jurisprudence.case.fullText
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 février 2014),
que M. Thomas X..., aux droits duquel se trouve M. Allan X..., a donné à bail commercial à la société Compagnie générale de location (CGL) un terrain pour une durée de neuf ans à usage de location, achat, vente de matériel de bâtiments, travaux publics et industriels ; que, le 24 mars 2010, les époux X..., agissant en qualité d'administrateurs légaux de leur fils mineur Allan, ont donné congé à la locataire pour le 29 septembre 2010, lui déniant le droit au statut des baux commerciaux ; que, le 26 avril 2010, la société Juin Saint-Hubert a acquis le bien donné à bail ; que le 1er juin 2010 la société CGL lui a demandé le renouvellement du bail et a assigné les époux X... et la société Juin Saint-Hubert en nullité du congé délivré le 24 mars 2010 et renouvellement du bail commercial ; que la société Juin Saint-Hubert ayant refusé le renouvellement du bail, la locataire a assigné les mêmes en nullité du refus de renouvellement et, subsidiairement, en désignation d'un expert pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le bail conclu le 1er juillet 1988 portait sur un terrain clôturé de 2200 m ² environ destiné à une activité commerciale, que les structures installées sur ce terrain, décrites par un constat d'huissier de justice du 22 mars 2012, présentaient un caractère stable et permanent, s'agissant de constructions fixes et solides, non transportables ni réutilisables sur un autre site, et constaté qu'avant le bail, le propriétaire avait donné le même terrain à bail commercial à une société Alpauto, à compter du 1er janvier 1988, par un contrat autorisant le preneur à y aménager un local, que ce précédent locataire avait facturé le 29 juin 1988 à la société CGL une somme correspondant à l'aménagement du terrain, comportant notamment une dalle en béton armé de 120 m ², un mobil-home de 10 mètres de long, une installation électrique complète, éléments compatibles avec la description des locaux faite par le constat d'huissier de justice précité, et que le bailleur ne prétendait pas que les constructions auraient été édifiées par la société CGL pendant la durée du bail, la cour d'appel a, à bon droit, déduit de ces seuls motifs, sans dénaturation ni inversion de la charge de la preuve, que le bail était soumis au statut des baux commerciaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Juin Saint-Hubert aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Juin Saint-Hubert ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Juin Saint-Hubert.
II est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que le bail du 1er juillet 1988 était régi par le statut des baux commerciaux, déclaré valable le congé du 24 mars 2010 pour le 29 septembre suivant et reconnu à la société CGL le droit à une indemnité d'éviction et désigné un expert pour la chiffrer, en fixant à 3. 000 ¿ la provision à consigner par la société JUIN SAINT-HUBERT ;
AUX MOTIFS PROPRES OU'il ressort de l'article L. 145-1 du code de commerce que le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ce qui suppose :
- que le locataire exploite un fonds lui appartenant dans les lieux loués,
- qu'il soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés,
- que la location porte sur un immeuble ou un local ;
Que le bail conclu le 1er juillet 1988 s'intitule " bail commercial ", et donne en location pour une durée de neuf années un terrain pour une activité commerciale, que ses principales dispositions s'accordent au statut des baux commerciaux et aucune n'y contrevient ;
Que depuis sa conclusion ce bail s'est exécuté sans difficulté, que le 29 octobre 1999, la société CGL a demandé le renouvellement de son bail à compter du 30 juin 2000, demande à laquelle Monsieur Thomas X... n'a pas répondu mais qu'il apparaît avoir acquiescé puisque l'acte de donation du bien loué à son petit-fils, le jeune Allan X..., vise le bail sans il est vrai en préciser sa nature et son renouvellement à compter du 1er juillet 2000 ;
Que ce contrat a l'apparence d'un bail régi par le statut des baux commerciaux et il appartient au bailleur qui conteste l'application de ce statut de démontrer qu'il n'en remplit pas les conditions soit, en l'espèce, qu'a été donné en location un terrain nu, les autres conditions étant réunies comme les parties en conviennent ;
Que le bail décrit le bien loué comme " un terrain (...) ayant une superficie d'environ 2 200 m clôturée " sans autre précision ;
Que le constat de l'huissier Y... du 22 mars 2012 note l'existence à droite du terrain d'un atelier d'environ 120 m2 consistant une structure métallique reposant sur une dalle en dur dont les piliers sont solidement fixés dans cette dalle et précise que l'ensemble de la construction n'est pas déplaçable sauf démolition et reconstruction, qu'il relève également l'existence d'un espace modulaire servant à l'accueil du public et consistant un lieu d'accueil et de bureau, que les photographies prises par l'huissier ou produites par le preneur montrent la présence d'un local type préfabriqué ou modulaire avec fenêtres reposant sur une dalle en béton ;
Que les structures installées sur le terrain loué présentent contrairement à ce que prétend la société Juin Saint-Hubert un caractère stable et permanent s'agissant de constructions fixes et solides qui n'apparaissent pas transportables et réutilisables sur un autre site ;
Que, dans ses écritures, la société Juin Saint-Hubert ne soutient pas du moins d'une manière expresse que ces constructions auraient été édifiées par la société CGL durant le bail alors qu'un tel moyen se serait imposé si cela avait été le cas ; qu'elle se limite à soutenir que « lors de la signature du bail le terrain ne comportait aucune construction appartenant au bailleur puisque, dans le cas contraire, le bail n'aurait pas porté sur un terrain " et que la société CGL ne peut arguer d'aucune autorisation d'édifier des bâtiments, que l'ambiguïté de la mention " aucune construction appartenant au bailleur " doit être notée comme pouvant signifier que de telles constructions existaient sans être la propriété de Monsieur X... ;
Que précédemment au bail litigieux Monsieur Thomas X... avait donné en location commerciale à la société ALPAUTO le même terrain à compter du 1er janvier 1988, que ce contrat autorisait le preneur à aménager un local sur le terrain à ses frais exclusifs et il a rapidement pris fin en raison semble-t-il de la difficulté du locataire à payer le loyer ;
Que la société ALPAUTO a émis le 29 juin 1988 à la société CGL une facture de 160 000 francs (24 391, 84 ¿) correspondant à l'aménagement du terrain et comportant notamment une dalle en béton armé de 120 m2, un mobil home de 10 mètres de long, une installation électrique complète, éléments compatibles avec la description des locaux faite par l'huissier lors de son procès-verbal du 22 mars 2012 ;
Qu'ainsi la société Juin Saint-Hubert ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le terrain donné en location était un terrain nu et qu'aucun local n'existait ;
Que, dès lors, le statut des baux commerciaux s'applique à la location consentie le 1er juillet 1988 à la société CGL ;
Que, sur l'adoption volontaire du statut, les parties peuvent placer leurs relations locatives sous le régime du statut des baux commerciaux dès lors que cette adoption ne contrevient à aucune disposition d'ordre public, ce qui est le cas en l'espèce ;
Que le bail liant la société Juin Saint-Hubert à la société CGL a été établi par l'intermédiaire d'un professionnel, l'agence Durante, mandataire de Monsieur X..., qui avait conclu le précédent bail, qu'il s'intitule " Bail commercial ", qu'il porte sur une activité commerciale et prévoit une durée du 1er juillet 1988 au 30 juin 1997 soit de 9 ans avec comme précision " 3, 6, 9 ", qu'il ajoute que le loyer sera révisé tous les trois ans, " conformément aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 " qui régissait alors le statut des baux commerciaux, qu'il ajoute de manière dactylographiée " le prix du loyer sera révisé en hausse tous les trois ans suivant l'indice de l'INSEE, base de départ fme trimestre 87, indice 890 " ;
Qu'aucune de ses dispositions n'enfreint le statut des baux commerciaux ;
Que le 29 octobre 1999, la société CGL avait formé une demande de renouvellement de ce bail pour le 30 juin 2000 exposant qu'arrivé à expiration le 30 juin 1997, il s'était continué par tacite reconduction depuis, que cette demande visait à plusieurs reprises le décret du 30 septembre 1953 et manifestait sans ambiguïté la volonté du preneur de se placer sous le régime du bail commercial ;
Que Monsieur X... n'a pas répondu à cette demande et conformément à l'article L. 145-10 alinéa 4 du code de commerce (ancien article 6 alinéa 4 du décret du 30 septembre 1953), son silence dans le délai de trois mois vaut acceptation du principe du renouvellement du bail, que d'ailleurs il ne s'est point trompé sur ce point puisque la donation du terrain à son petit-fils le jeune Allan X... stipule que le bail du 1er juillet 1988 a été renouvelé le 1er juillet 2000, que ce renouvellement ne peut qu'être un renouvellement du bail commercial car dans l'hypothèse où le bail aurait été régi par le code civil, il serait arrivé à son terme le 30 juin 1997 et aurait donné lieu à un autre bail d'une durée indéterminée ;
Que ces éléments tant lors de la formation du bail que de son exécution démontrent la volonté implicite mais certaine des parties de placer leurs relations locatives sous le statut des baux commerciaux ;
Qu'ainsi, également pour ce motif, le bail du 1er juillet 1988 est régi par le statut des baux commerciaux ;
Que, sur le congé du 23 mars 2010, le 23 mars 2010 Monsieur Allan X..., mineur agissant par ses parents, administrateurs légaux, a donné congé à la société CGL pour le 29 septembre 2010 relevant dans son acte la non-application du statut des baux commerciaux, que certes ce congé ne répond pas aux conditions imposées par l'article L. 145-9 du code de commerce notamment en ne le motivant pas, mais l'absence de motifs n'empêche pas le congé de mettre fin au bail et sa seule conséquence est le droit du preneur à une indemnité d'éviction ;
Que ce congé ne mentionne pas l'obligation du preneur qui entend contester le congé ou demander une indemnité d'éviction de saisir le tribunal de grande instance dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle il a été donné, mais cette omission constitue un vice de forme qui n'est susceptible de provoquer la nullité du congé que si celui qui l'invoque établit un grief conformément à l'article 114 du code de procédure civile et, en l'espèce, la société CGL qui a agi en justice dans le délai de deux ans, ne se prévaut d'aucun grief ;
Que ce congé a mis fin au bail mais donne droit à la société CGL à une indemnité d'éviction ;
Que la Cour ne possédant pas les éléments pour la fixer, il convient de désigner un expert afin de les réunir et de désigner avec la mission indiquée au dispositif Monsieur François Z... ;
Que la provision sur les honoraires de l'expert fixée à 3. 000 euros sera consignée par la société Juin Saint-Hubert ;
Que, sur l'indemnité d'occupation, l'article L. 145-28 du code de commerce édicté qu'« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir perçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat du bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation » ; que, par application de ce texte, la société CGL dispose d'un droit au maintien dans les lieux contre paiement d'une indemnité d'occupation et il convient également d'ajouter à la mission de l'expert Z... la recherche des éléments permettant de connaître cette indemnité qui doit être fixée provisoirement au montant de l'ancien loyer ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES OU'en application de l'article L. 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées soit avant, soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ;
Que les juges du fond doivent rechercher si ces constructions sont suffisamment fixes et solides mais que cependant le caractère de solidité et de fixité n'est exigé que pour les locaux mis en place pour la location de terrains qualifiés de terrains nus ;
Que l'immatriculation doit être faite dans les lieux loués ;
Que la condition d immatriculation doit être remplie à la date de signification du congé ;
Que lavis d imposition ne concerne que les relations de la CGL et l'administration fiscale et n'est donc qu'un élément indicatif parmi d'autres en ce qui concerne la nature du bien loué ;
Qu'en l'espèce, il ressort des photographies communiquées que sont installées sur le terrain loué des constructions de type ALGECO ;
Que ces bâtiments sont clos et couverts et comportent des fenêtres ;
Que ces locaux sont indispensables à l'activité exercée sur le terrain à savoir la location de machines destinées à la construction ;
Que la société CGL est immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour le terrain loué à l'adresse du bail pour 1 activité de location de machines et équipements pour la construction ;
Que le contrat souscrit entre les parties le 1er juillet 1988 est qualifié de « BAIL COMMERCIAL », même s'il porte sur un terrain de 2. 200 m2 ; qu'il est fait référence dans ce contrat aux « dispositions du décret du 30 septembre 1953 » ;
Que la société CGL succédait à la société ALPAUTO qui bénéficiait également d'un bail qualifié de « BAIL COMMERCIAL », faisant référence aux dispositions du décret du 20 septembre 1953 concernant le renouvellement du bail, que dans ce bail il est précisé que le bailleur autorise le preneur à aménager un local sur le terrain ;
Que le 29 octobre 1999, la société CGL a présenté à son bailleur une demande de renouvellement, qu'il rappelle dans sa requête les termes de l'alinéa 4 de l'article 6 du décret du 30 septembre 1953 ;
Qu en conséquence, il ressort des éléments du dossier que le terrain loué à la société demanderesse comporte des bâtiments clos et couverts, destinés à recevoir la clientèle et indispensables à l'exploitation du fonds, Que l'édification de ces locaux a été autorisée par le bailleur initial ;
Que les lieux loués font l'objet d'une immatriculation au registre du commerce ;
Que par ailleurs :
- le terrain loué n'est pas qualifié de terrain nu dans le bail consenti par Monsieur X... à la société demanderesse, la mise en place de construction étant autorisée expressément par le bailleur dès le début du bail,
- le bail est qualifié de commercial dans l'acte initial de location du terrain à la société ALPAUTO, dans le contrat par lequel la location a été consentie par Monsieur X... à la société demanderesse, que cette dernière rappelle très explicitement dans sa demande de renouvellement les mentions des dispositions du décret du 30 septembre 1953 sans que cela ne suscite de réaction du bailleur ;
Que l'acte de vente entre la société JUIN SAINT HUBERT et Monsieur X... n'est pas opposable à la société Compagnie Générale de Location ;
Qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que le bail porte sur une parcelle de terre sur laquelle dès l'origine la mise en place de construction a été autorisée, et qui a été reconnu comme un bail commercial en faveur du premier locataire puis en faveur de la société CGL, que ce bail est donc soumis au statut des baux commerciaux et permet notamment au preneur de bénéficier du droit au renouvellement et à l'indemnité d éviction ;
Que le congé doit à peine de nullité indiquer que le locataire qui entend, soit le contester, soit demander le paiement d'une indemnité d éviction, doit à peine de forclusions saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ;
Qu'en conséquence le congé donné le 24 mars 2010 qui ne contient pas ses mentions est nul et de nul effet ;
Que le bail commercial s'est donc poursuivi avec renouvellement au 1er juillet 2000 ;
Qu'il n'y a pas lieu dès lors de statuer sur l'absence de motifs du congé qui est également invoqué à l'appui d'une demande de nullité ;
Qu'aux termes de l'article L. 145-10, à défaut de congé le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six moins qui précèdent l'expiration du bail, soit le cas échéant à tout moment au cours de sa reconduction ;
Que l'absence ou l'insuffisance de motivation du congé avec refus de renouvellement pour motifs graves ou légitimes sans offre d'indemnité laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction ;
Qu'en l'espèce la société CGL a formulé une demande de renouvellement du bail le 1er juin 2010 ;
Que la SNC JUIN SAINT HUBERT a fait signifier le 22 juin 2010 un courrier à la société CGL dans lequel elle indique qu'elle ne reconnaît pas un caractère commercial au bail dont bénéficie la société CGL mais rappelle conformément aux dispositions de l'article L 145-10 alinéa 5 du code du commerce que le locataire qui entend soit contester le refus de renouvellement soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans ;
Que le congé donné n'est donc pas nul au regard des exigences de l'article L. 145-10 du code de commerce ;
Qu'en application de l'article L. 145-9 du code du commerce, le congé doit être motivé ;
Que, lorsque les motifs sont erronés et mal fondés, il est mis fin au bail, le bailleur devant alors payer une indemnité d'éviction ou permettre le renouvellement du bail à la suite notamment de l'exercice de son droit de repentir ;
Qu'en l'espèce le congé donné le 22 juin 2010 est motivé et répond aux exigences de forme de l'article L. 145-9 du code de commerce ;
Qu'il a été démontré cependant ci-dessus que les motifs tenant au refus de reconnaître le caractère commercial du bail étaient mal fondés et erronés ;
Que la société CGL a donc droit à une indemnité d'éviction qu'il convient d'évaluer en désignant un expert judiciaire ;
Qu'il convient de condamner le bailleur actuel, la société JUIN SAINT HUBERT à verser à la société CGL une somme au titre de l'indemnité d'éviction ;
Qu'il convient de débouter la société CGL de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction à l'encontre de Allan Rudy dans la mesure où le congé a été donné à la SNC JUIN SAINT HUBERT et que les loyers lui sont directement versés ;
Que l'article 20 du Décret du 30 septembre 1953 pose le principe du maintien dans les lieux du preneur évincé jusqu'à la fixation et le paiement d'une indemnité d'éviction ;
Que le preneur ne peut donc être expulsé ;
Qu'il bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux selon les termes du contrat de bail souscrit ;
Qu'il convient en conséquence de débouter la société JUIN SAINT HUBERT de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la société CGL à verser une indemnité d occupation à compter du 1er juillet 2010 dont le montant serait supérieur au montant du loyer prévu dans le bail commercial ;
1° ALORS QUE c'est au preneur qui se prévaut du bénéfice du statut des baux commerciaux qu'il appartient de démontrer que les conditions d'application de ce statut sont réunies ; qu'en affirmant que la société Juin Saint-Hubert ne rapporterait pas la preuve qui lui incombe que le terrain donné en location était un terrain nu et qu'aucun local n'existait, faisant ainsi peser sur la société Juin Saint-Hubert la charge de la preuve négative de ce que le statut des baux commerciaux ne s'appliquait pas à la location du terrain, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil ;
2° ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; qu'en affirmant, par motifs adoptés, qu'aux termes du bail conclu entre la société CGL et la société JUIN SAINT-HUBERT, « la mise en place de construction était autorisée expressément par le bailleur dès le début du bail », quand ce bail faisait obligation au preneur « de ne faire aucun changement..., aucune construction, sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur », la cour d'appel a dénaturé le bail conclu avec la société CGL et violé l'article 1134 du code civil ;
3° ALORS QU'aux termes de l'article L. 145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique aux terrains nus sur lesquels ont été édifiés soit avant soit après le bail, des constructions à usage commercial industriel ou artisanal, à la condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire et que ces constructions aient un caractère de fixité, de solidité et de stabilité ; qu'en déduisant la présence de constructions conformes à cette exigence antérieurement au bail litigieux d'une simple facture émise par la société ALPAUTO à la société JUIN SAINT-HUBERT « de 160. 00 francs (24 391, 84 ¿) correspondant à l'aménagement du terrain et comportant notamment une dalle en béton armé de 120 m2, un mobil home de 10 mètres de long, une installation électrique complète », la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard du texte visé ;
4° ALORS OU'à supposer même que les constructions présentes sur le terrain loué antérieurement ou postérieurement au bail litigieux satisfaisaient aux exigences de fixité de solidité et de stabilité auxquelles est subordonné le statut des baux commerciaux, le consentement du propriétaire à leur édification ne saurait être déduit de la simple présence de ces constructions sur les lieux loués ; qu'en s'abstenant de relever le consentement de la société CGL aux constructions édifiées avant ou après le bail, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;
5° ALORS QUE l'application volontaire du statut des baux commerciaux suppose que les conditions du statut ne soit pas réunies ; qu'en décidant en l'espèce que le statut des baux commerciaux s'appliquait au terrain loué et, dans le même temps, que les parties auraient fait une application volontaire de ce statut, ce qui supposait pourtant que les conditions d'application de ce statut d'ordre public n'étaient pas remplies, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce ;
6° ALORS QUE la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut des baux commerciaux ne se présume pas ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a déduit « la volonté implicite mais certaine des parties de placer leurs relations locatives sous le statut de baux commerciaux » de mentions du bail pré-imprimé, soit de son intitulé « bail commercial » et de sa durée « 3, 6, 9 » et de la date et des modalités de révision et de renouvellement du bail, tous éléments impuissants à caractériser la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut des baux commerciaux ; que, partant, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil.
