Cour de cassation, 04 juin 2003. 01-11.674

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 27 février 2001), qu'en 1995, M. X... a entrepris la réalisation d'un lotissement, commercialisé sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, et a fait signer, sur un formulaire fourni par M. Y..., notaire, un contrat préliminaire de réservation d'un lot par les époux Z..., qui ont effectué un dépôt de garantie ; qu'un différend s'étant élevé entre les parties, la vente n'a pas été réalisée ; que M. X..., alléguant des fautes du notaire, a fait assigner M. Y... ainsi que les époux Z... en paiement de dommages-intérêts, et ces derniers en outre en attribution du dépôt de garantie, tandis que les époux Z... ont sollicité la restitution de ce dépôt ; Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. X... une somme à titre d'indemnisation, alors, selon le moyen : 1 / que le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ; qu'en ordonnant la restitution du dépôt de garantie au motif que le contrat de vente proposé faisait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire, tout en engageant la responsabilité civile des époux Z... pour ne pas avoir conclu le contrat de vente, la cour d'appel a violé les articles L. 261-15 et R. 261-31 du Code de la construction et de l'habitation ; 2 / qu'en s'abstenant de rechercher si à l'expiration du délai de réservation, les époux Z... avaient fait espérer à M. X... leur acceptation du projet modifié et si pendant la durée des pourparlers, M. X... avait effectivement immobilisé son immeuble, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ; 3 / que la cour d'appel n'a pas caractérisé un lien de causalité entre, d'un côté, l'échec des négociations menées de la fin de l'année 1996 jusqu'au projet d'acte de vente du 4 février 1997 entre les époux Z... et M. X... à propos de l'immeuble de Kerfontaine, et, d'un autre côté, la constitution par les époux Z... de la SCI Les Ambes le 20 février 1997 afin d'assurer l'édification d'une maison d'habitation sur la commune de Saint-Gildas de Rhuys ; que faute d'avoir recherché en quoi la constitution postérieure de la SCI avait pu être la cause de l'échec des négociations, par ailleurs, imputé à un défaut de conformité du projet d'acte de vente avec les plans prévus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 4 / que lorsqu'une partie a la charge de la preuve, celle-ci ne peut se déduire du silence opposé à sa demande par la partie adverse ; qu'en l'absence de mesure d'instruction, en induisant un lien de causalité entre l'échec des négociations et la construction postérieure de l'immeuble sur la commune de Saint-Gildas de Rhuys du fait qu'ils n'avaient pas déféré aux demandes de M. X... en cours de procédue tendant à vérifier plus amplement les circonstances et conditions de l'opération relative à la construction de leur immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'en application des dispositions d'ordre public régissant la vente en l'état futur d'achèvement, M. X... était tenu de présenter aux époux Z... une offre régulière de vente avant le 23 décembre 1996, ce qu'il n'avait pas fait, celle qu'il avait formulée comportant un prix excédant de 4,5 % le montant indiqué au contrat de réservation, ce qui imposait dès cette date la restitution du dépôt de garantie, mais qu'au cours de négociations ultérieures entre les parties, de fin 1996 à début 1997, les époux Z... n'étaient pas apparus d'une totale bonne foi, puisque concomitamment ils avaient élaboré de leur côté un nouveau projet, caractérisé par l'édification d'une maison avec création d'une société civile immobilière constituée le 20 février 1997, la cour d'appel, qui n'a pas lié l'échec du projet initial, imputable à M. X..., au comportement fautif des époux Z... constaté par la suite, et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu retenir, sans violer les règles régissant la preuve, que les époux Z... n'ayant pas déféré aux demandes en cours de procédure tendant à vérifier s'ils n'avaient pas utilisé, dans leur nouvelle construction, les plans proposés pour la précédente, M. X... était fondé à se plaindre du préjudice causé par cette attitude dilatoire, compte tenu des tracas et désagréments liés à la vaine poursuite de leurs relations, ainsi qu'au retard pris pour traiter avec d'autres ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi provoqué : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts formée contre M. Y..., alors, selon le moyen : 1 / que le notaire est tenu d'éclairer les parties quant aux conséquences des actes qu'elles se proposent de signer ; qu'en relevant que M. Y... avait pour seule obligation de fournir des documents clairs et conformes à la législation et que les contrats proposés par le notaire pour la signature d'une vente en l'état de futur achèvement faisaient expressément état d'un prix ferme et définitif sans répondre aux conclusions de M. X... signifiées le 27 novembre 2000 montrant l'ambiguïté quant à la nature du prix convenu entre les pages 5 et 8 du contrat de réservation, soulignant les refus des réservataires d'accepter une augmentation du prix dans la limite de 5 % ainsi que la connaissance qu'avait M. Y... de cette ambiguïté puisqu'il a modifié le modèle de contrat de réservation avant l'introduction de la procédure, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2 / qu'en énonçant qu'en tout état de cause, la suite donnée aux contrats de réservation était sans lien avec la décision du réservant d'augmenter le prix de vente et donc avec l'éventuelle faute du notaire, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions et les pièces produites, si la décision du réservant quant à l'augmentation du prix de vente - dont il n'est pas contesté qu'elle avait été d'emblée refusée par les trois réservataires - n'avait pas été déterminante de l'issue préjudiciable pour M. X... des trois dossiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que M. Y..., qui s'était borné à adresser à M. X... des formules de réservation de vente en l'état futur d'achèvement, sans rédiger d'acte, avait fourni des documents clairs et conformes à la réglementation en vigueur, ne comportant pas de clauses obscures ou contradictoires, la mention d'un prix ferme et définitif n'étant pas équivoque, et que l'exigence d'un prix majoré était à l'origine de l'échec de la première opération, la cour d'appel a répondu aux conclusions et procédé à la recherche prétendûment omise ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, les époux Z... et M. X... à payer à la société Y... et Rio la somme de 1 900 euros ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille trois.