Cour de cassation, 11 mars 2021. 20-14.100

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 mars 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10126 F Pourvoi n° Q 20-14.100 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2021 M. K... Q..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° Q 20-14.100 contre l'arrêt rendu le 16 janvier 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son syndic le cabinet CP Rinaldi, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. Q..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires du [...], après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Q... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Q... à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour M. Q... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. K... Q... à restituer les parties communes et particulièrement de la cour et de l'espace réservé à la chaufferie situés au rez-de-chaussée de l'immeuble [...] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la date de signification du présent arrêt, et condamné M. K... Q... à remettre les lieux en leur état antérieur, à ses frais exclusifs, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la date de signification du présent arrêt, et d'avoir rejeté toute autre demande, AUX MOTIFS QUE Sur la restitution des parties communes et leur remise en état l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions personnelles nées de l'application de cette loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ; cependant, relève de la prescription de trente ans, l'action réelle en revendication concernant des parties communes, tendant à titre principal à la restitution des parties communes indûment appropriées, Comme devant les premiers juges, M. K... Q... soutient que l'annexion litigieuse remonte à plus de 38 ans, que le syndicat des copropriétaires s'est abstenu d'exercer toute action en restitution car l'annexion était largement consentie par la copropriété, Le syndicat des copropriétaires répond que M. K... Q... n'apporte pas la preuve d'une annexion trentenaire, que la cour n'était pas fermée en 1991 et que c'est en août 1995 que M. K... Q... a fermé la cour et a installé la toiture, Il soutient en outre que les faits de possession invoqués ne résultent que d'une simple tolérance, ce que M. K... Q... admet lui-même, et que ce dernier ne prouve pas avoir eu l'intention de se comporter en propriétaire, que ses demandes relatives à l'acquisition de la cour à titre onéreux et les autorisations dont il se prévaut, sont incompatibles avec la revendication de la propriété de celle-ci, En l'espèce, il est constant que M. K... Q... a acquis, suivant acte authentique du 11 décembre 1972, les lots numéros 3 et 4, s'agissant d'une boutique (lot 3) et d'une arrière-boutique (lot 4) à droite du couloir d'entrée, transformées en deux pièces d'habitation, Il est également constant et ressort des pièces versées aux débats que M. K... Q... a requis en 2007, un géomètre pour établir un plan modificatif de copropriété pour créer un nouveau lot correspondant à la cour commune de l'immeuble et en faire l'acquisition, qu'il a été mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 12 novembre 2007 les points numéros 22 et 23 visant à valider la création d'un lot n° 17 et sa cession à M. K... Q..., que ces deux résolutions ont été adoptées à l'unanimité, l'assemblée convenant de se réunir ultérieurement dans l'attente de se mettre d'accord sur le prix de vente, que lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2008, en l'absence d'accord entre les parties, il a été décidé d'engager une procédure en restitution des parties communes, observation faite qu'il existait un décaissement du sol au niveau de la cour commune justifiant une modification de l'état descriptif de division et que le nouveau lot dépasserait les limites cadastrales de l'ensemble immobilier, L'annexion des parties communes, à savoir la cour commune et l'espace réservé à la chaufferie de l'immeuble, n'est pas contestée par M. K... Q..., Les premiers juges ont exactement énoncé que ni l'acte authentique du 11 décembre 1972, ni la description dans le règlement de copropriété de la consistance des lots 3 et 4 ne mentionnent l'existence de droits sur la cour commune adjacente, que cet espace, désormais couvert et intégré dans l'appartement de M. K... Q... a donc nécessairement fait l'objet d'une annexion de la part de ce dernier, Pour justifier de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires, M. K... Q... produit comme en première instance, les pièces suivantes : - un courrier du 4 août 2007 émanant de l'ancien syndic, AGCOP, lequel lui avait indiqué notamment "J'accuse réception de votre demande de régularisation pour votre occupation de la cour commune lors de la prochaine assemblée générale. Je note qu'un accord n'aurait été passé avec l'ancien syndic en compensation de travaux que vous avez réalisés. Néanmoins, les conventions restent précaires et dans votre intérêt actuel et pour l'avenir et même si l'occupation de la cour dure depuis 35 ans, il est préférable et nécessaire, comme vous le demandez, de régulariser votre situation", - un courrier du 9 octobre 2007 qu'il a adressé au syndic Agcop, dans lequel il indique occuper la partie commune depuis plus de 35 ans, avec l'autorisation de l'ancien syndic, en compensation des travaux qu'il avait effectués dans l'immeuble c'est-à-dire au 1er étage, chez Mme L... et sur les toits, - trois attestations émanant de Mme Y... J..., M. E... I... et M. D... C..., sans copie de la pièce d'identité de leurs auteurs, - deux attestations conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile de Mme H... S... et Mme T... A... , - un courrier de Mme G... V... évoquant la vente de la courette à la prochaine assemblée générale, à programmer dès que le syndic prendra ses fonctions à partir du 28 février 2008, - une attestation du docteur U... datée du 8 avril 2010 qui suit la famille depuis 17 ans, - un courrier émanant du Pact Paris, relatif aux travaux de sortie d'insalubrité menés chez M. et Mme Q..., - des photographies des travaux de réhabilitation, Ces pièces sont toutefois insuffisantes pour démontrer une annexion des lieux depuis plus de 38 ans comme le soutient M. K... Q..., En effet, le courrier de l'ancien syndic du 4 août 2007 ne contient aucune affirmation quant à la date de l'occupation de la cour et fait suite à la demande de régularisation adressée par M. K... Q..., S'agissant des attestations, les seules datant précisément la configuration des lieux telle qu'elle existe actuellement à savoir deux pièces composant les lots 3 et 4, une cuisine au fond à droite et un couloir menant à la salle d'eau sont celles de M. E... I... et M. D... C... lesquels indiquent connaître cette configuration depuis 1976, Il a été vu qu'il n'est pas joint à ces deux attestations la copie de la pièce d'identité de leurs auteurs, Les autres attestations produites restent tout à fait imprécises sur la date à laquelle les lieux sont devenus tels qu'ils sont aujourd'hui et l'attestation du docteur U... n'est pas plus probante, Comme le relève le syndicat des copropriétaires, il sera observé qu'aucune photographie ancienne ne vient corroborer les témoignages produits, En outre, il convient de constater que les attestations produites par M. K... Q... sont contredites par les attestations versées par le syndicat des copropriétaires, soit celles de M. P... et celle de Mme X... L..., qui n'ont pas lieu d'être écartées des débats, ainsi que l'ont justement retenu les premiers juges, Il sera relevé que si la copie de la pièce d'identité de M. P..., membre du conseil syndical ainsi que le précise M. K... Q..., n'est pas jointe à son attestation, celle de Mme L... est quant à elle annexée à son témoignage, Les deux attestations portent mention de ce que M. K... Q... a fermé la cour et posé la toiture en août 1995, pendant que les autres copropriétaires étaient en vacances, Elles précisent que la cour étant encore accessible en 1991, quelle n'était pas encore fermée puisque le matériel du ravalement de la façade réalisé en 1992 y avait été entreposé, En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires produit aux débats, un rapport de visite de l'immeuble du 7 juillet 1995 du Pacte Paris (Mouvement Pact Arim), lequel fait état en page 5 de ce que les murs deux sens sur courette au fond et à gauche, ont été ravalés en 1991, Ce rapport précise ensuite "au rez-de-chaussée, il y a appropriation abusive (et contestée) des parties communes par un copropriétaire", Dès lors, en cause d'appel, le syndicat des copropriétaires justifie de ce que les murs de la courette ont bien été ravalés en 1991 ainsi que l'avaient spécifié les auteurs des attestations qu'il verse aux débats, Il résulte de ces différents éléments que M. K... Q... ne rapporte pas la preuve d'une annexion trentenaire des parties communes, L'action en revendication du syndicat des copropriétaires exercée en premier lieu devant le juge des référés de Paris suivant assignation du 18 février 2010 n'apparaît donc pas prescrite et le jugement déféré sera infirmé sur ce point, Il n'y a en conséquence ni prescription acquisitive, ni don manuel dont aurait bénéficié M. K... Q... et ses demandes à ce titre seront rejetées, Il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires en restitution des parties communes et particulièrement de la cour et de l'espace réservé à la chaufferie situés au rez-de-chaussée de l'immeuble [...] et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la date de signification du présent arrêt, Sur la remise en état des lieux : L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, Si les travaux n'ont pas été autorisés, le syndicat peut obtenir qu'ils soient interrompus et faire ordonner la démolition des ouvrages réalisés au besoin, sous astreinte, L'action du syndicat se prescrit par 10 ans, toutefois le délai de prescription est porté à trente ans lorsque les travaux effectués se traduisent par une appropriation des parties communes, Ce délai court du jour où a été commise l'infraction, En l'espèce, il a été vu que les travaux réalisés par M. K... Q... ayant consisté à l'agrandissement de son logement se traduisent par une appropriation des parties communes, S'agissant des travaux d'excavation, aucun élément ne vient établir que le décaissement existait dès l'origine, Il a été vu en revanche, que lors de l'assemblée générale du 8 décembre 2008, ces travaux sont expressément évoqués au sujet de la création du lot 17 issu de la cour commune en ces termes : "En remplacement des résolutions n° 22 et 23 de la dernière assemblée générale en date du 12 novembre 2007 qui n'avait pu statuer sur un prix de vente et qui ne prévoyait pas de modificatif quant au volume créé par décaissement du sol au niveau de la cour commune..", Par ailleurs, M. K... Q... reconnaît dans ses écritures avoir réalisé l'agrandissement du décaissement existant, Ces travaux ont eu pour effet une appropriation du sol commun, En conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de remise de lieux en leur état antérieur, aux frais exclusifs de M. K... Q..., sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la date de signification du présent arrêt, 1° ALORS QUE la demande de démolition d'une construction édifiée sur une partie commune constitue une action réelle qui se prescrit par trente ans ; qu'en considérant que l'action du syndicat des copropriétaires n'était pas prescrite au motif que "les autres attestations produites restent tout à fait imprécises sur la date à laquelle les lieux sont devenus tels qu'ils sont aujourd'hui", cependant que les attestations de Mmes H... S... et Mme Y... J... enseignaient que M. Q... avait occupé la courette depuis au moins l'année 1975 (cf. prod n° 6 et 7), la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2° ALORS QUE l'obligation selon laquelle toute attestation doit être datée et signée de la main de son auteur, celui-ci devant annexer en original ou en photocopie tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature, n'est pas prescrite à peine de nullité ; que les juges du fond ne peuvent écarter une attestation comme non conforme sans préciser en quoi l'irrégularité constatée constituerait l'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public faisant grief à la partie qui l'attaque ou ne présenterait pas des garanties suffisantes pour emporter leur conviction ; qu'en écartant des débats les attestations de MM. E... I... et D... C... (cf. prod n° 8 et 9) produites par M. Q... de nature à établir la prescription acquisitive dont il se prévalait aux motifs que ces attestations ne respectaient pas les prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile en ce que n'y était pas jointe la copie de la pièce d'identité de leurs auteurs sans rechercher si ces attestations ne présentaient pas des garanties suffisantes, la cour d'appel, qui s'est fondée sur une circonstance inopérante, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 202 du code de procédure civile, 3° ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents qui lui sont soumis ; que tel est le cas lorsque les juges du fond font abstraction d'un document régulièrement produit aux débats et de nature à avoir une incidence sur la solution du litige ; qu'en énonçant que "les autres attestations produites restent tout à fait imprécises sur la date à laquelle les lieux sont devenus tels qu'ils sont aujourd'hui et l'attestation du docteur U... n'est pas plus probante", quand l'attestation de Mme H... S... enseignait qu'elle avait "connu M. Q... K... et sa famille depuis les années 1978/1979. Depuis ces années, je vais fréquemment chez eux. En sachant que leur domicile se compose de deux pièces ainsi qu'une cuisine, salle de bains, toilette et débarras. A l'arrière des deux pièces" (cf. prod n° 6), la cour d'appel qui a dénaturé par omission l'attestation de Mme H... S... a violé la règle selon laquelle le juge ne peut dénaturer les documents qui lui sont soumis, 4° ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les documents qui lui sont soumis ; qu'en énonçant que "les autres attestations produites restent tout à fait imprécises sur la date à laquelle les lieux sont devenus tels qu'ils sont aujourd'hui et l'attestation du docteur U... n'est pas plus probante", cependant que la lecture attentive de l'attestation de Mme Y... J... enseignait que "Je suis venue avec mon mari en 1975 pour rendre visite à la famille Q... [...] . Son domicile se compose de deux pièces principales, une cuisine au fond à droite puis un couloir qui mène à la salle d'eau" (cf. prod n° 7), la cour d'appel a dénaturé l'attestation de Mme Y... J... et violé la règle selon laquelle il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause, 5° ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas se prononcer par des motifs contradictoires ; que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en énonçant, d'une part, que "Les deux attestations portent mention de ce que M. K... Q... a fermé la cour et posé la toiture en août 1995, pendant que les autres copropriétaires étaient en vacances" (cf. arrêt attaqué p. 8 § 1er), tout en relevant, d'autre part, qu'"en cause d'appel, le syndicat des copropriétaires produit aux débats, un rapport de visite de l'immeuble du 7 juillet 1995 du Pacte Paris (Mouvement Pact Arim), lequel fait état en page 5 de ce que les murs deux sens sur courette au fond et à gauche, ont été ravalés en 1991" (cf. arrêt attaqué p. 8 § 3) et que "Ce rapport précise ensuite "au rez-de-chaussée, il y a appropriation abusive (et contestée) des parties communes par un copropriétaire" (cf. arrêt attaqué p. 8 § 4), la cour d'appel s'est prononcée par des motifs contradictoires en violation de l'article 455 du code de procédure civile, 6° ALORS QUE l'usucapion suppose une possession trentenaire continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu'en se fondant sur un rapport de visite de l'immeuble du 7 juillet 1995 du Pacte Paris (Mouvement Pact Arim), qui faisait état "en page 5 de ce que les murs deux sens sur courette au fond et à gauche, ont été ravalés en 1991" et précisait qu'"au rez-de-chaussée, il y a appropriation abusive (et contestée) des parties communes par un copropriétaire" pour en déduire que M. Q... ne pouvait pas se prévaloir d'une prescription acquisitive, quand ce rapport ne démontrait nullement l'impossibilité d'une annexion de la courette au milieu des années 1970, la cour d'appel qui s'est prononcée par des motifs inopérants a violé les articles 2261, 2262 et 2272 du code civil, 7° ALORS QUE par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le chef de dispositif de l'arrêt attaqué ayant condamné M. K... Q... à restituer les parties communes et particulièrement celles de la cour et de l'espace réservé à la chaufferie situés au rez-de-chaussée de l'immeuble [...] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la date de signification du présent arrêt, entraînera, par voie de conséquence, en l'état d'un lien de dépendance nécessaire, la cassation du chef de l'arrêt attaqué ayant condamné M. K... Q... à remettre les lieux en leur état antérieur, à ses frais exclusifs, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la date de signification du présent arrêt.