Cour d'appel, 19 mars 2015. 14/00048

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 4e Chambre A ARRÊT SUR RENVOI DE LA COUR DE CASSATION DU 19 MARS 2015 N° 2015/148 Rôle N° 14/00048 Syndicat des copropriétaires Ensemble Immobilier Le [Adresse 3] C/ [U] [J] [O] [J] Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] Grosse délivrée le : à : SCP TOLLINCHI Me ARENA Sur saisine de la cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 11 décembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 1462 FP-D lequel a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt n° 280 rendu le 26 juin 2012 par la 4ème chambre section B de la cour d'appel d'Aix-en-Provence à l'encontre d'un jugement rendu le 13 août 2010 par le tribunal de grande instance de Grasse. DEMANDEUR SUR RENVOI ET APPELANT LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LE [Adresse 3] [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la Société CGCI dont le siège est [Adresse 4] représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au barreau d'Aix-en-Provence assisté Me Thierry TROIN, avocat au barreau de Nice, plaidant DÉFENDEURS SUR RENVOI ET INTIMÉS Monsieur [U] [J] né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 3] (Algérie) demeurant [Adresse 3] Monsieur [O] [J] né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 3] (Algérie) demeurant [Adresse 3] représentés et assistés par Me Didier ARENA, avocat au barreau de Grasse, plaidant LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la Société CGCI dont le siège est [Adresse 4] représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocats au barreau d'Aix-en-Provence assisté par Me Sylvie CASTEL, avocat au barreau de Nice, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 février 2015, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Hélène GIAMI, conseiller, et Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée, chargées du rapport. Madame Hélène GIAMI, conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Hélène GIAMI, conseiller faisant fonction de président Madame Nicole GIRONA, conseiller Madame Muriel VASSAIL, vice-présidente placée Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2015. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2015. Signé par Madame Hélène GIAMI, conseiller et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE: Suivant acte du 5 septembre 2005, [U] et [O] [J] ont acquis de [K] [W] et [V] [I] : - d'une part, le lot n°3 de l'immeuble en copropriété [Adresse 3], cadastrée section BP n°[Cadastre 1] ; - d'autre part, la parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 1], d'une contenance de 6a 96ca. Ces biens sont situés à [Localité 1] et sont contigüs. La copropriété [Adresse 3] comprend 3 lots. Le lot 3 acquis le 5 septembre 2005 par les consorts [J] consiste en : 1°/ La jouissance exclusive, particulière et perpétuelle de la partie sud du terrain figurant sous teinte verte au plan annexé au cahier des charges ci- après visé, d'une contenance de 1 043 m2 2°/ Et la toute propriété d'une maison composée de : au sous sol : vide sanitaire, au rez de chaussée, salle de séjour, entrée, cuisine, deux chambres, salle de bains, water closet, garage, au premier étage : grenier. Sol, cour, jardin et terrasse Et les 340/1 000° des parties de l'entier immeuble comprenant la nue propriété de l'entier terrain bâti et non bâti. [U] et [O] [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée « le [Adresse 3] » afin d'obtenir un droit de passage sur sa parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 1]. [Z] [X], remplacé par [L] [C], a été désigné en qualité d'expert par ordonnance du juge de la mise en état de [Localité 2] du 3 avril 2008, et a établi son rapport en date du 25 août 2009. Par jugement du 13 août 2010, le tribunal de grande instance de Grasse a: - dit que la parcelle BP n°[Cadastre 1] est en état d'enclave, - dit qu'elle sera désenclavée par le fonds cadastré BP [Cadastre 1] de la copropriété Le [Adresse 3] selon la solution n°l préconisée par l'expert, - dit que les consorts [J] et les propriétaires successifs du fonds BP [Cadastre 1] pourront créer une ouverture dans le grillage séparatif et auront un droit de passage sur la parcelle BP [Cadastre 1] pour permettre l'accès à l'[Adresse 1] à [Localité 1], - condamné Messieurs [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Le [Adresse 3] une somme de 10 000 € à titre d'indemnité de servitude, - rejeté les autres demandes, - laissé les dépens, y compris les frais de l'expertise, à la charge de Messieurs [J] . Le syndicat de la copropriété Le [Adresse 3] a interjeté appel de ce jugement le 1er octobre 2010 et, par acte du 9 décembre 2011, a appelé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] en intervention forcée. Par arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence du26 juin 2012, il a été statué en ces termes : « Confirme le jugement en date du 13 août 2010 rendu par le tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à nouvelle mesure d'expertise. Déclare sans objet les demandes de donner acte et d'indemnisation présentées par le syndicat de la copropriété [Adresse 3]. Déboute Messieurs [O] et [U] [J] de leur demande de dommages et intérêts formée contre le syndicat de la copropriété [Adresse 3]. Déboute le syndicat de la copropriété Le [Adresse 3] et le syndicat de la copropriété [Adresse 3] de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne le syndicat de la copropriété Le [Adresse 3] à payer à Messieurs [J] une somme de deux milles euros (2.000,00 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne le syndicat de la copropriété Le [Adresse 3] aux dépens avec droit de recouvrement prévu à l'article 699 du code de procédure civile. » Cet arrêt a été cassé en toutes ses dispositions par décision de la Cour de Cassation en date du 11 décembre 2013 aux motifs que : « pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les parcelles ne sont pas réunies entre les mains d'un même propriétaire, la première dépendant des parties communes d'une copropriété, la seconde appartenant aux consorts [J] , ce dont il résulte que la parcelle BP [Cadastre 1] qui ne dispose d'aucune issue sur la voie publique est enclavée ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si les droits réels exercés par les consorts [J] sur la parcelle BP [Cadastre 1] et les parties communes de la copropriété [Adresse 3] ne leur ménageait pas un accès suffisant à la voie publique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. » Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe et signifiées le 19 septembre 2014 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], entend voir, au visa de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : - dire et juger que la parcelle BP [Cadastre 1] appartenant aux consorts [J] n'est pas enclavée dès lors qu'elle est accessible par le lot 3 des mêmes propriétaires au sein de la copropriété [Adresse 3] ; - lui donner acte de son accord pour l'accès à la parcelle [Cadastre 1] par son entrée commune. - lui allouer la somme de 30 000 € à titre d'indemnisation forfaitaire dédommageant l'utilisation de l'accès commun pour accéder à la parcelle [Cadastre 1] ; - dire et juger en outre : - que les consorts [J] doivent respecter les règles d'application de la servitude de passage (stationnements- vitesse), - que les consorts [J] seront condamnés à la remise en état du muret avec une reconstruction totale du mur si le désenclavement se fait par le [Adresse 2] parcelle [Cadastre 1] ou une reconstruction totale du mur en laissant juste une ouverture pour la voie d'accès à la parcelle B[Cadastre 1], sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard commençant à courir à l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, - qu'il devra être défini précisément les conditions d'accès à la parcelle B[Cadastre 1] et à l'ASL créée par les consorts [J] par la copropriété [Adresse 3] ; l'interdiction de stationner sur le parking privatif de la copropriété [Adresse 3] aux personnes accédant à la parcelle B[Cadastre 1], - que la construction de la parcelle B[Cadastre 1] doit être réalisée sans déborder sur les autres parcelles. - condamner les consorts [J] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance, d'appel et de cassation. Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe et signifiées le 3 avril 2014 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « le [Adresse 3] » conclut à: à titre principal, l'absence d'état d'enclave ; le rejet de toutes les prétentions des consorts [J] ; à titre subsidiaire, aucune emprise n'est utile sur son terrain puisqu'un passage existe suivant les solutions 2 et 3 du rapport d'expertise ; à titre plus subsidiaire, la désignation d'un autre expert pour déterminer les modalités détaillées et chiffrées de la solution n°2 et aux fins d'apprécier la solution 3 ; à titre encore plus subsidiaire, si la solution 1 était retenue, condamner les consorts [J] à lui payer la somme de 37 224 € d'indemnité, outre celle de 50 000 € pour préjudice subi du fait de la perte de deux parkings ; en toute hypothèse, condamner les consorts [J] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour lui : - les lot n°3 de la copropriété [Adresse 3], et la parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 1] étant réunis entre les mains des consorts [J], et le passage pouvant s'effectuer par l'impasse de la collinette puis sur le lot 3, y compris par des camions, la parcelle BP [Cadastre 1] n'est pas enclavée ; - si leur projet d'extension de construction aujourd'hui définitivement rejeté empêche leur passage, c'est qu'ils s'enclavent volontairement et ne peuvent dès lors prétendre à une servitude de passage ; - la solution 1 entraînerait la suppression de deux et non d'un seul emplacement de parking et l'insuffisance de la desserte, deux véhicules ne pouvant se croiser ; - l'expert n'a pas suffisament analysé la solution 2 ; - une 3ème solution doit être envisagée consistant à passer en limite nord du lot 3 ; - en toute hypothèse, l'indemnisation allouée au cas où la solution 1 serait retenue doit tenir compte du préjudice causé. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 juillet 2014, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, [U] et [O] [J] entendent voir : - confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'état d'enclave de la parcelle BP n°[Cadastre 1] et dit qu'elle sera désenclavée par le fonds cadastré BP [Cadastre 1] de la copropriété Le [Adresse 3] selon la solution n°l préconisée par l'expert ; - infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 10 000 € l'indemnité de servitude - la limiter à 2 000 € et en toute hypothèse, ne pas dépasser 10 000 € ; - rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires « le [Adresse 3] » ; - condamner le syndicat des copropriétaires « [Adresse 3] » à leur payer 5 000 € de dommages et intérêts ; - condamner les deux syndicat des copropriétaires aux entiers dépens et à leur payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour eux : - pour apprécier l'état d'enclave de la parcelle BP n°[Cadastre 1], il ne peut être considéré que les parcelles BP [Cadastre 1] et BP [Cadastre 1] ont le même propriétaire ; - de plus, cette parcelle n'est pas destinée à rester leur propriété ; - comme elle a été détachée de la parcelle BP [Cadastre 1], le passage lui est du par celle-ci (art. 683 du code civil) - la solution retenue est conforme aux dispositions de l'article 683 du code civil, comme étant la plus courte et la moins dommageable ; - les solutions 2 ou 3 sont techniquement et juridiquement inenvisageables (nécessité d'une autorisation des copropriétaires, largeur insuffisante, proximité avec la maison du lot 3, solidité du sol) ; - les deux copropriétés s'entendent pour l'empêcher de réaliser l'extension de construction qu'ils projettent sur le lot 3 ; - le préjudice subi par la copropriété [Adresse 3] est minime et limité à la perte d'un seul emplacement de parking. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2015. MOTIFS DE LA DECISION : Sur l'état d'enclave : L'article 682 du code civil prévoit que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. » En l'espèce, les consorts [J] sont propriétaires, non seulement de la parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 1] qu'ils prétendent enclavée, mais également du lot n°3 de la copropriété [Adresse 3], cadastrée section BP n°[Cadastre 1], contiguë à la parcelle BP n°[Cadastre 1] de 696 m². Ce lot 3 comprend à la fois la propriété privative d'une maison en R+1 avec sol, cour, jardin et terrasse et la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle de la partie sud du terrain d'une contenance de 1 043 m². Les consorts [J] accèdent à ce lot qui forme la partie sud de la copropriété divisée en trois lots par l'impasse de la collinette, partie commune. Il ressort des nombreuses photographies produites aux débats (rassemblées sous la pièce 9 de la copropriété [Adresse 3]) qu'à partir du terrain sur lequel les consorts [J] disposent d'un droit de jouissance exclusive, ils accèdent, y compris avec des camions et engins, à la parcelle [Cadastre 1] et qu'une construction importante y a d'ailleurs été réalisée qui semble correspondre à un bassin de rétention ayant fait l'objet d'une déclaration préalable suivie d'un arrêté de non opposition le 4 septembre 2013, objet d'un recours du syndicat des copropriétaires le [Adresse 3] devant le tribunal administratif. L'appréciation de l'état d'enclave doit se faire en fonction de l'utilisation normale d'un fonds suivant sa destination. La parcelle [Cadastre 1] n'était pas construite et le projet de bassin ne la destine pas à être habitée, en sorte que la nécessité d'un accès permanent en véhicule jusqu'en bordure de la parcelle n'est pas démontrée. En toute hypothèse, quand bien même la propriété du sol du terrain sud du lot 3 est celle de la copropriété et non celle des consorts [J], en pratique dans la mesure où ils disposent sur ce terrain d'un droit de jouissance exclusive, cela leur permet de rejoindre la parcelle [Cadastre 1] à pied sans problème, mais également et même en l'état de la maison existante sur le lot [Cadastre 1], en véhicule par le nord ou le sud de ladite maison, en une soixantaine de mètres d'est en ouest, peu important que le passage, qui n'est pas destiné à être habituel s'effectue à proximité immédiate de la maison, ou que le mur de soutènement en partie sud ne soit pas conçu pour supporter le passage habituel de véhicules lourds. L'état d'enclave n'est donc pas caractérisé puisque les droits réels exercés par les consorts [J] sur la parcelle BP [Cadastre 1] et les parties communes de la copropriété du [Adresse 3] leur ménagent un accès à la voie publique, qui en l'état du type de construction ne permettant pas l'habitation sur la parcelle [Cadastre 1], apparaît suffisant. Le jugement du 13 août 2010 du tribunal de grande instance de Grasse doit donc être réformé en toutes ses dispositions, et les demandes de [U] et [O] [J] aux fins de désenclavement doivent être rejetées. Sur la demande en paiement de 30 000 € du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] : Ledit syndicat sollicite cette indemnisation forfaitaire en dédommagement de l'utilisation de l'accès commun pour accéder à la parcelle [Cadastre 1] après avoir fait valoir que ladite parcelle appartenant aux consorts [J] n'était pas enclavée dès lors qu'elle était accessible par le lot 3 et sollicité qu'on lui donne acte de son accord pour l'accès à la parcelle [Cadastre 1] par son entrée commune (tout en ayant précisé qu'elle ne serait pas en droit d'empêcher les consorts [J] d'accéder). En réalité, les consorts [J], en leurs qualités de copropriétaires, ont un droit non contesté d'utilisation de l'impasse de la collinette, partie commune de la copropriété dans laquelle ils détiennent 340/1 000° des parties communes. Le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre à l'indemnisation qu'il sollicite et qu'il calcule de la même manière que s'il accordait une servitude de passage à un tiers, ce qui n'est pas le cas. Il invoque une « utilisation supplémentaire » de l'accès commun à l'occasion du passage des véhicules lourds pour édifier sur la parcelle BP [Cadastre 1] une construction dont les photographies produites attestent suffisamment alors qu'elles ne sont pas contredites. Toutefois, en l'absence de preuve de dégradations commises par le passage de ces engins ou de préjudice caractérisé, la demande en paiement de 30 000€ du syndicat des copropriétaires sera rejetée. Sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] : Il est en outre demandé : 1) qu'il soit dit que les consorts [J] doivent respecter les règles d'application de la servitude de passage (stationnements- vitesse), 2) que les consorts [J] soient condamnés sous astreinte à la remise en état du muret avec une reconstruction totale du mur si le désenclavement se fait par le [Adresse 2] parcelle [Cadastre 1] ou une reconstruction totale du mur en laissant juste une ouverture pour la voie d'accès à la parcelle B[Cadastre 1], 3) que soient définies précisément les conditions d'accès à la parcelle B[Cadastre 1] et à l'ASL créée par les consorts [J] par la copropriété [Adresse 3] ; 4) qu''interdiction soit faite de stationner sur le parking privatif de la copropriété [Adresse 3] aux personnes accédant à la parcelle B15, 5) qu'il soit dit que la construction de la parcelle B[Cadastre 1] doit être réalisée sans déborder sur les autres parcelles. Il n'appartient pas à la juridiction saisie de rappeler à l'un des plaideurs les règles contenues dans le règlement de copropriété ou dans la réglementation en dehors de toute demande relative à leur transgression, et il ne lui appartient pas davantage de se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires pour définir les règles régissant la copropriété. Les demandes 1, 3, 4 et 5 du syndicat des copropriétaires seront donc rejetées. Quant à la demande 2, elle semble subsidiaire, dans l'hypothèse où le désenclavement était décidé et, en toute hypothèse, n'est aucunement documentée ou explicitée. Elle sera donc également rejetée. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les consorts [J] qui succombent en l'instance doivent être condamnés aux entiers dépens et à payer une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacun des syndicats des copropriétaires présents en la cause. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement du 13 août 2010 du tribunal de grande instance de Grasse en toutes ses dispositions Statuant à nouveau, Dit que la parcelle BP n°[Cadastre 1] n'est pas enclavée, Rejette les prétentions au désenclavement de [U] et [O] [J], Rejette la demande en paiement de 30 000 € du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], Rejette les autres demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] tendant à ce  : 1) qu'il soit dit que les consorts [J] doivent respecter les règles d'application de la servitude de passage (stationnements- vitesse), 2) que les consorts [J] soient condamnés sous astreinte à la remise en état du muret avec une reconstruction totale du mur si le désenclavement se fait par le [Adresse 2] parcelle [Cadastre 1] ou une reconstruction totale du mur en laissant juste une ouverture pour la voie d'accès à la parcelle B15, 3) que soient définies précisément les conditions d'accès à la parcelle B15 et à l'ASL créée par les consorts [J] par la copropriété [Adresse 3] ; 4) qu''interdiction soit faite de stationner sur le parking privatif de la copropriété [Adresse 3] aux personnes accédant à la parcelle B15, 5) qu'il soit dit que la construction de la parcelle B15 doit être réalisée sans déborder sur les autres parcelles, Condamne [U] et [O] [J] à payer 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacun des syndicats des copropriétaires [Adresse 3], Les condamne également aux dépens de toute la procédure, ceux d'appel, étant distraits dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT