Cour de cassation, 03 décembre 2013. 12-28.043

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que la possibilité pour l'acquéreur d'obtenir un permis de construire sur la base d'un coefficient d'occupation des sols de 0,50 était une condition déterminante du contrat et constaté, au regard des décisions rendues par le tribunal administratif, que la réalisation de cette condition était impossible en raison de la loi sur le littoral dont l'application conduisait à attribuer à la zone dans laquelle se trouvaient les terrains vendus un coefficient limité à 0,35, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur des faits postérieurs à la date à laquelle l'obligation a été souscrite, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige et abstraction faite d'un motif surabondant, que l'acquéreur était fondé à obtenir l'annulation de la vente pour absence de cause ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Kaufman & Broad Aquitaine la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des demandes des vendeurs (les consorts X...) ; AUX MOTIFS qu' « il résulte de la lecture de l'acte sous seing privé du 13 juillet 2006 que l'acquéreur des immeubles, la Sarl Kaufman & Broad Aquitaine déclarait expressément que la destination des immeubles qu'elle projetait d'acquérir résidait dans la « construction d'un ou plusieurs bâtiments à usage d'habitation avec dépendances, cours, jardin, parking... » ; au titre des conditions suspensives de droit commun dont l'acquéreur était seul fondé à se prévaloir, il était prévu que « les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenues ne révèlent pas de servitudes ou des charges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination... » précitée ; par ailleurs la réalisation de la vente était également expressément soumise à l'obtention d'un permis de construire par l'acquéreur avec la précision qu'il devait autoriser un COS de 0,5 pour la réalisation sur le bien de « la construction d'un ou plusieurs bâtiments à usage mixte ou simplement habitation, avec dépendances cour, jardin et parking, l'ensemble couvrant la totalité de la superficie vendue » ; il était en outre expressément prévu que ces autorisations devraient être purgées du recours des tiers et du retrait administratif ; s'il est certes constant que la Sarl Kaufman & Broad Aquitaine n'a pas respecté le délai qui lui était imparti pour déposer le permis de construire qui avait été expressément prorogé par avenant du 30 novembre 2006 au 15 février 2007, il n'en demeure pas moins qu'elle justifie y avoir procédé dès le 19 mars 2007 soit un mois plus tard sans avoir encouru la moindre observation des vendeurs ou du notaire chargé d'établir l'acte de vente qui a reçu copie de la caution garantissant le dépôt de garantie par courrier du 11 avril 2007 ; par ailleurs le PLU de la commune de Saint Pierre d'Oléron a fait l'objet d'un recours en annulation déposé devant le tribunal administratif de Poitiers le 12 septembre 2006 avant même l'expiration de la date limite de dépôt de la demande de permis de construire ; par jugement du 6 décembre 2007 cette juridiction a annulé ledit PLU, notamment en raison du fait qu'il ne respectait pas la loi Littoral au titre du règlement de la zone UB et notamment le COS attribué à cette zone dans laquelle est inclus le terrain objet de la vente litigieuse qui devait être limité à 0,35 au lieu de 0,50 ; cette annulation du PLU a eu également pour conséquence à la requête de tiers d'entraîner l'annulation de l'arrêté du 7 septembre 2007 ayant accordé le permis de construire déposé par l'appelante par jugement du tribunal administratif de Poitiers du 17 septembre 2009 ; il est patent que l'ensemble de ces décisions judiciaires dont le caractère définitif n'est pas contesté, a pour conséquence d'entraîner la réduction du coefficient d'occupation des sols à 0,35 au lieu de 0,50 sans qu'il puisse être envisagé de modification à ce titre ; dès lors il en découle l'impossibilité pour l'acquéreur d'obtenir un permis de construire sur la base d'un COS de 0,50 dont il avait manifestement fait une condition déterminante de la signature de l'acte sous seing privé du 13 juillet 2006 en sollicitant son inclusion expresse dans la convention ainsi qu'elle a été réalisée dans les termes précités ; en conséquence la société Kaufman & Broad Aquitaine est fondée à solliciter l'annulation de la vente pour absence de cause en application de l'article 1131 du code civil dès lors que la réduction du COS dans les proportions précitées compromet la faisabilité du projet immobilier sur la base notamment du prix important d'acquisition de l'immeuble litigieux ; il y a donc lieu de rejeter l'ensemble des demandes des consorts X... tendant à obtenir la vente forcée des immeubles leur appartenant ; par ailleurs le prononcé de la nullité de la vente interdit de faire application de la clause pénale et aucune condamnation à ce titre ne peut donc être prononcée ; le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions » ; ALORS, d'une part, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la vente conclue le 13 juillet 2006 était soumise à une condition suspensive d'obtention d'un permis de démolir et de construire autorisant un COS de 0,5 pour la réalisation d'une opération immobilière déterminée ; qu'il était « précisé que l'acquéreur devra it , pour se prévaloir de cette condition suspensive, justifier auprès de ce dernier du dépôt de la demande des permis de construire et de démolir et ce, dans le délai ci-après indiqué au titre « calendrier des opérations » », le calendrier prévoyant que l'acquéreur s'obligeait à procéder au « dépôt du permis de construire et du permis de démolir dans les quatre mois suivant la mise en application du PLU prévoyant un COS à 0,5 sur la totalité du bien » ; que, par un avenant au contrat en date du 18 novembre 2006, les parties ont prorogé le délai maximum de dépôt du permis de construire et de démolir jusqu'au 15 février 2007 ; que la cour d'appel a constaté que l'acquéreur n'avait pas respecté le délai qui lui était imparti pour déposer le permis de construire ; qu'en retenant néanmoins la nullité de la vente pour absence de cause en raison de « l'impossibilité pour l'acquéreur d'obtenir un permis de construire sur la base d'un COS de 0,50 dont il avait manifestement fait une condition déterminante de la signature de l'acte sous seing privé du 13 juillet 2006 », alors qu'il était expressément convenu que l'acquéreur ne pourrait se prévaloir de cette condition s'il n'avait pas déposé sa demande de permis dans les délais, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS, d'autre part, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que la vente conclue le 13 juillet 2006 était soumise à une condition suspensive d'obtention d'un permis de démolir et de construire répondant à certains critères, étant précisé que l'acquéreur ne pourrait se prévaloir de cette condition en l'absence de dépôt de sa demande de permis dans le délai contractuellement prévu ; que la cour d'appel a constaté que l'acquéreur n'avait pas respecté ce délai ; qu'en rejetant cependant les demandes des vendeurs tendant à obtenir la vente forcée des immeubles et l'application de la clause pénale, aux motifs inopérants que l'acquéreur avait déposé sa demande de permis un mois après le délai contractuellement prévu sans avoir encouru d'observation des vendeurs et du notaire et qu'il se trouvait dans l'impossibilité d'obtenir un permis de construire répondant aux critères voulus en raison de décisions judiciaires postérieures à la date ultime prévue pour le dépôt du permis, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les parties avaient renoncé à l'application de la disposition contractuelle interdisant à l'acquéreur de se prévaloir de la condition suspensive d'obtention d'un permis de démolir et de construire à défaut de dépôt de ce permis dans les délais contractuellement prévus, a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS, encore, que l'acquéreur ne sollicitait pas l'annulation du contrat de vente du 13 juillet 2006 ; qu'en fondant sa décision sur la nullité de ce contrat, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; ALORS, en outre, que la cause de l'obligation d'une partie à un contrat synallagmatique réside dans l'obligation contractée par l'autre ; que la cause de l'obligation de l'acheteur réside dans le transfert de propriété de la chose vendue ; qu'en se fondant cependant sur la remise en cause de la « faisabilité du projet immobilier » envisagé par l'acquéreur pour retenir la nullité du contrat de vente pour absence de cause, la cour d'appel a violé l'article 1131 du code civil ; ALORS, enfin, que l'existence de la cause d'une obligation doit s'apprécier à la date à laquelle elle est souscrite ; que, pour retenir la nullité du contrat de vente du 13 juillet 2006, la cour d'appel s'est fondée sur des événements postérieurs au contrat (jugement du tribunal administratif de Poitiers du 6 décembre 2007 annulant le PLU, jugement du même tribunal du 17 septembre 2009 annulant le permis de construire du 7 septembre 2007) ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé l'article 1131 du code civil.