Cour de cassation, 08 avril 2021. 19-25.900

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 avril 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10194 F Pourvoi n° V 19-25.900 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021 Mme I... Q..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° V 19-25.900 contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société de gestion immobilière de Chaillot Copro, défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations écrites de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de Mme Q..., de la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Q... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme Q... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat aux Conseils, pour Mme Q.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté I... Q... de ses demandes de restitution de l'intégralité de son débarras et de dommages-intérêts pour avoir été privée de sa jouissance. AUX MOTIFS PROPRES QUE si Mme Q..., se prévalant de l'acte d'acquisition du 2 juillet 1993, prétend disposer d'un titre établissant sa propriété sur les deux pièces constituant le débarras qu'elle revendique au motif que le règlement de copropriété rattache ces pièces au lot numéro 1 dont elle a fait l'acquisition et que la surface de son lot, telle qu'elle est précisée par le règlement de copropriété, ne peut être atteinte qu'en joignant ces deux pièces au bien dont elle jouit actuellement, il apparaît cependant que Mme Q... n'a jamais eu la possession de ces pièces et qu'il résulte des attestations versées aux débats, notamment celle établie par l'auteur de Mme Q..., que depuis 1987 ces pièces ont été utilisées par la gardienne de l'immeuble qui y entreposait du matériel et étaient donc affectées à un usage commun ; que le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une possession utile antérieure au titre produit par Mme Q..., peu important que cette possession ait été d'une durée insuffisante pour permettre au syndicat des copropriétaires d'acquérir les locaux litigieux par usucapion, cette possession étant suffisante pour permettre au syndicat des copropriétaires de résister à l'action en revendication de Mme Q... en apportant la preuve de sa propriété sur les deux pièces litigieuses ; AUX MOTIFS A SUPPOSER ADOPTES QU'aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; au termes de l'article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; Mme Q... indique avoir fait procéder, le 26 novembre 2007 (loi Carrez) et le 16 juin 2014 (surface réelle) par le Cabinet Geoperspectives, à une attestation de superficie de son appartement qui fait apparaitre une superficie de 91,50 m2 ; elle souligne que cette surface de 91,50 m2 est inférieure à celle de 95 m2 mentionnée tant dans le règlement de copropriété du 25 octobre 1983 que dans l'attestation de propriété délivrée le 15 juin 2010 par Lembo & Associés, Notaires ; elle ajoute que le plan annexé à l'attestation de propriété fait bien apparaitre le débarras lui appartenant et que la consistance de son appartement corrobore le fait que le débarras litigieux fait partie de celui-ci, une partie du débarras y étant déjà intégrée pour les deux tiers, le dernier tiers faisant l'objet de la présente procédure ; elle fait valoir qu'aux termes du règlement de copropriété, il existe 12 caves dont une pour la gardienne mais qu'en réalité celle-ci n'a plus de cave puisqu'elles ont été attribuées aux différents copropriétaires de l'immeuble, ce qui explique selon elle que le débarras appartenant au lot 1 a été attribué â la gardienne afin de compenser la perte de sa cave ; elle précise que le débarras litigieux n'est pas mentionné dans le règlement de copropriété comme partie commune et qu'aucune mention du règlement de copropriété ne rapporte la preuve qu'il ne lui appartient pas ; elle sollicite par conséquent la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui restituer le débarras faisant partie du lot 1 sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le mois de la signification du jugement à intervenir ; il résulte des pièces versées au débat qu'une seule et unique opération de mesure de l'appartement de Mme Q... a été réalisée le 31 octobre 2007 par le cabinet de géomètre Geoperspectives bien que deux attestations dont le contenu est le même aient été établies par ce cabinet à la date du 26 novembre 2007 puis du 16 juin 2014 ; ces attestations précisent toutes deux que la superficie indiquée, soit 91,50 m2, prend en considération les critères définis par la loi Carrez du 18 décembre 1996 et le décret d'application du 17 mars 1997 ; dès lors, il ne peut être déduit de la discordance entre cette mesure précise, réalisée selon les critères en vigueur, et la mesure imprécise (95 m2 environ) figurant tant dans le règlement de copropriété que dans l'acte de vente du lot 1 que Mme Q... a été privée d'une partie de son lot par la copropriété par l'amputation d'un tiers de son débarras ; il ressort en outre des attestations de superficies d'autres lots de la copropriété versées au débat par le syndicat des copropriétaires qu'il existe également une différence entre les superficies mentionnées dans le règlement de copropriété établi avant la promulgation de la loi Carrez et la surface mesurée par un géomètre en prenant en considération les critères de cette loi ; de plus, si le règlement de copropriété ne précise pas que les gardiens disposent de locaux constituant des parties communes, il mentionne néanmoins l'existence de deux pièces destinées au gardien au rez-de-chaussée de l'immeuble ; or, la pièce n°5 du syndicat des copropriétaires laisse apparaître deux locaux effectivement utilisés par les gardiens à l'heure actuelle ; un local en brique avec une porte vitrée (dont Mme Q... revendique la propriété) et un local du type cabanon fermé par une porte en box jouxtant le lot 32 ; aucune pièce n'a été versée au débat par Mme Q... démontrant qu'il y aurait eu échange entre la cave de la gardienne et le local situé dans la cour ; en revanche, le syndicat des copropriétaires a produit des attestations établies par M. et Mme M..., propriétaires indivis de l'ensemble de l'immeuble avant sa mise en copropriété, aux termes desquelles le débarras situé à gauche dans la cour avec une porte vitrée et les anciennes toilettes attenantes au lot 32 sont depuis la création de la copropriété en 1983 des parties communes affectées au concierge ; M. P..., propriétaire dans l'immeuble depuis 1988, certifie quant à lui que, depuis son acquisition, le débarras revendiqué par Mme Q... est affecté au concierge ; enfin, la gardienne, dont le contrat a été signé le 22 juin 1983 soit avant la mise en copropriété, atteste qu'elle utilise le débarras situé à gauche dans la cour avec une porte vitrée et les anciennes toilettes attenantes au lot 32 pour l'entreposage du matériel et des produits d'entretien depuis le 29 juin 1983 ; il résulte de l'ensemble de ces éléments que non seulement Mme Q... ne rapporte pas la preuve de ce que le débarras dans la cour attenant à son lot lui appartient mais qu'en outre ce dernier est mis à la disposition de la gardienne par M. et Mme M... puis par la copropriété depuis le 29 juin 1983 ; elle sera par conséquent déboutée de sa demande de restitution de ce débarras et par conséquent de sa demande de dommages et intérêts pour avoir été privée de la jouissance de ce local ; 1°/ ALORS QUE lorsque deux parties justifient chacune d'un droit de propriété sur un immeuble, le juge doit constater la prévalence d'un droit sur l'autre ; qu'en l'espèce, I... Q... disposait d'un titre établissant sa propriété sur deux pièces constituant un débarras jouxtant son appartement tandis que le syndicat des copropriétaire prétendait avoir la possession de ces deux pièces ; qu'en écartant l'action en revendication de I... Q..., en se bornant à relever que le syndicat des copropriétaires apporte la preuve de sa propriété sur ces pièces, mais sans constater la prévalence de son droit de propriété sur le titre de Mme Q..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ; 2°/ ALORS QUE les juges du fond doivent se prononcer sur l'appropriation des biens en fonction des présomptions de propriété qui leur sont apparues les meilleures et les plus caractérisées ; que la simple antériorité ne peut suffire à justifier la prévalence d'un droit de propriété sur un titre de propriété ; qu'en l'espèce, en relevant, pour écarter l'action en revendication de I... Q..., que le syndicat des copropriétaires pouvait se prévaloir d'une possession utile antérieure au titre produit par I... Q..., la cour d'appel a violé l'article 544 du code civil ; 3°/ ALORS QU'en se bornant à relever, pour écarter la revendication de I... Q... fondée sur un titre de propriété, que les deux pièces revendiquées ont été utilisées par la gardienne de l'immeuble pour entreposer du matériel, ce qui ne permet pas de caractériser une occupation paisible, publique et non équivoque du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 544 du code civil ; 4°/ ALORS QUE la cour d'appel, pour écarter la demande de revendication de I... Q..., a affirmé qu'il résulte des attestations versées aux débat, notamment celle établie par l'auteur de I... Q..., que depuis 1987 ces pièces ont été utilisée par la gardienne de l'immeuble ; que dès lors qu'aucune attestation versée aux débats provenait de l'auteur de Mme Q..., la cour d'appel a dénaturé lesdites pièces.