Cour de cassation, 08 avril 2021. 20-15.648

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 avril 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10204 F Pourvoi n° X 20-15.648 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021 La société Clesence, venant aux droits de la société Picardie Habitat société d'HLM, société anonyme, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° X 20-15.648 contre l'arrêt rendu le 26 février 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant : 1°/ au syndicat des copropriétaires du Domaine de l'Abbatiale, dont le siège est [...] , prise en la personne de son syndic le Cabinet Fontenoy immobilier Val-d'Europe, 2°/ à la société Fontenoy immobilier Val-d'Europe, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Clesence, de la SCP Rousseau et Tapie, avocat du syndicat des copropriétaires du Domaine de l'Abbatiale, après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Clesence aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Clesence ; la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du Domaine de l'Abbatiale la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Clesence IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Picardie Habitat de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 juin 2015 ; AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot, dont il a la jouissance. En cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic ; qu'aux termes de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution ; que cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 ; elle comporte également le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi ; que cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ; qu'en l'espèce, les dispositions de l'acte de cession du 24 novembre 2010, reprises au règlement de copropriété, permettent de déroger à la libre désignation d'un mandataire commun par les nus-propriétaires et l'usufruitier en désignant par principe l'usufruitier temporaire, sauf opposition expresse des nus-propriétaires, pour les assemblées ayant pour objet l'administration courante des parties communes générales ou spéciales de l'ensemble immobilier et/ou la réalisation de travaux restant à sa charge ; que néanmoins, comme l'ont exactement relevé les premiers juges, la société Picardie Habitat-Groupe Procilia ne justifie pas avoir notifié au syndic le démembrement de propriété sur les lots concernés et la constitution d'un usufruit, conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967 précité ; qu'en cause d'appel, la société Picardie Habitat-Groupe Procilia soutient qu'elle n'avait pas à le faire, dès l'instant où dès l'origine de la constitution du syndicat, le démembrement litigieux a été constaté ; que si en effet, le règlement de copropriété fait référence au démembrement de certains lots et de l'existence de l'usufruitier temporaire, cet élément ne permet pas toutefois à la société Picardie Habitat- Groupe Procilia de s'abstenir de notifier conformément aux dispositions de l'article 6 et dans les formes prescrites, pour chacun des lots concernés : la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé et l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu du titulaire de droit et du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 ; que tant que la notification prescrite par l'article 6 du décret n'a pas été opérée, la constitution de l'usufruit est inopposable au syndicat des copropriétaires ; que s'agissant d'une disposition d'ordre public, la pratique antérieure de l'ancien syndic est indifférente ; qu'en outre, sans cette notification, le syndic n'est pas en mesure d'identifier les nus- propriétaires que la société Picardie Habitat- Groupe Procilia entend représenter, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires ; que comme l'ont dit les premiers juges, faute de justification de la notification de la constitution d'un usufruit temporaire comme l'impose l'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et comportant notamment la désignation complète du lot, l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu du titulaire de droit et l'indication du mandataire commun prévu par l'article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (notification qui ne se confond pas avec l'avis de mutation de l'article 20 du décret qui permet au syndic de connaître l'identité des acquéreurs des lots sans pouvoir deviner qu'il y avait parallèlement création d'un démembrement du droit de propriété) le syndic était en droit de considérer les acquéreurs des lots de VEFA comme plein propriétaires, ne convoquer qu'eux et de ne prendre en considération que leur vote ; que le tribunal a également justement énoncé que le simple fait que la feuille de présence de l'assemblée générale mentionne à côté du nom du copropriétaire (en réalité simple nu-propriétaire) le nom de la société Picardie Habitat ne suffit pas à lui rendre opposable la constitution de l'usufruit à défaut du respect du formalisme de l'article 6 du décret précité; que le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 juin 2015 sera confirmé; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE tous les copropriétaires faisant, de plein droit, partie de l'assemblée générale de copropriété doivent y être convoqués, et l'omission de convocation de l'un d'entre eux peut entraîner la nullité de l'assemblée (Cass. 3ème civile, 9 novembre 1994) ; que le droit de vote est indivisible et n'appartient qu'à une seule personne et ce, même s'il existe plusieurs propriétaires ou titulaires d'un droit réel sur le lot de copropriété ; qu'aux termes de l'article 23, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic ; que puisque le droit de vote n'appartient qu'à ce mandataire commun, ce dernier est valablement seul convoqué aux assemblées générales ; qu'il doit être rappelé, par ailleurs, que l'article 6, alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit une notification au syndic en cas de cession du lot : tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution ; que l'article 64 du décret précise que la notification est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique ; que cette notification a pour but d'informer le syndic des changements de propriétaires ou des démembrements de propriété affectant les lots et de lui permettre de tenir à jour en conséquence la liste des copropriétaires prévue à l'article 32 du décret et de rendre opposable la mutation au syndicat de copropriété ; que dès réception de la notification, le syndic modifie l'immatriculation du compte du lot, en remplaçant le nom du vendeur par celui de l'acquéreur ; que tant que la notification n'a pas été faite au syndic, ce dernier convoque valablement l'ancien copropriétaire à participer à l'assemblée générale et la vente lui est inopposable ; que c'est donc la notification du titre de propriété au syndic qui donne le droit de participer à l'assemblée générale ; que le vendeur ne peut pas se dispenser de cette notification en faisant valoir que le syndic connaissait l'existence de la vente et le nom du nouvel acquéreur (Cass. 3e civ., 22 mars 2000 n° 98-14409) ; qu'en l'espèce, il sera relevé que la Sa Picardie Habitat- Groupe Procilia ne produit que deux pièces : le procès-verbal de l'assemblée litigieuse du 30 juin 2015 et l'acte de notification dudit procès-verbal ; qu'il ressort des extraits du règlement de copropriété du 14 octobre 2010 produits par le syndicat des copropriétaires Domaine De l'Abbatiale, que celui-ci rappelait les dispositions précités de l'article 23 de la loi de 1965, à savoir que en cas d'usufruit d'un lot, « les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le Président du Tribunal de Grande instance, à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic » ; que le règlement a cependant aménagé des règles spécifiques, notamment pour les assemblées ayant pour objet l'administration courante des parties communes générales ou spéciale de l'ensemble immobilier, pour lesquelles « l'usufruitier sera réputé détenir de plein droit tous pouvoirs du ou des nus-propriéraires des lots concernés, sauf opposition expresse de ces derniers ; les votes seront alors valablement exprimés (pour les lots démembrés) par l'usufruitier temporaire, sauf opposition expresse du ou des nus-propriétaires concernés » ; que ce règlement de copropriété permettait ainsi de déroger à la libre désignation d'un mandataire commun par les nu-propriétaires et l'usufruitier et désignait par principe l'usufruitier temporaire, sauf opposition expresse des nus-propriétaires ; que force est de constater qu'il n'a pas été respecté, puisque l'usufruitier temporaire n'a pas été autorisé à voter pour les lots concernés, alors même qu'il n'y a eu d'opposition expresse que de 4 nus-propriétaires -sur les 24- qui ont fait un pouvoir en faveur d'une autre personne que l'usufruitier ; que pour autant, l'assemblée ne pourrait être annulée pour violation de ces règles qu'autant que le syndic avait régulièrement reçu la notification du démembrement de propriété sur les lots et de la constitution d'un usufruit ; qu'or le syndicat soutient qu'une telle notification n'a jamais été faite ; que l'usufruitier demeure taisant sur point, alors même que le syndicat des copropriétaires a versé aux débats un courrier adressé à la SA Picardie Habitat- Groupe Procilia en date du28 avril 2015, soit antérieurement à l'assemblée litigieuse, lui demandant de bien vouloir lui indiquer quels étaient les nus-propriétaires dont elle était l'usufruitière et les documents officiels en attestant ; que manifestement aucune réponse n'a été apportée à ce courrier ; que dans ses conclusions, le syndicat réitère cette demande, ce à quoi ne répond pas la demanderesse, qui n'a d'ailleurs pas cru bon de produire l'acte notarié de cession de l'usufruit en date du 24 novembre 2010 attestant de sa qualité d'usufruitier et désignant les lots concernés ; que faute de justification de la notification de la constitution d'un usufruit temporaire comme l'impose l'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et comportant notamment la désignation complète du lot, l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu du titulaire de droit et l'indication du mandataire commun prévu par l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (notification qui ne se confond pas avec l'avis de mutation de l'article 20 du décret qui permet au syndic de connaître l'identité des acquéreurs des lots sans pouvoir deviner qu'il y avait parallèlement création d'un démembrement du droit de propriété) le syndic était en droit de considérer les acquéreurs des lots de VEFA comme plein propriétaires, ne convoquer qu'eux et de ne prendre en considération que leur vote. 1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que lorsqu'il choisit de relever d'office un moyen, il est tenu d'inviter les parties à s'expliquer sur celui-ci ; qu'au cas présent, en retenant d'office que la pratique de l'ancien syndic était indifférente puisque l'obligation de notifier l'acte de mutation ou de constitution de droit démembrée au syndic, édictée par l'article 6 du décret du 17 mars 1967, était d'ordre public, sans inviter les parties à s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel n'a pas respecté le principe de la contradiction et a ainsi violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le bénéficiaire d'une mesure d'ordre public de protection peut toujours y renoncer expressément ou tacitement au moyen d'un acte témoignant de cette renonciation de manière certaine, éclairée et non équivoque ; qu'ainsi, si un syndicat des copropriétaires peut invoquer l'inopposabilité d'un transfert de propriété d'un lot ou de la constitution sur ce lot d'un droit réel démembré en l'absence de la notification prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967, il renonce à invoquer cette inopposabilité lorsque, par l'entremise de son syndic, il convoque le nouveau titulaire de droit sur le lot à l'assemblée générale, lui fait prendre part au vote et lui réclame le paiement de charge conformément à aux droits acquis en vertu de l'acte non notifié ; qu'au cas présent, il n'était pas contesté que, jusqu'à la nomination de la société Fontenoy immobilier en tant que nouveau syndic de copropriété, la société Picardie Habitat avait été convoquée aux assemblées en sa qualité d'usufruitière, qu'elle avait également pris part au vote en cette qualité et qu'elle s'était toujours acquitté de l'ensemble des taxes, charges, et participation aux grosses réparations conformément à ses obligations en tant d'usufruitière des lots litigieux ; que l'ensemble de ces éléments témoignaient de la renonciation certaine, non équivoque et en connaissance de cause du syndicat des copropriétaires à se prévaloir de l'inopposabilité de la constitution d'usufruit sur les lots litigieux en raison de l'absence de notification par lettre recommandée de cet acte juridique ; que cependant, la cour d'appel a retenu l'inopposabilité des droits d'usufruitier de la société Picardie Habitat en énonçant que s'agissant d'une règle d'ordre public, la pratique de l'ancien syndic était indifférente ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions combinées des articles 6, 63 et 64 du décret du 17 mars 1967 ; 3°) ALORS QUE, en tout état de cause, si en vertu de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires peut invoquer l'inopposabilité d'un transfert de propriété ou de la constitution d'un droit démembré sur un lot, en l'absence de notification de l'acte de transfert, et ne pas convoquer le nouveau propriétaire à l'assemblée générale, celleci n'est valablement réunie qu'à la condition que le syndic ait convoqué l'ancien propriétaire ou l'ancien titulaire du droit sur le lot ; qu'au cas présent, il n'était contesté par aucune partie que les nus-propriétaires actuels n'avaient jamais été titulaires du droit d'usufruit sur leur lot lequel avait été directement transmis par la société Perl à la société Picardie Habitat ; qu'ainsi, en énonçant que l'assemblée aurait été valablement réunie par la convocation des nus-propriétaires que le syndic aurait été en droit de considérer comme pleins-propriétaires lorsqu'en l'absence d'opposabilité du transfert du droit d'usufruit, la société Perl ou son auteur la société Lagny sur Marne Jeanne d'Arc auraient dû être convoqués en lieu et place de la société Picardie Habitat, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE si en vertu de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires peut invoquer l'inopposabilité d'un transfert de propriété ou de la constitution d'un droit démembré sur un lot, en l'absence de notification de l'acte de transfert, et ne pas convoquer le nouveau propriétaire à l'assemblée générale, celle-ci n'est valablement réunie qu'à la condition que le syndic ait convoqué l'ancien propriétaire ou l'ancien titulaire du droit sur le lot ; qu'au cas présent, il n'était contesté par aucune partie que les nus-propriétaires actuels n'avaient jamais été titulaires du droit d'usufruit sur leur lot lequel avait été directement transmis par la société Perl à la société Picardie Habitat ; qu'ainsi, en énonçant que l'assemblée aurait été valablement réunie par la convocation des nus-propriétaires que le syndic aurait été en droit de considérer comme pleins-propriétaires lorsqu'en l'absence d'opposabilité du transfert du droit d'usufruit, la société Perl ou son auteur la société Lagny sur Marne Jeanne d'Arc auraient dû être convoqués en lieu et place de la société Picardie Habitat, la cour d'appel, a violé l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ;