Cour de cassation, 28 mai 2003. 02-10.208

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux premiers moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 octobre 2001), que, le 18 juin 1998, la société Eurimo, propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme X..., a fait délivrer à celle-ci un congé avec offre de vente ; que, par acte notarié du 2 octobre 1998, la société Eurimo a vendu l'appartement à la société Mala Parte Realty limited au même prix ; que la nouvelle propriétaire a assigné Mme X... aux fins de voir déclarer valable le congé pour vendre et obtenir paiement d'un arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de dire que le congé pour vendre était régulier et avait mis fin au bail à la date du 31 décembre 1998, d'ordonner son expulsion et de la condamner à payer à la société Mala Parte Realty limited une indemnité d'occupation, alors, selon le moyen : 1 / que la fraude affectant un congé justifie l'annulation de cet acte, que cette fraude porte sur le prix ou les modalités de la vente notifiée au locataire ou sur la réalité et le sérieux de la vente prétendument effectuée à la suite de la notification au locataire du congé pour vendre ; qu'à l'appui de sa décision, la cour d'appel a énoncé que le prix proposé à Mme X..., locataire, dans le congé pour vendre n'était pas excessif, qu'elle ne rapportait pas la preuve de l'absence d'intention de vendre de la société Eurimo, bailleresse, et que tant la régularité de la vente à la société Mala Parte que la fictivité de cette dernière société ne pouvaient être discutées dans le cadre de l'instance concernant la régularité du congé du 18 juin 1998 ; qu'en refusant d'examiner la réalité et le sérieux de la vente intervenue entre la société Eurimo et la société Mala Parte, ainsi que la fictivité de cette dernière société conditionnant la validité du congé pour vendre délivré à Mme X..., la cour d'appel a violé l'adage fraus omnia corrumpit, ensemble l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ; 2 / que lorsque le propriétaire bailleur décide de vendre à un prix ou des conditions plus avantageuses que ceux notifiés au locataire dans le congé pour vendre, ces conditions et prix doivent être notifiés au locataire à peine de nullité de la vente et du congé ; que, dans ses conclusions d'appel, Mme X... faisait valoir que le congé pour vendre qui lui avait été notifié stipulait que le prix de 16 850 000 francs était payable immédiatement et comptant à la signature de l'acte, frais en sus alors que l'acte de vente à la société Mala Parte n'avait mentionné que le paiement d'un prix de 1 850 000 francs le jour de l'acte par la comptabilité du notaire et hors comptabilité pour le surplus, sans que la preuve du paiement de ce surplus ait été rapportée par les sociétés Eurimo et Mala Parte, de sorte que les conditions de cette vente qui n'a pas été notifiée à Mme X... étaient plus avantageuses que celles notifiées dans le congé pour vendre délivré à cette dernière ; qu'en s'abstenant totalement d'examiner, comme elle y était invitée, si la vente non notifiée à Mme X... n'était pas intervenue à des conditions plus avantageuses que le congé pour vendre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989 ; 3 / que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; qu'en déclarant que le bail consenti à la société A 747 sur une partie de l'appartement litigieux était inopposable à la société Mala Parte sans que la société A 747 ait été partie aux débats devant la cour d'appel, ni qu'elle y ait été appelée, la cour d'appel a violé l'article 14 du nouveau Code de procédure civile ; 4 / que, par jugement devenu définitif rendu par le tribunal d'instance de Paris VI le 9 juillet 1997, au fond, entre la société Eurimo et Mme X..., la société A 747 et la SCI Malaquais Bonaparte, les droits locatifs de la société A 747 sur l'appartement litigieux ont été déclarés valables et opposables à la société Eurimo ; qu'en déclarant que les droits locatifs de la société A 747 ne pouvaient être opposés à la société Eurimo au motif qu'ils ne figuraient pas dans l'acte d'adjudication de 1994, la cour d'appel a méconnu l'autorité de la chose jugée du jugement rendu le 9 juillet 1997, violant l'article 1351 du Code civil ; 5 / que, dans ses conclusions d'appel, Mme X... faisait valoir que la société Eurimo connaissait parfaitement les droits locatifs de la société A 747 sur l'appartement litigieux puisque cette société Eurimo s'était prévalue dudit bail avant la vente de l'appartement à la société Mala Parte le 2 octobre 1998 ; qu'en s'abstenant totalement de répondre à ces conclusions péremptoires d'où il résultait que le bail conclu avec la société A 747 était opposable à la société Eurimo, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 6 / que nul ne peut avoir plus de droits que ceux qui lui ont été transférés ; qu'en estimant que le bail consenti à la société A 747 sur l'appartement litigieux et opposable à la société Eurimo, venderesse dudit appartement, dès avant la vente à la société Mala Parte le 2 octobre 1998, n'était pas opposable à cette société Mala Parte, au motif qu'il ne figurait pas dans l'acte de vente conclu entre ces deux sociétés, la cour d'appel a violé l'adage nemo plus juris, ensemble l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que le prix proposé à Mme X... n'était pas exorbitant puisqu'il correspondait au prix auquel l'appartement avait été vendu sur adjudication quatre ans auparavant et au prix du marché des appartements vendus dans le quartier, et souverainement retenu que Mme X... ne rapportait pas la preuve de l'absence d'intention de vendre de la société Eurimo et, partant, du caractère frauduleux du congé, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches inopérantes dès lors que la nullité de la vente n'était pas poursuivie, a, sans violer l'autorité de la chose jugée, et, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que les deux premiers moyens étant rejetés, le moyen, tiré d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ; Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu qu'en vertu du bail la locataire était tenue au paiement des loyers et relevé que celle-ci était redevable des charges justifiées par le relevé de compte versé aux débats par la société Mala Parte Realty limited, la cour d'appel a pu condamner Mme X... au paiement de sommes qu'elle ne contestait pas ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux sociétés Eurimo et Mala Parte Realty limited, ensemble, la somme de 1 900 euros ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille trois.