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CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 27 mai 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10290 F
Pourvoi n° V 20-14.473
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MAI 2021
Mme [E] [R], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° V 20-14.473 contre l'arrêt rendu le 16 janvier 2020 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société O. Participation, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la société Océanis C.F,
2°/ à la société Val Joly exploitation, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
3°/ à la société Domenge, Pujol, Thuret, Alpini, Bucceri, Caflers, Sauvage, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4],
4°/ à la société Crédit Immobilier de France Developpement, société anonyme, dont le siège est [Adresse 5], venant aux droits de la société Crédit Immobilier de France,
5°/ à la société Fiscality, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], représentée par M. [P] [C], liquidateur, domiciliée [Adresse 6],
défenderesses à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme [R], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Domenge, Pujol, Thuret, Alpini, Bucceri, Caflers, Sauvage, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Crédit Immobilier de France Developpement, de la SCP Richard, avocat de la société O. Participation, après débats en l'audience publique du 13 avril 2021 où étaient présents, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Il est donné acte à Mme [R] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Fiscality représentée par son liquidateur Me [C].
2. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [E] [R] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme [R].
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris, débouté Mme [R] de son action en nullité des contrats de vente, de prêt et de bail commercial, d'avoir dit que son action ne peut prospérer que sur le fondement indemnitaire, d'avoir en conséquence condamné in solidum la société O. Participation, la société Val Joly Exploitation et la SCP Domenge, Pujol, Thuret, Alpini, Bucceru, Caflers et Sauvage à lui verser une somme limitée à 18 000 euros et de l'avoir déboutée du surplus de ses demandes ;
Aux motifs que, sur l'action en nullité du contrat de vente et des autres contrats, Mme [R] fonde son action, à titre principal sur le dol, à titre subsidiaire sur l'erreur ; que l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce, énonce que le dol est une cause de la nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ; que s'agissant de l'erreur, l'article 1110 du même code prévoit que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que pour caractériser le dol dont elle se prévaut Mme [R] fait valoir : - que le prix du bien proposé était fixé nettement au-dessus du prix du marché ; - qu'afin d'obtenir son consentement la société Fiscality lui a remis une étude financière personnalisée lui faisant miroiter un taux de rendement intéressant alors que cette étude était totalement mensongère ; - qu'en effet, d'une part, l'étude prend en compte les bénéfices tirés de la défiscalisation à partir de l'année 2008, or la [Établissement 1] ne bénéficiait pas du classement en résidence touristique en 2008 et ne pouvait bénéficier d'aucun régime de défiscalisation à cette date ; d'autre part, l'étude financière prend en compte le versement de loyers commerciaux évolutifs, qui ont clairement été surestimés, les loyers qui lui ont été versés par la SARL du Val Joly à partir de 2011 étant nettement inférieurs au montant annoncé puisque durant les trois premières années le montant des loyers a été garanti par un fonds de concours versé par le promoteur, la société O.Participation ; - qu'enfin, l'étude financière présente l'investissement à réaliser comme un achat sans apport, alors qu'en réalité l'opération a eu pour elle un coût non négligeable puisqu'elle a fait l'objet d'un redressement fiscal à hauteur de 6 086 euros et qu'elle n'a pu bénéficier des loyers attendus ; que pour caractériser l'erreur elle fait valoir : - qu'elle s'attendait à réaliser l'achat d'un bien immobilier sans apport, l'achat devant être entièrement financé par la défiscalisation dont faisait l'objet le bien ainsi que par les loyers commerciaux perçus ; - que la défiscalisation revêtait un caractère déterminant puisqu'elle conditionnait sa capacité de remboursement ; - que c'est donc par rapport à l'objectif de défiscalisation et non pas seulement par rapport aux qualités de l'appartement vendu que doit s'apprécier la validité de l'échange des consentements ; - qu'en l'espèce, contrairement à ce qui lui avait été annoncé, le classement de la résidence en résidence de tourisme n'est intervenu que le 26 août 2011 ; - que dans son courrier daté 29 septembre 2011 l'administration fiscale a indiqué que «La réduction d'impôt s'applique aux logements faisant partie d'une résidence de tourisme classée» et que «Cette condition s'apprécie à la date souscription de l'engagement de location» ; - qu'elle n'a donc pas pu bénéficier de la défiscalisation attendue ; - que comme cela a été relevé par le juge de première instance, cet élément «modifie de façon substantielle l'équilibre économique de l'opération contractuelle» ; qu'ainsi Mme [R] ne caractérise pas le dol ou l'erreur dans le simple fait (constant au débat) que bien que l'acte de vente notarié du 12 novembre 2008 mentionne que « l'ensemble immobilier dénommé [Établissement 2] est exploité en résidence de tourisme et fait l'objet d'une décision de classement définitive conformément à l'arrêté du 14 février 1986 du Ministère du Commerce Extérieur et du Tourisme » ce classement n'était pas obtenu au moment de la signature de l'acte et ne l'a été que le 26 août 2011, ce qui a valu à Mme [R] un redressement fiscal d'un montant total de 6 086 euros ainsi qu'il résulte de la lettre qui lui a été adressée le 18 juillet 2011 par ladite administration, en réponse à ses observations ; qu'au-delà, elle soutient que son investissement s'est révélé économiquement non rentable au regard du prix de vente dépassant celui du marché, de la perte de l'avantage fiscal qui ne lui a pas permis de financer l'immeuble sans apport, et de la surestimation des loyers annoncés par rapport à ceux perçus ; que toutefois, Mme [R] ne démontre que la réalité de la perte d'un avantage fiscal de 6 086 euros en conséquence du défaut de classement de la résidence de tourisme dans laquelle elle a investi au moment de la conclusion de la vente en 2008 ; qu'alors qu'à la date de ses conclusions en appel elle est propriétaire du bien en cause depuis dix ans, elle ne produit aucun élément de nature à établir le défaut de rentabilité de son investissement et que l'équilibre de celui-ci aurait été rompu par la perte de l'avantage fiscal, ce dont il est permis de douter eu égard au montant limité de cette perte par rapport au coût total de l'investissement (158 656 euros) ; qu'à cet égard, le premier juge affirme sans le caractériser que l'avantage fiscal conditionnait la capacité de Mme [R] à financer le bien ; aucun élément n'est produit en ce sens et il n'est même pas fait état de difficultés rencontrées par Mme [R] pour rembourser l'emprunt immobilier souscrit auprès du Crédit Immobilier de France ; que celui-ci ne se prévaut pas de mensualités impayées ; qu'aussi, s'il n'apparaît pas contestable, comme l'a relevé le premier juge, que l'avantage fiscal était nécessairement important pour Mme [R], aucun élément ne vient par contre corroborer l'affirmation de celle-ci selon laquelle cet avantage était déterminant de son consentement en ce qu'il conditionnait le financement et la rentabilité de son investissement, en sorte que le contrat de vente ne saurait être annulé (ni les contrats subséquents), que ce soit sur le fondement du dol ou de l'erreur ; que l'action en responsabilité de Mme [R] ne pouvant se résoudre qu'en dommages et intérêts après examen des responsabilités encourues par les différents intervenants à l'opération ; que l'action en nullité étant écartée, il n'y a pas lieu de répondre au moyen soulevé par Mme [R] tiré de l'existence d'un ensemble contractuel composé des contrats de vente, de prêt et de bail commercial ;
Alors 1°) que, les juges du fond doivent motiver leur décision ; qu'en affirmant péremptoirement, pour la débouter de son action en nullité des contrats de vente, de prêt et de bail commercial, que Mme [R] ne caractérisait pas le dol ou l'erreur dans « le simple fait, constant au débat, que bien que l'acte notarié du 12 novembre 2008 mentionne que « l'ensemble immobilier dénommé les Hauts du Val Joly est exploité en résidence de tourisme et fait l'objet d'une décision de classement définitive conformément à l'arrêté du 14 février 1986 (?) ce classement n'était pas obtenu au moment de la signature de l'acte et ne l'a été que le 26 août 2011, ce qui a valu à Mme [R] un redressement fiscal d'un montant total de 6 086 euros » (arrêt, p. 10), sans exposer en quoi le défaut de classement en résidence de tourisme, condition de l'avantage fiscal prévu, n'était pas déterminant du consentement exprimé, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation sans donner aucune raison à sa décision d'écarter ces vices du consentement, a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 2°) que, il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été surpris par dol ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que l'acte notarié de vente du 12 novembre 2008 stipulait que le lot acquis par Mme [R] faisait partie de « l'ensemble immobilier dénommé les Hauts du Val Joly [qui] est exploité en résidence de tourisme et fait l'objet d'une décision de classement définitive conformément à l'arrêté du 14 février 1986 (?) » ; qu'en affirmant que le fait que le vendeur n'avait pas obtenu ce classement à la date de la conclusion de la vente ne permettait pas de retenir une erreur ou un dol, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives de l'exposante, p. 19 à 23), si l'avantage fiscal lié au classement du bien n'était pas partie intégrante du dispositif contractuel, cette dernière n'avait pas fait de ce classement, stipulé dans l'acte notarié de vente, auquel étaient attachés des avantages fiscaux facilitant sa capacité à financer l'opération et à supporter le paiement du prix d'achat, une condition de son engagement dans l'opération de défiscalisation, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1109 dans sa version alors en vigueur, devenu 1130, du code civil ;
Alors 3°) que, les juges du fond ne peuvent statuer sans examiner l'ensemble des pièces communiquées par les parties ; que, pour établir que le régime fiscal attaché au classement en résidence touristique du bien acquis avait déterminé son consentement, Mme [R] communiquait régulièrement aux débats, d'une part, la Charte Qualité qui stipulait que « la société FISCALITY accompagne le CLIENT pendant toute la durée de la procédure de défiscalisation menée au travers de l'acquisition immobilière qu'il réalise », d'autre part, l'étude personnalisée que la société Fiscality avait dressée pour la convaincre d'acquérir un lot, intitulé « Mme [R] - Sous le régime fiscal [Q] - [Établissement 1]-Lot [Cadastre 1] » et figurant un gain fiscal, de troisième part, le contrat de réservation qui stipulait que « L'ensemble immobilier est destiné à être exploité en résidence de tourisme, dans le cadre des dispositions des arrêtés ministériels des 3 janvier 1978 et 14 février 1986. Les appartements de cette résidence sont destinés à être vendus dans leur état futur d'achèvement conformément au Titre VI du livre II du code de la construction et de l'habitation, avec l'engagement formel de l'acquéreur de louer pendant une durée minimum de 9 ans (?) ARTICLE 17 -CONDITIONS PARTICULIERES RELATIVES A LA LOCATION ET CONDITION DE REMBOURSEMENT DE LA TVA : La présente réservation est réalisée dans une résidence de tourisme classée 3 étoiles et par voie de conséquence soumises aux dispositions de l'article 261 D 4 du code général des impôts. Ce dispositif fiscal permet l'assujettissement à la TVA et la récupération de la TVA par l'acquéreur. Le RESERVATAIRE, simultanément à l'acquisition de biens, s'engage aux termes d'un bail commercial, à consentir à la location des locaux nus sus-désignés à un exploitant de tourisme classée immatriculé au registre du commerce et des sociétés (?) Le RESERVATAIRE s'engage expressément à conférer tous pouvoirs à la société qui lui sera indiquée par le RESERVANT à l'effet de faire en son nom auprès de la Recette des impôts dont il dépend, les démarches nécessaires pour procéder aux demandes de remboursement de crédit de TVA résultant des présentes » (p.2, p.9 et 10), enfin, un article du cahier spécial de la Voix du Nord, remis par la société Fiscality, ventant la défiscalisation attachée à cette opération ; qu'en jugeant que l'avantage fiscal était un élément important, mais non déterminant du consentement de Mme [R], sans examiner ces éléments de preuve, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 455 du code de procédure civile ;
Alors 4°) que, le dol est une cause de nullité d'une convention lorsqu'il a eu un effet déterminant sur le consentement d'une partie ; qu'en rejetant la demande en nullité des contrats de vente, de prêt et de bail commercial pour dol sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 18 et s.), si la société Fiscality et son mandant, la société O Participation (anciennement Océanis), n'avaient pas trompé le consentement de Mme [R] en lui remettant une étude financière personnalisée indiquant que la [Établissement 1] était classée résidence touristique, que ce classement lui permettrait de bénéficier du régime fiscal [Q] et que les loyers à percevoir seraient substantiels, alors qu'en réalité, il n'y avait ni classement, ni avantage fiscal, ni loyer dès lors qu'ils étaient en réalité garantis durant trois ans sur un fonds de concours préalablement constitué par la venderesse, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1116, devenu 1137, du code civil ;
Alors 5°) que, l'erreur ou le dol vicient le consentement sans qu'il soit nécessaire que le contractant fasse état d'un préjudice ; qu'en relevant, pour refuser de prononcer la nullité des contrats de vente, de prêt et de bail commercial pour dol et erreur sur son consentement, que Mme [R] n'établissait que la perte d'un avantage fiscal mais nullement un défaut de rentabilité de son investissement ou une quelconque difficulté à rembourser l'emprunt immobilier souscrit, la cour d'appel, qui a statué par une motivation totalement inopérante à écarter l'existence d'une erreur ou d'un dol, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1108 et 1116, devenus 1132 et 1137, du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme [R] de ses demandes dirigées contre la société Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la société Crédit immobilier de France ;
Aux motifs propres que, sur la responsabilité du prêteur, Mme [R] recherche la responsabilité de la banque prêteuse sur le fondement de deux moyens de droit : - le manquement du banquier à son devoir de mise en garde, dû à l'emprunteur non averti, au regard de ses capacités financières et des risques d'endettement nés de l'octroi du prêt ; - le financement d'un crédit illicite en ce qu'il n'a pas servi qu'à financer l'acquisition immobilière mais aussi la charte qualité souscrite par Mme [R] auprès de la société Fiscalité au prix de 19 136 euros ; que sur le premier moyen, il convient de rappeler que si le banquier dispensateur de crédit est effectivement débiteur envers l'emprunteur non averti d'un devoir de mise en garde au regard de ses capacités financières et des risques d'endettement nés de l'octroi du prêt, c'est à la condition que l'emprunteur, qui invoque le manquement du banquier à cette obligation, apporte préalablement la preuve de la disproportion de son engagement par rapport à ses capacités financières ou d'un risque d'endettement qui serait né de l'octroi du crédit ; qu'en l'espèce, il résulte des éléments au dossier que Mme [R] a souscrit un emprunt immobilier remboursable par mensualités de 1 030,43 euros et que ses revenus mensuels s'élevaient à 3 160 euros (avis d'imposition sur le revenu 2007), auxquels il convient d'ajouter les loyers tirés de l'acquisition immobilière, soit 387 euros par mois à la lecture du bail commercial conclu avec la société exploitante de la résidence de tourisme ; que si la charge de l'emprunt représentait ainsi 29 % des revenus mensuels de Mme [R], celle-ci ne fait qu'affirmer sans le démontrer par aucune pièce les difficultés financières qu'elle aurait rencontrées pour faire face à cet emprunt, ne faisant même pas état, pas plus que la banque, d'échéances impayées ; qu'elle ne prouve pas davantage n'avoir pas perçu les loyers fixés au contrat de bail commercial ; que faute ainsi de démontrer la disproportion de son engagement par rapport à ses capacités financières ou un risque d'endettement, elle est mal fondée à voir engager la responsabilité de la société CIC sur le fondement de son devoir de mise en garde ; que sur le second moyen, il est acquis au débat que la société CIC a financé, outre le prix de l'acquisition immobilière, celui des prestations résultant de la charte financière conclue entre Mme [R] et la société Fiscality ; que Mme [R] prétend qu'en finançant par un prêt immobilier le coût de cette prestation accessoire de conseils financiers et fiscaux, la banque a détourné les dispositions régissant l'octroi des prêts immobiliers, lesquels sont réservés à la réalisation d'une opération immobilière ; que Mme [R] n'invoque toutefois aucune disposition légale, règlementaire ou jurisprudentielle au soutien de son allégation d'illicéité du financement de la prestation litigieuse au moyen d'un crédit immobilier, en sorte qu'étant défaillante dans l'administration de la preuve de son allégation conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, qui lui imposent de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, son moyen sera jugé mal fondé ; qu'elle soutient en outre que la banque a manqué à son devoir de mise en garde en ce que la société Fiscality, simple intermédiaire de la transaction immobilière, officiait en toute illégalité, d'une part en proposant dans le cadre de sa charte des prestations juridiques qu'elle ne pouvait offrir à défaut d'avoir la qualité d'avocat ou de juriste, d'autre part, en s'étant livrée à une activité de démarchage bancaire sans être titulaire d'une carte de démarchage délivrée par la personne pour le compte de laquelle elle agissait ; que la société CIC a conclu avec Mme [R] une offre de prêt immobilier fondée sur les dispositions des articles L 312-1 et suivants du code de la consommation, dans le cadre de laquelle elle n'a pas contracté d'obligation de mettre en garde sa cocontractante sur la licéité des prestations financées au moyen du prêt consenti ; que ce second moyen est également mal fondé ; que Mme [R] sera donc déboutée de son action en responsabilité dirigée contre la société CIC ;
Alors que, en se bornant à relever, pour exclure la responsabilité de la banque, qu'elle avait conclu avec Mme [R] une offre de prêt immobilier fondée sur les dispositions des articles L 312-1 et suivants du code de la consommation, dans le cadre de laquelle elle n'avait pas contracté d'obligation de mettre en garde sa cocontractante sur la licéité des prestations financées au moyen du prêt consenti, sans rechercher, comme elle y était invitée (p. 3 et 28), si le prêteur n'avait pas agi comme partenaire du promoteur et du conseiller financier et fiscal et en qualité de banquier unique pour tout le programme de défiscalisation, dont il connaissait tous les aspects, et n'avait pas été imposé à l'exposante qui, jusqu'alors, n'entretenait pas de relations contractuelles avec lui et qui avait dû se plier à un schéma financier et juridique préétabli, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil.
