Cour de cassation, 14 janvier 2021. 19-25.481

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 janvier 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10024 F Pourvoi n° Q 19-25.481 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 JANVIER 2021 Mme T... X..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° Q 19-25.481 contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2019 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B, expropriations), dans le litige l'opposant : 1°/ à l'Etablissement public foncier de l'Ouest Rhône-Alpes (EPORA), dont le siège est [...] , 2°/ à Mme Y... U... , domiciliée [...] , représentant M. le directeur régional des finances publiques du département du Rhône, commissaire du gouvernement, défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de Mme X..., de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de l'établissement public foncier de l'Ouest Rhône-Alpes, après débats en l'audience publique du 17 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité l'indemnité principale due à Mme X... au titre de l'expropriation de ses parcelles à la somme de 534 400 euros ; Aux motifs que le montant des indemnités est fixé d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, les biens étant estimés à la date de la décision de première instance selon leur usage effectif à la date de référence ; que l'indemnité allouée doit, conformément à l'article L. 321-1, réparer l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation et est fixée en considération d'éléments portant sur des biens comparables permettant de déterminer la valeur du marché immobilier local pour de tels biens ; que seules les transactions effectives doivent être prises en compte et les offres prix résultant d'annonces ou d'estimations immobilières ou encore d'offres d'achat non concrétisées ne sauraient faire la preuve des prix du marché ; que le bien exproprié est situé en zone Ubz du PLU, zone urbaine multifonctionnelle ayant pour objectif de développer l'habitat par des logements collectifs ou groupés tout en favorisant la densification des activités d'accompagnement, commerces, bureaux, équipements et des activités artisanales non nuisantes ; que le juge fixant le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, le bien exproprié doit être évalué en valeur occupée selon son état à la date de ladite ordonnance ; qu'il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux que le terrain est en façade de la [...] en angle, il est plat, il dispose de plusieurs accès charretiers et comporte une partie non bâtie ; que le bâtiment, en bon état général, avec couverture en fibro-ciment, comprend : - au rez-de-chaussée un espace commercial composé du bar et du magasin de presse, un restaurant, un hall d'hôtel avec bureau de réception et un garage/remise, - à l'étage, 13 chambres et sanitaires, - au sous-sol 2 caves ; qu'il ne saurait être reproché à Mme X... d'avoir laissé le bien à l'état d'abandon alors qu'elle établit n'avoir jamais repris la jouissance de son bien avant que celui-ci soit sécurisé par la commune, n'ayant pas été informée par le locataire de son départ et ne s'étant pas vu remettre les clés ; que la comparaison avec des immeubles de rapport, des biens situés dans une copropriété ou destinés à l'habitation n'est pas pertinente, le bien exproprié ne constituant pas un immeuble de rapport c'est-à-dire un bien divisé en plusieurs lots chacun destiné à la location, n'étant pas un bien destiné à l'habitation et ne se trouvant pas au sein d'une copropriété ; que la vente de l'immeuble situé [...] ne constituait pas une référence pertinente s'agissant d'un immeuble principalement à usage d'habitation et à usage mixte de commerces, d'entrepôt et d'habitation et dont le bâti n'est pas comparable avec celui du bien exproprié ; que la valeur d'un bien immobilier ne peut être déterminée en fonction de son utilisation future ou de projets d'aménagement futurs ; qu'il en résulte que la méthode des droits à construire qui repose sur un potentiel de constructibilité calculé par l'acquéreur en fonction des droits à construire, n'est pas conforme aux règles d'évaluation en matière d'expropriation, en ce qu'elle se fonde sur des paramètres prospectifs déconnectés de la réalité du marché local, des biens de même nature ne permettant pas de déterminer le seul préjudice matériel et certain indemnisé par le code de l'expropriation ; qu'il apparaît que la méthode par comparaison seule permet en l'espèce de déterminer un préjudice certain ; que c'est dès lors à bon droit que le premier juge a valorisé le bien par la méthode par comparaison et qu'il a retenu comme références pertinentes quatre ventes de garages situés à proximité du bien exproprié ; que la méthode analytique, consistant à évaluer distinctement le terrain non bâti et la construction, doit être écartée comme ne prenant pas en compte la réalité concrète du marché qui considère un immeuble dans son ensemble ; qu'il convient en conséquence d'évaluer la construction terrain intégré, la valeur du foncier non bâti étant prise en compte dans la valorisation du bâti, par référence au marché local des ventes de biens à usage d'hôtels restaurant ; que Mme X... ne démontre pas que la vente de l'hôtel de la Croix Blanche, situé au centre de la commune de SAINT LAURENT DE MURE, serait issue d'une négociation d'ensemble et qu'elle ne refléterait pas les conditions du marché ; que s'agissant d'une vente portant sur un tènement à usage d'hôtel restaurant situé de façon centrale dans la même commune, elle constitue une référence pertinente ; qu'il ressort de cette référence un prix du m² de 1 200 000 euros/1 280 m² = 938 euros le m² valeur occupée soit après revalorisation de 20 % pour occupation une valeur libre de 1 172 euros ; que toutefois, ce bien est d'une qualité supérieure au bien exproprié dont le bâti est ancien et la couverture en fibro-ciment ; qu'au regard de la rareté des éléments de comparaison, il convient de retenir également comme références pertinentes les ventes d'hôtels-restaurants dans d'autres communes du Rhône à savoir : - vente du 19 août 2014, commune de DARDILLY, parcelle [...] de 2 500 m², prix de 800 000 euros pour une surface utile cadastrale de 973 m² soit 822 euros le m² valeur libre, - vente du 21 juillet 2015, commune de CHARBONNIERES LES BAINS, parcelle [...] de 822 m², prix de 2 150 000 euros pour une surface utile cadastrale de 1 883 m² soit 1142 euros le m² valeur libre ; que l'ensemble de ces éléments fait ressortir un prix moyen en valeur libre de mille euros du m² de surface utile ; que la surface utile comprend la surface habitable et les locaux annexes après pondération de sorte qu'en l'espèce, il convient de retenir une surface utile pondérée de 668 m² après application d'un coefficient de 0,4 à la surface de caves (57 m²), de 0,6 à celle du local garage/remise (64 m²) et de 0,6 à celle de la véranda (44 m²) ; que la valeur du bien exproprié terrain intégré en valeur libre s'établit à 1 000 x 668 m² soit 668 000 euros soit après une réfaction de 20% pour occupation une valeur de 534 400 euros ; Alors 1°) que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et être fixées en considération d'éléments portant sur des biens comparables permettant de déterminer la valeur du marché immobilier local pour de tels biens ; qu'en écartant le terme de comparaison, revendiqué par Mme X..., constitué de la vente de l'immeuble situé [...] , après avoir constaté qu'il s'agissait aussi d'un immeuble à usage mixte d'habitation et de commerce et sans préciser en quoi le bâti n'était en rien comparable avec celui du bien exproprié, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Alors 2°) que le juge ne peut écarter les prétentions des parties sans se prononcer, fût-ce sommairement, sur tous les éléments de preuve produits ; qu'à défaut de s'être prononcée sur le rapport d'expertise de M. J... F... ayant retenu une indemnité principale d'un million d'euros et sur ses remarques sur les conclusions de l'EPORA, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité pour perte de loyers à une somme limitée à 18 472 euros ; Aux motifs qu'il convenait d'allouer à Mme X... au titre de la perte de loyers pendant la période nécessaire à retrouver un local équivalent, soit six mois, la somme de 18 472 euros ; que la perte de loyer subie par suite du départ du locataire n'était pas en rapport de causalité direct et certain avec l'expropriation et devait être rejetée ; Alors que tout préjudice trouvant son origine dans la mesure d'expropriation doit être indemnisé ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée (conclusions de Mme X... p. 13), si l'intervention de la commune de Saint-Laurent-de-Mure qui avait racheté la licence IV du restaurant avec l'aide de l'EPORA qui avait de son côté obtenu subrepticement le départ anticipé du locataire à l'insu de Mme X..., n'était pas à l'origine d'une perte sèche de revenus pour Mme X... de l'ordre de 6 970 euros pour une année, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.