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CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 décembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10667 F
Pourvoi n° D 18-11.874
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Soridis, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 23 novembre 2017 par la cour d'appel de Rouen (chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à la société de Saint Marc, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 27 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme X..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Soridis, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société de Saint Marc ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Soridis aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Soridis ; la condamne à payer à la SCI de Saint Marc la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Soridis
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le droit de repentir signifié par la SCI de Saint-Marc à la société Soridis le 13 août 2015 avait été valablement exercé ;
Aux motifs que « il doit être relevé que la question en litige n'est pas celle de savoir à quelles conditions la société Soridis peut se voir reconnaître le bénéfice d'une indemnité d'éviction, mais de savoir à quelles conditions la SCI de Saint Marc peut valablement exercer son droit de repentir pour se soustraire au paiement de cette indemnité, dont le principe a d'ores et déjà été reconnu ; que l'article L. 145-58 du code de commerce, dispose que : "Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation." ; que la SCI de Saint Marc a exercé son droit de repentir alors que l'expert commis en vue de l'évaluation de l'indemnité d'éviction venait d'être désigné, la société Soridis étant dans les lieux loués ; que les documents produits aux débats établissent que la société Soridis a pour associée unique la SARL Gamer constituée par la famille Y..., société également détentrice de la totalité du capital social d'une société Planet Form One ; cette société Gamer a constitué le 31 mars 2015 la société Planet Form Two, dont la gérante est Mlle Estelle Y..., ayant pour objet notamment l'exploitation d'un centre de remise en forme par la pratique du fitness et de toutes activités physiques visant à améliorer la condition physique et le bien-être, et dont le siège initialement fixé à Saint Martin du Vivier (76160) a été transféré, suivant décision de son associée unique du 1er juillet 2015, au [...] , adresse d'un immeuble sur lequel elle est titulaire d'un bail commercial consenti par acte authentique du 10 avril 2015 ; ces sociétés sont liées par des conventions de trésorerie, grâce auxquelles des fonds provenant notamment de la société Soridis ont permis de financer l'installation et le démarrage de l'activité de la société Planet Form Two ; que ces éléments permettent de retenir qu'il existe au sein du groupe familial trois sociétés distinctes, exerçant des activités similaires dans des lieux séparés et relativement éloignés, ce qui est sans incidence sur les conditions dans lesquelles la SCI de Saint Marc peut exercer son droit de repentir, mais aussi que le bail conclu par acte authentique le 10 avril 2015 sur l'immeuble de Clayes Souilly est consenti à la société Planet Form Two pour l'exercice de sa propre activité, et non au bénéfice de la société Soridis ; qu'alors qu'il n'est pas discuté que les sociétés Planet Form Two exercent simultanément leurs activités similaires, l'une à Clayes Souilly et l'autre à Rouen, il n'est nullement prétendu ni à plus forte raison justifié que la prise à bail de l'immeuble de Clayes Souilly aurait eu, lors de sa conclusion en avril 2015, pour objet de permettre à la société Soridis, sous quelque modalité et à quelque moment que ce soit, de s'y réinstaller ; qu'il doit être relevé que, dans ses conclusions, la société Soridis indique elle-même qu'elle avait renoncé à transférer son fonds puisque dans un premier temps elle avait envisagé de s'installer en un autre endroit à Rouen, ce à quoi elle avait dû renoncer notamment en raison de ce qu'elle devait, à l'époque, financer cette nouvelle installation (de la société Planet Forme Two) (...) ; que dès lors qu'à la date de l'exercice par la SCI de Saint Marc de son droit de repentir, la société Soridis occupait toujours les lieux loués et ne justifie pas avoir alors acquis ou pris en location un nouvel immeuble pour sa réinstallation, les conditions de fond posées par l'article L.145-58 du code de commerce se trouvent réunies ; que le jugement sera en conséquence confirmé, en ce qu'il a dit que le droit de repentir signifié par la SCI de Saint Marc à la SARL Soridis le 13 août 2015 a été valablement exercé » (arrêt, p. 5 et 6) ;
Et aux motifs réputés adoptés que « la Sarl Soridis ne conteste nullement qu'à ce jour, elle se trouve encore dans les lieux loués ; que toutefois la Sarl Soridis ne conteste nullement qu'elle dispose toujours d'une personnalité morale propre et totalement distincte de celle de la société Planet Forme Two ; qu'elle ne conteste nullement que ce n'est pas elle qui a pris à bail commercial les locaux situés en région parisienne mais bien la société Planet Forme Two ; que la Sarl Soridis n'allègue nullement qu'à plus ou moins court terme, elle envisage une fusion ou un rapprochement quelconque avec la société Planet Forme Two et qu'elle délaisserait son activité rouennaise ; que si de la pièce n° 26 du demandeur (écrit émanant d'un comptable, M. Z...), il apparaît que la Sarl Soridis a versé 115 000 euros à la société mère, la société Gamer, laquelle les a prêtés à la société Gamer, il n'apparaît pas que ces fonds ont été définitivement transférés dès lors que de ses propres écritures (page 8), il apparaît que la Sarl Soridis a consenti des « avances de trésorerie » à la société Gamer ce qui laisse supposer un remboursement par la société Gamer et une poursuite d'activité par la Sarl Soridis ; qu'enfin, la Sarl Soridis n'allègue pas qu'à titre personnel, elle entend partir des lieux loués pour se réinstaller ailleurs ; qu'en l'état, et alors que le locataire en titre ne justifie pas avoir acheté un immeuble pour se réinstaller ou en avoir pris un à bail dans le même but, il y a lieu de juger que le repentir signifié par la Sci de Saint Marc le 13 août 2015 a été valablement décidé » (jugement, p. 3) ;
Alors 1°) que le droit de repentir du bailleur commercial ne peut être exercé qu'autant que le locataire n'a pas entamé un processus irréversible de transfert ou de cessation de son activité, consécutivement au congé qui lui a été délivré ; qu'il importe peu, en ce cas, que le locataire n'ait pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé, par motifs propres comme adoptés que la SCI de Saint-Marc avait valablement exercé son droit de repentir dès lors « qu'à la date de l'exercice [de ce droit], la société Soridis occupait toujours les lieux loués et ne justifie pas avoir alors acquis ou pris en location un nouvel immeuble pour sa réinstallation » (arrêt, p. 6 § 3 et jugement, p. 5 § 2 et 3) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que la société Soridis se prévalait de démarches, liées au choix de soutenir financièrement une société soeur dans l'installation d'une activité de club de sport, identique à celle exploitée dans les lieux dont elle avait été évincée, d'où il résultait un processus irréversible tendant à la cessation de cette activité, la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-58 du code de commerce ;
Alors 2°) que le droit de repentir du bailleur commercial ne peut être exercé qu'autant que le locataire n'a pas entamé un processus irréversible de transfert ou de cessation de son activité, consécutivement au congé qui lui a été délivré ; que l'absence de réinstallation du preneur prive le bailleur de son droit de repentir lorsque la cessation d'activité est devenue inéluctable, peu important le maintien éventuel du preneur dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; qu'en admettant néanmoins le droit de repentir exercé par la SCI de Saint-Marc, aux motifs impropres que la société Soridis n'alléguait pas qu'à titre personnel, elle entendait partir des lieux loués pour se réinstaller ailleurs (jugement, p. 5 § 3 in fine) et avait même renoncé à transférer son fonds (arrêt, p. 6 § 2), tandis que la société Soridis se prévalait de démarches, liées au choix de soutenir financièrement une société soeur dans l'installation d'une activité de club de sport, identique à celle exploitée dans les lieux dont elle avait été évincée, d'où il résultait un processus irréversible tendant à la cessation de cette activité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-58 du code de commerce ;
Alors 3°) que le droit de repentir du bailleur commercial ne peut être exercé qu'autant que le locataire n'a pas entamé un processus irréversible de transfert ou de cessation de son activité, consécutivement au congé qui lui a été délivré ; qu'un tel processus est notamment caractérisé par la décision du preneur d'apporter des fonds à une société soeur appartenant au même groupe, afin de débuter une activité identique, dès lors que cet apport la privera des ressources nécessaires à la poursuite pérenne de sa propre activité ; qu'en l'espèce, la société Soridis faisait valoir dans ses écritures qu'à la suite de la délivrance du congé par la SCI de Saint-Marc, elle avait pris la décision de transférer à sa société mère, la société Gamer, une somme de 140.362,64 € afin que ces fonds soient avancés à une société soeur dénommée « Planet Form Two » pour lui permettre l'installation d'un club de sport à l'enseigne « Moving », c'est-à-dire une activité identique à celle qu'elle exerçait jusqu'alors (concl., p. 10), un bail en ce sens ayant été conclu en la forme notariée le 10 avril 2015 (concl., p. 9 § 2) ; qu'elle exposait que ce choix l'avait conduite à renoncer à une nouvelle installation (concl., p. 7 § 9) ; que pour considérer que la SCI de Saint-Marc avait néanmoins valablement exercé son droit de repentir, la cour d'appel a jugé, par motifs propres comme adoptés, que la société Soridis exploitait encore les lieux loués à la date du repentir, qu'elle était distincte de la société Planet Form Two, qu'elle ne justifiait pas d'un projet de réinstallation dans un autre lieu et que l'avance consentie avait vocation à être remboursée (arrêt, p. 5 et 6 et jugement, p. 5) ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'apport de fonds effectué par la société Soridis ne l'avait pas conduite à renoncer à toute réinstallation de manière irréversible, à une date antérieure à l'exercice par la SCI de Saint-Marc de son droit de repentir, ce qui le privait de tout effet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-58 du code de commerce.
