Cour de cassation, 29 novembre 2018. 17-31.028

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 29 novembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10612 F Pourvoi n° C 17-31.028 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Black Jack, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 12 octobre 2017 par la cour d'appel d'[...] chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Fiducimo immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 2°/ au syndicat des copropriétaires immeuble [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Fiducimo immobilier, défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 23 octobre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. X..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Black Jack, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Fiducimo immobilier, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat du syndicat des copropriétaires immeuble Les iris ; Sur le rapport de M. X..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Black Jack aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Black Jack ; la condamne à payer au syndicat des copropriétaires Les iris la somme de 1 500 euros et à la société Fiducimo immobilier la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Black Jack. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2008, d'AVOIR rejeté les demandes de nullité ou de résolution du protocole transactionnel signé entre les parties par acte authentique de Me Y... notaire les 10 et 29 septembre 2010 et d'AVOIR dit qu'en exécution du protocole signé entre les parties et l'acte authentique de Me Y... notaire en date des 10 et 29 septembre 2010, les tantièmes de copropriété affectés au lot n° 76 devenu 102 sont de 1073/10585 pour les parties communes de l'ensemble immobilier et de 1000/1000 pour les parties communes spéciales du bâtiment G. AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « sur la recevabilité de la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2008 ; La SCI Black Jack ayant voté favorablement cette résolution est irrecevable en sa demande d'annulation eu égard aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réservant cette action en nullité aux « copropriétaires opposants ou défaillants ». Sur la nullité ou la résolution du protocole transactionnel signé les 29 septembre 2009 et 10 septembre 2010 ; Il est soutenu que : - ce protocole et la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2008 violent les dispositions d'ordre public des articles 5,10,11,24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'il enfreint le principe d'intangibilité des tantièmes de propriété conférés à chaque lot, et modifie la répartition des charges, ce qui nécessitait l'unanimité de tous les copropriétaires ; - le syndic ne peut recevoir délégation de pouvoir pour modifier les tantièmes de propriété ou la répartition des charges ; La SCI Black Jack a voté en faveur de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2008, de même que tous les copropriétaires présents (21 représentant 9116/10024) et le protocole a été signé par elle et par le syndicat des copropriétaires sur la base de la résolution précitée devenue définitive à défaut de contestation de l'assemblée générale dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Elle ne peut dès lors se prévaloir du défaut d'unanimité pour prétendre soit à la nullité soit à la résolution du protocole transactionnel ; Il ne ressort pas du protocole litigieux que le syndic a reçu délégation de pouvoir pour modifier les tantièmes de propriété ou la répartition des charges alors que la décision en a été prise par l'assemblée générale du 4 octobre 2008 ; Ces demandes de nullité ou de résolution du protocole transactionnel seront donc rejetée ; Sur les tantièmes ; Le syndicat des copropriétaires entend voir dire et juger qu'en exécution du protocole d'accord signé entre les parties et de l'acte authentique de Maître Y... les 29 septembre 2009 et 10 septembre 2010, les tantièmes de copropriété affectés au lot n°76 devenu 102 pour les besoins de publication foncière, sont de 1 073/10 585èmes pour les parties communes générales de l'ensemble immobilier, et de 1 000/1 000èmes pour les parties communes spéciales du bâtiment G ; Cette demande est conforme audit protocole ayant prévu que le lot 76 affecté de 488/10025èmes devenait le lot 102 affecté de 1073/10585èmes de la propriété du sol et des parties communes ; Il y sera fait droit, le jugement étant confirmé sur ce point » ; ALORS en premier lieu QUE le délai prévu par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites exercées sur le fondement de l'article 43 de la même loi ; qu'en estimant néanmoins, pour déclarer irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2008, que cette délibération est devenue définitive à défaut de contestation dans le délai prévu par l'artuce 42, quand la SCI Black Jack demandait, sur le fondement de l'article 43 de cette loi, à ce qu'elle soit déclarée non écrite dans la mesure où elle opère une modification du règlement de copropriété contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS en second lieu QUE la condition tenant à la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant prévue par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux contestestaions des décisions prises en assemblées générales, ne s'applique pas aux actions visant à faire déclarer non écrites une clause sur le fondement de l'article 43 de cette loi ; qu'en estimant néanmoins, pour déclarer irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2008, que la SCI Black avait voté en faveur de cette résolution, quand cette dernière pouvait, même si elle n'était pas opposante ou défaillante, demander sur le fondement de l'article 43 à ce qu'elle soit déclarée non écrite dans la mesure où elle opère une modification du règlement de copropriété contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de nullité ou de résolution du protocole transactionnel signé entre les parties par acte authentique de Me Y... notaire les 10 et 29 septembre 2010 et d'AVOIR dit qu'en exécution du protocole signé entre les parties et l'acte authentique de Me Y... notaire en date des 10 et 29 septembre 2010, les tantièmes de copropriété affectés au lot n° 76 devenu 102 sont de 1073/10585 pour les parties communes de l'ensemble immobilier et de 1000/1000 pour les parties communes spéciales du bâtiment G. AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « sur la recevabilité de la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2008 ; La SCI Black Jack ayant voté favorablement cette résolution est irrecevable en sa demande d'annulation eu égard aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réservant cette action en nullité aux « copropriétaires opposants ou défaillants ». Sur la nullité ou la résolution du protocole transactionnel signé les 29 septembre 2009 et 10 septembre 2010 ; Il est soutenu que : - ce protocole et la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2008 violent les dispositions d'ordre public des articles 5,10,11,24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'il enfreint le principe d'intangibilité des tantièmes de propriété conférés à chaque lot, et modifie la répartition des charges, ce qui nécessitait l'unanimité de tous les copropriétaires ; - le syndic ne peut recevoir délégation de pouvoir pour modifier les tantièmes de propriété ou la répartition des charges ; La SCI Black Jack a voté en faveur de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2008, de même que tous les copropriétaires présents (21 représentant 9116/10024) et le protocole a été signé par elle et par le syndicat des copropriétaires sur la base de la résolution précitée devenue définitive à défaut de contestation de l'assemblée générale dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Elle ne peut dès lors se prévaloir du défaut d'unanimité pour prétendre soit à la nullité soit à la résolution du protocole transactionnel ; Il ne ressort pas du protocole litigieux que le syndic a reçu délégation de pouvoir pour modifier les tantièmes de propriété ou la répartition des charges alors que la décision en a été prise par l'assemblée générale du 4 octobre 2008 ; Ces demandes de nullité ou de résolution du protocole transactionnel seront donc rejetée ; Sur les tantièmes ; Le syndicat des copropriétaires entend voir dire et juger qu'en exécution du protocole d'accord signé entre les parties et de l'acte authentique de Maître Y... les 29 septembre 2009 et 10 septembre 2010, les tantièmes de copropriété affectés au lot n°76 devenu 102 pour les besoins de publication foncière, sont de 1 073/10 585èmes pour les parties communes générales de l'ensemble immobilier, et de 1 000/1 000èmes pour les parties communes spéciales du bâtiment G ; Cette demande est conforme audit protocole ayant prévu que le lot 76 affecté de 488/10025èmes devenait le lot 102 affecté de 1073/10585èmes de la propriété du sol et des parties communes ; Il y sera fait droit, le jugement étant confirmé sur ce point » ; ALORS QU'en se bornant, pour rejeter la demande de nullité du protocole transactionnel conclu entre les parties par acte authentique, que ce protocole a été signé sur la base d'une résolution adoptée en assemblée générale que la SCI Black Jack n'avait pas qualité à attaquer et avait contesté en dehors du délai de deux mois prévu par l'article 42, sans rechercher, comme elle y était invité, si ce protocole n'avait pas un objet illicite en ce qu'il contenait des stipulations contraires aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 du code civil et de l'article 1108 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 26 novembre 2012. AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « La SCI Black jack soutient que le président de séance a été élu dans les conditions prévues par l'alinéa 1 de l'article 24 du règlement de copropriété qui est nul tandis que le syndicat des copropriétaires indique avoir appliqué les dispositions d'ordre public des articles 24 de la loi du 10 juillet 1965 et 15 du décret du 17 mars 1967 ; Il ressort du procès-verbal de cette assemblée générale que : - par la résolution 1, a été élu le président de séance, seul candidat par le vote de 17 copropriétaires, seule la SCI Black jack ayant voté contre ; - par la résolution 2, a été élu le 1er scrutateur, seul candidat par le vote favorable de 17 copropriétaires, seule la SCI Black jack ayant voté contre ; - par la résolution 3, a été élu le 2d scrutateur, seul candidat par le vote favorable de 17 copropriétaires, seule la SCI Black jack ayant voté contre ; - par la résolution 4, Monsieur Z..., syndic a été élu en qualité de secrétaire de séance ; Si ces résolutions rappellent les dispositions du règlement de copropriété, elles ont néanmoins été adoptées dans les conditions prévues par les règles d'ordre public précitées ; Il n'y a donc pas lieu à annulation de l'assemblée générale du 26 novembre 2012 » ; ALORS QUE toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déclaré non écrits les alinéas 1, 4 et 5 de l'article 24 du règlement de copropriété-état descriptif de division dressé par Maître Jean A... notaire à Toulon en date du 3 décembre 1968 pour prévoir, au mépris de l'article 15 du décret du 17 mars 1967, que l'assemblée est présidée par le copropriétaire présent et acceptant possédant ou représentant pour son compte ou comme mandataire le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété ; qu'en refusant néanmoins d'annuler l'assemblée générale du 26 novembre 2012, après avoir constaté que le président de séance avait été désigné au regard de ces stipulations du règlement de copropriété déclarées non écrites, qui étaient reproduites au procès-verbal, lequel mentionnait qu'avait été élu comme seul candidat le copropriétaire présent et acceptant possédant ou représentant pour son compte ou comme mandataire le plus grand nombre de quotes-parts de copropriété, la cour d'appel, qui n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 24 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 15 du décret du 17 mars 1967. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI Black Jack formée à l'encontre de la société Fiducimo immobilier. AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « Sur la responsabilité du syndic, en la personne de la SARL Fiducimo immobilier : La SCI Black jack reproche au syndic d'avoir outrepassé ses pouvoirs en ayant décidé tout seul d'augmenter les tantièmes généraux de la copropriété à 10 585 et en ayant fait adopter les résolutions n°20 et 21 de l'assemblée générale du 5 septembre 2011 qui ne figuraient pas à l'ordre du jour, ces fautes conduisant à lui faire supporter des charges calculées sur la base de 1073/10 588 ; Or, d'une part le nouveau calcul des tantièmes n'émane pas du syndic mais de l'adoption de la résolution 5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2008 et du protocole d'accord des 29 septembre 2009 et 10 septembre 2010 acceptés par la SCI Black Jack elle-même ; D'autre part, les résolutions ont été adoptées lors d'une assemblée générale postérieure dont la validité a été confirmée ; Aucune faute ne peut donc être retenue à l'encontre du syndic ; Le jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI Black Jack sera donc confirmé » ; ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen ou le deuxième moyen qui s'attaquent aux chefs de l'arrêt ayant en substance déclaré irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 4 octobre 2008 et rejeté la demande de nullité du protocole transactionnel signé entre les parties, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 625 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt critiqué dans le quatrième moyen.