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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu les articles 1142 et 1148 du code civil ;
Attendu que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur ; qu'il n'y a lieu à aucuns dommages-intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ;
Attendu selon l'arrêt attaqué (Versailles, 24 mai 2011), que la société Generali vie (la société), propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme X..., a assigné celle-ci en résiliation de bail et paiement de charges locatives ; que la locataire, se prévalant d'une condamnation sous astreinte de la société à procéder à l'installation dans l'immeuble de boîtes aux lettres individuelles nominatives demeurée sans effet, a sollicité, reconventionnellement, la condamnation de la bailleresse à réparer le préjudice de jouissance en ayant résulté pour elle ;
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que l'arrêt du 1er juin 2006 a consenti un délai de cinq mois à la société pour installer les boîtes aux lettres, que l'immeuble a été placé sous le régime de la copropriété le 28 juillet 2006, que des promesses de vente avaient déjà été régularisées au profit d'acquéreurs et futurs copropriétaires lorsque la société a été condamnée, qu'il n'a donc pas été possible à cette dernière de procéder à l'installation des boîtes aux lettres avant la mise en copropriété, qu'à partir de cette mise en copropriété l'installation concernait l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, que lors des assemblées générales de copropriété des 23 juin 2008 et 8 avril 2009, les copropriétaires ont rejeté la résolution concernant les travaux d'installation des boîtes aux lettres, que c'est au vu de cette dernière décision que le juge de l'exécution a dit que la société était dans l'impossibilité totale d'exécuter la condamnation ce qu'a confirmé un arrêt définitif du 20 mai 2010 qui a indiqué qu'aucune astreinte ne pouvait courir à partir du moment où la société avait fait tout ce qui était en son pouvoir pour exécuter la décision, que par ailleurs le décret du 29 novembre 1978 était inapplicable en l'espèce, qu'il ressortait de l'ensemble de ces éléments qu'une faute de la société n'était pas établie puisque le défaut d'installation des boîtes aux lettres résultait d'un élément extérieur à sa volonté ;
Qu'en statuant ainsi, alors que ni la mise en copropriété à laquelle elle avait procédé de l'immeuble lui appartenant, ni le vote ultérieur de résolutions défavorables à la mise en place de boîtes aux lettres dans l'immeuble ne revêtant les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité de la force majeure exonératoire de responsabilité, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme X... de sa demande en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'inexécution par la société de l'installation dans l'immeuble de boîtes aux lettres nominatives et individuelles, l'arrêt rendu le 24 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne la société Generali vie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois octobre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Madame X... de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice lié à l'inexécution par la société GENERALI VIE de son obligation et de sa condamnation à installer des boîtes aux lettres nominatives pour chaque appartement donné à bail et de sa demande d'exonération du paiement de ses loyers ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de dommages et intérêts faite par Madame X... au titre de son préjudice lié à l'absence de boîtes aux lettres nominatives, la SA GENERALI VIE a été condamnée par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 1er juin 2006, dont le pourvoi a été rejeté par un arrêt de la cour de cassation du 30 octobre 2007, à équiper son immeuble de boîtes aux lettres nominatives pour chaque appartement donné à bail, dans un délai de 5 mois et sous astreinte. La SA GENERALI VIE n'ayant pas déféré à cette injonction a été condamnée à payer à Madame X... une somme de 15000 euros au titre de la liquidation de cette astreinte jusqu'en juillet 2008, puis par jugement du 13 juin 2009, le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte à 18000 euros pour la période du 15 juillet 2008 au 15 janvier 2009 et a supprimé cette astreinte pour l'avenir en considérant que la SA GENERALI VIE justifiait d'un élément extérieur insurmontable. L'appelante reproche à son bailleur de ne pas avoir exécuté l'obligation mise à sa charge et d'avoir procédé à la vente à la découpe de son immeuble. Elle considère qu'elle subit un important préjudice de jouissance du fait du refus fautif de la SA GENERALI VIE d'équiper l'immeuble de boîtes aux lettres et qu'il importe peu que l'immeuble ait été par la suite mis en vente par lots. Madame X... prétend que la faute de GENERALI est démontrée dans la mesure où elle a refusé d'exécuter l'obligation mise à sa charge avant la mise en copropriété puis par la suite en procédant à des ventes successives de lots dans l'immeuble sans prévoir avec les futurs acquéreurs les modalités d'exécution de l'obligation mise à sa charge et sans inscrire cette obligation au règlement de copropriété. Elle considère donc que l'intimée a elle-même organisé l'inexécution de son obligation. L'appelante rappelle également que l'astreinte est indépendante des dommages et intérêts et que la SA GENERALI VIE reste tenue de réparer le trouble de jouissance subi par la locataire qui ne pourra cesser que par la pose des boîtes aux lettres ; qu'il s'ensuit que le 1er juge ne pouvait écarter le principe de la réparation dans méconnaître l'article 1142 du Code civil. Madame X... soutient que le comportement fautif de la SA GENERALI VIE est caractérisé et que c'est donc à tort que le jugement du 17 décembre 2009 dont appel a retenu le vote des copropriétaires du 23 juin 2008 pour caractériser un cas de force majeure empêchant la société GENERALI de remplir ses obligations. Enfin, s'agissant de son préjudice, Madame X... considère qu'il s'agit du temps perdu en déplacement au bureau de poste, soit 200 euros HT de l'heure, et 50000 euros pour une année. Elle chiffre en conséquence son préjudice à 200000 euros en partant de la date de l'arrêt du 1er juin 2006 et y ajoute la somme de 50000 euros au titre de son préjudice moral en demandant à être exonérée du montant de son loyer tant que l'obligation mise à la charge de la SA GENERALI VIE par l'arrêt du 1er juin 2006 ne sera pas remplie. Il convient de relever que l'arrêt du 1er juin 2006 consentait un délai de 5 mois à la SA GENERALI VIE pour installer les boîtes aux lettres. Or, l'immeuble a été placé sous le régime de la copropriété le 28 juillet 2006 et des promesses de vente étaient déjà régularisées au profit d'acquéreurs et futurs copropriétaires lorsque la SA GENERALI VIE a été condamnée. Il n'a donc pas été possible à cette dernière de procéder à l'installation des boîtes aux lettres avant la mise en copropriété. A partir de cette mise en copropriété l'installation des boîtes aux lettres concernait l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble et nécessitait une décision prise par l'Assemblée Générale des copropriétaires. Or, il ressort du dossier que lors des assemblées générales de copropriété des 23 juin 2008 et 8 avril 2009, qui n'ont jamais fait l'objet de contestation, les copropriétaires de l'immeuble ont rejeté la résolution concernant les travaux d'installation des boîtes aux lettres dans l'immeuble y compris pour les seuls locataires, comme l'avait proposé la SA GENERALI VIE. C'est au vu de cette dernière décision d'Assemblée générale des copropriétaires du 8 avril 2009 que le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris, par une décision du 30 juin 2009, a dit que la SA GENERALI VIE était dans l'impossibilité totale d'exécuter la condamnation à l'installation de boîtes aux lettres ce que confirme l'arrêt définitif de la cour d'appel de Paris du 20 mai 2010 qui indique qu'aucune astreinte ne saurait courir à partir du moment où la SA GENERALI VIE a fait tout ce qui était en son pouvoir pour exécuter la décision et qu'elle s'est heurtée à une impossibilité d'exécuter. Par ailleurs, le décret du 29 novembre 1978 et plus précisément l'article R 111-14-1 du code de la construction et de l'habitation portant obligation de pourvoir les bâtiments de boîtes aux lettres, est inapplicable en l'espèce puisque ce décret ne concerne que les immeubles ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposé après le 12 juillet 1979. Or, l'immeuble concerné a bénéficié d'un certificat de conformité délivré par la Préfecture de Paris le 10 février 1976, c'est-à-dire postérieurement au permis de construire qui ne peut donc qu'être antérieur au 12 juillet 1979. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que, contrairement à ce que prétend Madame X..., une faute de la SA GENERALI VIE n'est pas établie puisque le défaut d'installation des boîtes aux lettres résulte d'un élément extérieur à sa volonté, ce qui exclut toutes responsabilité de sa part. Le jugement sera en conséquence confirmé et Madame X... débouté de ses demandes de ce chef. Sur la demande d'exonération du paiement des loyers. Madame X... demande à être exonérée du paiement de ses loyers jusqu'à l'installation des boîtes aux lettres. Compte tenu de ce qui précède cette demande n'apparaît pas fondée et doit être rejetée. »
AUX MOTIFS ADOPTES QUE « lors des assemblées générales de copropriété du 23 juin 2008 et 8 avril 2009, les copropriétaires de l'immeuble ont rejeté la résolution visant à voter les travaux d'installation des boîtes aux lettres dans l'immeuble, y compris pour les seuls locataires, comme l'avait proposé la société GENERALI VIE ; que ces refus constituent un cas de force majeure empêchant la société GENERALI VIE de remplir ses obligations ; qu'en application des dispositions de l'article 1148 du code civil, il convient de débouter Madame Fadia X... de sa demande de dommages et intérêts au titre des boîtes aux lettres » (jugement, p. 9, § 1 et 2) ;
1) ALORS QUE, pour être exonératoire, un évènement de force majeure doit présenter les caractères d'imprévisibilité, d'irrésistibilité et d'extériorité ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que l'arrêt du 1er juin 2006 de la cour d'appel de PARIS a condamné la société GENERALI à installer des boîtes aux lettres dans l'immeuble litigieux, dans un délai de cinq mois et sous astreinte, et que celui-ci a été placé sous le régime de la copropriété le 28 juillet 2006 ; que pour débouter Mme X... de ses demandes, la cour d'appel s'est bornée à affirmer qu'il n'a donc pas été possible de procéder à l'installation des boîtes aux lettres avant la mise en copropriété, sans expliquer en quoi ce délai de près de deux mois à compter du prononcé de la condamnation et de plus d'un mois à compter de la signification de l'arrêt intervenue le 21 juin 2006, avait empêché la bailleresse d'exécuter la condamnation mise à sa charge ; que la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1142 et 1148 du code civil ;
2) ALORS AUSSI QUE pour être exonératoire, un évènement de force majeure doit présenter les caractères d'imprévisibilité, d'irrésistibilité et d'extériorité ; qu'en l'espèce, sur demande de Mme X..., la Société GENERALI VIE a été condamnée par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 1er juin 2006, signifié le 21 juin 2006, à installer dans l'immeuble dont elle était seule propriétaire des boîtes aux lettres nominatives pour chaque appartement donné à bail sous délai de cinq mois et astreinte de 1500 euros par mois de retard ; qu'ayant décidé de vendre l'immeuble à la découpe, ni sa mise en copropriété intervenue le 28 juillet 2006, ni le rejet par les copropriétaires de la résolution proposée lors des assemblées générales de 2008 et 2009 de voter l'installation de boîtes aux lettres dans l'immeuble ne revêtaient les caractères d'imprévisibilité, d'irrésistibilité et d'extériorité requis de la force majeure, en sorte qu'en jugeant que le défaut d'installation des boîtes aux lettres résultait d'un élément extérieur à sa volonté et excluait toute responsabilité de la Société GENERALI VIE, la cour d'appel a violé les articles 1142 et 1148 du Code civil ;
3) ALORS ENCORE QUE, dans ses conclusions délaissées, Mme X... faisait valoir que la société GENERALI, sa bailleresse, était tenue de l'indemniser pour le trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombait depuis l'origine et auquel elle avait été condamnée par arrêt du 1er juin 2006, cette obligation subsistant à sa charge tant qu'elle n'était pas remplie et ce nonobstant la levée de l'astreinte ; que sa bailleresse était fautive d'avoir omis de mentionner cette obligation dans les promesses de vente qui ne pouvaient avoir été régularisées avant que le propriétaire n'ait purgé le droit de préemption des locataires, le 14 septembre 2006, et d'avoir présenté lors de l'assemblée générale de 2008 une délibération faisant supporter à l'ensemble des copropriétaires les frais de pose des boîtes aux lettres auxquels elle avait seule été condamnée et en s'abstenant elle-même de voter cette délibération, de sorte qu'elle ne lui a pas garanti le droit fondamental au respect de sa vie privée et familiale et à sa correspondance, prévu par l'article 8-1 de la Convention européenne des droits de l'homme et l'a obligée à se rendre chaque jour à une boîte postale au bureau de poste voisin, voire à le récupérer sur son pallier, à plusieurs reprises ouvert par des tiers, au mépris de toute confidentialité malgré sa qualité d'avocate ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la bailleresse est tenue d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués et de lui garantir le droit au secret de sa correspondance ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions délaissées, Mme X... avait aussi fait valoir qu'en sa qualité de bailleresse, la société GENERALI avait depuis l'origine manqué à son obligation de lui garantir l'effectivité de son droit fondamental au secret de sa correspondance en s'abstenant, malgré les nombreuses décisions de justice intervenues, de procéder à la pose d'une boîte aux lettres personnelle, manquant ainsi à son obligation contractuelle de résultat et que ce trouble ne cessait que par l'exécution de ces travaux ; que la cour d'appel, qui a débouté Mme X... de ses demandes, sans répondre à ce moyen pertinent, a derechef violé l'article 455du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Madame X... de toutes ses demandes de l'AVOIR condamnée à payer à la SA GENERALI VIE 7 418, 86 euros au titre d'arriérés de charges récupérables pour la période d'octobre 2002 à décembre 2007 outre les frais irrépétibles et les dépens de première instance et d'appel ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur les demandes formulées par la SA GENERALI VIE à l'encontre de Madame X... au titre de l'arriéré des charges récupérables du 25 octobre 2002 au 31 décembre 2007. Pour s'opposer à ces demandes l'appelante prétend que la SA GENERALI VIE n'aurait pas respecté les obligations légales prévues par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'elle aurait par ailleurs renoncé au recouvrement des charges pour les années 2002 à 2006 ; subsidiairement que les montants des réclamations ne seraient pas justifiés étant précisé que l'appelante soutient que la bailleresse ne lui a pas communiqué un état général des dépenses locatives établi dans le respect des décisions judiciaires qui ont été rendues, n'a pas justifié du mode de répartition des charges entre les locataires applicable aux exercices concernés par sa réclamation et a refusé de produire les contrats de fournitures et d'exploitation ; L'examen des décomptes produits au débat par l'intimée permet cependant de dire que toutes les dépenses considérées comme non récupérables ont été exclues dans la régularisation des charges pour les années 2002 à 2007 et que la SA GENERALI VIE a tenu compte des conclusions du rapport de l'expert judiciaire, Madame Y..., et des décisions judiciaires définitivement antérieures. Il en ressort que Madame X... est débitrice, au titre des charges de-année 2002 : 306, 30 euros (25 octobre au 31 décembre 2002),- année 2003 : 1161, 34 euros,- année 2004 : 2293, 33 euros,- année 2005 : 1289, 23 euros, année 2006 : 1450, 74 euros, année 2007 : 917, 92 euros, Total : 7418, 86 euros. Les correctifs apportés aux régularisations annuelles sont explicités par des tableaux intitulés « régularisation de charges » qui sont annexés aux récapitulatifs des comptes et les montants sollicités sont justifiés. En conséquence, le jugement sera confirmé, notamment par adoption de ses motifs, en ce qu'il fait droit à la demande de remboursement de charges pour la somme de 7418, 86 euros :- que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 a bien été respecté puisque au vu des relevés individuels de charges ces dernières sont réparties par nature ; que la base de répartition est précisée ainsi que les tantièmes ; que l'état des charges locatives est communiqué pour chaque exercice en annexe des relevés individuels au titre de la régularisation des charges est le décompte par nature de charges et le mode de répartition entre les locataires, ce que Madame X... a bien reçu (cf. pièces 19 à 23 de l'appelante).- qu'il est établi que la SA GENERALI VIE a invité Madame X... à venir consulter les pièces correspondant aux régularisations de charges ainsi qu'aux contrats se rapportant à la copropriété ;- que le mode de répartition des charges est bien précisé dans chaque relevé individuel et l'expert, Madame Y..., indique dans son rapport que le mode de répartition apparaît comme justifié et conforme aux usages tandis que l'arrêt du 1er juin 2006 valide ce mode de répartition retenu par la SA année et vérifié par l'expert. Sur la demande de dommages et intérêts de Madame X... pour non délivrance de quittances. L'appelante sollicite la condamnation de la SA année à lui payer 4000 euros pour sa résistance abusive à la délivrance des quittances. L'intimée considère que cette demande est infondée et conclut à la réformation du jugement à ce sujet qui a alloué à Madame X... une somme de 500 euros en réparation du préjudice qui lui a été causé par un refus réitéré de délivrer à sa locataire des quittances pour les sommes effectivement réglées. Il faut rappeler que pour la période antérieure à 2002 l'appelante était débitrice de sommes importantes du fait du non paiement, notamment, des provisions sur charges qui lui étaient réclamées. Ce n'est qu'au vu de l'état des comptes entre les parties et après l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 31 mai 2007 que des quittances ont pu être établies. Aucune faute ne peut donc être reprochée à la société bailleresse pour ne pas avoir délivré de quittances avant 2007 dans la mesure où elle a dû attendre que les comptes soient devenus définitifs. En outre, Madame X... ne justifie d'aucun préjudice. S'agissant de l'absence de quittances pour les loyers et charges dûs depuis 2002, l'appelante ne fait pas plus état d'un quelconque préjudice et il est constant qu'elle ne règle jamais l'intégralité des sommes appelées puisqu'elle a toujours refusé de payer les provisions sur charges. Délivrer quittance reviendrait donc à donner quitus pour une somme non réglée en totalité. Dès lors, la demande de dommages et intérêts formée par Madame X... au titre d'une non délivrance de quittances n'est ni justifié, ni fondée et doit être rejetée. Le jugement sera donc réformé de ce chef. »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur le remboursement des charges récupérables et les provisions : qu'ainsi qu'il a été vu ci-dessus, le principe est que les charges sont exigibles sur justifications ; que ce n'est que lorsque le bailleur demande le paiement de provisions qu'il doit en justifier le montant par la communication des résultats de la précédente régularisation et par le budget prévisionnel lorsque l'immeuble est en copropriété ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces du dossier que, pour la période d'octobre 2005 à décembre 2006, la société GENERALI VIE justifie le montant des charges réclamées par des décomptes précis effectués années par années, par poste de charge et en fonction de la clef de répartition définitivement validée ; qu'il n'est pas contesté par madame Fadia X... que les factures correspondant à chacun de ces postes sont produites ; que certes, elle prétend que cette communication est tardive, ayant été faite seulement en cours de procédure alors que, par courrier du 25 juillet 2007, elle avait mis en demeure la Société GENERALI VIE de tenir à sa disposition les factures et contrats ; que toutefois, la Société GENERALI VIE verse aux débats plusieurs courriers adressés en avril 2006 et mars 2007 à l'amicale des locataires chez Madame Fadia X..., et manifestement uniquement destinés à cette dernière, lui indiquant qu'elle se tenait à sa disposition pour fixer un rendez-vous et lui permettre de consulter les comptes ainsi que toutes les factures s'y rapportant ; que par courriers des 11 avril et 9 mai 2008, elle a rappelé à l'intéressé qu'elle avait été reçue le 30 octobre 2007 afin de lui permettre de consulter les contrats d'entretien de la copropriété communiqués en cours de procédure, il convient de considérer que la Société GENERALI VIE a satisfait à son obligation d'information et de justification ; qu'il convient de préciser, concernant les contrats, qu'aucune disposition n'impose au bailleur de les communiquer aux locataires, et que l'intéressée n'explique pas en quoi cette communication serait nécessaire alors que le montant des factures et le caractère récupérable des charges qui y sont mentionnés ne fait l'objet de sa part d'aucune critique particulière ; qu'en ce qui concerne l'année 2007, la Société GENERALI VIE a adressé à Madame Fadia X..., par courrier du 6 octobre 2008, un relevé provisoire des dépenses du 31 décembre 2006 et a régularisé le montant des provisions réclamées à une somme inférieure à celle qu'elle avait provisoirement appelée ; qu'il convient, en conséquence, de faire droit à la demande en remboursement de charges pour les montants suivants :-25 octobre au 31 décembre 2002 : 306, 30 euros (1215, 33 X 365/ 92),-2003 : 1161, 34 euros,-2004 : 2293, 33 euros,-2005 : 1289, 23 euros, 2006 : 1450, 74 euros, 2007 : 917, 92 euros, Total : 7418, 86 euros, que la Société GENERALI VIE qui réclame à Madame Fadia X... le paiement de provisions pour les années 2008 et 2009, ne justifie pas avoir rempli ses obligations telles que prescrites par l'article 23, 3° de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il convient d'observer d'abord que, pour l'année 2008, les résultats antérieurs, c'est-à-dire ceux de 2007 ci-dessous rapportés, ne justifient pas le montant de la provision réclamée à Madame Fadia X..., soit 110 euros par mois ; qu'en outre, le budget provisionnel correspondant à ces années n'est pas produit ; qu'il convient en conséquence, de débouter la société GENERALI VIE de sa demande au titre des provisions ; que la Société GENERALI VIE a indiqué, lors de l'audience, que Madame Fadia X... était à jour de ses loyers ; qu'à l'exception des frais de boîte postale, déduits par l'intéressée du montant du loyer, il n'apparaît pas, au vu du dernier décompte versé aux débats par le bailleur, que Madame X... soit débitrice d'autres sommes que celles relatives aux charges ».
1) ALORS QUE les charges récupérables au titre de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sont des sommes accessoires au loyer principal et doivent être nécessairement distinctes du loyer lui-même ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait condamner Mme X... au titre des charges récupérables de l'année 2004 sans rechercher, comme l'y invitait la preneuse, si la réclamation de la société GENERALI à ce titre incluait le montant du loyer déjà réglé, comme le reconnaissait la bailleresse elle-même, de sorte que sa réclamation était injustifiée ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ;
2) ALORS QUE selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont des sommes accessoires au loyer principal, dont la liste, limitative, est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait condamner Mme X... à payer l'intégralité des sommes réclamées au titre des charges récupérables pour les années 2002 à 2007, au prétexte que l'examen des décomptes permet de dire que les dépenses non récupérables ont été exclues, sans rechercher si, comme le soutenait la preneuse, la bailleresse réclamait à ce titre les frais d'abonnement à une boîte postale exposés par Mme X... en raison de l'inexécution de la société GENERALI VIE de son obligation d'installer des boîtes aux lettres nominatives, déduits chaque année de ses loyers, et sans rechercher si ces frais pouvaient être qualifiés de charges récupérables, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 23 susvisé ;
3) ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, les relevés individuels de charges locatives adressés à Mme X... entre 2002 et 2006 (pièces 19 à 23) mentionnent le décompte par nature de charges ainsi que la base de répartition et les tantièmes de charges ; que pour dire que ces relevés étaient conformes à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a affirmé qu'ils précisent aussi le mode de répartition entre les locataires, ce qui ne ressort pas de ces documents, de sorte que la cour d'appel les a dénaturés par adjonction, violant ainsi le principe susvisé et l'article 4 du code de procédure civile ;
4) ALORS QUE lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses, et que la TVA n'est pas incluse dans les charges récupérables au sens de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions délaissées, Mme X... faisait valoir que les comptes de l'état général des charges locatives produits par la société GENERALI VIE pour justifier le montant des charges récupérables réclamées au titre des exercices 2002 à 2006 visaient des montants de prestations incluant la TVA ; que dès lors, en condamnant Mme X... au paiement des sommes réclamées et ainsi justifiées au titre des charges récupérables pour les exercices 2002 à 2006 par la société GENERALI, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement en ce qu'il avait condamné la SA GENERALI VIE à payer à Madame X...la somme de 500 euros pour défaut de délivrance de quittances et l'a déboutée de ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de dommages et intérêts de Madame X... pour non délivrance de quittances. L'appelante sollicite la condamnation de la SA GENERALI VIE à lui payer 4000 euros pour sa résistance abusive à la délivrance des quittances. L'intimée considère que cette demande est infondée et conclut à la réformation du jugement à ce sujet qui a alloué à Madame X... une somme de 500 euros en réparation du préjudice qui lui a été causé par un refus réitéré de délivrer à sa locataire des quittances pour les sommes effectivement réglées. Il faut rappeler que pour la période antérieure à 2002 l'appelante était débitrice de sommes importantes du fait du non paiement, notamment, des provisions sur charges qui lui étaient réclamées. Ce n'est qu'au vu de l'état des comptes entre les parties et après l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 31 mai 2007 que des quittances ont pu être établies. Aucune faute ne peut donc être reprochée à la société bailleresse pour ne pas avoir délivré de quittances avant 2007 dans la mesure où elle a dû attendre que les comptes soient devenus définitifs. En outre, Madame X... ne justifie d'aucun préjudice. Dès lors, la demande de dommages intérêts formée par Madame X... au titre d'une non délivrance de quittances n'est ni justifiée ni fondée et doit être rejetée. »
ALORS QU'aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande et sa résistance abusive justifie l'octroi de dommages intérêts en faveur du preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait débouter Mme X... de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à la délivrance de quittances de la part de la société GENERALI pour les exercices 1997 à 2001en se bornant à affirmer, sans viser ni analyser aucune pièce, « que pour la période antérieure à 2002 l'appelante était débitrice de sommes importantes du fait du non paiement, notamment, des provisions sur charges qui lui étaient réclamées » et « que ce n'est qu'après l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 31 mai 2007 que des quittances ont pu être établies » de sorte « qu'aucune faute ne peut être reprochée à la bailleresse pour ne pas avoir délivré de quittances avant 2007 » qui a attendu que les comptes soient définitifs et qu'il n'est pas justifié d'un préjudice, sans rechercher ni vérifier, ainsi que le faisait valoir l'exposante, qui en justifiait, si cet arrêt confirmait le jugement du 22 juin 2004 par lequel le tribunal d'instance de Paris avait jugé que la bailleresse avait indûment sollicité le paiement d'une somme de 8 903, 43 euros au titre de charges non récupérables de sorte que ce jugement, assorti de l'exécution provisoire, constatait déjà la créance de Mme X... et si celle-ci n'avait cessé, mais en vain, de réclamer par de nombreux courriers recommandés la délivrance des quittances auxquelles elle avait droit et que la bailleresse lui refusait bien qu'elle ait accepté les termes du jugement ; qu'en déboutant l'exposante de sa demande sans vérifier si ce refus n'était pas injustifié depuis 2004 et préjudiciable, eu égard à ce jugement assorti de l'exécution provisoire et des demandes réitérées de l'exposante, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article susvisé.
