Cour de cassation, 19 décembre 2012. 11-28.031

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 25 octobre 2011), que la société Port le Teich a fait construire un ensemble immobilier et confié à la société R'Mes un mandat exclusif de vente des appartements ; que la société R'Mes a conclu un sous mandat avec la société Courtinvest Immobilier ; que le 16 octobre 2006, Mme X..., aux droits de laquelle se trouve M. X..., a signé un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement avec la société Port Le Teich en vue de l'acquisition d'un appartement ; que malgré la sommation qui lui a été faite, Mme X...ne s'est pas présentée en l'étude du notaire pour la signature de l'acte authentique et le règlement du prix de vente et a fait savoir qu'elle s'était libérée du paiement de l'intégralité de ce prix entre les mains de la société Courtinvest ; qu'estimant que le paiement effectué par Mme X...entre les mains de la société Courtinvest lui était inopposable, la société Port Le Teich l'a assignée aux fins que soit prononcée la caducité du contrat préliminaire de vente ; Attendu que M. X...fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors selon le moyen : 1°/ que M. X...soutenait, dans ses conclusions d'appel, que le contrat de réservation de l'appartement avait été conclu par l'intermédiaire de la société Courtinvest, de sorte que la société Port Le Teich avait accepté ce mandataire lors de la conclusion du contrat et qu'il ne pouvait, dès lors, pas lui dénier cette qualité pour percevoir le paiement du prix ; qu'en retenant que le contrat avait été conclu par l'intermédiaire, non pas de la société Courtinvest, mais de la société Courtinvest immobilier, de sorte que Mme X...n'avait pu croire que la société Courtinvest était le mandataire de la société Port Le Teich, sans préciser les éléments sur lesquels elle se fondait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ qu'en retenant que Mme X...n'avait pu croire que la société Courtinvest était le mandataire de la société Port Le Teich dès lors que le contrat de réservation avait été conclu par l'intermédiaire, non pas de cette société, mais de la société Courtinvest Immobilier, sans examiner le document de commercialisation réalisé par la société Courtinvest, le courrier du 16 octobre 2006, par lequel cette dernière confirmait que l'appartement avait été réservé par son intermédiaire et celui du 14 novembre 2006, par lequel la société Port Le Teich avait accepté le contrat de réservation conclu par l'intermédiaire de la société Courtinvest, que M. X...avaient produits aux débats et qui établissaient que c'était cette dernière société qui s'était occupée de la commercialisation et qu'elle était intervenue, au su de la société Port Le Teich, en qualité d'intermédiaire, lors de la conclusion du contrat de vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ qu'en constatant, d'une part, que Mme X...avait signé le contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement par l'intermédiaire de la société Courtinvest Immobilier et, d'autre part, que « lors de la signature du contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, la société Courtinvest l'avait fait adhérer à la « Charte qualité Courtinvest » », motifs desquels il résultait que c'était par l'intermédiaire de cette société Courtinvest que Mme X...avait signé le contrat préliminaire accepté par la société Port Le Teich la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°/ qu'il appartient au professionnel qui confie à un autre professionnel un mandat de commercialisation ne comportant pas celui de percevoir les fonds d'informer clairement son client profane des conditions de paiement ; qu'en se bornant à relever, pour exclure tout mandat apparent de percevoir les fonds conféré par la société Port Le Teich à la société Courtinvest l'existence de mentions décrivant les conditions de paiement de l'appartement qui n'excluaient pas clairement le mandat de la société Courtinvest de recevoir les fonds à charge de les reverser au constructeur au fur et à mesure de l'avancement des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que Mme X...avait été informée à au moins trois reprises de ce que le prix de vente devait être réglé pour partie au notaire lors de la signature de l'acte authentique et pour le surplus à la société Port Le Teich au fur et à mesure de l'avancement des travaux, la cour d'appel, qui a retenu que Mme X...avait en réalité constitué la société Courtinvest comme son propre mandataire avec mission de recevoir et détenir des fonds qu'elle souhaitait faire sortir immédiatement de son patrimoine, a pu, sans contradiction et par ces seuls motifs, en déduire que Mme X...n'avait pu sérieusement ni légitimement croire que la société Courtinvest avait le pouvoir de recevoir la totalité de ce prix pour le compte du vendeur et que les paiements effectués par ses soins entre les mains de cette société n'étaient pas opposables à la société Port Le Teich ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que les paiements effectués les 7 décembre 2006 et 12 janvier 2007 par Marie José X...entre les mains de la société COURTINVEST n'étaient pas opposables à la société PORT LE TEICH et d'AVOIR constaté en conséquence, pour défaut de paiement du prix par l'acquéreur, la caducité du contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 16 octobre 2006 entre la société PORT LE TEICH et Marie José X..., portant sur le lot CO1 de la résidence de tourisme « Rives marines », située commune du Teich ; AUX MOTIFS QUE c'est à tort que le Tribunal a estimé que le paiement fait par Marie José X...à la société COURTINVEST était opposable à la société PORT LE TEICH sur le fondement de la théorie du mandat apparent ; qu'il résulte en effet des pièces versées aux débats : 1°) que la société à responsabilité limitée COURTINVEST, inscrite au registre du commerce et des sociétés de Cholet (49) sous le numéro B 383 892 841, à laquelle Marie José X...a versé, par deux chèques du 07 décembre 2006, d'un montant de 5. 500, 00 €, et du 12 janvier 2007, d'un montant de 131. 243, 00 €, une somme totale de 136. 743, 00 € représentant le prix d'un appartement vendu en l'état futur d'achèvement par la société PORT LE TEICH, n'était ni le mandataire de cette société, qui avait constitué pour seul mandataire la société R. MES, en vue de la commercialisation de son programme immobilier, ni le sous-mandataire de la société R. MES, qui avait elle-même donné un sous mandat à la société à responsabilité limitée COURTINVEST IMMOBILIER, inscrite au registre du commerce et des sociétés d'Angers (49) sous le numéro B 442 566 550, société par l'intermédiaire de laquelle, Marie José X...avait signé un contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement le 16 octobre 2006 ; 2°) qu'à supposer que Marie José X...ait pu confondre les deux sociétés COURTINVEST et COURTINVEST IMMOBILIER en raison du fait qu'elles avaient leur siège social à la même adresse, qu'elles utilisaient des papiers à en-tête presque identiques et qu'elle a reçu des lettres de chacune d'elles relativement à son acquisition immobilière, il n'en demeure pas moins qu'elle n'aurait pu légitimement croire que la société COURTINVEST avait le pouvoir de recevoir la totalité du prix de vente de l'immeuble pour le compte de la société PORT LE TEICH, alors, d'une part, qu'à la page 7 du contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, dont elle avait reçu une copie versée aux débats, il était précisé que le prix de vente serait payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux de construction, selon des pourcentages clairement indiqués, d'autre part, qu'était jointe à ce contrat une autorisation donnée par elle à l'organisme finançant son acquisition de débloquer directement au profit de la société PORT LE TEICH les sommes nécessaires au fur et à mesure des appels correspondant à l'avancement des travaux, en troisième lieu, que par lettre du 06 décembre 2006, le notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente lui avait indiqué que lors de la signature de celui-ci, elle devrait lui verser une somme de 79. 545, 80 € correspondant à l'avancement des travaux à cette date, enfin, que par lettre du 20 décembre 2006, la société COURTINVEST IMMOBILIER, à qui elle avait remis à une date non précisée un chèque de 133. 243, 00 € à l'ordre du notaire, le lui avait renvoyé en lui précisant que " le premier appel de fonds sera fait par le notaire lors de la signature de la procuration et les autres appels de fonds se feront directement par le promoteur " ; 3°) que lors de la signature du contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, le 16 octobre 2006, la société COURTINVEST, d'une part a fait adhérer Marie José X...à la " Charte qualité Courtinvest ", qui lui conférait le bénéfice de diverses prestations avant, pendant et après la vente, d'autre part lui a fait signer une attestation de règlement de la somme de 5. 500, 00 € TTC au titre de cette charte ; que par ailleurs, selon lettre du 26 janvier 2007, elle lui a confirmé avoir reçu " votre règlement total concernant votre acquisition immobilière ", ajoutant que " vous recevrez prochainement un appel de fonds du promoteur qu'il vous appartiendra de nous adresser afin que nous puissions en assurer le règlement " ; 4°) qu'enfin, par jugement du tribunal correctionnel d'Angers du 09 juin 2008, François Y..., gérant de la société COURTINVEST, a été déclaré coupable du délit d'abus de confiance, pour avoir détourné les sommes de 5. 500, 00 € et de 131. 243, 00 € qui lui avaient été remises par Marie José X...à charge d'en faire un usage déterminé, le tribunal ayant indiqué dans les motifs de sa décision, après avoir rappelé l'achat par les époux Emmanuel X...-Marie José Z... de l'appartement vendu en l'état futur d'achèvement par la société PORT LE TEICH, que " Monsieur X...désirait, en cas de décès, faire bénéficier son épouse de ce placement au détriment des deux enfants issus d'une précédente union avec lesquels il était en froid. C'est pourquoi, sur les recommandations de M. Y..., il avait été décidé de faire un versement global de la somme à la société COURTINVEST, à charge pour elle de régler par la suite les paiements successif au promoteur immobilier en fonction de l'évolution de la construction de l'immeuble. Dans cet objectif un chèque de 131. 243 euros était émis au bénéfice de la société COURTINVEST en janvier 2007. Cette société avait déjà antérieurement obtenu un versement de 5. 500 euros au titre d'une charte pour la gestion du bien pendant 10 ans " (page 3 de l'arrêt) ; qu'il résulte de ce qui précède que Marie José X..., qui avait été informée à au moins trois reprises, avant qu'elle ne verse le 12 janvier 2007 la somme de 131. 243, 00 € à la société COURTINVEST, de ce que le prix de vente de l'appartement acquis par elle devait être réglé pour partie au notaire, lors de la signature de l'acte authentique, et pour le surplus à la société PORT LE TEICH, au fur et à mesure de l'avancement des travaux de construction, n'a pu sérieusement ni légitimement croire que la société COURTINVEST avait le pouvoir de recevoir la totalité de ce prix pour le compte du vendeur ; qu'il en ressort également qu'en réalité, lorsque Marie José X...a remis la somme de 131. 243, 00 € à la société COURTINVEST, elle a constitué cette société comme son propre mandataire, avec mission de recevoir et de détenir des fonds qu'elle souhaitait faire sortir immédiatement de son patrimoine, mais qu'elle ne pouvait d'ores et déjà régler à la société PORT LE TEICH en raison des règles propres à la vente en l'état futur d'achèvement qui imposent que le paiement du prix se fasse au fur et à mesure de l'avancement de la construction ; que la preuve de ce mandat résulte formellement de la lettre adressée à Marie José X...par la société COURTINVEST du 26 janvier 2007, dans laquelle cette société accuse réception du prix et s'engage à en assurer le versement au vendeur, au fur et à mesure des appels de fonds ; qu'elle ressort également des motifs et du dispositif du jugement du Tribunal correctionnel d'Angers du 09 juin 2008 ; qu'un paiement réalisé dans de telles conditions ne saurait être déclaré opposable à la société PORT LE TEICH ; qu'il y a donc lieu de réformer le jugement en ce qu'il a affirmé cette opposabilité ; que Marie José X...n'ayant pas réglé le prix de son acquisition dans les délais convenus et, après son décès, survenu le 07 janvier 2009, son mari, Emmanuel X..., agissant en qualité de son héritier, ayant refusé de payer ce prix au motif qu'il a déjà été versé à la société COURTINVEST, c'est avec raison que la société PORT LE TEICH a agi en justice pour faire constater la caducité du contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement du 16 octobre 2006 ; qu'il y a donc lieu de réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de toutes ses prétentions, et de faire droit à sa demande principale ; 1° ALORS QUE Monsieur X...soutenait, dans ses conclusions d'appel, que le contrat de réservation de l'appartement avait été conclu par l'intermédiaire de la société COURTINVEST, de sorte que la société PORT LE TEICH avait accepté ce mandataire lors de la conclusion du contrat et qu'il ne pouvait, dès lors, pas lui dénier cette qualité pour percevoir le paiement du prix (conclusions d'appel de Monsieur X..., p. 3, § 4 à 7) ; qu'en retenant que le contrat avait été conclu par l'intermédiaire, non pas de la société COURTINVEST, mais de la société COURTINVEST IMMOBILIER, de sorte que Madame X...n'avait pu croire que la société COURTINVEST était le mandataire de la société PORT LE TEICH, sans préciser les éléments sur lesquels elle se fondait, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 2° ALORS QU'en retenant que Madame X...n'avait pu croire que la société COURTINVEST était le mandataire de la société PORT LE TEICH dès lors que le contrat de réservation avait été conclu par l'intermédiaire, non pas de cette société, mais de la société COURTINVEST IMMOBILIER, sans examiner le document de commercialisation « DAV RIVES MARINES ARCACHON », réalisé par la société COURTINVEST, le courrier du 16 octobre 2006, par lequel cette dernière confirmait que l'appartement avait été réservé par son intermédiaire et celui du 14 novembre 2006, par lequel la société PORT LE TEICH avait accepté le contrat de réservation conclu par l'intermédiaire de la société COURTINVEST, que Monsieur X...avaient produits aux débats et qui établissaient que c'était cette dernière société qui s'était occupée de la commercialisation et qu'elle était intervenue, au su de la société PORT LE TEICH, en qualité d'intermédiaire, lors de la conclusion du contrat de vente, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 3° ALORS QU'en constatant, d'une part que Madame X...avait signé le contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement par l'intermédiaire de la société COURTINVEST IMMOBILIER et, d'autre part, que « lors de la signature du contrat préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, la société COURTINVEST l'avait fait adhérer à la « Charte qualité COURTINVEST » », motifs desquels il résultait que c'était par l'intermédiaire de cette société COURTINVEST que Madame X...avait signé le contrat préliminaire accepté par la société PORT LE TEICH, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs contradictoires, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 4° ALORS QU'il appartient au professionnel qui confie à un autre professionnel un mandat de commercialisation ne comportant pas celui de percevoir les fonds d'informer clairement son client profane des conditions de paiement ; qu'en se bornant à relever, pour exclure tout mandat apparent de percevoir les fonds conféré par la société PORT LE TEICH à la société COURTINVEST l'existence de mentions décrivant les conditions de paiement de l'appartement qui n'excluaient pas clairement le mandat de la société COURTINVEST de recevoir les fonds à charge de les reverser au constructeur au fur et à mesure de l'avancement des travaux, la Cour d'appel a violé l'article 1998 du Code civil.