Cour de cassation, 11 mars 2021. 20-14.915

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 mars 2021 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 255 F-D Pourvoi n° A 20-14.915 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2021 La société Pierre Vandermeys, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° A 20-14.915 contre l'arrêt rendu le 4 février 2020 par la cour d'appel d'Amiens (chambre économique), dans le litige l'opposant à la société Innove confort, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de la société Pierre Vandermeys, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Innove confort, après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 4 février 2020), la société Pierre Vandermeys, propriétaire des locaux donnés à bail à la société Innove confort, lui a délivré un commandement de payer des loyers en visant la clause résolutoire du bail. 2. La société Innove confort a assigné la société Pierre Vandermeys en annulation du commandement et en constatation, à titre principal, de la résiliation du bail à effet du 22 décembre 2014, et, subsidiairement, en résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse à cette même date. 3. La société Pierre Vandermeys a assigné la société Innove confort en résiliation du bail à l'expiration de la première période triennale, soit le 28 février 2017, en expulsion de la locataire et en paiement des loyers échus, de la clause pénale et d'une indemnité d'occupation. 4. Les deux instances ont été jointes. Examen du moyen Enoncé du moyen 5. La société Pierre Vandermeys fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation, des loyers impayés et de la clause pénale, alors « que le preneur est tenu de payer les loyers jusqu'au terme du bail ; qu'en retenant pourtant que la société Innove confort n'aurait été redevable que des loyers ayant couru jusqu'à la date à laquelle elle avait unilatéralement décidé de restituer les clés, soit le 22 décembre 2014, quand elle constatait que la date de résiliation amiable du bail avait été fixée au 28 février 2017 et au motif inopérant que le preneur ne pouvait plus jouir des locaux depuis la remise des clés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article 1728 du code civil. » Réponse de la Cour 6. La cour d'appel a relevé que la société Innove confort avait restitué les clefs à la société Pierre Vandermeys qui avait pris l'initiative d'une négociation sur la résiliation du bail et que celle-ci avait accédé aux locaux et avait remis les clefs à un futur locataire sans attendre le terme du bail. 7. Ayant souverainement retenu que la locataire avait été de ce fait dans l'impossibilité de jouir des locaux, elle en a exactement déduit que celle-ci était fondée à s'opposer à la demande en paiement de loyers postérieurement au 22 décembre 2014. 8. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Pierre Vandermeys aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Pierre Vandermeys et la condamne à payer à la société Innove confort la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat aux Conseils, pour la société Pierre Vandermeys IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement en ce qu'il avait ordonné l'expulsion de la société Innove Confort, fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 2 682,60 euros, condamné cette dernière à payer à la société civile immobilière Pierre Vandermeys la somme de 70 922,53 euros outre les intérêts de retard jusqu'à parfait paiement au taux de 1 % par mois à compter de la date d'exigibilité de chaque terme et la somme de 5 000 euros au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle et d'avoir débouté la SCI Pierre Vandermeys de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE le bail conclu par les parties est expressément soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ; que, conclu le 17 mars 2014 à effet au 1er mars 2014, le contrat fixe son terme au 28 février 2023 ; que, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, l'article L. 145-4 dispose que la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans ; que toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extra-judiciaire ; que cette faculté de résiliation avant le terme du contrat n'appartient pas au bailleur hormis des cas spécifiques de reprise du local auxquels les éléments de la présente espèce sont manifestement étrangers ; que l'article 24 du bail litigieux fixe à trois mois le délai du préavis pour donner congé ; que, par un courrier du 7 août 2014, fustigeant la position adoptée par la locataire à réception d'un avis à tiers détenteur notifié par le Trésor public, créancier de la SCI Pierre Vandermeys, M. [C], gérant de la bailleresse écrivait à la société Innove Confort « Dans ces conditions, je suis au regret de dénoncer le présent bail, avec une résiliation conforme à l'article 24 : échéances 369 : vous devrez quitter le bâtiment à l'échéance Trois : soit avant le 1er mars 2017. Si vous voulez partir avant, je suis ouvert à toute discussion » ; qu'à nouveau, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 novembre 2016, la bailleresse a notifié à la locataire la « résiliation du bail » au 28 février 2017 en faisant référence à un préavis de trois mois ; que l'initiative ainsi prise et réitérée par la bailleresse n'est pas conforme aux textes précités et c'est donc à tort que les premiers juges ont retenu que la SCI Pierre Vandermeys avait régulièrement notifié la résiliation du bail ; que, pour autant les termes du courrier du 7 août 2014 manifestent sans ambiguïté la volonté de la bailleresse de résilier le bail, au plus tard le 28 février 2017 et l'éventualité d'un accord sur un effet plus précoce de cette résiliation ; que, par un courrier recommandé avec avis de réception du 12 septembre 2014, la société Innove Confort écrit à la bailleresse « suite à votre courrier du 07/08/2014 et notre conversation téléphonique du 11/09/2014 voici ma lettre de rupture de bail à l'amiable avec préavis de trois mois prenant effet dès réception de ce courrier recommandé. Dans l'attente d'une confirmation écrite de votre part de notre accord, veuillez agréer, Monsieur, l'expression de mes sincères salutations » ; que ce courrier a été distribué le 19 septembre 2014 ; que, le 5 octobre 2014, la bailleresse a répondu « j'ai pris connaissance le 22 septembre de votre demande de rupture anticipée de bail. Compte tenu de vos engagements (décidés par vous !) auprès des services fiscaux, la résiliation pourra être envisagée SUR PRESENTATION de la mainlevée du Receveur - 3 – attestant du versement total que vous avez promis. Reprenez contact avec moi dès que vous avez ce document. » ; que, par courrier du 22 décembre 2014, la société Innove Confort, faisant référence aux précédents courriers et à des conversations téléphoniques avec la bailleresse indiquait envoyer à M. [C], l'ensemble des clés des locaux pris à bail, la mainlevée de l'avis à tiers détenteur du Trésor public et les courriers de résiliation des contrats EDF et SAUR en indiquant que ce courrier mettait fin à la relation contractuelle ; que le dirigeant de la société Pierre Vandermeys par une lettre en date du 2 janvier 2015 rappelait qu'il considérait qu'en l'absence d'un avenant de résiliation constatant l'accord des parties, la locataire restait liée par le bail, conservait l'usage du local et en devait le loyer ; que, si la bonne foi de la bailleresse peut être interrogée en ce qu'elle subordonne successivement son accord pour une résiliation amiable (dont elle a par ailleurs pris l'initiative) au mois de décembre 2014 à une nouvelle condition dès lors que la précédente émise était levée, force est de constater que la société Innove confort ne justifie pas d'un accord non équivoque de la bailleresse sur une résiliation du bail au mois de décembre 2014 ; que, par ailleurs, la société Innove Confort n'impute à la bailleresse aucun manquement antérieur au mois de décembre 2014 de nature à justifier la résiliation du bail à cette date aux torts de la SCI Pierre Vandermeys ; que, dans ces circonstances, le bail n'a pris fin que le 28 février 2017 ; que, substituant les motifs qui précèdent à ceux des premiers juges, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 28 février 2017 ; que, pour autant, en ne reprenant pas l'exigence de la réception de la mainlevée de l'avis à tiers détenteur du Trésor public et en faisant référence à un courrier du 22 décembre, date précise de celui adressé par la société Innove Confort pour confirmer la résiliation souhaitée à cette date par la locataire et restituer les clés, ce dernier courrier de la bailleresse, à supposer qu'il ait été envoyé, met suffisamment en évidence - au regard notamment des modes d'expression usuels de M. [C] - que la société Pierre Vandermeys avait reçu le courrier de la société Innove Confort du 22 décembre 2014 ; qu'il prend en compte la nouvelle adresse de la société Innove confort mentionnée dans la lettre de résiliation de l'abonnement EDF ; que la société Chronopost atteste que ce courrier de la société Innove Confort pris en charge le 24 décembre 2014 a été distribué dans la boîte aux lettres du destinataire le 26 décembre après que ce dernier avait été informé par SMS au numéro XXXXXXXXXX du créneau horaire de cette livraison ; qu'or, sachant ainsi que la société Innove Confort qui avait quitté les locaux s'était défaite de leurs clés, la société Pierre Vandermeys s'est dispensée de les restituer ou même d'inviter la locataire à en reprendre possession ; que la société Innove Confort était donc, au su de la bailleresse qui avait pris l'initiative de la négociation sur la résiliation du bail, dans l'impossibilité de jouir des locaux de quelque façon ; qu'au surplus, il est avéré que tandis que la société Pierre Vandermeys avait multiplié les commandements de payer et actes de saisie pour obtenir paiement des loyers, elle accédait de son propre chef aux locaux litigieux au mois de mai 2016 et en confiait les clés à un futur locataire auquel elle prévoyait de donner le local en location à compter du mois de septembre 2016 soit plus de six mois avant la date de résiliation du bail la liant à la société Innove confort, selon les attestations rédigées M. [L] ; qu'il est ainsi suffisamment établi qu'à compter du mois de janvier 2015, la SCI Pierre Vandermeys n'a pas mis la société Innove confort en mesure d'exploiter le local mais qu'elle s'en est de fait approprié la jouissance ; que, dans ces circonstances, la société - 4 – Innove Confort est bien fondée à s'opposer à la demande en paiement de loyers qui n'ont reçu aucune contrepartie ; qu'il convient, partant, d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé condamnations à l'encontre de la société Innove confort ; que, de même, dès lors que la bailleresse a repris de fait la jouissance totale du local, le jugement est infirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Innove Confort et mis à sa charge une indemnité d'occupation ; que, si les motifs qui précédent rendent largement sans objet la discussion élevée sur la validité du commandement de payer délivré le 29 septembre 2015 pour obtenir paiement de loyers dont la carence de la bailleresse dispensait la locataire, il convient néanmoins de relever que l'acte critiqué par la société Innove Confort qui faisait suite à plusieurs réclamations circonstanciées à défaut d'être légitimes émanant de la SCI dite Vallée de la Lys, indiquait clairement la somme dont le paiement était réclamé et permettait à la locataire de comprendre la teneur de la demande ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté la société Innove Confort de sa demande d'annulation de ce commandement de payer ; que valable en la forme, ce commandement de payer est sans effet pour les motifs indiqués ci-dessus ; que les mêmes motifs rendent sans objet les demandes de la société Innove confort relativement à la clause pénale et aux intérêts de retard dès lors qu'elle n'est redevable d'aucune somme au titre des loyers et charges ; ALORS QUE le preneur est tenu de payer les loyers jusqu'au terme du bail ; qu'en retenant pourtant que la société Innove Confort n'aurait été redevable que des loyers ayant couru jusqu'à la date à laquelle elle avait unilatéralement décidé de restituer les clés, soit le 22 décembre 2014, quand elle constatait que la date de résiliation amiable du bail avait été fixée au 28 février 2017 et au motif inopérant que le preneur ne pouvait plus jouir des locaux depuis la remise des clés, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article 1728 du code civil.