mises à la charge des locataires, ou qui étant en principe à la charge de l'immeuble, seraient afférentes à une prestation ou à un service dont profite le locataire (...) » ; que le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a condamné in solidum la SAS Biodoo et la SAS Naturalia France à payer à la SCI Jimac la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères d'un montant total de 990 euros, augmenté des intérêts légaux à compter du jugement de première instance pour les années 2014 et 2015 ; Sur l'acquisition de la clause résolutoire : qu'aucune des sommes réclamées par la SCI Jimac à l'appui de l'acquisition de la clause résolutoire soit le rappel de loyers révisés à compter du 1er mai 2012, le rappel des frais de ravalement et les rappels de taxe foncière n'est due par la société Biodoo ; qu'en conséquence, le commandement de payer délivré le 10 octobre 2014, à la requête de la SCI Jimac, sera déclaré nul et de nul effet ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, prononcé l'expulsion de la société Biodoo et fixé une indemnité d'occupation ; que les demandes de la SCI Jimac à ce titre seront rejetées ; que la SCI Jimac ne peut se prévaloir de la caducité du protocole d'accord aux motifs qu'en ne réglant pas les loyers révisés au 1er mai 2012, la société Biodoo aurait inexécuté le protocole d'accord transactionnel signé le 22 janvier 2009 alors que la demande de la SCI Jimac, au titre de ces loyers révisés, a été rejetée, Alors en premier lieu que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appelante notifiées par le RPVA le 20 mars 2019, la société Biodoo faisait valoir : « En outre, même s'il n'est pas démontré que les travaux de ravalement ont été prescrits par l'administration, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2008 (point 12) que la Mairie de Paris a demandé au syndic de procéder au ravalement de la façade sur rue de l'immeuble » puis « il ressort de cette assemblée générale que c'est bien suite à une demande de l'administration que les travaux de ravalement qui ont consisté en la réfection totale de l'étanchéité de la façade de l'immeuble ont été réalisés et que l'état de la façade qui a entrainé une telle demande de la mairie était vétuste, le devis faisant expressément état des parties « dégradées », d'éclats, de défauts de planéité et de la réfection des solins et des métaux » (concl. préc. p. 25, § 4 et 5) ; qu'en énonçant, pour infirmer le jugement rendu le 14 septembre 2017 par le tribunal de grande instance de Paris, « qu'il y a lieu de considérer, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, que ces travaux ont été prescrits par l'administration » quand la société Biodoo ne faisait état dans ses conclusions d'appel que d'une « demande » émanant de la Mairie de Paris, la cour d'appel a modifié les termes du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile, Alors en deuxième lieu que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'aux termes de la clause n° 3 des « Charges et conditions du bail renouvelé le 27 mars 2008 : « Le présent bail est respectivement consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter, savoir : (...) D'entretenir les lieux loués, pendant toute la durée du bail, en bon état de réparations locatives et d'entretien, en particulier de veiller à l'entretien et au graissage des fermetures métalliques, et la réfection ou remplacement de toutes les toitures ou châssis vitrés. De convention expresse entre les parties, le preneur s'engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, à l'exception toutefois des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil qui seules restent à la charge du bailleur» ; qu'aux termes de la clause du bail intitulée « Remboursement des charges » : « En sus du loyer ci-dessus fixé, le preneur remboursera au bailleur, proportionnellement à sa part dans l'immeuble, les charges, prestations, taxes et impôts auxquels sont tenus les locataires, frais de gardiennage et d'entretien des parties communes, consommation d'eau, chauffage central, petites réparations, et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges à l'exclusion des travaux visés à l'article 606 du code civil, qui seuls, resteront à la charge du bailleur (...) » ; qu'ainsi, sans ambiguïté aucune, seuls les travaux relevant des dispositions de l'article 606 du code civil demeuraient à la charge du bailleur ; qu'en énonçant « qu'en l'absence de clause spécifique dans le bail transférant les travaux prescrits par l'administration au preneur, la SCI Jimac devra prendre en charge le coût du ravalement qui sera en conséquence remboursés à la société Biodoo » la cour d'appel a dénaturé le bail susvisé et a violé le principe susvisé, Alors en troisième lieu, à titre subsidiaire, que sauf stipulation contraire du bail, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur ; qu'en énonçant « qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 30 juin 2008 que les travaux de ravalement ont été demandés par la mairie de Paris qui a adressé un courrier » et « qu'il y a lieu de considérer, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal que ces travaux ont été prescrits par l'administration et que le fait qu'ils aient été votés deux ans plus tard est sans incidence, la procédure à respecter spécifique à la copropriété retardant la décision relative aux travaux » quand le « premier courrier » adressé par la mairie de Paris le 30 juin 2008 constituait un acte non décisoire et qu'il n'était justifié par ailleurs d'aucune prescription administrative tenant au ravalement de l'immeuble de sorte que la délibération de l'assemblée générale de la copropriété du 9 décembre 2010 avait été librement décidée par celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce, Alors en quatrième lieu que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que dans le courrier adressé le 8 janvier 2008 au Cabinet Ertim Immobilier, syndic de copropriété, la Mairie de Paris écrivait : « L'Administration Municipale s'efforce de conserver à Paris un visage propre, essentiel à la qualité du cadre de vie de ses habitants et digne de son rang de Capitale. Le ravalement des immeubles, dont la responsabilité revient à chaque propriétaire, constitue un des éléments privilégiés de cette entreprise. Le code de la construction et de l'habitation fait d'ailleurs obligation aux propriétaires parisiens de tenir constamment leurs immeubles en bon état de propreté. Cette obligation s'étend aux façades sur rues, cours, courettes ou jardins, aux murs aveugles et pignons ainsi qu'aux souches des conduits de fumée ou de ventilation. A cet égard, j'ai l'honneur de vous informer que, selon un premier examen effectué par les Services Municipaux, l'immeuble cité en objet, dont vous êtes syndic, est concerné par cette obligation et nécessite un ravalement notamment de la façade sur rue. Compte tenu de ces éléments, je vous invite, si les travaux nécessaires n'ont pas été entrepris depuis, à prendre toutes dispositions pour procéder dans les meilleurs délais aux travaux nécessaires et en tout état de cause à me faire connaître vos intentions le plus rapidement possible. Toutefois, je tiens à vous signaler que votre immeuble est inclus dans le périmètre du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Marais, aussi je vous invite à prendre contact avec l'Architecte des Bâtiments de France territorialement compétent (...) ; qu'en énonçant que les travaux de ravalement avaient été prescrits par l'administration aux termes de ce courrier, la cour d'appel a dénaturé la lettre de la Mairie de Paris en date du 8 janvier 2008 et a violé le principe susvisé, Alors en cinquième lieu que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que dans le courrier adressé par le syndic le 28 janvier 2008 au syndicat des copropriétaires, ainsi qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juin 2008, il était mentionné : « Madame, Monsieur, nous vous adressons la présente pour vous informer que la Mairie de Paris vient de nous adresser un premier courrier pour demander à la copropriété de procéder au ravalement de la façade rue. Si la copropriété considère ces travaux comme peu urgents, nous précisions qu'il est possible de faire en sorte que ceux-ci soient reportés de plusieurs années. Ils deviendront malgré tout obligatoires dans un délai de cinq ans environ. Si par contre, la copropriété ne voit pas d'opposition à une exécution rapide des travaux, il conviendra de nous l'indiquer afin que nous procédions à l'étude chiffrée qui s'impose » ; qu'il était ainsi fait référence à un « premier courrier » émanant de la Ville de Paris et souligné le caractère non contraignant, dans un délai immédiat, de la demande de ravalement ainsi reçue relative à la façade rue de l'immeuble ; qu'en énonçant « qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 30 juin 2008 que les travaux de ravalement ont été demandés par la mairie de Paris qui a adressé un courrier » quand il était mention non pas d'un « courrier » mais d'un « premier courrier » puis en omettant de relever que le syndic avait lui-même considéré que les travaux de ravalement demandés par la Ville de Paris ne présentaient pour l'heure aucun caractère obligatoire et qu'il appartenait à l'assemblée générale des copropriétaires de décider librement d'y procéder ou non, du moins en tenant compte d'une période de cinq années, la cour d'appel a dénaturé le courrier adressé le 28 janvier 2008 par le syndic au syndicat des copropriétaires ainsi que le procès-verbal de l'assemblée des copropriétaires en date du 30 juin 2008 (point n° 12), et a violé le principe susvisé, Alors en sixième lieu que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'aux termes de la clause n° 5 des « Charges et conditions » du bail : « Le présent bail est respectivement consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter, savoir : (...) « De satisfaire à toutes les charges de ville, police, de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et en particulier d'acquitter les contributions personnelles et mobilière, les taxes locatives, la patente et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à titre quelconque, et justifier de leur acquit à toutes réquisitions » ; que la clause n° 6 ajoute : De supporter en outre toutes impositions ou taxes nouvelles qui seraient mises à la charge des locataires ou qui étant en principe à la charge de l'immeuble, seraient afférentes à une prestation ou à un service dont profite le locataire » ; que la clause du bail relative au « Remboursement des charges » stipule en son alinéa premier : « En sus du loyer ci-dessus fixé, le preneur remboursera au bailleur proportionnellement à sa part dans l'immeuble les charges, prestations, taxes et impôts auxquels sont tenus les locataires, frais de gardiennage et d'entretien des parties communes, consommation d'eau, chauffage central, petites réparations, et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges à l'exclusion des travaux visés à l'article 606 du code civil, qui seuls, resteront à la charge du bailleur ; qu'en énonçant que « la SCI Jimac ne justifie pas de l'existence dans le bail d'une clause transférant au preneur la charge de la taxe foncière qui doit de par la loi être acquittée par le bailleur, alors que les stipulations susvisées transféraient sans aucune ambiguïté la charge de la taxe foncière qui pesait par conséquent sur le preneur en vertu du bail, la cour d'appel a dénaturé le bail en date du 27 mars 2008, modifié par avenant en date du 22 janvier 2009, et a violé le principe susvisé, Alors en septième lieu que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu''il était stipulé aux termes de « l'avenant n° 1 au bail du 27 mars 2008 », conclu le 22 janvier 2009 entre la société Naturalia France, aux droits de laquelle vient la société Biodoo, et la SCI Jimac : « Compte tenu du protocole d'accord intervenu entre les parties en date du 22 janvier 2009 et annexé aux présentes, il a été conclu le présent avenant au bail du 27 mars 2007 [sic : 2008] dans les conditions ci-après » ; qu'il était convenu à l'article 2 « Loyer et charges » : « En contrepartie de cette extension d'activité et à compter rétroactivement du 1er janvier 2009, le loyer annuel hors charges, hors taxe, des locaux objet du bail est porté à la somme de 55.000 euros et le montant provisionnel des charges trimestrielles est fixé à la somme de 1000 euros » ; qu'il était convenu à l'article 3 « Révision » : « Les parties conviennent que le montant annuel du loyer révisé devant intervenir à compter du 1ermai 2009 sera de 60.000 euros hors charges, hors taxe par dérogation aux dispositions du bail. Lors de la révision triennale suivante, intervenant à compter du 1er mai 2012, le montant annuel du loyer sera calculé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2008 » ; qu'ainsi, contrairement à la clause de « Révision » du loyer stipulée dans le bail conclu le 27 mars 2008 aux termes de laquelle : « Le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans ; l'indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2005, soit 1332 », les parties avaient convenu dans « l'avenant n° 1au bail du 27 mars 2008 » conclu « compte tenu du protocole d'accord intervenu entre les parties » le même jour, de ne plus faire référence dans le processus contractuel retenu pour la révision du loyer, tant à la date du 1er mai 2009 qu'à la date du 1er mai 2012, « à la loi et aux textes règlementaires sur les baux commerciaux » ; qu'en énonçant néanmoins que « les parties ont fixé le montant du loyer de manière contractuelle et ont simplement indiqué au deuxième paragraphe que pour la révision triennale suivante, l'indice de référence choisi serait celui du 4ème trimestre 2008 et non celui du 4ème trimestre 2005, comme précédemment, qu'il y a lieu de considérer que la clause de révision demeure inchangée par ailleurs conformément aux dispositions de l'avenant, que les parties ont simplement substitué un indice de référence à un autre, qu'il ne peut donc en être déduit que les parties ont inséré dans l'avenant au bail une clause d'indexation automatique se substituant aux dispositions contractuelles initiales, que la mention « par dérogation aux dispositions du bail » ne figure que dans la clause précédente de l'avenant modifiant le montant du bail et qu'en conséquence, il ne peut être retenu qu'en modifiant simplement l'indice pour calculer le montant annuel du loyer, les parties ont entendu supprimer la mention « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux » dans l'accord transactionnel repris dans l'avenant au bail », la cour d'appel a dénaturé « l'avenant n° 1 du bail du 27 mars 2008 » conclu le 22 janvier 2009 et a violé le principe susvisé, Alors en huitième lieu que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu''il était stipulé aux termes de l'article 2 du protocole d'accord conclu entre la société Naturalia France, aux droits de qui se trouve la société Biodoo, et la SCI Jimac, intitulé « Engagements de la société Naturalia France », stipulé dans le protocole d'accord conclu le 22 janvier 2009 entre la Société Naturalia France, aux droits de qui se trouve la société Biodoo, et la SCI Jimac : « En contrepartie de ce qui précède, la société Naturalia France accepte que le loyer annuel hors charges, hors taxe des locaux objet du bail soit porté à la somme de 55.000 euros, que les charges locatives soient fixées par provision à la somme de 1.000 euros par trimestre et accepte de verser la somme de 5.000 euros à titre de complément de dépôt de garantie, de sorte que le dépôt de garantie soit d'un montant de 13.750 euros. De plus, les parties conviennent que le loyer annuel révisé devant intervenir à l'expiration de la première période triennale, soit à compter du 1er mai 2009 sera d'un montant de 60.000 euros hors charges, hors taxes par dérogation aux dispositions du bail. Lors de la révision triennale suivante, intervenant à compter du 1er mai 2012, le montant annuel du loyer sera calculé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2008. Le bail sera en conséquence modifié suivant avenant qui prendra effet à compter du 1er janvier 2009, toutes les autres dispositions, restant inchangées. Le loyer étant payé par quart et à terme d'avance, le preneur versera au bailleur, le jour de la signature de l'avenant au bail, la somme de 5.000 euros hors taxes à titre de complément de loyer pour la période allant du 1er janvier au 30 mars 2009 » ; qu'ainsi, contrairement à la clause de « Révision » du loyer stipulée dans le bail conclu le 27 mars 2008 aux termes de laquelle : « Le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans ; l'indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2005, soit 1332 », les parties avaient convenu dans « l'avenant n° 1au bail du 27 mars 2008 » conclu « compte tenu du protocole d'accord intervenu entre les parties » le même jour, de ne plus faire référence dans le processus contractuel retenu pour la révision du loyer, tant à la date du 1er mai 2009 qu'à la date du 1er mai 2012, « à la loi et aux textes règlementaires sur les baux commerciaux » ; qu'en énonçant que « les parties ont fixé le montant du loyer de manière contractuelle et ont simplement indiqué au deuxième paragraphe que pour la révision triennale suivante, l'indice de référence choisi serait celui du 4ème trimestre 2008 et non celui du 4ème trimestre 2005, comme précédemment, qu'il y a lieu de considérer que la clause de révision demeure inchangée par ailleurs conformément aux dispositions de l'avenant, que les parties ont simplement substitué un indice de référence à un autre, qu'il ne peut donc en être déduit que les parties ont inséré dans l'avenant au bail une clause d'indexation automatique se substituant aux dispositions contractuelles initiales, que la mention « par dérogation aux dispositions du bail » ne figure que dans la clause précédente de l'avenant modifiant le montant du bail et qu'en conséquence, il ne peut être retenu qu'en modifiant simplement l'indice pour calculer le montant annuel du loyer, les parties ont entendu supprimer la mention « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux » dans l'accord transactionnel repris dans l'avenant au bail », la cour d'appel a dénaturé l'article 2 du protocole d'accord du 22 janvier 2009 et a violé le principe susvisé, Alors en neuvième lieu que dans ses conclusions d'appel, la SCI Jimac faisait valoir que lors de la révision du loyer intervenue le 1er mai 2009, M. M... X... avait indiqué dans un courriel adressé le 21 septembre 2010 à la société GLF, qui intervenait comme gestionnaire pour le compte de la SCI Jimac: « Pour répondre à votre seconde préoccupation, qui concerne la signature de l'avenant de révision triennale, je vous rappelle qu'un protocole d'accord a été signé le 22 janvier 2008 avec Naturalia dont je vous rappelle les termes : « le loyer annuel révisé devant intervenir à l'expiration de la première période triennale, soit à compter du 1er mai 2019, sera d'un montant de 60.000 €, hors charges, hors taxes, par dérogation aux dispositions du bail ». Ainsi le caractère dérogatoire de cet avenant exclut toute révision triennale et la rend inutile » ; qu'il en était déduit que la société Biodoo avait reconnu elle-même le caractère dérogatoire de l'avenant n° 1 au bail du 27 mars 2008, l'intention des parties ayant été de ne plus soumettre la révision du loyer à la révision légale mais d'en définir contractuellement les modalités tant à la date du 1er mai 2009 qu'à compter du 1er mai 2012 ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, Alors en dixième lieu que l'article L. 145-15 du code de commerce n'interdit pas aux parties, en cours de bail, de procéder à la révision du loyer sans tenir compte des règles de l'article L 145-38 du code de commerce ; qu'en ne recherchant pas, bien qu'y ayant été invitée, si, dans le cadre des concessions réciproques consenties par chacune des parties dans le protocole d'accord transactionnel conclu le 22 janvier 2009 auquel renvoyait expressément « l'avenant n° 1 au bail du 27 mars 2008 », acte signé le même jour en présence des conseils respectifs des parties, la société Naturalia France, aux droits de qui se trouve la société Biodoo, et la SCI Jimac n'avaient pa conférer un cadre conventionnel à la modification du loyer en écartant toute application des dispositions légales et réglementaires relatives à la révision du loyer commercial, puis en acceptant une réévaluation conventionnelle du loyer à hauteur de 55.000 euros à compter rétroactivement du 1er janvier 2009, puis à hauteur de 60.000 euros à compter du 1er mai 2009 « par dérogation aux dispositions du bail du 27 mars 2008 », puis en décidant, là encore conventionnellement, d'écarter la mention figurant dans la clause « Révision » initialement stipulée dans le bail du 27 avril 2008, qui stipulait : « le prix du loyer sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux », et de convenir d'un montant annuel du loyer, « lors de la révision triennale suivante, intervenant à compter du 1er mai 2012 », « calculé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE l'indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2008 », de sorte que les modalités de calcul et de règlement du loyer dû à compter du 1er mai 2012 se trouvaient déjà définies par les parties et n'étaient subordonnées à aucun nouvel accord ni à aucune intervention du juge des loyers commerciaux, ce en exécution du protocole d'accord transactionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, de l'article 2044 du code civil, et des articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce, Alors en onzième lieu que l'article L. 145-15 du code de commerce n'interdit pas aux parties, en cours de bail, de procéder à la révision du loyer sans tenir compte des règles de l'article L 145-38 du code de commerce ; qu'en retenant « qu'il ne peut être déduit que les parties ont inséré dans l'avenant au bail une clause d'indexation automatique se substituant aux dispositions contractuelles initiales », quand il était par ailleurs établi que les parties avaient décidé conventionnellement, dans l'avenant au bail n°1, de préciser l'indice de référence choisi lors de la révision triennale du loyer devant intervenir à compter du 1er mai 2012 – l'indice du 4ème trimestre 2008 étant substitué à celui du 4ème trimestre 2005, ce afin de déterminer à l'avance le mode de calcul du loyer révisé à compter du 1er mai 2012, la cour d'appel s'est fondée sur un motif radicalement inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable en la cause, de l'article 2044 du code civil, et des articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué , après avoir confirmé le jugement en ce que le tribunal a condamné in solidum la SAS Biodoo et la SAS Naturalia France à payer à la SCI Jimac la somme de 990 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2014 et 2015, et en ce que le tribunal a condamné la SCI Jimac à payer à la SAS Biodoo la somme de 167,90 euros au titre des frais de relance indûment supportés par elle, d'avoir infirmé le jugement déféré pour le surplus, puis statuant à nouveau et y ajoutant, débouté la SCI Jimac de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 27 mars 2008 pour violation répétée par la société Biodoo des dispositions de ce bail, fixer l'indemnité d'occupation due par la société Biodoo à la SCI Jimac, à compter du 11 novembre 2014 à 0h00 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme totale de 406.000 euros HT, soit 487.200 euros TTC, majorée des charges et taxes du 11 novembre 2014 au 16 mai 2019, condamner la société Biodoo, indéfiniment et in solidum avec la société Naturalia France, à payer à la SCI Jimac la somme totale de 406.000 euros HT, soit 487.200 euros TTC, majorée des charges et taxes du 11 novembre 2014 au 16 mai 2019, débouté la SCI Jimac de sa demande de caducité du protocole d'accord du 22 janvier 2009, puis d'avoir condamné la SCI Jimac à rembourser à la SAS Biodoo la somme de 3.753,59 euros au titre des frais de ravalement ainsi que les intérêts afférents réglés, condamné la SCI Jimac à rembourser à la société Biodoo au titre des taxes foncières les sommes suivantes : - 5.520 € au titre des taxes foncières de 2009 à 2013, - 3.062,40 € pour les années 2014 et 2015, - 1.450 € pour l'année 2016, - 1.441,20 € pour l'année 2017, - 1.125,07 € pour l'année 2018, - 1.125,07 € pour l'année 2018. Total : 12.599,47 €, déclaré la SCI Jimac tenue à réparer le préjudice subi par la société Biodoo, des conséquences de l'exécution forcée du jugement, puis d'avoir ordonné une mesure d'expertise avant dire droit au fond sur le montant du préjudice subi par la société Biodoo, Aux motifs que la SCI Jimac sollicite la résiliation du bail aux motifs que les clauses suivantes du bail n'ont pas été respectées : - la société Biodoo n'a pas respecté les dispositions du bail quant au paiement des frais de ravalement, taxes foncières, taxe d'enlèvement des ordures ménagères et loyers, - la société Naturalia France aux droits de laquelle vient la société Biodoo s'est autorisée à faire des travaux importants touchant à la structure de l'immeuble dans les locaux objet du bail, à créer des cabines de soins au sous-sol et à étendre l'activité prévue au bail à celle de soins, sans autorisation du bailleur ; que l'article 1184 ancien du code civil énonce : « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée e justice et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances » ; qu'aucune des sommes pour lesquelles la SCI Jimac réclame la résiliation du bail n'ont été déclarées fondées ; que les travaux dénoncés par le bailleur ont donné lieu à la signature du procole d'accord transactionnel en date du 22 janvier 2009 produit aux débats et aux termes duquel la SCI Jimac a agréé ces travaux et a renoncé à toute contestation les concernant ; qu'en conséquence, ces travaux ne peuvent désormais fonder une action en résiliation du bail aux torts de la société Biodoo ; que la SCI Jimac sera donc déboutée de ce chef ; que la SCI Jimac ne peut se prévaloir de la caducité du protocole d'accord aux motifs qu'en ne réglant pas les loyers révisés au 1er mai 2012, la société Biodoo aurait inexécuté le protocole d'accord transactionnel signé le 22 janvier 2009 alors que la demande de la SCI Jimac, au titre de ces loyers révisés, a été rejetée, Alors en premier lieu que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en énonçant tout à la fois que « le tribunal a justement retenu qu'il résultait de la combinaison de ces clauses que cette taxe [la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères] doit être prise en charge par le preneur. Cette taxe de voierie correspond en effet à un service dont bénéficie le locataire. Le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a condamné in solidum la SAS Biodoo et la SAS Naturalia France à payer à la SCI Jimac la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères d'un montant total de 990 euros, augmenté des intérêts légaux à compter du jugement de première instance pour les années 2014 et 2015 » et « qu'aucune des sommes pour lesquelles la SCI Jimac réclame la résiliation du bail n'ont été déclarées fondées », la cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du code de procédure civile, Alors en second lieu que la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée en cas d'inexécution par l'une des parties de ses obligations contractuelles ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que « le tribunal a justement retenu qu'il résultait de la combinaison de ces clauses que cette taxe [la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères] doit être prise en charge par le preneur. Cette taxe de voirie correspond en effet à un service dont bénéficie le locataire. Le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a condamné in solidum la SAS Biodoo et la SAS Naturalia France à payer à la SCI Jimac la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères d'un montant total de 990 euros, augmenté des intérêts légaux à compter du jugement de première instance pour les années 2014 et 2015 » ; qu'en déboutant la SCI Jimac de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Biodoo aux motifs qu'aucune des sommes pour lesquelles la SCI Jimac réclame la résiliation du bail n'ont été déclarées fondées », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Biodoo. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Biodoo, in solidum avec la société Naturalia France, à payer à la société Jimac la somme de 990 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2014 et 2015 outre intérêts légaux à compter du jugement entrepris et d'avoir débouté la société Biodoo de sa demande en remboursement de la somme totale de 4 975,25 euros correspondant à la charge de cette taxe de 2009 à 2018 ; Aux motifs propres que « la SCI Jimac soutient que cette taxe, aux termes des dispositions du bail, doit être remboursée par le preneur, ce que conteste la société Biodoo. Il résulte du bail qu'il est respectivement consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter, savoir : ( ) – « 5. De satisfaire à toutes les charges de ville, de police, de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier d'acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la patente, et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à titre quelconque, et justifier de leur acquit à toute réquisition. », - « 6. De supporter en outre toutes impositions ou taxes nouvelles qui seraient mises à la charge des locataires, ou qui étant en principe à la charge de l'immeuble, seraient afférentes à une prestation ou à un service dont profite le locataire » Le tribunal a justement retenu qu'il résultait de la combinaison de ces clauses que cette taxe doit être prise en charge par le preneur. Cette taxe de voierie correspond en effet à un service dont bénéficie le locataire. Le tribunal a justement retenu qu'il résultait de la combinaison de ces clauses que cette taxe doit être prise en charge par le preneur. Cette taxe de voierie correspond en effet à un service dont bénéficie le locataire. Le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a condamné in solidum la SAS Biodoo et la SAS Naturalia France à payer à la SCI Jimac la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères d'un montant total de 990 euros, augmenté des intérêts légaux à compter du jugement de première instance pour les années 2014 et 2015 » ; Et aux motifs adoptés que « comme il a précédemment été démontré, le bail liant la SCI Jimac à la SAS Biodoo fixant un montant de loyer net de charges et frais, et précisant que le preneur est tenu « de supporter en outre toutes impositions ou taxes nouvelles qui seraient mises à la charge des locataires, ou qui étant en principe à la charge de l'immeuble, seraient afférentes à une prestation ou à un service dont profite le locataire », il résulte de la lecture combinée de ces clauses que la taxe sur les ordures ménagères incombe au preneur. En conséquence, au vu des pièces produites par la SCI Jimac et, notamment, des avis de taxe foncière et de taxe sur les ordures ménagères 2014 et 2015, la SAS Biodoo sera condamnée à payer à la SCI Jimac la somme de 990 euros de ce chef » ; « Il a précédemment été démontré qu'il résulte de la lecture combinée des stipulations du bail que la taxe sur les ordures ménagères est imputable au preneur. La SAS Biodoo sera donc déboutée de sa demande en remboursement, par la SCI Jimac, de la somme de 2324 euros au titre de la clause d'enlèvement des ordures ménagères supportée par elle entre 2009 et 2013 » ; ALORS QUE la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation expresse et spécifique du bail ; qu'en l'espèce, rappelant à plusieurs reprises que le preneur aurait à sa charge les taxes et impôts auxquels sont tenus les locataires, le contrat de bail ne contenait aucune clause mettant expressément à la charge de ce dernier la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ; qu'en considérant cependant que le bail opérait pareil transfert par cela seul qu'il stipulait que le preneur était tenu de « supporter toutes impositions ou taxes nouvelles qui seraient mises à la charge des locataires, ou qui, étant en principe à la charge de l'immeuble, seraient afférentes à une prestation ou à un service dont profite le locataire », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Biodoo, in solidum avec la société Naturalia France, à payer à la société Jimac, au titre de la remise en état des locaux, la somme de 442,80 euros, déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 15 000 euros ; Aux motifs que « à défaut d'état des lieux établi lors de l'entrée dans les locaux, ceuxci sont présumés avoir été reçus en bon état de réparations locatives et le preneur doit les rendre tels en application de l'article 1731 du code civil, sauf la preuve contraire. Aux termes du bail, le preneur est tenu d'entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail, en bon état de réparations locatives. Il résulte de l'état des lieux contradictoire dressé le 16 octobre 2018 les constatations suivantes : « Le sol est recouvert d'un parquet ancien, présentant des traces d'usure et de salissures. Une lame de parquet déposée laisse apparaître des alimentations électriques. Des raccords au plâtre sont visibles sur le sol non parqueté. L'enduit des murs est très ancien, avec des traces de déposes d'habillage mural sur les trois quarts du local. Dans la première partie, les peintures sont en mauvais état général, avec de nombreux trous de chevilles apparents. Une zone a été partiellement déposée, ayant endommagé le mur sur environ un mètre carré. Une cloison en plaques de placoplatre n'est pas terminée, avec une partie vide en partie basse. De part et d'autre de la porte de service, les deux pans de mur laissent apparaître d'importantes fissures obliques anciennes, d'aspect noirci. Un trou est visible sur le pan de mur situé à gauche en entrant, d'un diamètre d'environ quinze centimètres. Equipements : - Huit spots éclairent la première partie du local. – L'éclairage artificiel est également assuré par des spots intégrés dans le faux plafond éclairant la suite du local. – Des câbles volants sont maintenus au moyen d'attaches, mais pendent dans le vide sur la partie gauche du local. – Les prises sont dépourvues de caches et inutilisables. Au fond du local, il existe une arrivée eau chaude/eau froide – Des câbles électriques pendent dans le vide, notamment au-dessus du faux plafond, dans la zone où se trouvent les spots. Ainsi, ce faux plafond est ouvert, rendant visibles les parties latérales et les câbles d'alimentation des spots. » Si la pièce située au sous-sol est en bon état, la cuvette de W.C. sanibroyeur est bouchée : l'eau ne s'évacue pas. Dans le local social/cuisine, de l'eau s'écoule au sol, sous l'évier. Le chauffage du local est assuré par quatre radiateurs muraux au total, de marque ACOVA, en très bon état. Au vu de ce constat d'huissier, des dégradations ont été constatées, et le local n'a pas été restitué dans l'état où il a été donné en location, ce qui génère pour le bailleur un préjudice indemnisable. La SCI Jimac verse aux débats un devis de remise à neuf du local pour un montant de 18 463,20 euros. Compte tenu de l'état des lieux lors de la remise des clefs, des travaux étaient indispensables pour remettre en état le local. Les photographies annexées à l'état des lieux démontrent également que les murs présentent des fissures importantes liées à la vétusté des lieux. La SCI Jimac produisant un devis de remise à neuf des locaux alors qu'il y a lieu de considérer que, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, les locaux étaient seulement en bon état, la société Biodoo devra être condamnée uniquement à réparer les dégradations constatées et non ce qui résulte de la vétusté du local ce qui justifie de limiter le devis produit à la somme de 12 000 euros ; s'y ajouteront la facture de réparation du sanybroyeur pour 1 482 euros et celle de l'installation pour un montant de 1 960,80 euros d'un radiateur constaté manquant lors de l'état des lieux de sortie par rapport aux dispositions du bail renouvelé qui en mentionnent cinq en page 2 au paragraphe « désignation ». Devra être déduit le dépôt de garantie soit 15 000 euros dont le montant n'est pas contesté par la SCI Jimac qui ne peut le conserver contrairement à sa demande, puisqu'elle a été déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail. En conséquence, la société Biodoo est redevable des sommes suivantes : 12000 euros (travaux de remise en état du local) – 1482 euros (facture sanybroyeur) – 1960,80 (facture radiateur) total : 15442,80 € - 15000 € = 442,80 € » ; 1°) ALORS QUE des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'en relevant que la SCI Jimac versait aux débats un devis de remise à neuf du local ainsi que deux devis de réparation du sanitaire et du chauffage sans rechercher, ainsi que le lui demandait expressément la société Biodoo (conclusions page 52), si les travaux correspondants avaient seulement été réalisés et si la SCI Jimac prouvait devoir supporter le coût des réparations sans les imputer à son nouveau locataire, nulle facture au nom de la SCI Jimac n'étant produite aux débats, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et 1732 du code civil ; 2°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que la société Biodoo exposait (conclusions page 52 et 53) que la mise à sa charge du coût de la réparation du sanibroyeur était contestable dans la mesure où cet équipement n'existait pas lors de l'entrée dans les lieux ; qu'en laissant ce moyen déterminant sans réponse, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que la société Biodoo exposait (conclusions page 52 et 53) que les locaux étant équipés de radiateurs obsolètes ne fonctionnant plus, elle avait procédé à leur remplacement par de nouveaux radiateurs aux capacités caloriques nettement supérieures de sorte que l'installation de quatre radiateurs en lieu et place des cinq radiateurs initialement en place s'était avérée suffisante ; qu'elle ajoutait que le devis produit n'indiquait pas l'emplacement du 5ème appareil et faisait état de travaux sur la colonne de chauffage sans rapport avec l'installation d'un simple radiateur électrique ; qu'en condamnant cependant la société Biodoo à assumer le coût de l'installation d'un radiateur constaté manquant lors de l'état des lieux de sortie par rapport aux dispositions du bail renouvelé en mentionnant cinq, sans répondre à ce moyen opérant, la cour a de nouveau violé l'article 455 du code de procédure civile.