Cour de cassation, 03 juin 2021. 19-24.446

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 3 juin 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10318 F Pourvoi n° Q 19-24.446 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 JUIN 2021 Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la société Faucon, a formé le pourvoi n° Q 19-24.446 contre l'arrêt rendu le 3 juillet 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant à la société d'économie mixte pour l'étude et l'exploitation d'équipements collectifs (Semeco), société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société d'économie mixte pour l'étude et l'exploitation d'équipements collectifs, après débats en l'audience publique du 4 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] PREMIER MOYEN DE CASSATION. Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SEMECO la somme de 285.852,58 ? TTC, au titre des factures échues et impayées depuis le 1er janvier 2011, selon décompte actualisé au 17 octobre 2018, avec intérêts contractuels et capitalisation, et d'AVOIR débouté le syndicat de sa demande de remboursement des charges déjà payées entre le 1er juillet 2008 et le 8 décembre 2010 ; AUX MOTIFS QUE : « Sur l'opposabilité du cahier des charges En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires soutient que le cahier des charges en cause n'est pas un acte administratif et n'a aucune valeur contraignante notamment à son égard outre que l'article 27 du cahier des charges litigieux doit être réputé non écrit ; [?] Dès lors, le cahier des charges, approuvé lors du conseil municipal constitue bien un acte administratif tel que le soutient la SEMECO ; Il ressort expressément des termes du cahier des charges, en son article 2, que ses dispositions s'imposent : - aux acquéreurs de biens et droits immobiliers de toutes natures cédés par la SEMARBO dans le secteur-dalle du quartier [Adresse 1] et aux cessionnaires successifs de ces droits, - à la SEMARBO et à toute personne morale de droit privé ou de droit public qui pourrait lui être substituée, notamment en application de l'article 6 ; L'information des acquéreurs successifs des biens immobiliers concernés étant garantie par les dispositions suivantes du même article : "Les conventions ou actes notariés passés entre la SEMARBO et les acquéreurs de biens ou droits immobiliers de toutes normes et, éventuellement, entre les acquéreurs successifs de ces biens et droits immobiliers doivent faire mention de l'acceptation sans réserve, par lesdits acquéreurs, du présent Cahier des Charges" ; Il résulte de l'acte de vente de l'ensemble immobilier, du 21 décembre 1984 par la SEMARBO à la Société [Personne physico-morale 1], page 12 que les biens et droits immobiliers vendus dépendent de l'îlot Hector Berlioz, réalisé par la SEMARBO et soumis au cahier des charges établi par acte sous signature privée en date du 7 juillet 1975, que ce cahier des charges règle notamment l'entretien et la gestion du quartier [Adresse 1] ; En page 14 de cet acte de vente figure la mention selon laquelle, l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des cahiers des charges, état descriptif, état descriptif de division et règlement de copropriété et de leurs modificatifs sus visés, qu'il s'oblige à exécuter toutes les charges, conditions et obligations pouvant résulter pour lui desdits documents et à en faire son affaire personnelle ; Le règlement de copropriété de l'immeuble en date du 19 décembre 1984, lequel est entré en vigueur dès que les lots composant les biens immobiliers se sont trouvés appartenir à au moins deux personnes, prévoit que l'ensemble immobilier fait partie d'un plus grand immeuble appartenant à la SEMARBO et constituant le "Quartier Hector Berlioz", lequel a fait l'objet d'un cahier des charges reçu par Maître [D], le 7 juillet 1975, que ce cahier des charges règle notamment l'entretien et la gestion de l'ensemble immobilier ; Ce même règlement de copropriété prévoit en son article 15 "règlement des charges" page 33, que pour permettre au syndic de faire face au paiement des charges communes de l'immeuble et de celles afférentes à la gestion du secteur dalle, chaque copropriétaire devra verser au syndic une avance de trésorerie permanente dont le montant sera fixé par l'assemblée générale ; Dès lors, le premier juge a justement indiqué que le syndicat des copropriétaires est par conséquent mal fondé à soutenir que les dispositions du cahier des charges lui seraient inopposables, ainsi qu'aux copropriétaires, alors que son propre règlement y renvoie expressément, de même que l'acte de vente du 21 décembre 1984 ; Également, comme l'a relevé le premier juge, il résulte de la convention entre la ville de [Localité 1] et la SEMECO, que la commune a confié à celle-ci, la mission d'exploiter, gérer et entretenir divers biens et droits immobiliers bâtis ou non bâtis dont la commune est propriétaire notamment dans le quartier [Adresse 1], cette mission comprenant la perception de redevances auprès des usagers et cessionnaires ; Il a donc été justement énoncé dans le jugement déféré que la SEMECO n'est donc pas le propriétaire des parkings et parties communes extérieures, qu'elle n'est pas davantage un prestataire de services lié au syndicat par une convention que ce dernier pourrait librement résilier, que les obligations du syndicat procèdent exclusivement du cahier des charges établi par la commune de [Localité 1] et s'imposent à lui tant que les dispositions de cet acte n'auront pas été modifiées ou remises en cause dans leur légalité devant le juge compétent pour en connaître ; La contestation du syndicat des copropriétaires relative au caractère de clause abusive de l'article 27 du cahier des charges est donc inopérante ; A juste titre, le premier juge a dit que le syndicat des copropriétaires est tenu de rembourser à la SEMECO les dépenses visées dans le cahier des charges » ; 1°) ALORS QUE l'article 2 du cahier des charges prévoit que "les conventions ou actes notariés passés entre la SEMARBO et les acquéreurs de biens ou droits immobiliers de toutes normes, et éventuellement, entre les acquéreurs successifs de ces biens et droits immobiliers doivent faire mention de l'acceptation sans réserve, par lesdits acquéreurs, du présent Cahier des Charges" (arrêt p. 6 § 4); qu'en déclarant le cahier des charges opposable au syndicat exposant au seul motif qu'y renvoyaient expressément le règlement de copropriété de l'immeuble et l'acte de vente de l'ensemble immobilier du 21 décembre 1984 par la SEMARBO à la Société [Personne physico-morale 1] (arrêt p. 7 § 1), sans vérifier ni constater que dans ces actes le syndicat exposant avait accepté le cahier des charges, ce qu'il contestait dans ses conclusions (p. 12), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2 précité du cahier des charges et des articles L. 2131-1 à L. 2131-3 du code général des collectivités territoriales ; 2°) ALORS, aussi, QU'en déclarant le cahier des charges opposable au syndicat exposant au motif qu'en page 14 de l'acte de vente de l'ensemble immobilier du 21 décembre 1984 par la SEMARBO à la société immobilière [Personne physico-morale 1], figurait la mention selon laquelle l'acquéreur s'obligeait à exécuter toutes les charges, conditions et obligations pouvant résulter pour lui du cahier des charges (arrêt p. 6 § 6), sans répondre au moyen du syndicat exposant qui faisait valoir qu'il n'était pas partie à l'acte de vente du 21 décembre 1984 et qu'il ne venait pas aux droits de la société immobilière [Personne physico-morale 1] (conclusions p. 12), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS, subsidiairement, QU'en cas de contestation sérieuse portant sur la légalité d'un acte administratif dont dépend la solution du litige, les tribunaux de l'ordre judiciaire statuant en matière civile doivent surseoir à statuer jusqu'à ce que la question préjudicielle de la légalité de cet acte soit tranchée par la juridiction administrative ; qu'en se fondant, pour juger inopérante la contestation par le syndicat de la validité de l'article 27 du cahier des charges, sur la circonstance que les dispositions de cet article s'imposaient au syndicat exposant tant qu'elles n'avaient pas été modifiées ou remises en cause devant le juge administratif (arrêt p. 7 § 4), c'est-à-dire tant qu'elles étaient exécutoires, la cour, qui a statué par un motif impropre à justifier l'absence de renvoi à la juridiction administrative de l'examen de la légalité de ces dispositions au regard de la règlementation des clauses abusives, a violé la loi des 16-24 août 1790 et l'article L. 132-1, devenu L. 212-1, L. 212-2 et L. 241-1, du code de la consommation ; 4°) ALORS, subsidiairement, QU'il est possible de contester la légalité d'un acte administratif par voie d'exception devant le juge judiciaire ; qu'en se fondant sur la circonstance que le syndicat n'avait pas formé de recours en annulation, devant le juge administratif, contre le cahier des charges pour rejeter de la contestation de la légalité de l'article 27 de ce cahier des charges, la cour d'appel a violé la loi des 16-24 août 1790, l'article L. 132-1, devenu L. 212-1, L. 212-2 et L. 241-1, du code de la consommation, ensemble les articles 49 et 378 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SEMECO la somme de 285.852,58 ? TTC, au titre des factures échues et impayées depuis le 1er janvier 2011, selon décompte actualisé au 17 octobre 2018, avec intérêts contractuels et capitalisation, et d'AVOIR débouté le syndicat de sa demande de remboursement des charges déjà payées entre le 1er juillet 2008 et le 8 décembre 2010 ; AUX MOTIFS QUE : "Sur la demande en paiement des charges : Aux termes du cahier des charges, en préambule du chapitre V, est posé le principe d'une contribution financière des cessionnaires à l ' entretien et à la conservation des éléments non privatifs du secteur-dalle : "En contrepartie de la mise à disposition des cessionnaires de l'ensemble des éléments non privatifs du secteur-dalle, les cessionnaires supporteront la totalité des dépenses consécutives à l'existence, au fonctionnement, à l'entretien et à la conservation des immeubles de ce secteur, y compris celles définies par l'article 606 du code civil" ; L'article 25 dresse une liste non limitative des dépenses susceptibles d'être engagées en ce qui concerne les parkings (notamment l'entretien et la maintenance des ouvrages techniques, l'éclairage, la ventilation, le nettoyage, le gardiennage), les parties communes extérieures (notamment l'entretien des chaussées et trottoirs et leur éclairage, l'éclairage et le nettoiement des aires d'accès aux bâtiments et des espaces communs, l'entretien des espaces verts et aires de jeux, l'éclairage, le nettoyage) outre l'entretien du secteur dalle (la réfection périodique d'étanchéité du sol artificiel et des autres éléments de dalles où existe une étanchéité, l'entretien, la réparation des divers éléments constitutifs de l'ouvrage-dalle, l'entretien des matériels, gardiennage des espaces ouverts au public, assurances, contributions, impôts taxes, frais de fonctionnement) ; L'article 26 intitulé " Obligation de participer aux dépenses concernant les immeubles" énonce les modalités de remboursement des dépenses afférentes à ces prestations par les cessionnaires, en envisageant expressément le cas des immeubles soumis au statut de la copropriété : " Tout acquéreur de biens ou de droits, c'est à dire tout « cessionnaire » tel que défini précédemment s'oblige à rembourser chaque année à l'organisme de gestion agissant pour le compte du propriétaire du secteur-dalle, une quote-part de toutes les dépenses consécutives à l'existence, au fonctionnement et à l'entretien du secteur-dalle, dans les conditions fixées par les articles 25 à 30. Cette somme à rembourser chaque année est désignée dans la suite du présent Cahier des Charges par l'expression "quote-part annuelle de dépenses". Lorsque les droits immobiliers relatifs à un bâtiment deviennent la propriété de copropriétaires, c'est le syndicat des copropriétaires qui s'oblige au remboursement susvisé : - au titre de l'ensemble des droits relatifs au bâtiment, - et au titre de l'ensemble des droits d'usage de places de parking cédés par la SEMARBO en relation avec la cession des droits immobiliers relatifs au bâtiment. Le syndicat des copropriétaires fait son affaire de la répartition et de la récupération auprès des copropriétaires des sommes qu'il rembourse à l'organisme de gestion. Le règlement de copropriété du bâtiment considéré doit prévoir toutes dispositions utiles à cet égard."; L'article 27 du cahier des charges expose les modalités de calcul de la quote-part annuelle de dépenses que doit rembourser, conformément à l'article 26, tout cessionnaire ; L'article 28 énonce que pour chaque année les sommes à recouvrer sont réparties entre tous les cessionnaires de l'îlot pour le poste "dépenses secteur-dalle parkings exclus" et entre tous les titulaires de droits d'usage de places de parkings pour le poste "dépenses parking"; L'article 29 pose le principe d'un remboursement sous forme d'acomptes prévisionnels sur les paiements à échoir, donnant lieu à une régularisation annuelle ; L'article 7 de l'annexe relative aux parkings, prévoit que pour chaque année, les sommes à recouvrer au titre des charges engagées par la SEMARBO aujourd'hui la SEMECO pour la gestion du parking seront réparties entre les usagers de ce parking conformément aux prescriptions du cahier des charges général et déduction faite des acomptes encaissés sur le paiement desdites charges ; Les modalités de justification du montant des quote-parts réclamées sont exposées à l'article 31 du cahier des charges, "Information des cessionnaires", qui est libellé comme suit : "La SEMARBO sera tenue de communiquer aux représentants qualifiés des cessionnaires, les éléments d'information d'ordre comptable permettant à ces acquéreurs de connaître, pour chaque année, le montant des dépenses effectuées dans l'année ainsi que les bases de répartition de ces dépenses. Ces renseignements devront être communiqués dans les six mois suivant la fin de l'année considérée, au cours d'une période d'une durée minimale d'un mois, dont les dates de début et de fin seront arrêtées par l'organisme de gestion" ; En l'espèce, il est produit aux débats par la SEMECO les pièces suivantes : - les tableaux de répartition des charges du compte cessionnaire (BNP Paribas puis Faucon) pour les années 2008 à 2017 ainsi que les factures trimestrielles et de régularisation de charges (pièces 37 à 46), - les factures trimestrielles PCE et PK pour l'année 2018 (pièces 36), - la répartition des charges entre les concessionnaires pour les années 2011, 2012 et 2013 (pièces 34), - les comptes d'exploitation du Quartier Hector Berlioz pour les années 2017, 2016, 2015, 2014, 2013, 2012 (pièces 37 à 42), - le compte d'exploitation prévisionnel pour l'exercice 2014 (sous pièces 34), - le grand livre général analytique pour l'année 2015 portant mention de toutes des dépenses de fournitures (EDF, eau, gaz, essence, administratives) d'entretien (espaces verts, maintenance informatique, gardiennage, télésurveillance, location de matériels, véhicules) d'assurances, de personnel (rémunérations et cotisations diverses comprises), - l'historique du compte du syndicat des copropriétaires (grand livre auxiliaire et justificatif de solde, pièces 48) ; Les dépenses engagées par la SEMECO apparaissent conformes aux dispositions du cahier des charges en son article 25, lequel ainsi qu'il a été vu, liste l'ensemble des dépenses et ce de façon non exhaustive, auxquelles participe tout cessionnaire ; S'agissant spécifiquement des dépenses de "rémunération gestion exploitant", il sera indiqué que l'article 25 vise expressément "les frais de fonctionnement de l'organisme de gestion" ; S'agissant des dépenses engagées pour l'exercice 2010, les charges pour cet exercice ayant été réglées, la SEMECO n'avait pas à produire l'ensemble des éléments relatifs à des charges dont elle ne sollicite pas le paiement ; S'agissant des dépenses engagées en 2018, les éléments comptables non encore établis, ne pouvaient être produits ; Concernant l'information donnée au cessionnaire et le respect de l'article 31 du cahier des charges, il convient de constater que les régularisations annuelles de charge sont adressées chaque année au syndicat des copropriétaires, que les provisions sont appelées en fonction des budgets précédents, et que le syndicat des copropriétaires a la faculté de consulter l'ensemble des éléments comptables au sein de la SEMECO, ainsi qu'il l'avait fait en 2011 (courrier du syndic du 13 juillet 2011, pièce 14 de la SEMECO) ; Enfin, il convient d'indiquer que le cahier des charges devient caduc à la date de suppression de la zone, laquelle n'est pas démontrée, qu'il ne s'agit donc pas d'un engagement perpétuel ; Le syndicat des copropriétaires n'a donc pas valablement mis fin à ses engagements contractuels en ce qui concerne l'entretien des parties communes extérieures aux termes de son courrier du 21 décembre 2011 ; Concernant les charges liées au parking, le syndicat des copropriétaires soutient que le droit d'usage des places de parking en vertu duquel les charges appelées a pris fin le 21 décembre 2014, que rien ne justifie que des charges soient appelées postérieurement à cette date étant ajouté qu'il n'est pas démontré comme soutenu que les copropriétaires continueraient de jouir des places de parking ; Il doit être relevé que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l'occupation des parkings du moins jusqu'au 21 décembre 2014 ; Il résulte des termes du cahier des charges (annexe concernant le droit d'usage des places de parking) que si les parkings ne peuvent faire l'objet que d'une cession des droits d'usage trentenaire, le droit aux places de parking est indissolublement lié à la propriété des immeubles ou droits immobiliers dont la vente est soumise au cahier des charges ; Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir remis à la SEMECO les badges permettant l'accès au parking (pièces 47 de la SEMECO), de sorte qu'il ne justifie pas ne plus devoir participer aux dépenses y afférentes ; En conséquence, et au vu des décomptes produits en pièces 48, il sera fait droit à la demande de la SEMECO en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler les factures échues depuis le 1er janvier 2011 et impayées, pour un montant de 285.852,58 ? TTC, actualisé au 17 octobre 2018 ; Aux termes de l'article 30 du cahier des charges, "intérêts de retard" : "En cas de non-paiement d'un acompte dans un délai d'un mois suivant la date à laquelle il est demandé, l'organisme de gestion est fondé à réclamer au cessionnaire défaillant, des intérêts de retard et à en exiger le paiement ainsi que le paiement du principal, par voie de justice. Ces intérêts courront de plein droit du seul fait du retard intervenu dans le paiement d'un acompte, sans que l'organisme de gestion soit tenu d'adresser une mise en demeure à l'acquéreur défaillant. Ils seront calculés sur la base du taux annuel de l'intérêt légal pratiqué en matière civile, majoré de 3 %." ; Dès lors, la somme due sera assortie des intérêts contractuels de retard au taux d'intérêt légal majoré de 3%, en application de l'article 30 du cahier des charges ; Toutes les demandes du syndicat des copropriétaires en remboursement avec intérêts et leur capitalisation et émission d'avoirs doivent être par conséquent, rejetées ; Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu'il a : - condamné la SEMECO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 97.432,83 ? correspondant au montant des factures acquittées par le syndicat depuis le 1er juillet 2008, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 19 juin 2013, - dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil, - ordonné à la SEMECO d'émettre des avoirs au lieu et place des factures n°08011, 08159,08239,08327,08401, 09027, 52, 703, 702, 623, 622, 4597, 4598, 9326, 9327, [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6] et de toutes factures postérieures à celles-ci ayant un même objet, - débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, - débouté la SEMECO de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] doit être condamné à payer à la SEMECO, la somme de 285.852,58 ? TTC, au titre des factures échues et impayées depuis le 1er janvier 2011, selon décompte actualisé au 17 octobre 2018, avec intérêts contractuels calculés sur la base du taux annuel de l'intérêt légal pratiqué en matière civile, majoré de 3 %" ; 1°) ALORS QU'après avoir constaté que l'article 31 du cahier des charges prévoyait que "la SEMARBO [aux droits de laquelle vient la SEMECO] sera tenue de communiquer aux représentants qualifiés des cessionnaires, les éléments d'information d'ordre comptable permettant à ces acquéreurs de connaître, pour chaque année, le montant des dépenses effectuées dans l'année ainsi que les bases de répartition de ces dépenses" (arrêt p. 8 § 6), ce dont il résultait que la SEMECO était tenue de communiquer spontanément les éléments comptables au syndicat exposant chaque année et non pas seulement de les tenir à sa disposition afin que ce dernier puisse les consulter en ses locaux, la cour d'appel a retenu que la SEMECO avait respecté l'article 31 du cahier des charges dès lors que les régularisations annuelles de charges avaient été adressées chaque année au syndicat exposant, que les provisions avaient été appelées en fonction des budgets précédents et que le syndicat exposant avait eu la faculté de consulter l'ensemble des éléments comptables au sein de la SEMECO, ainsi qu'il l'avait fait en 2011 (arrêt p. 9 § 5), ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé le texte susvisé ; 2°) ALORS, subsidiairement, QU'à supposer même que la SEMECO ait pu se borner à tenir les éléments comptables à la disposition du syndicat exposant afin que ce dernier puisse les consulter en ses locaux, la cour d'appel ne pouvait retenir que la SEMECO avait respecté l'article 31 du cahier des charges au seul motif que le syndicat exposant avait eu la faculté de consulter l'ensemble des éléments comptables au sein de la SEMECO, ainsi qu'il l'avait fait en 2011, sans vérifier ni constater que cette dernière justifiait avoir informé chaque année le syndicat exposant de la période d'une durée minimale d'un mois pendant laquelle il pouvait consulter les éléments comptables en ses locaux conformément aux termes de l'article 31 du cahier des charges, qui prévoyait que "ces renseignements devront être communiqués dans les six mois suivant la fin de l'année considérée, au cours d'une période d'une durée minimale d'un mois, dont les dates de début et de fin seront arrêtées par l'organisme de gestion" ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; 3°) ALORS, subsidiairement, QUE nul ne peut se constituer de preuve à soimême ; qu'en accueillant la demande en paiement de charges formée par la SEMECO au motif que celle-ci produisait aux débats des tableaux de répartition des charges du compte cessionnaire, des factures trimestrielles et de régularisation de charges, des factures trimestrielles PCE et PK, des répartitions des charges entre les concessionnaires, des comptes d'exploitation du Quartier Hector Berlioz, un compte d'exploitation prévisionnel, un grand livre général analytique et un historique du compte du syndicat des copropriétaires (arrêt p. 8 § 7), quand ces pièces étaient toutes des "preuves" que la SEMECO s'était constituée à elle-même, la cour d'appel a violé le principe susvisé, ensemble l'article 1315, devenu 1353, du code civil ; 4°) ALORS, aussi, QU'en statuant par de tels motifs, quand un commerçant ne peut pas utiliser sa propre comptabilité pour faire la preuve d'un acte juridique contre une personne n'ayant pas la qualité de commerçant, de sorte que la SEMECO ne pouvait pas utiliser ses propres documents comptables, notamment ses comptes d'exploitation et son grand livre général analytique, pour faire la preuve de sa prétendue créance contre le syndicat exposant non commerçant, la cour d'appel a violé l'article 1329 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 123-23 du code de commerce ; 5°) ALORS, subsidiairement, QU'à supposer même que la SEMECO pouvait rapporter la preuve des dépenses prétendument engagées en produisant son grand livre général analytique et non pas les justificatifs des dépenses eux-mêmes, la cour d'appel ne pouvait condamner le syndicat exposant à lui payer les charges appelées depuis le 1er janvier 2011 et rejeter sa demande de remboursement des charges payées entre le 1er juillet 2008 et le 8 décembre 2010, après avoir ellemême constaté que la SEMECO ne produisait son grand livre général analytique que pour l'année 2015 (arrêt p. 8 § 7) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 25 à 31 du cahier des charges, ensemble l'article 9 du code de procédure civile ; 6°) ALORS, subsidiairement, QU'en retenant que les dépenses de "rémunération gestion exploitant" étaient conformes à l'article 25 du cahier des charges qui visait "les frais de fonctionnement de l'organisme de gestion" (arrêt p. 9 § 2), sans répondre au moyen du syndicat exposant qui faisait valoir que, contrairement à ce que soutenait la SEMECO, la "rémunération gestion exploitant" ne correspondait pas aux rémunérations de son personnel qui figuraient dans un autre compte de son grand livre général analytique et qu'elle ne pouvait prétendre à aucune rémunération pour sa gestion dès lors que le cahier des charges prévoyait que sa gestion avait un caractère non lucratif (conclusions p. 15), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 7°) ALORS, subsidiairement, QUE la cour d'appel ne pouvait condamner le syndicat exposant à payer les charges appelées par la SEMECO et rejeter sa demande de remboursement des charges déjà payées en se bornant à énoncer que les dépenses engagées par la SEMECO apparaissaient conformes aux dispositions du cahier des charges en son article 25 et que cette dernière avait respecté l'obligation d'information des cessionnaires prévue à son article 31 (arrêt p. 8 § 8 et p. 9 § 5), sans vérifier ni constater que la SEMECO justifiait que les bases de répartition des charges réclamées étaient conformes aux dispositions du cahier des charges, notamment à ses articles 27 et 28 et à l'article 7 de l'annexe relative aux parkings, ce que contestait le syndicat exposant dans ses conclusions (p. 16) ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes précités ; 8°) ALORS, subsidiairement, QUE les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation, sans viser ni analyser, fût-ce sommairement, les éléments sur lesquels ils se fondent ; que dans ses conclusions (p. 16-17), le syndicat exposant contestait les factures émises par la SEMECO pour la période postérieure au 21 décembre 2011 en faisant valoir que le cahier des charges ne prévoyait pas de durée à l'engagement des parties et, partant, constituait un engagement perpétuel prohibé ; que la cour d'appel a retenu que le cahier des charges ne constituait pas un engagement perpétuel en affirmant qu'il devenait caduc à la date de la suppression de la ZUP (arrêt p. 9 § 6), sans viser ni analyser, fût-ce sommairement, les éléments sur lesquels elle s'est fondée pour formuler une telle affirmation ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 9°) ALORS, subsidiairement, QU'à supposer même que le cahier des charges devenait caduc à la date de la suppression de la ZUP, il incombait à la SEMECO, demanderesse au paiement de factures pour la période postérieure au 21 décembre 2011 sur le fondement du cahier des charges, de prouver que la ZUP existait encore ; qu'en condamnant le syndicat exposant au paiement de ces factures au motif qu'il ne démontrait pas la suppression de la ZUP, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et ainsi violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil.