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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses trois branches, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 30 novembre 2010), que la liquidation et le partage de la communauté matrimoniale et des successions de François X... et de son épouse, Louise Y..., décédés les 13 février 1974 et 30 avril 1968, ont été ordonnées par un jugement du 27 mars 1991 ; qu'un expert désigné par le tribunal, notamment pour estimer la valeur des immeubles, a déposé un premier rapport le 1er avril 1992 ; que l'attribution préférentielle de ceux-ci, constituant une exploitation agricole, a été accordée à M. Louis X... par arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 15 septembre 1998, rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 28 janvier 1997, Bull. 1997, I, n° 33) ; que, saisi à nouveau par le tribunal, l'expert a déposé un second rapport le 23 novembre 2006 ; qu'à la suite du procès-verbal de difficulté dressé par le notaire le 28 juin 2007, le tribunal de grand instance a, par jugement du 26 juin 2009, notamment dit que la valeur globale des biens immobiliers composant la succession est de 2 059 037 euros, conformément aux valeurs figurant en page 55 et 56 du second rapport de l'expert ;
Attendu que MM. Louis, Bernard et Gilles X..., Mmes Z... et A... et Mme Christiane X... font grief à l'arrêt attaqué de confirmer ce jugement ;
Attendu que sous couvert de griefs non fondés de défaut de motifs et de manque de base légale, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion devant la Cour de cassation l'appréciation souveraine de la cour d'appel, qui, tenant compte de ce que les unités constituées par l'expert formaient un tout homogène, même si elles n'étaient pas complètement constructibles, a fixé la valeur, au jour où elle a statué, des immeubles objets du partage à intervenir ; que la deuxième branche du moyen s'attaque à un motif surabondant, la cour d'appel n'étant pas tenue, pour estimer la valeur actuelle des biens, de prendre en compte un projet de révision du plan local d'urbanisme ; que le moyen ne peut donc être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. Bernard, Gilles et Louis X... et Mmes Z..., A... et Christiane X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour Mmes Germaine X..., A... et Christiane X... et MM. Bernard, Gilles et Louis X...,
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la valeur globale des biens immobiliers composant le patrimoine successoral des de cujus était, au jour de la décision, de 2. 059. 037 €, conformément aux valeurs figurant en page 55 et 56 du second rapport d'expertise ;
AUX MOTIFS QUE, sur le caractère constructible des parcelles 523, 525, 779 et 780 : que l'expert a considéré les parcelles n° 525 et n° 523 comme une unité foncière, qu'il a proposé de les diviser en trois lots, qu'il a déposé une demande de certificat d'urbanisme pour :- partie 525 pour 1848 m ²,-525 p pour 1989 m ²,- C 523 et 525p pour2393 m ² ; qu'il a obtenu une réponse positive dans les trois cas sous réserve du respect des distances entre bâtiments agricoles et bâtiments d'habitation selon la règle prévue à l'article L. 111-3 du Code rural ; que l'expert a constaté que les terrains avaient un accès aux équipements publics, qu'ils étaient desservis de façon suffisante ; qu'il a conclu qu'il n'y avait pas d'obstacle au processus de constructibilité qui ne pourrait cependant être engagé que dans le contexte d'un lotissement portant sur l'ensemble du bien ; d'autre part que l'expert a également considéré les parcelles C n° 779 p et 780 comme une unité foncière pour laquelle il a également déposé une demande de certificat d'urbanisme, plus exactement pour les parcelles 779 p et 780 pour 14. 000 m2 environ ; que selon la réponse obtenue, la parcelle est située en zone constructible, qu'il ne pourra cependant être réalisé plus d'une construction de deux logements par tranche de 1000 m de terrain, et encore sous réserve du respect des distances entre bâtiments agricoles et bâtiments d'application selon la règle prévue à l'article L. 111-3 du code rural ; que de même que pour les lots précédents, l'expert a constaté que les terrains avaient un accès aux équipements publics, qu'ils étaient desservis de façon suffisante ; qu'il a conclu qu'il n'y avait pas d'obstacle au processus de constructibilité qui ne pourrait cependant être engagée que dans le contexte d'un lotissement portant sur l'ensemble du bien ; que les appelants reprochent à l'expert d'avoir considéré les parcelles 523, 525, 779 et 780 comme constructibles sans tenir compte des réserves qui assortissaient les certificats d'urbanisme et au mépris des contraintes qui en résultaient ; que selon eux, la constructibilité tout à fait théorique et même hypothétique, voire encore conditionnelle ne permettrait aucunement d'en déduire ipso facto une valeur constructible uniforme ; qu'à l'appui de leurs explications, ils invoquent un courrier de la chambre d'agriculture de Haute-Savoie (pièce n° 17) ; que ce courrier rappelle en termes généraux les prescriptions de l'article L. 111-3 du code rural et expose notamment que, dans l'hypothèse où Monsieur Louis X... viendrait à vendre des terrains soumis à la règle de recul, pour une opération immobilière, la demande d'autorisation de construire qui serait déposée par l'acquéreur devrait logiquement faire l'objet d'un avis défavorable de la chambre d'agriculture quant à la possibilité de déroger à la règle de recul ; mais que l'expert judiciaire n'a pas envisagé l'hypothèse d'une demande de dérogation, qu'il a simplement pris acte des restrictions légales imposées par les règles de distance ; qu'il résulte des trois certificats d'urbanisme que dans toutes les hypothèses, les constructions envisagées pourraient être implantées dans le respect des règles de distance prévue par l'article L 111-3 du code rural ; d'autre part que les appelants font valoir que Monsieur Louis X... a déposé quatre demandes de permis d'aménager :- Sur les parcelles 779 P et 780 pour une superficie de 14. 000 m2 environ,- sur la parcelle 525 P pour une superficie de 1975 m2,- sur la parcelle 525 P pour une superficie de 1. 305 m2 ; que dans les trois cas, l'administration a répondu que l'opération pourrait être refusée au motif que le plan du lotissement proposé comporterait certains bâtiments à usage d'habitation concernés par l'application de l'article L. 111-3 du code rural et que du fait de la localisation du terrain de l'opération à proximité de bâtiments agricoles et de fumières, tels qu'indiqués sur la demande, cette opération telle que demandée pourrait être refusée ; toutefois qu'en dépit des réserves dont ils sont assortis, les trois certificats d'urbanisme sont positifs, de sorte que ces trois pièces viennent au soutien des prétentions des intimés ; que les appelants font encore valoir que M. Louis X... a déposé une autre demande d'aménagement correspondant aux parcelles 779 P et 780 qui a été explicitement refusée ; mais que ce refus est fondé sur la motivation suivante : « Considérant qu'en l'état de la situation actuelle et du projet tel que présenté et organisé, une dérogation ne peut être accordée et qu'il n a pas lieu de saisir la chambre d'agriculture pour avis » ; qu'il résulte de cette motivation que l'autorisation de lotir pourrait être accordée pour un projet organisé de façon différente ; que dès lors les explications des appelants ne démontrent pas d'erreur de l'expert ; que les appelants font encore valoir que les dispositions des articles L. 145-3 et suivants du code de l'urbanisme s'opposeraient à la constructibilité des parcelles ; que si le juge administratif peut être amené à contrôler la conformité des permis de construire délivrés dans les zones de montagne aux dispositions combinées de l'article L. 145-3- II et de l'article L. 145-3- III du Code de l'urbanisme, il n'en résulte pas pour autant que ces zones sont nécessairement inconstructibles ; que si un certificat d'urbanisme positif s'analyse comme un acte d'information qui n'a pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière, il confère néanmoins à son bénéficiaire le droit d'obtenir un permis de construire dans le respect des dispositions d'urbanisme qui y sont mentionnées, de sorte que l'expert a pu conclure que les parcelles 523, 525, 779 et 780 étaient constructibles sans se fonder sur de simples hypothèses ; qu'au surplus les intimés produisent les deux certificats d'urbanisme positifs qu'ils ont obtenus respectivement, d'une part, pour les parcelles 779 p et 780 et d'autre part, pour les parcelles 523 et 525, le 28 novembre 2007 ; que dès lors le travail de l'expert est exempt d'erreurs ou d'insuffisances, de sorte qu'il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement qui ont rejeté la demande de contre expertise ;
ET QUE, sur la valeur des biens indivis, il y a lieu d'écarter l'objection des appelants selon laquelle l'expert ne pouvait retenir une valeur uniforme de 75 € le m ² ; que d'une part, il était amené à évaluer la valeur d'un bien indivis de sorte qu'il a à juste titre cherché à caractériser les unités foncières constructibles pour évaluer la valeur de chacune d'elles en fonction des possibilités de constituer un lotissement, de sorte qu'il devait considérer ces unités comme formant un tout homogène même si elles n'étaient pas complètement constructibles ; d'autre part qu'il a écarté les termes de comparaison sensiblement plus chers proposés par les intimés qui portaient sur des parcelles de petites superficies, qu'il s'est expliqué sur ce choix en pages 57 et 58 ; qu'en effet, les parcelles en cause dans la présente instance doivent, pour être urbanisées, faire l'objet d'un certain nombre de travaux ; que l'expert ajoute, à juste titre, que le prix d'un terrain à lotir doit nécessairement intégrer la notion d'équipement à amener, de viabilité ; enfin que les appelants font valoir que les conclusions de l'expert seraient désormais en contradiction avec le projet de révision du PLU dont la conclusion définitive serait à ce jour imminente ; mais qu'il résulte de leurs propres conclusions que cette révision ne concerne pas les parcelles reconnues comme constructibles par l'expert ;
1/ ALORS QU'en approuvant l'expert, qui avait « cherché à caractériser les unités foncières constructibles pour évaluer la valeur de chacune d'elles en fonction des possibilités de constituer un lotissement » d'avoir, pour évaluer uniformément chacune des cinq parcelles à 75 €/ m2, considéré « ces unités comme formant un tout homogène même si elles n'étaient pas complètement constructibles », sans s'expliquer sur la circonstance, analysée et détaillée pour chacune des quatre parcelles, dans les conclusions d'appel des consorts X... (p. 7, § 2 et s.), selon laquelle c'était « au total une superficie de 11. 350 m ² et non 29. 953 m ² qui aurait du être retenue par l'expert comme base de calcul pour la partie des terrains qu'il a estimés à lotir, et cela avant de tenir compte des autres contraintes affectant la valeur de ces parcelles ainsi que l'application de la loi Montagne, qui leur ajoute encore un niveau de protection supplémentaire » (ibid., dernier §), la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
2/ ALORS QU'au soutien de leur appel, les consorts X... reprochaient à l'expert B... de n'avoir pas pris en considération, en fixant hâtivement la valeur de la parcelle 779 à 75 €/ m ² soit au prix d'un terrain urbanisable, la circonstance que l'assiette constructible de la parcelle serait inférieure de 3. 315 m ² à la superficie retenue à ce titre par l'expert (p. 7 avant-dernier §), circonstance induisant qu'une partie seulement de la parcelle avait potentiellement vocation à être construite, non sans ajouter, sur le « caractère urbanisable des parcelles 251 C, 523, 525, 779 et 780 au regard du PLU actuel et de la réglementation en vigueur », qu'il importait, pour apprécier la constructibilité réelle des parcelles, de « prendre en compte l'ensemble de la réglementation en vigueur ainsi que les réalités du terrain, présence d'équipements d'élevage et topographie notamment » (p. 18, in fine) ; que dès lors, en déclarant, pour rejeter le moyen des appelants selon lequel les conclusions de l'expert étaient désormais en contradiction avec le projet de révision du PLU, à l'aboutissement imminent, « qu'il résulte de leurs propres conclusions que cette révision ne concerne pas les parcelles reconnues comme constructibles par l'expert », la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
3/ ALORS en tout état de cause, QUE faute d'avoir caractérisé les éléments permettant de justifier l'écart majeur entre les valeurs retenues par l'expert B... entre ses deux rapports successifs, établis respectivement en 1992 et 2006, au regard de la multiplication par douze de son évaluation initiale, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
