Cour de cassation, 19 décembre 2012. 11-26.123

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles 26-1 et 26-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction applicable à la cause, abrogés par la loi du 13 juillet 2006 ; Attendu que, selon le premier de ces textes, par dérogation aux dispositions de l'avant dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale peut décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble ; Que, selon le second de ces textes, lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture prévu à l'article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; que la fermeture de l'immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu'à l'unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 septembre 2011) que la société Selon, propriétaire du bureaux dans un immeuble en copropriété dans lesquels M. X..., associé, exerce son activité d'architecte, a assigné le syndicat des copropriétaires 22 rue du Temple (le syndicat) en annulation de la dixième décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2005 ayant décidé de la pose d'un interphone privatif destiné à la société et la fermeture permanente de la porte cochère de l'immeuble jusque là équipée d'un digicode en service à partir de 20 heures ; que précédemment, une assemblée générale du 22 juin 1994 avait décidé de la pose d'une grille de protection avec interphone, au fond du hall d'entrée de l'immeuble, après la porte cochère ; Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que l'assemblée générale du 22 juin 1994 avait décidé de clore l'immeuble en décidant de la pose d'une grille et que la décision de l'assemblée générale du 15 novembre 2005, relative aux seuls horaires de fermeture de la porte cochère donnant accès aux boîtes aux lettres et à la grille n'était qu'une décision de gestion du dispositif de fermeture qui s'était révélé inefficace et pouvait être adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la décision avait pour objet l'installation d'un interphone sur rue destiné à la seule société Selon et la fermeture totale de la porte cochère de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat et le condamne à payer à société Selon la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Selon. L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté la SCI SELON de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « la SCI Selon est propriétaire de bureaux au 1er étage de l'immeuble du 22 rue du Temple à Paris 4em où Monsieur X..., architecte, exerce son activité ; que suivant décision d'une assemblée générale du 22 juin 1994, les copropriétaires ont décide de la pose d une grille ce protection avec Interphone, au fond du hall d'entrée, après la porte cochère ; que lors d'une assemblée générale de la copropriété du 15 novembre 2005, une dixième résolution concernant la sécurité de l'immeuble a été votée par 551 voix pour et 388 voix contre décidant de la pose d'un interphone privatif sur rue destiné à la SCI Selon et de la fermeture permanente de la porte, en demandant au syndic d'adjoindre un "VIGIK" pour permettre l'accès de l'immeuble aux services postaux ; que la SCI Selon soutient que la décision ne pouvait être prise à la seule majorité de l'article 25 de la 101 du 10 Juillet 1965 mais devait être prise, s'agissant d'une décision relative à l'accès de l'immeuble, à l'unanimité ou à la double majorité qualifiée ; qu'elle soutient que la décision de fermer de façon permanente la porte donnant accès au passage cocher lui porte préjudice, le cabinet d'architecture ne pouvant recevoir les plis par coursiers ou ceux déposés par les cabinets d'avocats dans le cadre de 1 activité d'expert de l'architecte, l'accès aux boîtes à lettres situées dans le passage, étant impossible pendant la journée en raison de la fermeture permanente de la porte sur la rue ; qu'elle s'inquiète du dérangement que constituera l'utilisation de son interphone privatif par les personnes trouvant la porte cochère fermée ; que l''assemblée générale du 22 juin 1994, après avoir décidé - à l'unanimité - d'installer une grille de protection avec interphone, déclarait ensuite, dans la même cinquième résolution : Il sera procédé, ultérieurement, à l'installation soit d'un interphone, soit d'un digicode, selon le choix des copropriétaires, auxquels seront soumis des devis, pour examen et vote par écrit ; que dans cette résolution votée à l'unanimité, la décision de clore l'immeuble avait été prise, en décidant de la pose d'une grille ; que dès lors, la décision relative aux seuls horaires de fermeture de la porte cochère donnant accès aux boîtes à lettres et à la grille n'était-elle plus qu'une décision de gestion du dispositif de fermeture, lequel, bien que conçu par Monsieur X..., s'est révélé peu efficace, un huissier ayant constaté que la grille pouvait être franchie par escalade en 19 secondes et qu'un boîtier électrique situé sous le porche, accessible à tous, permettait de maintenir la grille ouverte, cette disposition rendant le système de fermeture voté à l'unanimité, totalement inefficient ; que dès los, la résolution 10 pouvait-elle être décidée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il sera, au surplus, observé que le nombre de votants de la résolution critiquée excédait les 2/3 des voix et que la décision de modification de jouissance des parties communes, nécessitée pour assurer la sécurité de tous les habitants de l'immeuble constituant une amélioration aurait, en tout état de cause, été votée. ; que le jugement sera en conséquence confirmé » (arrêt, p. 2-3) ; ALORS QUE, premièrement, en vertu du c) de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au litige, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les travaux sur les parties communes comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j et m de l'article 25 de la même loi ; qu'en jugeant, au cas d'espèce, que la résolution 10 adoptée lors de l'assemblée générale de copropriété du 15 novembre 2005, qui décidait la pose d'un interphone privatif sur la rue, la fermeture permanente de la porte cochère et l'adjonction d'un « VIGIK » pour permettre l'accès de l'immeuble aux services postaux (arrêt, p. 2, § 5 à compter du bas de la page), pouvait être décidée à la majorité de l'article 25 précité, lorsque pourtant ces travaux comportaient la transformation, l'addition ou l'amélioration des parties communes et n'entraient pas dans les hypothèses visées aux e, g, h, i, j et m de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 par refus d'application ; ALORS QUE, deuxièmement et subsidiairement, en vertu de l'article 26-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 applicable au litige, lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens, elle détermine, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété et, à l'unanimité, la fermeture de l'immeuble en dehors de ces périodes, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance ; qu'en jugeant que la résolution litigieuse du 15 octobre 2005, impliquant la fermeture permanente de la porte cochère jusqu'alors ouverte toute la journée et fermée à partir de 20h00, pouvait être adoptée à la majorité simple de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, aux motifs qu'entre l'immeuble et la porte cochère une grille avec un interphone avait déjà été installée qui constituait un dispositif de fermeture (arrêt, p. 2, dernier §), de sorte que la décision litigieuse, relative « aux seuls horaires de fermeture de la porte cochère donnant accès aux boites aux lettres et à la grille », était une simple « décision de gestion » (arrêt, p. 3, § 3), lorsqu'il était constant que la fermeture de la porte cochère empêchait l'accès à l'immeuble, si bien que cette porte constituait à elle seule un dispositif de fermeture au sens de l'article 26-2 précité dont la fermeture était dès lors soumise aux règles de majorité prévues par ce texte, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 par fausse application et l'article 26-2 de la même loi applicable au litige par refus d'application ; ALORS QUE, troisièmement et subsidiairement, les règles d'adoption d'une décision par l'assemblée générale des copropriétaires sont celles applicables au moment où la résolution litigieuse est soumise au vote ; qu'à supposer que l'arrêt attaqué ait jugé que la résolution litigieuse pouvait être adoptée selon les règles de majorité du premier paragraphe de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, aux motifs que cette résolution concernait des travaux visées par le paragraphe n) de l'article 25, introduit par l'article 91 de la loi n° 2006-872 du 16 juillet 2006, à savoir « les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens », en statuant de la sorte lorsqu'au cas d'espèce la résolution 10 a été adoptée le 15 novembre 2005, soit avant l'entrée en vigueur du n) de l'article 25, la cour d'appel a violé ce texte par fausse application ; ALORS QUE, quatrièmement, en énonçant que la résolution 10 critiquée avait été adoptée avec plus de deux tiers des voix, après avoir pourtant constaté qu'elle avait été votée par 551 voix pour et 388 voix contre (arrêt, p. 2, cinquième § à compter du bas de la page), ce qui démontrait que moins de deux tiers des voix étaient favorables à cette résolution, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 26-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicable au litige ; ALORS QUE, cinquièmement et à tout le moins, l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 énumère de façon limitative les décisions adoptées à la majorité de voix de tous les copropriétaires ; qu'en jugeant que la résolution 10 pouvait être décidée à la majorité de l'article 25 (arrêt, p. 3, § 4), lorsque cette résolution, en ce qu'elle décidait la fermeture permanente de la porte cochère, ne relevait d'aucune des décisions énumérées à l'article 25 comme pouvant être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.