Cour de cassation, 10 juin 2021. 19-22.036

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 juin 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10329 F Pourvoi n° V 19-22.036 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUIN 2021 M. [R] [Z], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° V 19-22.036 contre l'arrêt rendu le 7 mai 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l'opposant à M. [G] [D], domicilié [Adresse 2] (Royaume-Uni), défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de M. [Z], de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. [D], après débats en l'audience publique du 11 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [Z] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [Z] ; le condamne à payer à M. [D] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. [Z] Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté la caducité du compromis en date du 27 novembre 2012 entre M. [G] [D] et M. [R] [Z] et d'avoir en conséquence condamné M. [Z] à payer à M. [D] la somme de 54.000 ? en application de la clause pénale ; Aux motifs que « M. [D], vendeur, et M. [R] [Z], acquéreur, sont signataires d'un acte sous seing privé établi par l'agence immobilière Nice Properties le 27 novembre 2012 portant sur la vente, moyennant un prix de 520.000 euros, outre 20.000 euros pour les meubles meublants et 35.000 euros pour les frais de négociation, d'un bien immobilier sis [Adresse 3] consistant en deux lots : "-lot n° 117 : un appartement au 7ème et dernier étage coté Ouest, composé de 3 pièces principales, soit séjour et 2 chambres, cuisine aménagée et équipée, WC, salle de bains, 2 terrasses formant également le lot 15 du cahier des charges - règlement de copropriété, sans quote-part déterminée dans les parties communes générales de l'immeuble" "-lot n° 125 : une cave au sous-sol formant également le lot n° 7 du cahier des charges - règlement de copropriété, sans quote-part déterminée dans les parties communes générales de l'immeuble" ; que M. [R] [Z] a renoncé à recourir à un prêt pour financer cette acquisition, aucune condition suspensive n'étant donc prévue de ce chef, hors les conditions d'urbanisme et de préemption habituelles ; que la vente devait être réitérée le 27 février 2013 et qu'un séquestre de 25.000 euros était constitué entre les mains de Me [U] notaire, à titre de dépôt de garantie ; que l'acte comportait une clause pénale d'un montant égal à 10 % du prix de vente, plus la commission d'agence due par la partie qui viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique ; qu'il est constant que la vente n'a pas été réitérée et qu'un procèsverbal de carence a été dressé par Me [T], notaire, le 27 février 2013, rappelant les différents courriers adressés à M. [R] [Z] et constatant que celui-ci, bien que régulièrement convoqué par courrier recommandé du 18 février 2013, ne s'était pas présenté à l'étude ; que M. [G] [D] a donc assigné M. [R] [Z] en paiement à son bénéfice de la somme de 54.000 euros au titre de la clause pénale ; (?) que l'argumentation en défense de M. [R] [Z] appelle les réponses suivantes : -que sur l'absence d'accord sur la chose et sur le prix : l'acte de vente sous seing privé définit de manière suffisamment précise le bien immobilier objet de la vente, les numéros de lot étant parfaitement identifiés avec leur correspondance dans le cahier des charges d'origine de l'immeuble (lot 15 pour l'appartement et lot 7 pour la cave) de même que la description des locaux, de sorte que les parties étaient tout à fait d'accord sur la chose vendue, même en l'absence de précision des quote-parts de parties communes afférentes aux lots en question ; -que sur la violation prétendue de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la superficie Carrez des lots vendus : l'obligation de mentionner la superficie privative du lot vendu ne s'applique pas aux caves, garages et emplacements de parking ; que dès lors la mention faite dans l'acte de vente de ce que "la superficie des biens selon le mesurage Carrez effectué par le cabinet A et Z expertises immobilières (?) est de 66,02 m²" est bien applicable uniquement au lot 117, appartement, sans que la cave y soit incluse ; -que sur l'absence de consentement éclairé en l'absence de communication du diagnostic technique : l'acte mentionne de manière claire en page 4 que le vendeur remet à son acquéreur le dossier de diagnostic technique réalisé le 27 novembre 2012, tel que prévu par le code de la construction et de l'habitation et énumère de manière exhaustive les états qu'il comporte, état des risques naturels et technologiques, état relatif à la présence de termites, constat de risque d'exposition au plomb, état sur la présence de matériaux contenant de l'amiante, état de l'installation électrique et diagnostic de performance énergétique ; que M. [R] [Z] était présent à cet acte qu'il a signé et dont il a paraphé toutes les pages, reconnaissant ainsi que ces documents lui ont bien été remis par le vendeur ; qu'il sera donc retenu que la vente était parfaite entre M. [G] [D] et M. [R] [Z] et que la non réitération par M. [R] [Z] procède d'une faute de sa part dans l'exécution de ses obligations contractuelles ; que le jugement qui a condamné M. [R] [Z] au paiement de la clause pénale sera confirmé ; que sur le montant de la clause pénale, que celle-ci a été fixée à 54 000 euros soit 10% du prix de vente convenu ; qu'en application de l'article 1152 ancien du code civil applicable à l'espèce, le juge peut modérer, même d'office, une clause pénale qu'il considère manifestement excessive ; qu'en application de ces dispositions, le tribunal a modéré cette clause à la somme de 25.000 euros ; que M. [G] [D] relève appel incident de cette décision pour obtenir que lui soit versée la somme de 54.000 euros ; qu'il est de pratique courante de fixer la clause pénale entre 5 et 10 % du prix ; que le bien de M. [G] [D] a été immobilisé pendant 3 mois jusqu'à l'établissement du procès-verbal de carence, le 27 février 2013 ; que même si M. [G] [D] ne donne aucun élément justifiant la mise en vente de son bien après la caducité de la vente consentie à M. [R] [Z], il ne peut être considéré que le montant de 54.000 euros convenu dans l'acte serait manifestement excessif ; qu'au demeurant, il sera retenu que la résistance opposée par M. [R] [Z] au paiement de la clause pénale, au moyen d'une argumentation mensongère développée en première instance sur l'absence de notification de l'acte, a aggravé le préjudice subi par le vendeur, justifiant d'autant plus que soit appliquée la clause pénale dans sa totalité » (arrêt p. 4 à 6) ; 1/ ALORS QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ; que dans le cadre d'une promesse de vente d'un lot en copropriété, les parties peuvent décider que la détermination de la quote-part des parties communes du bien vendu constitue pour elles un élément essentiel de la convention ; qu'en l'espèce, pour constater la caducité du compromis du 27 novembre 2012 et condamner M. [Z] à payer à M. [D] une somme de 54.000 euros en application de la clause pénale, la cour a retenu que la promesse de vente du 27 novembre 2012 définissait de manière suffisamment précise le bien immobilier vendu, les numéros de lots étant parfaitement identifiés avec leur correspondance dans le cahier des charges d'origine de l'immeuble (lot 15 pour l'appartement et lot 7 pour la cave), de même que la description des locaux, de sorte que les parties étaient tout à fait d'accord sur la chose vendue, même en l'absence de précision des quote-parts de parties communes afférentes aux lots en question ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme elle y était invitée, si la détermination de la quote-part des parties communes du bien vendu ne constituait pas pour les parties, spécialement pour M. [Z], un élément essentiel du contrat, de sorte qu'en l'absence de cet élément essentiel, il n'existait pas d'accord des parties sur la chose vendue et la vente n'était pas parfaite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1589 du code civil ; 2/ ALORS QUE M. [Z] a soutenu, dans ses conclusions d'appel, que si le bien était formellement désigné comme les lots 117 et 125, il était par ailleurs indiqué que seraient vendues deux terrasses formant « également le lot 15 du cahier des charges » alors que ce lot était nécessairement distinct par sa numérotation du lot 117 et n'était pas désigné au titre de la chose vendue ; qu'il s'interrogeait sur le point de savoir si ces terrasses étaient susceptibles de faire l'objet d'une jouissance privative et d'une appropriation (conclusions, p.2) ; qu'en retenant, pour constater la caducité du compromis de vente et condamner M. [Z] à payer à M. [D] une somme de 54.000 euros, que l'obligation de mentionner la superficie privative du lot vendu ne s'applique pas aux caves, garages et emplacements de parking, et en ajoutant que la mention faite dans l'acte de vente selon laquelle « la superficie des biens selon mesurage Carrez effectué par le cabinet A et Z expertises immobilières (?) est de 66,02 m² » est bien applicable uniquement au lot 117, appartement, sans que la cave y soit incluse, sans répondre aux conclusions d'appel relatives à la consistance du bien vendu, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3/ ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen de droit qu'il a relevé d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur son bien-fondé ; qu'en l'espèce, pour condamner M. [Z] à payer à M. [D] la somme de 54.000 euros à titre de clause pénale, la cour d'appel a retenu que la résistance qu'il a opposée au paiement de la clause, au moyen d'une argumentation mensongère développée en première instance sur l'absence de toute notification de l'acte, avait aggravé le préjudice subi par le vendeur, justifiant d'autant plus que soit appliquée la clause pénale dans sa totalité ; que M. [D] n'a pas invoqué le moyen pris de l'aggravation de son préjudice à la suite de la résistance de M. [Z] au paiement de la clause pénale ; qu'en retenant ce moyen de l'appui de sa décision sans avoir invité les parties à s'expliquer sur son bien-fondé, la cour d'appel a violé les articles 6 de la convention européenne des droits de l'homme et 16 du code de procédure civile.