Tribunal judiciaire, 05 mars 2026. 21/02717

N° RG 21/02717 - N° Portalis DBZT-W-B7F-FSCP TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES PREMIERE CHAMBRE CIVILE Affaire n° N° RG 21/02717 - N° Portalis DBZT-W-B7F-FSCP N° minute : 26/64 Code NAC : 71F LG/AFB LE CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX DEMANDEUR M. [A] [Z] [S] né le 15 Novembre 1988 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Emmanuel LACHENY de la SARL COULON AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant DÉFENDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [G] [M] [Adresse 2] / [Adresse 3], Syndicat des copropriétaires dont le siège social est [Adresse 2] / [Adresse 4], pris en la personne de son syndic NEXITY, demeurant es qualité [Adresse 5] représentée par Maître Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant * * * Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 06 Février 2025 prorogé au 05 Mars 2026 par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffière. Débats tenus à l'audience publique du 09 Janvier 2025 devant Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffière. * * * EXPOSÉ DU LITIGE : Monsieur [A] [S] est propriétaire de plusieurs lots situés au sixième étage d’un immeuble dépendant de la copropriété Jehanne de Flandres, situé [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 2]. Ces lots, anciennement destinés à des « chambres de bonnes », sont aujourd’hui loués à des tiers, avec des toilettes situées dans les parties communes du dernier étage. L’immeuble, construit après l’incendie de 1940, présente des caractéristiques architecturales de haut standing, en harmonie avec son emplacement dans un site patrimonial protégé. Le règlement de copropriété, établi conformément à la loi du 10 juillet 1965, impose des obligations spécifiques visant à préserver cet équilibre, tout en encadrant l’usage des « chambres de bonnes » et des équipements communs qui leur sont affectés. En raison de détériorations récurrentes et de l’insalubrité des toilettes communes dues à leur utilisation par les locataires du sixième étage, le syndicat des copropriétaires a décidé, lors de l’assemblée générale du 26 juin 2021, de souscrire un contrat d’entretien spécifique avec une société extérieure, NETTOYAGE ET COMPAGNIE, pour un montant annuel de 84,56€ TTC. Cette décision, actée par la résolution n° 13, visait à pallier les insuffisances du nettoyage effectué par le personnel de l’immeuble et à préserver les conditions de travail de celui-ci. Monsieur [A] [S], présent à cette assemblée, a voté contre la résolution et sollicité la cession des parties communes concernées pour en assumer l’entretien. Ses propositions n’ont pas été retenues, et la résolution a été adoptée à la majorité. Par lettre recommandée du 26 juillet 2021, il a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de revenir sur cette décision, sans obtenir de réponse. Considérant que cette résolution constituait une sanction injustifiée à son encontre en tant que propriétaire unique des lots du sixième étage, Monsieur [A] [S] a, par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2021, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [G] [M] pris en la personne de son syndic (la société NEXITY), devant le Tribunal Judiciaire de VALENCIENNES aux fins de voir, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, notamment l’annulation de la délibération n° 13 de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 26 juin 2021. En l’état de ses dernières demandes (conclusions récapitulatives auxquelles il est fait référence pour le détail de l’argumentation développée), Monsieur [A] [S] demande au tribunal de : DIRE ET JUGER qu’il est recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, D’ANNULER la délibération n° 13 de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 26 juin 2021, JUGER que la clause article 13 alinéa 4 du règlement de copropriété qui prévoit, concernant les seules « chambres de bonnes », que « les propriétaires seront tenus de payer une taxe forfaitaire pour l’usage des WC, douches et de la consommation d’eau chaude et froide » est réputée non écrite, CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [G] [M] [Adresse 2] / [Adresse 8] à lui verser la somme de 20 800,00 euros en remboursement des frais d’entretien et de nettoyage des WC et douches depuis le 26 juin 2021, somme arrêtée au 31 mai 2024, outre le remboursement des factures d’entretien à venir sur base de 600 € par mois du 1er juin 2024 jusqu’à la décision judiciaire définitive à intervenir, le tout complété des intérêts de retard calculés depuis la date de la délivrance de l’assignation le 2 septembre 2021, DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [G] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [G] [M] à lui verser la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [G] [M] aux entiers frais et dépens de l’instance, RAPPELER que le jugement à intervenir sera assorti de l’exécution provisoire de droit,DIRE que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] [S] expose que tout copropriétaire ayant, soit voté contre une résolution d’assemblée générale, soit n’ayant pas été présent ou représenté lors de son adoption, est habilité à contester cette décision sans avoir à justifier d’un grief. Il souligne également que, conformément à l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le point de départ du délai de deux mois pour contester une décision commence le lendemain de la première présentation de la notification recommandée du procès-verbal au domicile du destinataire. Dans le cas présent, le procès-verbal de l’assemblée générale ayant été présenté le 1er juillet 2021, le délai a commencé à courir le 2 juillet 2021, expirant ainsi le 2 septembre 2021. L’assignation ayant été délivrée le 2 septembre 2021, Monsieur [A] [S] conclut que son action a été introduite dans le délai légal, rendant ainsi irrecevable l’argument de tardiveté soulevé par le syndicat des copropriétaires. Il précise que dans ses dernières conclusions, le syndicat n’a pas maintenu ce moyen d’irrecevabilité, ce dont le Tribunal prendra acte. Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne peut utilement remettre en cause sa qualité de copropriétaire et, partant, sa qualité à agir en contestation de la délibération litigieuse, alors qu’il démontre la réalité de ses droits par une attestation de propriété des lots n° 454 à 464 inclus au sein de la copropriété située [Adresse 9] à [Localité 2]. Il relève que ce moyen d’irrecevabilité n’a pas été repris dans les dernières conclusions du syndicat, ce dont le Tribunal prendra également acte. S’agissant de sa demande en annulation de la délibération n°13, il affirme que celle-ci a été prise dans des conditions irrégulières, ce qui justifie son annulation. A ce titre, il invoque, notamment, Une absence de respect du règlement de copropriété Une prise de décision sans consultation préalable sur la répartition des charges La non prise en compte de sa proposition Des incohérences dans la consultation des entreprises et choix du prestataire ;Il considère que l’annulation est encourue au regard des éléments suivants : Une résolution contraire au principe selon lequel l’assemblée générale ne peut sanctionner un copropriétaire Une résolution prise en contradiction avec le règlement de propriété La clause du règlement de copropriété mettant à la charge des propriétaires des chambres de bonnes une taxe forfaitaire est réputée non-écritUne résolution dont l’origine est la propre carence de la copropriété dans son obligation d’entretien. Enfin, il fait observer, au soutien de sa demande de remboursement des frais d’entretien qu'il a dû supporter, seul, en exécution de la résolution litigieuse, des frais pour l’entretien des WC et des douches communes, alors même que cette résolution ne peut être considérée comme valable ou comme lui étant opposable. Il soutient qu’en raison de l'exécution de cette résolution, il a été contraint de prendre en charge les frais d’entretien à hauteur de 600 euros par mois, soit une somme totale de 20 800 euros au 31 mai 2024, montant qu’il réclame aujourd’hui en remboursement. Il fait valoir que, contrairement aux jurisprudences invoquées en défense par le syndicat, les dépenses engagées ne résultent pas d’une initiative unilatérale et non autorisée de sa part, mais bien de l’application d’une décision prise en assemblée générale des copropriétaires. Il ajoute que dès lors que ces dépenses ont été faites pour le compte de la copropriété, et non à titre personnel, ce qui a engendré un appauvrissement de sa part au profit du syndicat, ce dernier est tenu de lui rembourser l’ensemble des sommes versées à ce titre. Suivant conclusions en réponse régulièrement communiquées par RPVA le 03 novembre 2023 et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens à l’appui des prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de : DEBOUTER purement et simplement Monsieur [S] de ses demandes, fins, et prétentions, CONDAMNER Monsieur [S] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER Monsieur [S] aux entiers frais et dépens d’instance. Pour s’opposer aux demandes adverses, il expose que la clause litigieuse relative à la répartition des charges est parfaitement conforme aux exigences légales et aux principes de répartition en fonction de l’utilité des équipements communs. Il rappelle que le règlement de copropriété prévoit une répartition forfaitaire des charges concernant les équipements communs, notamment les WC et douches, en raison de l’utilité identique que ces éléments procurent à tous les copropriétaires des chambres de bonnes. Cette répartition forfaitaire ne contrevient en aucun cas à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet, dans des cas spécifiques, de déterminer la répartition des charges selon des critères autres que la valeur relative de chaque lot. Il relève également que la demande de Monsieur [S], qui est le seul propriétaire des chambres de bonnes, est infondée, dans la mesure où les charges sont destinées à tous les copropriétaires de chambres de bonnes et non à lui spécifiquement. Il en conclut que la demande d’annulation de la résolution litigieuse fondée sur l’argument d’une répartition injuste des charges doit, dès lors, être rejetée. En ce qui concerne la demande de condamnation à des remboursements, le syndicat souligne l'absence de fondement juridique. Il fait observer que Monsieur [S] a sollicité un remboursement de sommes qu’il considère avoir avancées pour des charges, alors que ces frais étaient dus dans l’attente d’une éventuelle annulation de la résolution. Par ailleurs, il indique que l’entretien des WC, objet de la réclamation, relève de la gestion des parties communes, et la part spécifique dévolue aux WC est indéterminée. Enfin, il fait valoir que le principe de la gestion d’affaire ne peut trouver application au cas d’espèce, dans la mesure où aucune autorisation préalable n’a été sollicitée. A ce titre, il rappelle que selon une jurisprudence bien établie, les copropriétaires ne peuvent réclamer le remboursement de dépenses effectuées en dehors de toute autorisation préalable de l’assemblée générale. Par ordonnance en date du 26 septembre 2024, la clôture de l’instruction a été prononcée. L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 janvier 2025 et la décision mise en délibéré au 6 février 2025 prorogée au 05 mars 2026 en raison des arrêts maladie et de la charge de travail du magistrat ayant tenu l’audience, celui-ci ayant assuré des remplacements dans d’autres services. SUR CE : Sur la validité de la clause du règlement de copropriété concernant les WC et douches : Aux termes de l’article 10, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ». En application de l’article 43 de la loi précitée :« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ». En l’espèce, l’article 13 du règlement de copropriété de l’immeuble qui s’impose aux parties, prévoit que « les propriétaires seront tenus de payer une taxe forfaitaire pour l’usage des WC, douches et de la consommation d’eau chaude et froide » en ce qui concerne les chambres de bonne. Il est constant que sur le fondement de cette disposition, l’Assemblée Générale, sur proposition du conseil syndical, a décidé, à la majorité des voix, d’appliquer cette taxe forfaitaire. Il apparaît que les WC et douches concernés sont des parties communes affectées aux chambres de bonne et accessibles à l’ensemble de leurs occupants. Dès lors, ces équipements bénéficient à l’ensemble des utilisateurs et ne peuvent être assimilés à des installations privatives dont l’entretien relèverait de la seule responsabilité de certains copropriétaires. Par ailleurs, la taxe forfaitaire instituée par l’article 13 du règlement de copropriété repose uniquement sur l’affectation des chambres de bonne à un usage nécessitant l’utilisation des sanitaires communs, sans démonstration d’un avantage particulier justifiant une imposition spécifique à leurs propriétaires. En l’absence d’un critère objectif d’utilité différenciée, cette taxe introduit une discrimination entre les copropriétaires et contrevient aux principes de répartition définis par la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, il y a lieu de constater que la clause de l’article 13 du règlement de copropriété, en ce qu’elle prévoit une taxe forfaitaire spécifique aux propriétaires des chambres de bonne, est réputée non écrite. Sur les conséquences : Il résulte de ce qui précède que la clause de l’article 13 du règlement de copropriété, sur laquelle repose la résolution n°13 adoptée lors de l’Assemblée Générale du 26 juin 2021, est réputée non écrite. Dès lors, toute décision prise sur ce fondement se trouve privée de base légale et encourt l’annulation. En l’espèce, la résolution n°13 prévoit la conclusion d’un contrat d’entretien des douches et toilettes affectés aux chambres de bonne avec la société NETTOYAGE ET COMPAGNIE, pour un montant annuel de 84,56 euros TTC à compter du 1er juillet 2021, pour une durée d’un an. Elle précise également que cette dépense doit être exclusivement répartie entre les propriétaires des chambres de bonne. Or, cette répartition spécifique constitue une atteinte au principe légal de proportionnalité des charges tel que défini par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’elle impose à certains copropriétaires, en l’espèce, aux seuls propriétaires, une charge exclusive qui ne repose sur aucun critère objectif et légalement défini. Comme établi précédemment, les WC et douches concernés sont des parties communes, accessibles aux occupants des chambres de bonne, et bénéficient à l’ensemble de leurs utilisateurs, de sorte qu’ils ne sauraient être assimilés à des équipements privatifs dont l’entretien relèverait exclusivement de leurs propriétaires. Par conséquent, la résolution n°13, adoptée sur le fondement d’une clause illicite et entraînant une répartition des charges non conforme aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, doit être annulée avec effet rétroactif. Il est constant que lorsqu’une résolution d’Assemblée Générale repose sur une clause réputée non écrite, son annulation doit produire un effet rétroactif, entraînant la suppression des obligations qui en découlent. En conséquence, il y a lieu de prononcer l’annulation de la résolution n°13 de l’Assemblée Générale du 26 juin 2021 et de rétablir la répartition des charges dans le respect des principes légaux. Sur la demande de remboursement des frais d’entretien formulée par Monsieur [A] [S] : En l’espèce, il est produit des factures s'élevant à 600 euros par mois, soit un total de 20 800 euros, pour la période allant du 1er juillet 2021 jusqu'au 31 mai 2024, en application de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 26 juin 2021. Toutefois, la résolution n°13 qui a fait l’objet d’une annulation prévoyait la souscription d'un contrat avec l'entreprise NETTOYAGE ET COMPAGNIE pour un montant annuel de 84,56 euros TTC, et ce, à compter du 1er juillet 2021. Or, rien ne vient justifier les montants figurant sur les factures qui mentionnent des prestations incluant notamment l'entretien des WC. Il convient en outre de souligner que les factures avancées couvrent une période plus longue que celle prévue par la résolution, à savoir du 1er juillet 2021 au 31 mai 2024, alors que cette dernière ne prévoyait qu'une durée d'un an pour l'exécution des prestations. Ainsi, en l'état, la demande de remboursement de Monsieur [S] quant aux frais qu’il déclare avoir avancés ne peut être accueillie favorablement, sa légitimité n’étant pas démontrée. En conséquence, il conviendra de débouter Monsieur [S] de sa demande tendant au remboursement de la somme de 20 800 euros, correspondant aux frais d’entretien prétendument avancés. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens : En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ayant succombé dans la présente procédure, il y a lieu de mettre à sa charge l'intégralité des dépens. En conséquence, il conviendra de condamner le syndicat des copropriétaires l’immeuble [G] [M] à supporter l'intégralité des dépens de la présente procédure, conformément aux règles en vigueur. Toutefois, il y aura lieu de dire que Monsieur [S] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965. Sur les frais irrépétibles : Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer: 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [A] [S] a dû engager des frais pour défendre ses intérêts et une partie de ses demandes ont été accueillies. Dès lors, il n’apparaît pas inéquitable de condamner le syndicat de copropriétaires l’immeuble [G] [M] à verser à Monsieur [A] [S] la somme de 2500 euros, au titre des frais irrépétibles, conformément aux dispositions légales susvisées et dire que Monsieur [S] sera exonéré de ces frais de procédure. Sur l’exécution provisoire : En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, « Le jugement est exécutoire de plein droit, sous réserve des voies de recours qui peuvent y être ouvertes. Toutefois, lorsqu'il y a lieu, l'exécution provisoire peut être ordonnée.» Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS : LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : DÉCLARE non écrite la clause de l'article 13 du règlement de copropriété ; ANNULE en conséquence la résolution n°13 de l'Assemblée Générale du 26 juin 2021, portant sur l’application de la taxe forfaitaire pour l'entretien des WC et douches affectés aux chambres de bonne ; DÉBOUTE Monsieur [A] [S] de sa demande de remboursement de la somme de 20 800 euros au titre des frais d’entretien ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires l’immeuble [G] [M], pris en la personne de son syndic en exercice, à supporter l'intégralité des dépens de la présente procédure, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile ; DIT en conséquence que Monsieur [A] [S] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires l’immeuble [G] [M] pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Monsieur [A] [S] la somme de 2500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et DIT que Monsieur [A] [S] sera exonéré de ces frais de procédure ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile ; La Greffière, La Présidente,