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CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 mai 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10243 F
Pourvoi n° Z 20-17.122
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MAI 2021
Mme [H] [N], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Z 20-17.122 contre l'arrêt rendu le 5 mars 2020 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [N] [M],
2°/ à Mme [V] [E], épouse [M],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
3°/ à M. [Y] [C], domicilié [Adresse 3],
4°/ à M. [J] [W], domicilié [Adresse 4],
5°/ à la société Mutuelle des architectes français, dont le siège est [Adresse 5],
6°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 6],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de Mme [N], de la SCP Boulloche, avocat de M. [C] et de la société Mutuelle des architectes français, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. [W] et de la société Axa France IARD, de la SCP Spinosi, avocat de M. et Mme [M], après débats en l'audience publique du 30 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [N] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme [N].
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné Mme [N], in solidum avec M. [C] et la Mutuelle des architectes français, à payer aux époux [M] la somme de 201.489,55 euros, dans la limite, en ce qui concerne M. [C] et la Mutuelle des architectes français, de 70.000 euros et d'AVOIR dit que la charge définitive de ces condamnations incombera à Mme [N] pour 65% et à M. [C] et son assureur, pour 35% ;
AUX MOTIFS PROPRES D'UNE PART QU'aux termes de l'article 1641 du code civil , le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'ils les avait connus ; que l'article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus à moins dans ce cas, qu'il n'ait stipulé une clause de non garantie ; qu'il en résulte que le vendeur qui connaissait les vices de la chose ne peut se prévaloir de cette clause, non plus que le vendeur professionnel, présumé les connaître ; qu'en l'espèce, l'acte de vente conclu entre Mme [N] et M. et Mme [M], le 25 août 2015 stipulait une clause de non garantie des vices cachés au profit du vendeur, dont les termes ont été précisément repris dans le jugement ; que Mme [N] y déclare notamment (p.14) avoir effectué les travaux de construction de l'immeuble à l'exception d'une part, de ceux de terrassement et d'assainissement, et d'autre part, de ceux d'électricité, de chauffage et de pose du chauffe-eau solaire ; qu'il est constant qu'est réputé vendeur professionnel, celui qui vend un immeuble dont il a lui-même conçu ou réalisé les travaux (3ème Civ. 18/04/2019-nº18-20.180) ; qu'il résulte des débats que Mme [N] a confié les travaux d'installation et de montage des dômes à des proches, intervenant dans un cadre privé ; que dès lors, quoique ne disposant d'aucune compétence en matière de bâtiment et quand bien même elle n'aurait pas participé activement aux travaux, Mme [N], en faisant ce choix, s'est comportée comme une professionnelle ; qu'elle est donc présumée connaître les vices de l'immeuble vendu ; que le tribunal sera approuvé en ce qu'il a considéré que Mme [N] n'était pas fondée à se prévaloir de la clause contractuelle de non garantie des vices cachés ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE si Mme [N] peut soutenir qu'elle ne dispose d'aucune compétence en matière de construction, il n'en demeure pas moins (?) que Mme [N] a fait le choix de faire réaliser ces travaux par un mi dans un cadre bénévole ou dans des conditions autres qu'elle n'a pas souhaité expliciter et elle ainsi accepté d'assumer la responsabilité de ces travaux et doit être considérée comme s'étant comportée comme un professionnel de construction ; qu'elle ne peut en conséquence se prévaloir de la clause de non-garantie prévue à l'acte ;
1°) ALORS QUE seul le vendeur ayant conçu et réalisé lui-même les travaux de rénovation de l'immeuble peut être considéré comme un professionnel ; qu'en l'espèce, il résultait des propres constatations de l'arrêt que Mme [N], qui avait confié les travaux d'installation et de montage des dômes à des proches, n'avait « aucune compétence en matière de bâtiment » et n'avait pas participé aux travaux ; qu'en retenant dès lors que Mme [N] s'était « comportée comme une professionnelle » pour lui dénier le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé les articles 1641 et 1643 du code civil ;
ET AUX MOTIFS D'AUTRE PART QUE Mme [N] soutient qu'en l'absence de désordres consécutifs, les défauts de conformité relevés par l'expert ne constituent pas des vices cachés ; que la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés suppose que la chose vendue soit atteinte d'un défaut caché et antérieur ou concomitant à la vente, qui constitue la cause des désordres et présente un caractère de gravité tel que cette chose en devient impropre à rendre l'usage attendu ou diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix ; que les malfaçons qui n'entraînent aucun désordre n'engagent donc pas la garantie du vendeur pour vices cachés ; qu'il a été dit plus haut que la dégradation des pieds des poteaux de soutènement de la lice basse du couloir de liaison et l'affaissement consécutif du plancher trouvaient leur origine dans une pose des poteaux, en épicéa non traité, en contact direct avec la semelle en béton, sans dispositif de prévention des remontées d'humidité par capillarité ; que cette malfaçon préexistait à la vente même si le désordre dont il est à l'origine s'est manifesté postérieurement ; qu'elle constitue donc un vice caché ; que les autres malfaçons relevées par l'expert : absence de fondations, défaut d'étanchéité des maçonneries et du vide sanitaire, insuffisance de l'ancrage de la structure bois des dômes à la maçonnerie de soubassement, absence de traitement des bois de structure, mettent en cause la solidité et la pérennité de l'immeuble ; que s'il n'a observé aucune mauvaise tenue du sol ou mouvement anormal de structure susceptible de caractériser une impropriété totale de l'immeuble à son usage, M. [P] a cependant relevé des désordres consécutifs à ces non conformités : humidité importante et contamination des éléments en bois constituant la lice basse, présence de galerie d'insectes xylophages dans les bois du vide sanitaire, de moisissures et de champignons de surface sous le plancher de la salle de bains du dôme Nord-Ouest et le couloir de liaison, fissures de décollement en tête de cloisons, ouverture de certains joints de carrelage ; qu'il ressort en outre, du procès-verbal de constat cité plus haut, une aggravation manifeste de ces désordres, puisque sont apparues, en plus des fissures de désolidarisation et de l'ouverture des joints de carrelage, des fissures verticales et que des étais ont dû être mis en place sous chaque dôme, ; qu'il s'en déduit une dégradation progressive et prématurée de la structure de l'immeuble qui trouve son origine dans les défauts constructifs antérieurs à la vente ; que les malfaçons relevées par l'expert constituent donc des vices cachés, dont la gravité, sans rendre l'immeuble totalement impropre à sa destination, en diminue suffisamment l'usage attendu par les acquéreurs, qui ne l'auraient pas acquis ou à un moindre prix s'ils les avaient connus ; que la garantie des vices cachés de Mme [N] est par conséquent engagée et le jugement est réformé de ce chef ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en l'espèce, en énonçant que certaines des malfaçons relevées par l'expert « mettent en cause la solidité et la pérennité de l'immeuble », et ce, alors même que l'expert judiciaire n'avait pas abouti à une telle conclusion, la cour d'appel a statué par un motif péremptoire et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait tout à la fois énoncer que les malfaçons relevées par l'expert « mettent en cause la solidité et la pérennité de l'immeuble » et que l'expert « n'a observé aucune mauvaise tenue du sol ou mouvement anormal de structure susceptible de caractériser une impropriété totale de l'immeuble à son usage » ; qu'en se déterminant pourtant ainsi, la cour d'appel s'est contredite, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE Mme [N] avait fait valoir que le désordre résultant de contaminations importantes des bois par attaques fongiques dans le dôme de gauche (habité par les époux [M]) avait été traité préalablement à l'expertise judiciaire de sorte que non seulement aucun constat contradictoire n'avait été effectué sur ce point mais qu'en outre, l'expert judiciaire, intervenu sur site après les travaux de reprise, ne pouvait - sauf « au moyen de suppositions hasardeuses » - imputer ce désordre à une autre cause que celle mise en évidence à l'époque par le propre expert des époux [M], en l'occurrence, une fuite liée à une bague de plomberie et à un joint défectueux ; qu'en retenant l'existence de ce désordre relevé par l'expert et en l'imputant à Mme [N], sans répondre au chef de conclusions invoquant la réalisation de l'expertise et le constat de ce désordre par l'expert postérieurement aux travaux de reprise effectués par les époux [M], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE Mme [N] avait encore soutenu que les époux [M] avaient créé, après la vente, des baies vitrées dans chaque Domespace et que les modifications de structure, nécessitées par ces travaux, n'avaient pas été portées à la connaissance de l'expert ni des parties; qu'en s'abstenant dès lors de rechercher, comme elle y avait été invitée, si l'expertise n'avait pas été faussée sur ce point, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;
6°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige dont il est saisi ; qu'en l'espèce, les époux [M] ont toujours invoqué l'impropriété de l'immeuble à sa destination (conclusions d'appel p. 34 et suivantes) sans jamais faire valoir que l'usage attendu de l'immeuble était diminué par le vice caché au point qu'ils ne l'auraient pas acheté ou à un moindre prix s'ils l'avaient connu ; que dès lors, en énonçant, pour retenir la garantie de Mme [N] au titre des vices cachés, que « les malfaçons relevées par l'expert constituent donc des vices cachés, dont la gravité, sans rendre l'immeuble totalement impropre à sa destination, en diminue suffisamment l'usage attendu par les acquéreurs, qui ne l'auraient pas acquis ou à un moindre prix s'ils les avaient connus », la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article du code de procédure civile ;
7°) ALORS QUE le juge doit observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, les époux [M] n'avaient pas invoqué le moyen tiré d'une diminution de l'usage de l'immeuble ; qu'en énonçant que « les malfaçons relevées par l'expert constituent donc des vices cachés, dont la gravité (?) en [de l'immeuble] diminue suffisamment l'usage attendu par les acquéreurs, qui ne l'auraient pas acquis ou à un moindre prix s'ils les avaient connus », la cour d'appel a soulevé d'office ce moyen sans avoir invité préalablement les parties à s'en expliquer et, partant, a méconnu le principe de la contradiction, en violation de l'article 16 du code de procédure civile.
