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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... ayant fait valoir dans ses conclusions que les renouvellements successifs des baux, mentionnant qu'elle était sans profession, emportaient renonciation du bailleur à invoquer son absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés comme motif de dénégation des dispositions statutaires des baux commerciaux, la cour d'appel n'a ni modifié l'objet du litige, ni violé le principe de la contradiction ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article L. 145- I du code du commerce, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 mai 2009), que, par acte du 1er avril 1997, les consorts Y..., aux droits desquels se trouve la société Villa Durmar, ont donné à bail en renouvellement aux époux X... un terrain d'une superficie de 332, 50 mètres carrés sur lequel existaient des constructions appartenant aux preneurs, pour une durée de neuf ans à compter de la même date ; que, par acte du 28 juin 2005, la société Villa Durmar a délivré congé aux époux X... pour le 31 mars 2006 avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction pour défaut d'immatriculation des preneurs au registre du commerce et des sociétés ; que M. X... étant décédé, la bailleresse a assigné Mme X... en validation de ce congé ;
Attendu que pour dire que Mme X... peut prétendre au bénéfice d'une indemnité d'éviction à la suite du congé qui lui a été délivré, l'arrêt retient que les baux successifs conclus les 14 avril 1970, 8 juin 1979, 19 juillet 1988 et 1er avril 1997 avec les époux X..., s'ils indiquent tous la qualité d'industriel du mari, mentionnent aussi que l'épouse est sans profession, qu'il en résulte, alors que les époux X... étaient mariés sous le régime de la séparation de biens ainsi qu'il est indiqué dans un contrat de location passé le 1er janvier 1994 avec la société F. Z..., que c'est en pleine connaissance de cause que les consorts Y... ont, à quatre reprises, accordé le renouvellement d'un bail à des locataires qui n'en remplissaient pas les conditions, Mme X... n'étant pas inscrite au registre du commerce et des sociétés, et qu'est ainsi caractérisée la volonté non équivoque des parties contractantes à chaque renouvellement de faire bénéficier les locataires d'un droit au renouvellement que la loi ne leur permettait pas d'exiger ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut des baux commerciaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., la condamne à payer à la société Villa Durmar la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Villa Durmar
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que Madame X... a droit au bénéfice du statut des baux commerciaux pour la location du terrain nu qui lui a été consentie et a droit au versement d'une indemnité d'éviction, que son éviction ne peut être ordonnée et qu'elle doit payer une indemnité d'occupation fixée à la valeur locative,
AUX MOTIFS QUE selon l'article L. 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; que le statut des baux commerciaux s'applique par nature aux baux conclus par les époux X... entre le 14 avril 1970 et le 1er avril 1997 ; qu'ils ont pour objet un terrain nu appartenant au bailleur, sur lequel ont été édifiées des constructions appartenant aux preneurs depuis avril 1963, soit avant les baux, et celles-ci étaient à usage commercial, selon la clause de destination contractuelle ; que pour dénier à Madame X... le bénéfice du statut des baux commerciaux et le droit au renouvellement qui lui est attaché, le bailleur fait valoir qu'à la date du congé elle n'était pas immatriculée au registre du commerce ; que ce fait qui n'était pas contesté résulte de certificats négatifs établis les 5 juillet et 15 juin 2005 ; que le bailleur peut renoncer, même tacitement, à se prévaloir de l'absence des conditions objectives du statut telles que le défaut d'immatriculation du preneur au registre du commerce ; qu'en l'espèce, les baux successifs conclus entre le 14 avril 1970 et le 1er avril 1997 indiquent la qualité d'industriel de Monsieur X... qui a demandé sa radiation du registre du commerce le 29 décembre 1993 mais aussi que l'épouse était sans profession ; qu'il en résulte que les époux X... étaient mariés sous le régime de la séparation des biens ainsi que l'indique un contrat de location passé le 1er janvier 1994 avec la Sté X...
Z... et que c'est en pleine connaissance de cause que les consorts Y... ont accordé le renouvellement du bail à deux locataires qui n'en remplissaient pas l'un et l'autre les conditions d'exercice, Madame X... n'étant pas inscrite au registre du commerce ; que dès lors, le bailleur a tacitement renoncé mais de façon certaine et en connaissance de cause à se prévaloir de la cause d'exclusion du statut tirée du défaut d'immatriculation de Madame X... au registre du commerce ; qu'est ainsi caractérisée la volonté non équivoque des parties contractantes à chaque renouvellement de faire bénéficier les locataires d'un droit au renouvellement que la loi ne leur permettait pas d'exiger ; que la Sté VILLA DURMAR qui vient aux droits des consorts Y... ne peut pas se prévaloir du défaut d'inscription de Madame X... au registre du commerce et du défaut d'exploitation d'un fonds de commerce ; que doit être reconnu le droit de Madame X... au paiement d'une indemnité d'éviction ; que Madame X... bénéficiant d'un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité, son expulsion ne peut être prononcée et l'indemnité d'occupation par elle due doit être fixée conformément à l'article L. 145-28 du code de commerce, à la valeur locative ;
1) ALORS QU'il résulte des conclusions de Madame X... que celleci a fait valoir que le bail formé entre elle-même et son époux désormais décédé et le bailleur notamment le 7 mai 1997 n'est pas un bail commercial mais que les parties, volontairement, ont soumis leur convention au statut des baux commerciaux, cette extension volontaire permettant au preneur de ne pas être immatriculé au registre du commerce et celui-ci ne l'ayant, au demeurant, été qu'au titre de la Sté X..., immatriculée en 1958 et exerçant l'activité industrielle prévue par le bail dans les constructions édifiées sur le terrain loué nu ; que ce moyen ne soutient pas que le bailleur a renoncé, de manière certaine et en toute connaissance de cause, au défaut d'immatriculation au registre du commerce de Madame X... mais il soutient que le bailleur n'était pas en droit de l'exiger, par l'effet de l'extension volontaire du statut qui ne l'impose pas ; que dès lors, en retenant, pour décider que Madame X... devait bénéficier de la propriété commerciale, que le bailleur avait, de manière non équivoque, renoncé à la condition de l'immatriculation après avoir retenu le caractère, par nature, commercial du bail, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé, en statuant ainsi, l'article 4 du code de procédure civile ;
2) ET ALORS QU'en statuant ainsi, sans inviter les parties à s'expliquer sur le moyen qu'elle avait ainsi relevé d'office, la cour d'appel a méconnu le principe du contradicteur et violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
3) ALORS QUE, à titre subsidiaire, conformément à l'article L. 145-1 du code de commerce, le juge doit vérifier, dans le cas où le preneur d'un bail commercial n'est pas immatriculé au registre du commerce mais entend bénéficier de la propriété commerciale, que la renonciation du bailleur à se prévaloir du défaut de cette condition est expresse ou à tout le moins certaine et non équivoque ; que ceci suppose qu'il ait eu une connaissance parfaite de la situation du preneur et notamment de son régime matrimonial, l'obligation d'immatriculation du conjoint dépendant de ce régime comme de la qualité de propriétaires du fonds de commerce des époux ou de l'un d'eux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour retenir la renonciation tacite mais en toute connaissance de cause du bailleur à se prévaloir du défaut d'immatriculation au registre du commerce de Madame X..., a relevé qu'il était mentionné dans les baux successifs que Madame X... était « sans profession » et aussi qu'il était mentionné dans un bail formé entre les époux X... et la Sté X...
Z... que les premiers étaient mariés sous le régime de la séparation des biens ; qu'à défaut de mention du régime matrimonial des époux dans les baux et en présence de cette mention dans un acte auquel le bailleur n'a pas été partie et dont la cour d'appel n'a pas retenu qu'il en avait eu connaissance, celle-ci ne pouvait pas retenir la renonciation, par le bailleur, à se prévaloir du défaut d'immatriculation de Madame X..., le régime matrimonial des époux X... qui avait une incidence sur l'obligation des deux époux preneurs d'être immatriculés au registre du commerce n'étant pas connue de lui ; qu'en retenant néanmoins que le bailleur avait renoncé de manière non équivoque à se prévaloir du défaut d'immatriculation au registre du commerce de Madame X... et en lui reconnaissant la propriété commerciale, la cour d'appel a violé la disposition susvisée.
