Cour d'appel, 18 décembre 2013. 12/01441

COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2013 ARRET N. RG N : 12/ 01441 AFFAIRE : Hashim X... Y..., Soudyda Z... Y... épouse X... Y... C/ Marie-Line A... épouse B... MJ/ MCM Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ ou à la résiliation du bail, et/ ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance Grosse délivrée à SCP LEXAVOUE, avocat Le dix huit Décembre deux mille treize la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Monsieur Hashim X... Y... de nationalité Française, né le 01 Mars 1969 à Duhok (IRAK), Chef de cuisine, demeurant... représenté par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Gisèle CLAUDE-LACHENAUD, avocat au barreau de LIMOGES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 12/ 7911 du 24/ 01/ 2013 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) Madame Soudyda Z... Y... épouse X... Y... de nationalité Française, née le 24 Août 1972 à DUHOK (IRAK), demeurant... représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Gisèle CLAUDE-LACHENAUD, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTS d'un jugement rendu le 19 NOVEMBRE 2012 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE LIMOGES ET : Madame Marie-Line A... épouse B... de nationalité Française, née le 11 Janvier 1967 à LIMOGES, demeurant... représentée par Me Hanife KARAKUS-GURSAL, avocat au barreau de LIMOGES INTIMEE L'affaire a été fixée à l'audience du 23 Octobre 2013 en application des dispositions de l'article 905 du Code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Madame Martine JEAN, Président de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Elysabeth AZEVEDO, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle, Madame JEAN, Président de chambre a été entendue en son rapport, Maître CLAUDE-LACHENAUD et Maître KARAKUS-GURSAL, avocats, sont intervenus au soutien des intérêts de leur client et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure Après quoi, Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 18 Décembre 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Madame Martine JEAN, Président de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et Monsieur Gérard SOURY, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. LA COUR Par déclaration au greffe du tribunal d'instance de Limoges, Marie-Line B..., propriétaire d'un immeuble situé ..., a fait citer ses locataires, Hashim et Soudyda X... Y..., aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 1. 924 ¿ au titre de loyers restés impayés ; elle soutenait notamment qu'alors que le bail prévoyait une réduction de 60 ¿ du loyer convenu de 780 ¿ en raison de travaux que les locataires s'engageaient à réaliser, ceux-ci n'avaient pas respecté cette obligation de faire. Selon jugement du 19 novembre 2012, le tribunal a notamment : - dit que Marie-Line B... devra dans les meilleurs délais faire exécuter les travaux nécessaires au bon fonctionnement de la VMC dans les lieux loués aux époux X... Y... et, au besoin l'a condamné à y procéder, - dit que jusqu'à la réalisation des travaux, le loyer mensuel courant ne pourra excéder 720 ¿, - dit que les preneurs devront, dès la réalisation des travaux en question, payer à Mme B... les sommes dues au titre des loyers impayés calculés sur la base d'un loyer de 720 ¿ et, au besoin, les a condamnés à ce paiement, - débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, - condamné Mme B... aux dépens mais dit n'y avoir lieu à application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1991, - dit que, en application des dispositions de l'article 20-1 in fine de la loi du 6 juillet 1989, une copie de la décision rendue sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. Les époux X... Y... ont interjeté appel de cette décision selon déclaration du 12 décembre 2012. Les dernières écritures des parties, auxquelles la Cour renvoie pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été transmises à la cour les 11 octobre 2013 par les époux X... Y... et 7 juin 2013 par Marie-Line A... épouse B.... Les époux X... Y... demandent à la cour de juger que le loyer, à compter de la date d'entrée dans les lieux sera réduit à 592 ¿ par mois, de condamner en conséquence Mme B... à leur payer la somme de 2. 376 ¿ pour les loyers réglés de novembre 2009 à février 2012, de donner acte à M. X... Y... de ce qu'il est redevable de la somme de 4. 736 ¿ au titre des loyers de février 2012 à septembre 2012, de condamner Mme B... à effectuer l'intégralité des travaux nécessaires pour rendre le logement décent sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard passé le délai deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, de condamner Mme B... à leur payer la somme de 3. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et et du préjudice moral subi ; à titre subsidiaire, ils sollicitent une expertise aux frais avancés de la propriétaire afin que soient décrits les travaux nécessaires à la remise en état du logement en conformité avec les critères de décence de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, de condamner enfin Mme B... à leur payer la somme de 2. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Marie-Line A... épouse B... demande à la cour de dire que lors de la délivrance du logement en novembre 2009, le logement correspondait aux caractéristiques d'un logement décent, de dire en conséquence que le bail est valide, de condamner les époux X... Y... à réaliser l'ensemble des travaux qu'ils s'étaient engagés à faire ; à titre subsidiaire, elle demande à la cour d'ordonner la réalisation des travaux par Mme B... moyennant le rétablissement rétroactif du loyer dès le mois de novembre 2009 à 780 ¿ et d'en en ordonner le paiement par ses locataires ; elle demande enfin la condamnation des époux X... Y... à lui payer la somme de 12. 527 ¿ au titre des arriérés de loyers sous réserve de réactualisation jusqu'au jour du prononcé de l'arrêt ainsi que celle de 1. 600 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que c'est à bon droit que le premier juge, après avoir visé les dispositions des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 a estimé que devait être déclarée nulle la clause mettant à la charge des locataires la réparation ou le remplacement de la VMC dans la mesure où si une clause mettant à la charge du locataire divers travaux sous réserve d'une réduction du loyer est licite, elle ne peut concerner que des logements décents au sens des textes sus-repris ; que c'est à tort à cet égard que Mme B... soutient que la VMC n'était pas indispensable à une bonne ventilation de l'immeuble par elle loué aux époux X... Y... qui possédait selon elle des grilles de ventilation, alors que l'avenant au bail par lequel il était prévu que les locataires réparent ou changent la VMC apparaît bien en démontrer l'utilité et que Mme B... a, en tout cas, reconnu le lien entre la défectuosité de la VMC et les problèmes d'humidité du logement lorsqu'elle a écrit à ses locataires le 3 novembre 2011 : " je vous ai expliqué qu'étant donné que vous n'avez pas remplacé comme convenu la VMC, cet engagement a été prévu dans votre bail, ces détériorations (voir § 1 de sa lettre : " votre réclamation due à l'humidité autour des fenêtres dans la maison que je vous loue ") sont donc dû à votre négligence " ; Et attendu qu'aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de cette même loi, le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité et le juge détermine le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux ; que c'est à bon droit en conséquence que le premier juge a estimé qu'il convenait de faire exécuter les travaux de mise en conformité par Mme B..., de réduire dans cette attente le loyer mensuel à 720 ¿ et de subordonner le paiement de l'arriéré de loyers à l'exécution de ces travaux, le loyer ne retrouvant son niveau initial (780 ¿) qu'une fois les travaux réalisés ; que la loi n'autorise pas en effet le juge, ce qui est sans préjudice des dommages et intérêts pouvant être alloués aux locataires, à réduire le montant du loyer pour la période courant depuis l'origine du bail, étant observé au demeurant qu'en l'espèce les loyers payés l'ont été sur une base de 720 ¿ qui sera considérée, à titre de dommages et intérêts complémentaires au profit des époux X... Y..., remplir la propriétaire de ses droits au titre des loyers d'ores et déjà versés ; Attendu, dans ces conditions, que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que Mme B... devra réaliser les travaux nécessaires au bon fonctionnement de la VMC, dit que jusqu'à la réalisation des travaux le loyer mensuel courant ne pourra excéder 720 ¿ et dit que les preneurs devront, dès la réalisation des travaux en cause, payer à Mme B... les sommes dues au titre des loyers impayées calculées sur la base d'un loyer mensuel réduit de 720 ¿ ; qu'il sera ajouté au jugement toutefois pour dire que les travaux à réaliser par Mme B... devront être exécutés dans le délai de trois mois de la signification de cet arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard pendant deux mois, délai au terme duquel il serait fait droit à nouveau et devront porter non seulement sur la VMC mais permettre encore d'assurer l'étanchéité des fenêtres et comporter en outre la réfection du volet de la cuisine ; que Mme B... établissant néanmoins par une attestation que ses locataires se sont refusés à laisser pénétrer une entreprise qu'elle avait missionnée en vue de la réalisation de travaux dans l'immeuble, il convient de juger qu'au cas où les locataires feraient obstacle aux travaux, sauf à ce qu'ils en soient avertis suffisamment à l'avance, le loyer serait, dès le mois suivant, porté immédiatement, et sous réserve du jeu de l'indexation, à 780 ¿, loyer fixé dans le bail par les parties ; Attendu que la carence de la propriétaire est à l'origine d'un préjudice de jouissance pour ses locataires qui sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 1. 500 ¿, s'ajoutant à la réduction des loyers plus-avant mentionnée ; Attendu enfin que les époux X... Y..., qui ont bénéficié de l'aide judiciaire en première instance et en bénéficient encore en appel seront déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; REFORME le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux X... Y... de leur demande en dommages et intérêts, Statuant à nouveau de ce chef, CONDAMNE Marie-Line A... épouse B... à payer aux époux X... Y... la somme de 1. 500 ¿ à titre de dommages et intérêts, CONFIRME le jugement pour le surplus sauf à y ajouter pour : - dire que les travaux devant être exécutés par Mme B... devront être exécutés dans le délai de trois mois de la signification de cette décision et, passé ce délai sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard pendant deux mois, délai au terme duquel il serait fait droit à nouveau et porteront sur la VMC, l'étanchéité des fenêtres du logement et la remise aux normes du volet de la cuisine, - dire que, au cas les locataires feraient obstacle aux travaux, sauf à ce qu'ils en aient été avertis suffisamment à l'avance, le loyer serait, dès le mois suivant, porté immédiatement, sous réserve du jeu de l'indexation, à 780 ¿, loyer fixé dans le bail par les parties ; DEBOUTE les parties du surplus, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de l'instance d'appel, CONDAMNE Marie-Line A... épouse B... aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l'aide juridictionnelle. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Elysabeth AZEVEDO. Martine JEAN.