Cour de cassation, 08 avril 2021. 20-12.342

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 avril 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10201 F Pourvoi n° D 20-12.342 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021 La société Hôtel du Village, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° D 20-12.342 contre l'arrêt rendu le 5 décembre 2019 par la cour d'appel de Versailles (14e chambre), dans le litige l'opposant à la société Q... et CH. V..., société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Hôtel du Village, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de la société Q... et CH. V..., après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Hôtel du Village aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Hôtel du Village ; la condamne à payer à la société Q... et CH. V... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel du Village PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, rendu sur l'appel d'une ordonnance de référé, d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties à la date du 31 août 2018, ordonné l'expulsion de la SARL Hôtel du Village et de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dit n'y avoir lieu à assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte, rappelé que le sort les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à titre provisionnel par la SARL Hôtel du Village à la somme de 3.000 euros à compter du 31 août 2018 et condamné la SARL Hôtel du Village à payer à la SCI M. Q... et Ch. V... une indemnité d'occupation mensuelle de 3.000 euros à titre provisionnel jusqu'à la complète libération des lieux et la remise des clés ; Aux motifs, sur l'acquisition de la clause résolutoire, que : L'article L 145-41 du code de commerce dispose que "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai." Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti d'un mois, le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Au soutien de ses prétentions, la SCI appelante fait valoir : - d'une part, que malgré sa réclamation du 22 mai 2018 et le commandement délivré le 30 juillet 2018, la société preneuse ne lui a transmis aucun document relatif aux travaux entrepris, en violation des stipulations de l'article 4 du contrat, la société ayant été autorisée et s'étant engagée à réaliser divers travaux dans les locaux à ses frais mais sous certaines conditions précisément énumérées qui n'ont pas été respectées, qu'elle a appris que le preneur qui s'est vu refuser le permis de construire, au demeurant déposé au nom de Mme B., ancienne locataire, a néanmoins entrepris les travaux dont elle ignore la nature et l'étendue en l'absence de toute note technique, que rien ne permet d'affirmer que les travaux sont quasiment terminés alors qu'ils devaient être exécutés rapidement, a priori dans le délai d'un an correspondant à la franchise de loyers, qu'aucune preuve n'est rapportée de la présence de squatters dans l'immeuble ayant retardé la mise en oeuvre des travaux ou du prétendu état de délabrement de l'immeuble ; - d'autre part, que la société Hôtel du village n'a pas déféré aux causes du commandement de payer dans le délai d'un mois, ayant remis un chèque seulement le 23 octobre 2018, contestant avoir participé au retard de paiement en l'absence de transmission de son RIB, lequel a été adressé au locataire dès le 2 février 2018, soulignant que l'encaissement des chèques ne peut intervenir que sous plusieurs jours. L'appelante conteste encore la mauvaise foi qui lui est imputée par le preneur au motif que ce dernier aurait été approché par un promoteur qui lui aurait proposé le 26 novembre 2018 une indemnité en contrepartie de la résiliation anticipée du bail, ce qui démontrerait l'intention du bailleur de vendre les murs, rappelant que la seule chronologie des faits témoigne des manquements du preneur à ses obligations contractuelles. La société Hôtel du village conteste l'acquisition de la clause résolutoire ensuite de la délivrance du commandement de payer en invoquant le règlement opéré par le chèque en date du 15 octobre 2018, encaissé par le bailleur seulement le 25 octobre suivant, et souligne qu'elle est à jour du paiement de ses loyers et charges. S'agissant du commandement délivré pour inexécution des obligations locatives, l'intimée prétend qu'elle a fait toutes diligences pour exécuter les travaux et obtenir les autorisations administratives nécessaires, indiquant avoir eu recours à un architecte, et soutient que le bailleur a donné son accord pour que le permis de construire soit déposé au nom de Mme B., ancienne exploitante du fonds de commerce, et transmis au nouveau locataire, ajoutant qu'il n'est prévu aucun délai pour l'achèvement des travaux. Elle invoque également la mauvaise foi de la SCI bailleresse dont elle estime qu'elle n'a diligenté ces procédures qu'en raison de sa volonté de vendre les murs, une offre de protocole de résiliation anticipée du bail en date du 26 novembre 2018 lui ayant été proposée, cette mauvaise foi étant caractérisée par les manoeuvres de la bailleresse pour que la mairie de Persan refuse sa dernière demande de permis de construire, par son refus d'encaisser immédiatement le paiement apurant les causes du commandement de payer et le retard apporté dans l'envoi de son relevé d'identité bancaire. * sur le commandement de payer délivré le 17 septembre 2018 Le commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail porte sur une somme en principal de 6 000 euros représentant les loyers et charges des mois d'août et septembre 2018, les loyers étant payables mensuellement et d'avance le premier de chaque mois. En l'espèce, le preneur ne conteste pas les sommes réclamées dont il est établi qu'il les a payées par chèque n° [...] d'un montant de 6.132,32 euros, frais compris, daté du 15 octobre 2018, mais remis au bailleur seulement le 23 octobre 2018, ce qui n'est pas contredit par l'intimée. Or le chèque étant un titre payable à première présentation, il est émis au moment où le tireur s'en dessaisit au profit du bénéficiaire et non à la date de son établissement s'il est conservé par le tireur. Dès lors le preneur ne peut valablement soutenir qu'il s'est acquitté des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois imparti, soit avant le 18 octobre 2018. Il est par ailleurs inopérant pour l'intimée de prétendre que ce retard de paiement est dû à l'absence de communication par le bailleur de son RIB, qu'elle a réclamé seulement le 15 octobre 2018, soit à la veille de l'expiration du délai d'un mois imparti et que le bailleur soutient lui avoir adressé dès le mois de février 2018 par SMS, étant souligné qu'en tout état de cause, il incombait au seul preneur de s'acquitter des causes du commandement de payer par tout moyen de paiement et en temps utile, faute de pouvoir effectuer un virement bancaire. C'est donc à tort que le premier juge a considéré d'une part, que le retard apporté au paiement avait été causé par la carence du bailleur dans la transmission de son RIB et d'autre part, par son refus d'encaisser immédiatement le chèque remis en paiement. Est tout aussi inopérante pour faire échec à la constatation de plein droit de l'acquisition de la clause résolutoire la seule constatation par le premier juge de la bonne foi du preneur qui a désormais mis en place un virement automatique mensuel et qui a apuré sa dette avant même que se tienne l'audience de référé, dès lors qu'il n'a pas été accordé au preneur, dans le dispositif de l'ordonnance, des délais rétroactifs de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, permettant alors de constater que la clause résolutoire visée au commandement de payer est réputée n'avoir pas joué. La cour relève à cet égard que la société Hôtel du village ne formule aucune prétention en cause d'appel tendant à l'octroi de délais de paiement rétroactifs et suspensifs des effets de la clause résolutoire, suite à la délivrance du commandement de payer du 17 septembre 2018. * sur le commandement délivré le 30 juillet 2018 Le commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail porte sur l'obligation de transmission au bailleur de dossiers et documents en relation avec les travaux autorisés énoncés à l'article 4 du bail en contrepartie d'une franchise de loyers de douze mois, soit : - le descriptif détaillé des travaux projetés qui devait être remis au bailleur le 27 août 2017, - la justification des travaux effectués à ce jour, en précisant leur nature exacte et la date de leur réalisation, - la production des assurances du maître d'oeuvre et des entreprises intervenant et intervenues sur le chantier, la production de l'assurance dommage-ouvrage souscrite pour ce chantier, - la fourniture de l'entier dossier déposé aux fins d'obtention des autorisations administratives requises et la justification de l'obtention desdites autorisations (permis de construire, déclaration préalable), - la justification de l'éventuelle validation des travaux par les différentes commissions et bureaux de contrôle. Le preneur ne conteste pas en l'espèce n'avoir pas satisfait dans le délai imparti d'un mois à cette demande de transmission des documents justificatifs. Il ne conteste pas non plus les obligations mises à sa charge en contrepartie de l'autorisation qui lui a été accordée par le bailleur d'effectuer à ses frais des travaux de transformation des locaux loués en hôtel, ces travaux étant précisément énumérés à l'article 4 du bail et soumis à des conditions également listées de manière précise, à savoir : - l'obtention par le preneur des autorisations administratives telles que permis de construire ou déclaration préalable - transmission au bailleur de l'entier dossier déposé aux fins d'obtention des autorisations précitées et d'un descriptif détaillé des travaux, dans le délai d'un mois à compter des présentes, - neutralisation de toutes les cuves de stockage d'hydrocarbure (situées dans le local atelier et sur le terrain) par remplissage de sable, - production des attestations d'assurance dommages-ouvrage à souscrire, et des attestations d'assurance du maître d'oeuvre du preneur et des entreprises chargées de l'exécution des travaux, - travaux réalisés sous le contrôle de l'architecte du bailleur qui pourra prendre attache à tout moment tant avec le preneur que son architecte aux fins d'obtenir la communication de toutes pièces et de procéder à toute visite sur le chantier, - conformité des travaux aux règles de sécurité, de décence et à la législation sociale, - validation des travaux par la commission de sécurité, - réalisation des travaux par le preneur dans les meilleurs délais, - communication à la demande du bailleur de tous les documents transmis aux organismes de conformité de type Socotec, Veritas... Quelque que soient les difficultés alléguées auxquelles il dit avoir été confronté depuis l'origine de par la présence de squatteurs dans l'immeuble et compte tenu de l'état de dégradation des locaux, le preneur indiquant avoir démarré les premiers travaux de rénovation ne nécessitant pas d'autorisations administratives à partir du mois de janvier 2018, il est constant que la société Hôtel du village n'a jamais transmis au bailleur le moindre document afférent aux travaux entrepris jusqu'à la présente procédure, en violation de ses obligations contractuelles. En particulier, n'ont pas été transmis au bailleur les dossiers de dépôt de permis de construire qui sont au nombre de trois et qui ont tous été refusés, le descriptif détaillé des travaux projetés, les attestations d'assurance des entreprises missionnées et l'assurance dommage-ouvrage, de sorte que le bailleur a été tenu dans l'ignorance des travaux réalisés depuis l'origine, alors que le bail stipule clairement que les travaux doivent être exécutés sous son contrôle et celui de son architecte. Il importe peu dès lors que la société Hôtel du village justifie à ce jour de diligences accomplies à travers les pièces qu'elle verse aux débats notamment sur les travaux réalisés (PV de constat avant et après travaux établis les 28 juillet 2017 et 10 décembre 2018), les quatre dépôts de demandes de permis de construire dont la dernière date du 6 mai 2019, ou encore l'avis favorable de la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité du 5 mars 2019, étant toutefois relevé que les travaux réalisés l'ont été à ce jour sans aucune autorisation administrative. Enfin la mauvaise foi imputée au bailleur n'est pas caractérisée, dès lors que celui-ci a sollicité dans un premier temps les documents relatifs aux travaux par courrier et que c'est seulement en l'absence de toute réponse qu'il a fait délivrer un commandement visant les inexécutions contractuelles au titre des travaux entrepris. De même n'est pas sérieux le reproche fait au bailleur d'avoir alerté la mairie sur l'irrégularité de la troisième demande de permis de construire, déposée au nom de l'ancienne locataire, Mme Y..., comme les deux précédentes demandes qui ont été refusées, alors qu'il n'est pas démontré par l'intimée que le bailleur aurait donné un quelconque accord verbal pour que les demandes de permis de construire soient déposées au nom d'un tiers, Mme Y... ne détenant plus aucun droit d'occupation, étant rappelé que les travaux ont été entrepris par la société Hôtel du village, seule titulaire de l'autorisation donnée par le bailleur. Enfin les démarches initiées par la SCI bailleresse l'ont été antérieurement à l'offre de protocole de résiliation du bail par un promoteur en date du 26 novembre 2018, de sorte qu'il ne peut être argué de la mauvaise foi du bailleur qui aurait cherché à se débarrasser de sa locataire, alors que depuis la signature du bail, la société Hôtel du village n'a jamais fourni au bailleur la moindre information sur les travaux réalisés, en totale violation des clauses du bail. En conséquence, la société Hôtel du village n'ayant déféré ni à la réclamation qui lui a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception le 22 mai 2018 ni au commandement d'exécuter ses obligations contractuelles au titre des travaux autorisés délivré le 30 juillet 2018, alors même que le défaut d'exécution des charges et conditions, qualifiées dans le bail 'toutes de rigueur', est expressément sanctionné par la résiliation de plein droit du bail selon l'article 16 du contrat, la cour, statuant en référé, ne peut que constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit au bailleur à la date du 31 août 2018. C'est donc à tort que le premier juge a écarté la demande de la bailleresse, au demeurant par des motifs inopérants, en retenant que la majeure partie des travaux avait été réalisée et que le retard provenait d'une situation de fait (intrusion de squatters) ainsi que de difficultés administratives. L'ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu'elle a débouté la SCI bailleresse de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d'expulsion du preneur et de fixation d'une indemnité d'occupation. La cour, statuant à nouveau, constate que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié de plein droit à la date du 31 août 2018. En conséquence de la résiliation du bail, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la société Hôtel du village des locaux loués, celle-ci étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 31 août 2018 et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 3 000 euros, équivalente au montant du loyer hors charges, comme réclamé par l'appelante, jusqu'à la complète libération des lieux et la remise des clés. Il n'y a pas lieu en revanche d'assortir la mesure d'expulsion ordonnée d'une astreinte ; Alors, d'une part, que dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; qu'en constatant l'acquisition de la clause résolutoire et en ordonnant l'expulsion de la SARL Hôtel du Village sans constater que les conditions précitées, tenant à l'urgence ainsi qu'à l'absence de contestation sérieuse ou au caractère justifié par l'existence du différend des mesures ainsi ordonnées, étaient remplies, la Cour d'appel, qui statuait sur l'appel d'une ordonnance de référé, a violé l'article 808 du code de procédure civile ; Alors, d'autre part, que la clause résolutoire doit être précise relativement au manquement contractuel qu'elle sanctionne ; qu'en retenant, s'agissant du commandement du 30 juillet 2018, que « la SARL Hôtel du Village n'ayant déféré ni à la réclamation qui lui a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception le 22 mai 2018 ni au commandement d'exécuter ses obligations contractuelles au titre des travaux autorisés délivré le 30 juillet 2018, alors même que le défaut d'exécution des charges et conditions, qualifiées dans le bail 'toutes de rigueur', est expressément sanctionné par la résiliation de plein droit du bail selon l'article 16 du contrat, la cour, statuant en référé, ne peut que constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit au bailleur à la date du 31 août 2018 », quand la clause résolutoire stipulée au bail indique que celui-ci sera résilié immédiatement et de plein droit, sans aucune formalité judiciaire, après un commandement de payer ou une mise en demeure d'exécuter restée sans effet pendant un mois et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, « à défaut d'exécution des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur » et que les manquements invoqués au titre des travaux autorisés par le bail ne pouvaient pas entraîner le jeu de la clause résolutoire à défaut d'une stipulation de celle-ci les visant expressément, la Cour d'appel a violé l'article L 145-41 du code de commerce ; Alors, de troisième part, qu'en se prononçant sur le commandement de payer du 17 septembre 2018, la Cour d'appel s'est déterminée à partir de motifs inopérants à justifier sa décision de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 31 août 2018, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article L 145-41 du code de commerce ; Alors, de quatrième part, que, subsidiairement, comme l'énonce l'arrêt, en application de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, le juge peut accorder au preneur qui a intégralement payé sa dette de loyer après l'expiration du délai d'un mois mentionné au commandement de payer des délais rétroactifs de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, permettant de constater que la clause résolutoire visée audit commandement est réputée n'avoir pas joué ; qu'en relevant, s'agissant du commandement de payer du 17 septembre 2018, qu'était « inopérante pour faire échec à la constatation de plein droit de l'acquisition de la clause résolutoire la seule constatation par le premier juge de la bonne foi du preneur qui a désormais mis en place un virement automatique mensuel et qui a apuré sa dette avant même que se tienne l'audience de référé, dès lors qu'il n'a pas été accordé au preneur, dans le dispositif de l'ordonnance, des délais rétroactifs de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, permettant alors de constater que la clause résolutoire visée au commandement de payer est réputée n'avoir pas joué », cependant qu'il suffit qu'un tel délai soit accordé par le juge dans les motifs de sa décision et que celui-ci tire les conséquences de ce délai, rétroactif, et du paiement intervenu à l'intérieur de celui-ci dans le dispositif de sa décision, sans rechercher si le Premier juge n'avait pas rétroactivement accordé un délai de paiement à la SARL Hôtel du Village dans les motifs de son ordonnance, en énonçant que « dans la mesure où, en application des dispositions de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, le juge peut accorder des délais et ce faisant suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire qui par la suite ne joue pas si le locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées par le juge, il convient en l'espèce de constater que, dans les délais découlant de la transmission de l'assignation au greffe du tribunal, la société locataire s'est acquittée de sa dette et que, dès lors, il n'y a plus lieu de prononcer l'acquisition de la clause résolutoire », dont il avait tiré les conséquences en constatant, dans le dispositif de celle-ci, que « la société Hôtel du Village a utilisé le délai inhérent à la délivrance de l'assignation en constatation d'acquisition de la clause résolutoire pour apurer l'intégralité de sa dette locative », avant de débouter, « en conséquence », la SCI M. Q... et Ch. V... de ses demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-41 du code de commerce ; Alors, de cinquième part, que, toujours subsidiairement, comme l'énonce l'arrêt, en application de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, le juge peut accorder au preneur qui a intégralement payé sa dette de loyer après l'expiration du délai d'un mois mentionné au commandement de payer des délais rétroactifs de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, permettant de constater que la clause résolutoire visée audit commandement est réputée n'avoir pas joué ; qu'en relevant, s'agissant du commandement de payer du 17 septembre 2018, que « la société Hôtel du village ne formule aucune prétention en cause d'appel tendant à l'octroi de délais de paiement rétroactifs et suspensifs des effets de la clause résolutoire, suite à la délivrance du commandement de payer du 17 septembre 2018 », sans rechercher si, en concluant à la confirmation de l'ordonnance entreprise, qui avait constaté, dans son dispositif, que « la société Hôtel du Village a utilisé le délai inhérent à la délivrance de l'assignation en constatation d'acquisition de la clause résolutoire pour apurer l'intégralité de sa dette locative », avant de débouter, « en conséquence », la SCI M. Q... et Ch. V... de ses demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, après avoir énoncé, dans ses motifs, que « dans la mesure où, en application des dispositions de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, le juge peut accorder des délais et ce faisant suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire qui par la suite ne joue pas si le locataire se libère de sa dette dans les conditions fixées par le juge, il convient en l'espèce de constater que, dans les délais découlant de la transmission de l'assignation au greffe du tribunal, la société locataire s'est acquittée de sa dette et que, dès lors, il n'y a plus lieu de prononcer l'acquisition de la clause résolutoire », la SARL Hôtel du Village n'avait pas sollicité, en cause d'appel, l'octroi d'un délai de paiement rétroactif et suspensif des effets de la clause résolutoire et le constat de l'apurement de sa dette locative à l'intérieur de ce délai, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-41 du code de commerce ; Et alors, enfin, et en toute hypothèse, qu'une clause résolutoire ne peut produire effet que si elle a été mise en oeuvre de bonne foi ; qu'en se bornant à relever, pour écarter le moyen qui lui était soumis de ce chef, que « les démarches initiées par la SCI bailleresse l'ont été antérieurement à l'offre de protocole de résiliation du bail par un promoteur en date du 26 novembre 2018, de sorte qu'il ne peut être argué de la mauvaise foi du bailleur qui aurait cherché à se débarrasser de sa locataire, alors que depuis la signature du bail, la société Hôtel du village n'a jamais fourni au bailleur la moindre information sur les travaux réalisés, en totale violation des clauses du bail », quand la circonstance que la SCI M. Q... et Ch. V... ait initié des démarches auprès de la SARL Hôtel du Village en vue d'être informée sur la réalisation des travaux convenus avant le 26 novembre 2018, date à laquelle la SARL Hôtel du Village a eu connaissance de la volonté de vendre de la SCI M. Q... et Ch. V..., lorsqu'elle a été approchée par un promoteur lui ayant proposé de procéder à une résiliation amiable du bail commercial, n'exclut en rien que ces démarches, et, au-delà, le commandement qui lui a ensuite été délivré à ce titre, aient été motivés par une telle volonté de vendre, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-41 du code de commerce, ensemble l'article 1134 alinéa 3, devenu 1104, du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, rendu sur l'appel d'une ordonnance de référé, d'avoir dit que la SCI M. Q... et Ch. V... conservera le dépôt de garantie ; Aux motifs, sur la demande de conservation du montant du dépôt de garantie, que : La SCI bailleresse sollicite en application des clauses contractuelles l'attribution du dépôt de garantie de 6.000 euros à titre d'indemnité forfaitaire. L'intimée s'oppose à cette demande. Le bail stipule à l'article 16 qu'en cas de résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire, 'les loyers d'avance, tout comme le dépôt de garantie, demeureront acquis au bailleur à titre d'indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tout terme alors dû, de tous dommages-intérêts, comme du règlement des frais, s'il y a lieu'. La demande de conservation du dépôt de garantie par le bailleur ne se heurte dès lors à aucune contestation sérieuse, ladite clause ayant pour objet d'indemniser le bailleur à titre forfaitaire en cas de résiliation du bail par la faute du locataire. L'ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu'elle a débouté la SCI bailleresse de cette demande ; Alors, d'une part, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, qui fait grief à l'arrêt d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties à la date du 31 août 2018, ordonné l'expulsion de la SARL Hôtel du Village et de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dit n'y avoir lieu à assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte, rappelé que le sort les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à titre provisionnel par la SARL Hôtel du Village à la somme de 3.000 euros à compter du 31 août 2018 et condamné la SARL Hôtel du Village à payer à la SCI M. Q... et Ch. V... une indemnité d'occupation mensuelle de 3.000 euros à titre provisionnel jusqu'à la complète libération des lieux et la remise des clés, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt ici critiqué ; Et alors, d'autre part, que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder en référé une provision au créancier ; qu'en indiquant, dans son dispositif, dire que la SCI M. Q... et Ch. V... conservera le dépôt de garantie, après avoir relevé, dans ses motifs, que la « demande de conservation du dépôt de garantie par le bailleur ne se heurte dès lors à aucune contestation sérieuse, ladite clause ayant pour objet d'indemniser le bailleur à titre forfaitaire en cas de résiliation du bail par la faute du locataire », la Cour d'appel, qui l'a ainsi indemnisée à titre forfaitaire en lui permettant de conserver le dépôt de garantie, quand elle ne pouvait lui accorder qu'une provision, a excédé ses pouvoirs, violant ainsi l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile.