Cour de cassation, 22 octobre 2013. 12-25.250

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu que les consort X... se sont pourvus en cassation contre un arrêt (Aix-en-Provence, 10 mai 2012), fixant l'indemnité leur revenant à la suite de l'expropriation par la société Marseille aménagement d'un immeuble leur appartenant ; Attendu qu'ils font grief à l'arrêt de fixer à la somme de 56 088, 40 euros de l'indemnité principale et à 6 608 euros l'indemnité de remploi, alors, selon le moyen : 1°/ que tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges ne peuvent se fonder sur des motifs de fait contradictoires ; que la cour d'appel, pour confirmer le jugement évaluant l'indemnité d'expropriation revenant aux consorts X..., a retenu que le bien devait être évalué à la date de l'expropriation, soit en l'espèce en juillet 2007 immédiatement après son effondrement, et que le premier juge avait à juste titre retenu la valeur du terrain nu ; qu'en statuant ainsi, et tout en constatant que le bien ayant donné lieu à une ordonnance d'expropriation le 11 septembre 2007 s'était effondré le 14 décembre 2008, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ que les indemnités allouées devant couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation, et les juges doivent tenir compte de l'intention dolosive de l'expropriant caractérisée lorsque la fin recherchée est d'obtenir une cession des biens expropriés à un moindre prix, ou d'une collusion frauduleuse à cette fin ; que la cour d'appel, pour confirmer le jugement évaluant l'indemnité d'expropriation revenant aux consorts X..., a retenu que ceux-ci tentaient de laisser entendre que l'expropriant, qui serait en collusion avec la ville et ses différents services, était à l'origine de leur propre carence, mais que ce raisonnement ne serait pas suivi alors que les personnalités juridiques de l'une et de l'autre étaient distinctes, et que la collusion invoquée ne pouvait être déduite du refus de délivrance d'un permis de construire qui n'avait pas été contesté ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, si les conditions dans lesquelles le permis avait été refusé ne révélaient pas une intention dolosive, ou une collusion frauduleuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et suivants du code de l'expropriation ; Mais attendu que c'est par suite d'une erreur purement matérielle dans les motifs de sa décision que l'arrêt, qui confirme le jugement, a retenu que le bien devait être évalué après son effondrement ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que les personnalités juridiques de la commune de Marseille et de la société Marseille aménagement étaient distinctes et que la collusion invoquée ne pouvait être déduite du refus de délivrance d'un permis de construire qui n'avait pas été contesté, la cour d'appel qui, procédant à la recherche prétendument omise, en a souverainement déduit que l'intention dolosive de l'expropriante n'était pas établie, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la commune de Marseille la somme de 2 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour les consorts X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué : D'avoir fixé l'indemnité totale de dépossession revenant aux consorts X... pour le bien situé... situé quartier "... " section 801 B n 89 13001 Marseille se décomposant comme suit : indemnité principale : 56. 088, 40 ¿, indemnité de remploi : 6. 608 ¿ ; Aux motifs que « le bien doit être évalué à la date de l'expropriation soit en l'espèce aux en juillet 2007 immédiatement après son effondrement alors qu'il se trouvait déjà en état de péril grave et imminent depuis 2001 et qu'aucun travail de restauration n'avait été mis en oeuvre ; que dans ces conditions, c'est ajuste titre que le premier juge a retenu la valeur du terrain nu et a écarté de ce fait les éléments de comparaison d'immeubles construits fournis par les consorts X... ; que le premier juge a fait une exacte appréciation de la valeur réelle de l'immeuble dont il s'agit en fixant l'indemnité principale à 56. 088, 40 ¿ en retenant la base 2. 203, 70 ¿ le mètre carré, après déduction du cours du déblaiement de l'immeuble comme l'a revendiqué à juste titre l'expropriant, soit 73. 911, 60 ¿ et l'indemnité de remploi à 6. 608 ¿ » ; Et aux motifs du jugement confirmé que « l'indemnité litigieuse doit être fixée en application des articles L. 13-13 à L. 13-15 et R. 13-35 du Code de l'expropriation. En l'espèce, le bien qui avait donné lieu à une ordonnance d'expropriation le 11 septembre 2007, s'est effondré le 14 décembre 2008. II avait fait l'objet successivement ;- d'un arrêté de fermeture au public en date du 2 avril 1996,- d'un arrêté de péril eu date du juillet 1997,- d'un arrêté de péril grave et imminent le 22 janvier 2001, iI était constitué d'un immeuble cadastré section B, numéro 89 quartier... pour 108 m3, élevé en R + 4, soit une SHON de 540 m ², " en très mauvais état et inhabitable d'après le descriptif qu'en avait fait l'évaluateur de France Domaine en 2008 ", rappelé par le Commissaire du Gouvernement, afin d'établir qu'ils avaient tenté en vain de procéder à la réhabilitation de l'immeuble, les consorts X... produisent aux débats le récapitulatif des démarches entreprises à partir de décembre 2005 par JJ Y..., architecte afin d'obtenir un permis de construire portant sur la transformation de l'hôtel en logements qui a donné lieu à un refus le 28 Mars 2007. Ces seules tentatives de transformation de l'immeuble à partir de 2005 alors que l'immeuble se dégradait depuis 1996 au moins » et avait fait l'objet d'un arrêté de péril pave et imminent le 22 janvier 2001, ne permettent pas de considérer que les consorts X... avaient entretenu leur immeuble, ou tout au moins remédié au péril devenu grave et imminent depuis 2001. Le bien doit être évalué à la date de l'expropriation, soit en l'espèce, m 11 Juillet 2007, juste avant son effondrement alors qu'il se trouvait en péril grave et imminent depuis 2001, et qu'aucun travail de restauration n'avait été mis en oeuvre. Les consorts X... tentent de laisser entendre que l'expropriant, qui serait en collusion avec la Ville et ses différents services, est à l'origine de leur propre carence, mais ce raisonnement ne sera pas suivi alors que les personnalités juridiques de l'une et de l'autre sont distinctes, et que la collusion invoquée ne peut être déduite du refus de délivrance d'un permis de construire qui n'a pas été contesté. Par conséquent, dès lors que le juge dispose d'un pouvoir souverain sur la méthode d'évaluation du bien, il sera considéré que l'immeuble n'était qu'une ruine, et qu'il doit être évalué, soit au prix du terrain nu, soit au plus bas de la fourchette des éléments de comparaison fournis quant aux immeubles et non, comme le revendiquent les consorts X..., sur la base d'éléments dont rien ne permet d'établir qu'ils se trouvaient dans un état proche de la ruine ou que leur évaluation a été réduite en raison d'une occupation commerciale. Eu égard aux nombreux termes de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement tant au niveau des terrains nus que des immeubles permettant de situer la valeurs des premiers dans une fourchette de 344 à 1. 566 ¿, et la valeur des seconds entre 282 et 675 ¿, il convient de retenir la valeur de 130. 000 ¿ calculée sur la bise de la méthode de la récupération foncière, à raison de 108 m ² à 1. 203, 70 ¿ (ce qui selon la méthode des termes de comparaison, aboutirait à 302 ¿ le m ² pour 430 m ² de surface utile) En outre, il y a lieu de déduire de cette évaluation le coût du déblaiement de l'immeuble, comme le revendique l'expropriant pour la somme payée à ce titre de 73. 911, 60 ¿, cette déduction étant habituellement pratiquée en cas d'évaluation par la méthode de la récupération foncière. En conséquence, l'indemnisation sera fixée à :- indemnité principale : 56. 088 ¿ 40, sur la base de 1. 203, 70 ¿ le m ² (130. 000-73. 911, 60),- indemnité de remploi : 6. 608 ¿ : (5. 000 x 20 % = 1. 000 ¿ 10. 000 x 15 % = 1. 500 ¿ 41. 088 x 10 % = 4. 108 ¿) » ; 1) Alors que tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges ne peuvent se fonder sur des motifs de fait contradictoires ; que la Cour d'appel, pour confirmer le jugement évaluant l'indemnité d'expropriation revenant aux consorts X..., a retenu que le bien devait être évalué à la date de l'expropriation, soit en l'espèce en juillet 2007 immédiatement après son effondrement, et que le premier juge avait à juste titre retenu la valeur du terrain nu ; qu'en statuant ainsi, et tout en constatant que le bien ayant donné lieu à une ordonnance d'expropriation le 11 septembre 2007 s'était effondré le décembre 2008, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 2) Alors que les indemnités allouées devant couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation, et les juges doivent tenir compte de l'intention dolosive de l'expropriant caractérisée lorsque la fin recherchée est d'obtenir une cession des biens expropriés à un moindre prix, ou d'une collusion frauduleuse à cette fin ; que la Cour d'appel, pour confirmer le jugement évaluant l'indemnité d'expropriation revenant aux consorts X..., a retenu que les consorts X... tentaient de laisser entendre que l'expropriant, qui serait en collusion avec la Ville et ses différents services, était à l'origine de leur propre carence, mais que ce raisonnement ne serait pas suivi alors que les personnalités juridiques de l'une et de l'autre étaient distinctes, et que la collusion invoquée ne pouvait être déduite du refus de délivrance d'un permis de construire qui n'avait pas été contesté ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, si les conditions dans lesquelles le permis avait été refusé ne révélaient pas une intention dolosive, ou une collusion frauduleuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et suivants du Code de l'expropriation.