Cour de cassation, 28 janvier 2021. 19-24.866

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 janvier 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10052 F Pourvoi n° W 19-24.866 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 JANVIER 2021 La société Le Fournil de la Seine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° W 19-24.866 contre l'arrêt rendu le 12 septembre 2019 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société Bourniville, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Le Fournil de la Seine, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Bourniville, après débats en l'audience publique du 8 décembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Le Fournil de la Seine aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Le Fournil de la Seine et la condamne à payer à la société Bourniville la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Le Fournil de la Seine. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la résiliation du bail opérée de plein droit et, en conséquence, dit que la société Le Fournil de la Seine devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux qu'il occupait [...] , dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, la société Le Fournil s'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire rappelée au commandement du 18 août 2018, estimant qu'elle était à jour de ses loyers à cette date. Elle indique que les seules charges impayées sont celles contestées, s'agissant notamment des consommations d'eau, estimant que le bailleur n'en justifie pas. Elle soutient notamment que le compteur d'eau ne relève pas uniquement ses consommations, et que ces dernières paraissent disproportionnées au regard de son activité. La société Bournivile soutient que la datte locative n'est pas uniquement composée de charges, mais également de loyers, ces derniers étant réglés de manière irrégulière. S'agissant des charges, elle fait valoir qu'elle en justifie par la production de ses relevés de copropriété, et soutient que la société Le Fournil n'apporte pas de preuve contraire. L'article 15 du bail est ainsi rédigé : « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 5.000 francs Ttc, dont 854,06 francs de Tva, plus 8 francs de frais de quittancement ( ). Les charges d'eau seront réclamées au locataire en fin d'année en fonction de la consommation indiquée au compteur » ; que le commandement du 18 août 2016 porte sur une somme de 10.209,64 euros, montant de la dette au 1er août 2016 ; qu'à cette date, le montant total des charges appelées et contestées s'élevait à la somme de 7.549,62 euros, de sorte que si l'on excepte ces charges contestées, la société Le Fournil restait en tout état de cause devoir la somme de 2.660,02 euros ; qu'aucun règlement n'est intervenu entre le 18 août et le 18 septembre 2016, de sorte qu'en tout état de cause – et même à supposer que les charges contestées ne soient pas dues, ce qui fera l'objet des développements plus avant – la clause résolutoire est acquise au bailleur, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail de plein droit ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, QUE les causes du commandement délivré le 18 août 2016 n'ont pas été payées dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise au bailleur ; qu'il convient en conséquence d'autoriser la société Bourniville à faire procéder à l'expulsion de la société Le Fournil de la Seine, sauf à accorder à celle-ci un délai pour quitter les lieux ; ALORS QUE les contrats doivent être exécutés de bonne foi ; qu'un commandement visant la clause résolutoire ne peut produire effet que s'il a été délivré de bonne foi par le bailleur ; qu'en l'espèce, la société Le Fournil de la Seine faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que le commandement de payer du 18 août 2016 avait été délivré de mauvaise foi par la Sci Bourniville, dès lors que cette dernière n'avait jamais justifié de la régularité des charges appelées au titre de la consommation d'eau de la société locataire, lesquelles apparaissaient disproportionnées au regard de l'activité exercée (cf. p. 8) ; qu'en outre, il résultait du décompte de la Sci Bourniville annexé au commandement que celle-ci avait attendu le mois de février 2016 pour appeler les charges dues entre 2011 et 2014, sans même apporter une quelconque pièce pour justifier la somme dont elle sollicitait le paiement ; que la cour d'appel a d'ailleurs elle-même relevé que le montant annuel des charges était « très variable, passant de 600 euros environ (pour 120 m3 d'eau, à 1.800 euros environ (pour 348 m3 d'eau) », et que la facturation des charges d'eau avait ensuite été « modifiée à partir de l'année 2015 (facturation en tantièmes plutôt qu'en mètre cube) » (cf. arrêt, p. 6) ; qu'en constatant l'acquisition de plein droit du bail de la clause résolutoire en raison d'un défaut de paiement des charges locatives, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le commandement de payer du 18 août 2016 n'avait pas été délivré de mauvaise foi par la Sci Bourniville, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1104 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Le Fournil de la Seine à payer à la Sci Bourniville la somme de 8.200,42 euros, dette arrêtée au 1er avril 2019 (loyer avril 2019 inclus) ; AUX MOTIFS QUE la société Bourniville sollicite désormais paiement d'une somme de 8.200,42 euros correspondant, selon elle, à la dette locative au 1er avril 2019 ; que la société Le Fournil conteste devoir cette somme, et particulièrement les charges appelées pour un montant de 7.549,62 euros (charges pour les années 2008 à 2014 uniquement, étant précisé que les charges 2015 à 2019 n'ont pas encore été appelées et qu'elles ne figurent pas sur le décompte du bailleur) ; que la société Bourniville a produit aux débats l'intégralité de ses relevés de compte de copropriété qui font apparaître que les charges récupérables sur le locataire s'élèvent aux sommes suivantes : - 2008 : 1116, 06 euros, - 2009 : 617,23 euros, - 2010 : 665,36 euros, - 2011 : 609,91 euros, - 2012 : 1456,59 euros, - 2013 : 1248,50 euros, - 2014 : 1835,97 euros, soit un total de 7.549,62 euros ; que s'il est exact que le montant annuel des charges est très variable, passant de 600 euros environ (pour 120 m3 d'eau) à 1.800 euros (environ 348 m3 d'eau), les décomptes de copropriété produits aux débats constituent toutefois un élément de preuve suffisant du montant des charges, faute pour la société Le Fournil de produire des éléments contraires et notamment les relevés de son compteur qu'elle identifie sous le numéro [...] ; qu'elle ne produit notamment aucun élément permettant de penser que ce compteur alimenterait d'autres locaux que les siens ; que s'il apparaît en outre que la facturation des charges d'eau a été modifiée à partir de l'année 2015 (facturation en tantièmes plutôt qu'en mètre cube), cette modification n'impacte pas le décompte dont il est demandé paiement, dès lors qu'il n'inclut pas les charges pour les années 2015 et suivantes ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que la créance de la société Bourniville est fondée à hauteur de la somme de 8.200,42 euros, dette arrêtée au 1er avril 2019 (loyer avril 2019 inclus) ; que la société Le Fournil sera condamnée au paiement de cette somme ; 1) ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; qu'il incombe au bailleur de rapporter de fournir les pièces justificatives des charges qu'il réclame à son locataire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la Sci Bourniville sollicitait le paiement d'une somme de 8.200,42 euros correspondant à la dette locative de la société Le Fournil de la Seine au 1er avril 2019, et qu'elle produisait à cet effet l'intégralité de ses relevés de compte de copropriété faisant apparaître que les charges récupérables sur le locataire entre 2008 et 2014 s'élevaient à un total de 7.549,62 euros, contesté par la société Le Fournil de la Seine ; qu'en retenant que la créance de la Sci Bourniville était fondée à hauteur de 8.200,42 euros, au motif que « les décomptes de copropriété produits aux débats constituent toutefois un élément de preuve suffisant du montant des charges » (cf. arrêt, p. 6), la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 1353 et 1728 du code civil ; 2) ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; qu'il incombe au bailleur de rapporter de fournir les pièces justificatives des charges qu'il réclame à son locataire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la Sci Bourniville sollicitait le paiement d'une somme de 8.200,42 euros correspondant à la dette locative de la société Le Fournil de la Seine au 1er avril 2019 ; qu'il résultait du décompte produit par la Sci Bourniville (cf. pièce n° 13 produite en appel) que seules étaient impayées les charges relatives aux années 2011 à 2014, pour un montant total de 5.150,97 euros ; qu'en retenant que la créance de la Sci Bourniville était fondée à hauteur de 8.200,42 euros, au motif que « les décomptes de copropriété produits aux débats constituent toutefois un élément de preuve suffisant du montant des charges » (cf. arrêt, p. 6), sans s'expliquer sur la différence entre les sommes réclamées par la bailleresse et celles figurant sur le décompte produit, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1353 et 1728 du code civil ; 3) ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; qu'il incombe au bailleur de rapporter la preuve de la répartition des charges entre les différents lots de la copropriété et de fournir les pièces justificatives des charges qu'il réclame à son locataire ; qu'en l'espèce, au soutien de sa demande, la Sci Bourniville faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que « le local commercial (lots n° 16 et 17) a un compteur divisionnaire n° [...], situé en dessous de ce même local, situé dans la cave, qui comptabilise la consommation d'eau du commerce « Le Fournil de la Seine » (cf ; p. 7) ; que cependant, les relevés de compte produits visaient les lots n° 16, n° 17 et [...] , et non les seuls lots n° 16 et 17 loués à la société Le Fournil de la Seine, de sorte qu'ils ne pouvaient établir le montant exact des charges dues par cette dernière ; qu'en retenant au contraire, pour statuer comme elle l'a fait, que « les décomptes de copropriété produits aux débats constituent toutefois un élément de preuve suffisant du montant des charges » (cf. arrêt, p. 6), la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil ; 4) ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; qu'il incombe au bailleur de rapporter la preuve de la répartition des charges entre les différents lots de la copropriété et de fournir les pièces justificatives des charges qu'il réclame à son locataire ; qu'en l'espèce, la société Le Fournil de la Seine faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que si la Sci Bourniville alléguait que chaque local était muni d'un compteur individuel, cependant « la bailleresse, dont le gestionnaire locatif (donc son mandataire personnel et exclusif) mentionne d'ailleurs les « lots n° 16 et 17 », comme étant rattachés au compteur [...] ne justifie pas d'une pièces indiscutable émanant d'un tiers compétent et notamment de l'exploitant du réseau d'eau ou d'un sachant indépendant » (cf. p. 8) ; qu'il résultait clairement de ces écritures que la société Le Fournil de la Seine contestait le rattachement du local loué au compteur litigieux ; qu'en retenant au contraire, pour statuer comme elle l'a fait, que « les décomptes de copropriété produits aux débats constituent toutefois un élément de preuve suffisant du montant des charges, faute pour la société Le Fournil de produire des éléments contraires, et notamment les relevés de son compteur qu'elle identifie sous le numéro [...] » (cf. arrêt, p. 6), la cour d'appel qui a méconnu les règles gouvernant la répartition de la charge de la preuve, a violé l'article 1353 du code civil.