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CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 décembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10631 F
Pourvoi n° T 17-27.431
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société La Source, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 14 août 2017 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société AGS Guadeloupe, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Alain Bénabent , avocat de la société La Source, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société AGS Guadeloupe ;
Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, l'avis de M. X..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société La Source aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Source ; la condamne à payer à la société AGS Guadeloupe la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Alain Bénabent , avocat aux Conseils, pour la société La Source
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société AGS Guadeloupe à ne payer à la SCI La Source que la somme de 48.678 euros ;
AUX MOTIFS QUE « le premier juge a déclaré fautive la rupture unilatérale du contrat par la société AGS, laquelle a rompu le 31 juillet 2012, avec restitution des clefs le 13 août, le contrat de bail de locaux à usage dépôt conclu le 24 juin 2011 pour une durée de neuf ans ; que l'appel de la société la Source est limité à la perte de loyers et à l'indemnisation de son préjudice financier ; que l'appelante prétend que la perte d'une chance aurait un fondement délictuel alors que le manque à gagner dont elle se prévaut a un fondement contractuel, la réalisation de son dommage résultant de l'inexécution constituée par la rupture fautive du contrat à durée déterminée de neuf années ; qu'il convient de rappeler que la résiliation fautive d'un contrat à exécution successive à durée déterminée ne donne lieu qu'a des dommages-intérêts, lesquels sont, en application de l'article 1149 du code civil, de la perte faite au créancier et du gain dont il a été privé ; que le premier juge a alloué à la société La Source une indemnité de 48 678 euros au titre de la perte des loyers du mois d'août 2012 au mois de février 2013, date à laquelle la société la Source a loué son bien ; que sa décision sera confirmée ; que la société la Source fait valoir qu'elle a engagé des dépenses importantes de 81 541 euros pour des travaux d'aménagement devant être amortis sur la durée du contrat : que le bail conclu le 21 mars 2013 avec la société Capés Dole est un bail précaire de trois mois, reconduit pour une période d'un mois, soit un total de loyers perçus de (6 510 €x4) 26 040 euros ; que le 1er avril 2015, elle a conclu un autre bail de trois; mois au loyer identique ; que le 9 novembre 2015, elle a conclu un bail commercial au loyer de 4 882 euros au lieu de 6 510 euros, montant du loyer versé par la société AGS ; que la société la Source ne justifie pas de la perte relative aux travaux réalisés dans les lieux, ceux-ci l'ayant été pour remplir son obligation de délivrance d'un local conforme à l'usage d'archivage de documents devant être exercé dans les lieux par la société AGS et Pile ne prétend pas que ces travaux ayant été réalisés dans le seul intérêt de la société AGS, elle aurait été forcée de les détruire, qu'ils étaient inutiles ou constituaient une gêne à l'activité des locataires successifs auxquels elle a reloué les lieux ; que par ailleurs, si elle soutient que la société AGS, spécialisée dans le transport international et le garde-meubles aurait une surface financière considérable et affirme que si le contrat passé entre cette société et les administrations de Guadeloupe (préfecture notamment) pour entreposage d'archives a été ajourné, mais qu'elle "a dû obtenir dédommagement pour ce retard d'exécution du contrat ou en tout état !le cause, elle y avait droit", elle n'en justifie pas par la moindre pièce, de même qu'elle n'indique pas le montant du droit d'entrée payé par son locataire commerçant ; que faute de prouver que la société AGS, dont elle le conteste pas la perte du contrat projeté avec les administrations, aurai été capable d'assumer le paiement du loyer pendant la durée contractuelle et qu'elle était en mesure de la contraindre à exécuter ses obligations, la société la Source doit être, confirmant le jugement, déboutée de sa demande » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « sur les conditions de la responsabilité contractuelle et le préjudice découlant de la rupture unilatérale et anticipée du bail, qu'aux termes de l'article 1134 alinéa 2 du code civil les conventions ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ; que c'est par courrier du 31 juillet 2012, la SARL AGS GUADELOUPE a de manière unilatérale notifié à la SCI LA SOURCE que le contrat de sous location s'était éteint avec le contrat de crédit bail venu à échéance le 30 juin 2012 faute de signature par le crédit bailleur de l'avenant et donc d'agrément de celui-ci ; que la SARL AGS GUADELOUPE a donc décidé de n'assumer que le loyer du mois de juillet 2012 et de quitter le local au 31 juillet 2012, puis par courrier du 13 août 2012 a indiqué restituer les clefs du local annexant non seulement lesdites clefs mais aussi le pièces verbal de Me S. Y... - A..., huissier de justice établissant la libération entière du local ; qu'il a été rappelé que le terme du contrat litigieux avait été fixé au 30 juin 2020 ; qu'or le contrat à durée déterminée doit être exécuté jusqu'à son terme ; qu'il ne pouvait donc être résilié que du consentement mutuel des deux parties, sauf à justifier d'un comportement ou faute grave du cocontractant ; qu'en l'espèce la SARL AGS GUADELOUPE est défaillante à démontrer l'existence d'un manquement grave de sa bailleresse, notamment d'un manquement à son obligation de délivrance de sorte que la rupture unilatérale et anticipée du contrat de sous location à durée déterminée apparaît fautive ; que la SCI LA SOURCE sollicite la réparation de son préjudice financier en résultant à hauteur de 687.840 euros aux motifs d'une part qu'elle a engagé des dépenses importantes pour des travaux d'aménagements spécifique d'un montant de 81.541 euros dont le coût devait s'amortir sur la durée du contrat et d'autre part qu'elle a perdu des loyers ; qu'elle demande la réparation de son préjudice décomposé comme suit : 81541/108 mois x 96 mois =72.480 euros au titre du préjudice d' amortissement sur les 96 mois restant à courir jusqu'à la fin du bail ; 6410 x 96 615.360 euros au titre de la perte des loyers restant à courir sur la durée du bail ; * sur la perte des loyers : La SARL AGS GUADELOUPE indique que le local commercial est de nouveau occupé depuis le 1er mars 2013 ; que la SCI LA SOURCE ne le conteste pas et il ressort d'une sommation interpellative en date du 19 juillet 2013 de Me S. Y... A... Huissier de justice que le local a été loué de nouveau à compter du 1er mars 2013 à la société CAPES DOLE ; qu'ainsi, le préjudice découlant de la perte de loyer doit être limité à la période correspondant à la perte effective de loyer du mois d'août 2012 au mois de février 2013 inclus soit la somme de 6954 euros x 7 mois = 48.678 euros ; qu'il est constant que le bailleur est redevable des grosses réparations en application de l'article 606 du code civil mais également en application du protocole d'accord signé en sus du bail, le 24 juin 2011 ; qu'il s'est notamment engagé à réaliser des travaux de fermetures des ouvertures entre le parpaing et la toiture, d'installation de WC, de soudure, de mise en conformité de l'installation électrique, de vérification de la toiture et s'est également engager à rembourser au preneur les travaux à réaliser par lui énumérés précisément au protocole, sur production de factures acquittées ; que sur le préjudice d'amortissement, la SCI LA SOURCE sollicite la réparation d'un préjudice d'amortissement des travaux engagés à hauteur de 81.541 euros alors que ces travaux de mise en conformité relèvent des obligations légales du bailleur et que le local a été reloué ; qu'elle ne démontre pas plus qu'ils ont été réalisés dans le seul intérêt de la SARL AGS GUADELOUPE ; qu'elle sera donc déboutée de cette dernière demande » ;
1°) ALORS QU' en confirmant la décision du premier juge en ce qu'il avait alloué à la société La Source une indemnité de 48.678 euros au titre de la perte des loyers du mois d'août 2012 au mois de février 2013, au motif qu'à compter de cette date, la société La Source avait reloué son bien, après avoir pourtant constaté, d'une part, que les baux conclus avec la société Capès Dolé étaient précaires et, d'autre part, que le bail du 9 novembre 2015, conclu pour 9 ans, l'avait été pour un loyer inférieur à celui que l'exposante aurait pu percevoir de la société AGS Guadeloupe, ce dont il s'inférait que ces éléments devaient être pris en considération dans le calcul du gain manqué au titre de la perte de loyers, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences qui s'inféraient de ses propres constatations, en violation de l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable à la cause ;
2°) ALORS QUE l'exécution d'un contrat ne constitue pas une simple éventualité favorable mais un droit pour le créancier, dont la perte constitue un préjudice certain et non une simple perte de chance ; que le préjudice consécutif à la résiliation anticipée et fautive par le preneur d'un contrat de bail est notamment constitué de la perte des loyers à échoir que le bailleur était en droit de percevoir ; que ce préjudice résultant de l'inexécution d'une obligation contractuelle n'est assorti d'aucun aléa et ne peut s'analyser en une perte de chance ; qu'en déboutant la société La source de ses demandes d'indemnisation au titre de la perte de loyers à échoir motifs pris qu'elle ne prouvait pas que la société AGS Guadeloupe aurait été capable d'assumer le paiement du loyer pendant la durée contractuelle et qu'elle était en mesure de la contraindre à exécuter ses obligations, cependant que le préjudice résultant de la résiliation anticipée et fautive du contrat de bail par le preneur, constitué des gains manqués représentés par la perte des loyers à échoir, avait un caractère certain et devait être intégralement réparé, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause.
