Cour de cassation, 18 décembre 2012. 11-24.132

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le bail du 20 novembre 1987 stipulait que le preneur s'engageait à " se conformer, dès sa prise de possession, à toutes les charges et obligations résultant pour lui de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété qui seraient établis pour le centre commercial, de sorte que le vendeur ne puisse être inquiété ni recherché à ce sujet ", la cour d'appel, qui a interprété cette clause, a pu en déduire que le preneur était tenu au paiement de toutes les charges de copropriété ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Textigap aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Textigap à payer à la société Foncière 114 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Textigap ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Textigap L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné la société TEXTIGAP à payer à la société FONCIÈRE 114 la somme de 20. 634, 39 euros au titre des charges de copropriété pour la période antérieure à la cession du fonds de commerce ; AUX MOTIFS PROPRES QU'« il est constant que conformément au jugement du tribunal d'instance de Gap en date du 18 février 1992, le compromis de bail signé le 20 novembre 1987 entre la SNC Grand Boucle et la SARL Textigap vaut bail entre ces mêmes parties ; que ce document contractuel mentionne page 6 que le preneur s'engage dès sa prise de possession à toutes les charges et obligations résultant pour lui de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété qui seront établis par le centre commercial, de sorte que le vendeur ne puisse être inquiété ni recherché à ce sujet ; que le preneur ne peut par conséquent valablement faire état du caractère non opposable du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, et ce bien que non annexés au compromis, ces documents étant explicitement mentionnés par le compromis valant bail ; qu'il est ainsi prévu entre les parties de façon claire que le preneur est tenu au paiement de toutes charges de copropriété incombant précédemment au vendeur, rappelé par différents courriers par la société foncière 114 aux appelantes ; que le règlement de copropriété définit le mode de répartition des charges et l'acte de fusion de copropriété du 28 avril 1992 contient en annexe un tableau précisant en tantièmes les droit et obligations des copropriétaires ; que la société Foncière 114 a réclamé chaque année à la société Textigap puis à la société Texime les charges leur incombant sur la base de ce tableau et les tantièmes leur incombant et correspondant à leur lot ; que la bailleresse justifie avoir établi pour chaque année un décompte des charges individuelles de copropriété correspondant au lot en cause et donc justifiant de la somme demandée aux appelantes en leur qualité de locataire et permettant à chacune de vérifier les modalités de répartition des charges ; que la participation de la société Foncière 114 aux réunions de copropriété ou aux réunions en mairie est sans incidence sur le principe de l'obligation du locataire quant au paiement des charges ou sur leur modalité de répartition ; que le seul document produit de nature à pouvoir justifier l'existence d'un éventuel manquement du propriétaire à ses obligations, soit le rapport d'expertise de Monsieur X... et en date du 26 janvier 2009 ne justifie d'aucun manquement allégué quant à la conformité des lieux aux règles de sécurité ; que les sommes demandées respectivement aux sociétés Textigap et Texime au titre des charges de copropriété sont par conséquent justifiées tant dans leur principe que dans leur quantum et donc à hauteur des sommes objet des condamnations » (arrêt, p. 5-6) ; ET AUX MOTIFS RÉPUTÉS ADOPTÉS QU'« il est acquis depuis le Jugement du tribunal d'instance du 18 février 1992 que le compromis signé le 20 novembre 1987 entre la SNC GRAND'BOUCLE et la SARL TEXTIGAP constitue le bail liant les parties ; qu'il est mentionné à la page 6 de ce document que le preneur s'engage " dès sa prise de possession, à toutes les charges et obligations résultant pour lui de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété qui seront établis pour le Centre Commercial, de sorte que le vendeur ne puisse être inquiété ni recherché à ce sujet " ; que cette clause établit de façon claire que le preneur est tenu de payer toutes les charges de copropriété incombant précédemment au vendeur, ce que la société FONCIERE 114 a rappelé à la SARL TEXTIGAP aux termes de divers courriers ; que le règlement de copropriété du 14 octobre 1987 définit le mode de répartition des charges et l'acte de fusion de copropriété du 28 avril 1992 contient en annexe un tableau exprimant en tantièmes les droits et obligations des copropriétaires ; que c'est bien sur la base de ce tableau et des tantièmes correspondant au lot occupé par la boutique PANTASHOP (lot 151) que la société FONCIERE 114 a réclamé à la société TEXTIGAP les charges lui incombant, le principe de la créance de la société FONCIERE 114 ne peut donc être sérieusement contesté ; que la Société TEXTIGAP, qui produit elle-même divers comptes de charges établis par l'Agence du Parc, syndic de copropriété, ne peut valablement soutenir qu'elle n'était pas à même de vérifier le mécanisme de répartition des charges ni leur montant ; qu'elle ne saurait davantage opposer une exception d'inexécution des obligations du bailleur, le comportement fautif de ce dernier en matière de sécurité n'étant pas démontré au vu des explications fournies et des pièces versées aux débats ; qu'il apparaît, en définitive, que la société TEXTIGAP et la société TEXIME sont bien redevables envers la société FONCIERE 114 des sommes réclamées ; que la société TEXTIGAP devra lui verser la somme de 20. 643, 39 € pour la période du 1er décembre 1993 au 19 juin 2006 et la société TEXIME celle de 6. 799, 92 € pour la période postérieure ; qu'il n'y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande de condamnation solidaire, la solidarité ne se présumant pas et l'acte de cession du 31 mai 2006 imputant clairement la répartition des charges entre le cédant et le cessionnaire » (jugement, p. 3-4) ; ALORS QUE, premièrement, le bail du 20 novembre 1987 stipulait au titre des conditions particulières que « le preneur s'engage à se conformer : … 2) dès sa prise de possession, a) à toutes les charges et obligations résultant pour lui de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété qui seront établis pour le centre commercial de sorte que le vendeur ne puisse être inquiété ni recherché à ce sujet » (acte du 20 novembre 1987, p. 5-6) ; que la formulation de cette stipulation, sur laquelle se fonde exclusivement l'arrêt attaqué, laisse voir que le bail ne mettait à la charge du preneur que les charges et obligations désignées dans l'état descriptif de division et dans le règlement de copropriété comme devant peser sur le preneur ; qu'en décidant que cette clause imposait au preneur, sans qu'il soit nécessaire de l'interpréter, de supporter les charges pesant légalement sur le bailleur, quand cette solution ne pouvait au mieux résulter que d'une interprétation de la clause, à laquelle l'arrêt attaqué ne s'est pas livré, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1135 et 1156 du Code civil, l'article 4 du même Code, et l'article 12 du Code de procédure civile ; ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, faute d'avoir analysé les stipulations contractuelles à l'effet de déterminer comment des charges de copropriété, pesant a priori sur le bailleur qui a seul la qualité de copropriétaire, devaient finalement être supportées par le preneur, quand les clauses relatives à la prise en charge par le preneur des charges de copropriété font l'objet d'une interprétation stricte, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1709 et 1728 du Code civil.