Cour d'appel, 16 avril 2015. 14/16074

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 1re Chambre B ARRÊT AU FOND DU 16 AVRIL 2015 DT N° 2015/239 Rôle N° 14/16074 SCI PACC C/ [G] [L] Grosse délivrée le : à : Me Sylvie MAYNARD SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 26 Juin 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/09321. APPELANTE SCI PACC dont le siège social est sis [Adresse 1] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié. représentée par Me Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Elric HAWADIER de la SELARL HAWADIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Nicolas BASTIANI, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN. INTIMEE Madame [G] [L], née le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 2] (Algérie) demeurant [Adresse 2] représentée par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 18 Mars 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur François GROSJEAN, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2015. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2015, Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS, Suivant acte recu le 27 juillet 2011 par Me [J], Mme [V] veuve [L] a vendu à la SCI Pacc un bastion de type bastide Estérel, la jouissance d=une aire de sol de 600 m5 et des 127/46735 èmes de la propriété du et des parties communes générales dans un ensemble immobilier situé à [Localité 1]. Indiquant avoir appris après la vente, que le jardin d=agrément devant la porte fenêtre du séjour et que le pool house édifié sur cette parcelle avaient en réalité été aménagés sur des parties communes et que des lors elle ne disposait d=aucun droit à construire sur cette aire, la SCI Pacc a fait assigner Mme [V] veuve [L] devant le tribunal de grande instance de Draguignan le 4 décembre 2012, sur le fondement des dispositions des articles 1110 et suivants, 1382 du code civil. Par jugement contradictoire en date du 26 juin 2014, le tribunal de grande instance de Draguignan a : - débouté la SCI Pacc de sa demande de dommages et intérêts, - condamné la SCI Pacc au paiement de la somme de 2.000 i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile, - rejeté toute autre demande, - condamné la SCI Pacc aux dépens. Par déclaration de Me Charles TOLLINCHI, avocat, en date du 18 août 2014, la SCI Pacc a relevé appel de ce jugement. L=affaire a été fixée à bref délai, par application de l=article 905 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 1er octobre 2014, la SCI PACC demande à la cour, au visa des articles 1110 et suivants et 1382 du code civil, de : - réformer le jugement, - condamner Mme [V] veuve [L] au paiement de la somme de 83.835 i à titre de dommages et intérêts, - la condamner au paiement de la somme de 3.000 i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens distraits au profit de la SCP TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avocats. La SCI PACC fait valoir que : Sur le dol - aucune des pièces transmises aux notaires ne permettait de déceler ou de supposer l'existence de la convention d'occupation précaire des parties communes volontairement cachée à l'acquéreur, - la tromperie a également porté sur la présentation des lieux avec l'aménagement du jardin et la présence du pool house construit en réalité sur les parties communes et sur les limites de propriétés qui ont été cachées derrière l'apparence résultant des aménagements existants, - Mme [L], qui a procédé elle-même au règlement des redevances pour empiètement sur les parties communes, ne peut soutenir qu'elle n'avait pas connaissance de la convention, - l'annonce confirme que la cuisine d'été faisait partie du descriptif du bien. Sur l'erreur - rien n'était susceptible d'attirer son attention sur le fait que les aménagements pouvaient ne pas être implantés sur la partie du terrain en jouissance privative de même que rien ne lui permettait d'imaginer qu'elle ne pourrait pas réaliser la piscine dont elle avait le projet face à la façade principale. Sur le préjudice - elle est obligée de démolir le pool house et de le reconstruire, d'implanter la piscine ailleurs que face à la façade principale, de créer une ouverture plus importante dans la pièce principale et de couper la partie arborée du jardin sur laquelle la piscine peut être seule désormais implantée, - son préjudice correspond au coût des travaux auquel il convient d'ajouter une somme forfaitisé correspondant à l'indemnité à verser au syndicat pour l'occupation d'une partie du terrain sur une base 200 € par an outre la moins-value indéniable subie par l'immeuble. Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 24 novembre 2014, Mme [V] veuve [L] demande à la cour, au visa des articles 1110 et suivants et 1382 du code civil, de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions - dire que la SCI Pacc n=apporte pas la preuve de réticence dolosive de la part de Mme [L], - juger qu=il n=a pas été commis d=erreur sur la substance, - débouter purement et simplement la SCI Pacc de l=intégralité de ses demandes, - condamner la SCI Pacc à payer à Mme [L] la somme de 4.000 i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Pacc aux dépens d=appel, distraits au profit de Me Sylvie MAYNARD, avocat. Mme [L] fait valoir que : Sur le dol - la SCI PACC ne démontre pas qu'elle a agi intentionnellement pour la tromper, - ce n'est qu'après la signature de l'acte de vente qu'elle a eu la surprise d'apprendre l'existence de cette convention qui ne porte d'ailleurs pas sa signature et qui n'a été adressée qu'à son mari qui gérait seul le bien, - la construction que la société PACC nomme pool house n'est qu'une cuisine d'été construite en 2001, - s'agissant du paiement des charges d'empiètement, le règlement était effectué en même temps que celui des charges communes générales au vu d'un décompte qui n'était pas d'une grande clarté. Sur l'erreur - la SCI PACC n'établit pas que la connaissance de ces 37 m² d'occupation précaire l'aurait empêché de donner son consentement, - la SCI PACC avait aussi le devoir de s'informer et de s'enquérir de la situation réelle, étant observé que son notaire a pu s'assurer de la superficie vendue et de la conformité du bien, - il n'est pas démontré que les qualités substantielles pour lesquelles la société a contracté reposent uniquement sur la surface du terrain privatif et la perte de quelques mètres carrés - la SCI PACC ne démontre pas que l'erreur alléguée a été la cause déterminante du consentement, Sur le préjudice - la SCI PACC, qui a pris le parti de ne pas demander la nullité de la vente ce qui affaiblit son argumentation, ne subit aucune contrainte de qui que ce soit, elle était libre de faire réaliser ou non sa piscine, de même que nul ne l'a contrainte à couper la végétation ni créer une ouverture plus importante sur le séjour, réclamations sans lien avec l'erreur invoquée. L=instruction de l=affaire a été déclarée close le 15 mars 2015. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'au soutien du dol, la SCI PACC argue de ce que Mme veuve [L] lui aurait caché l'existence de la convention d'occupation précaire des parties communes, la tromperie portant également sur la présentation des lieux avec la présence d'une construction sur la partie commune laissant à penser que la jouissance privative portait sur la totalité du jardin d'agrément; Mais attendu que le dol repose sur une faute intentionnelle ; qu'il faut que l'auteur de la réticence dolosive alléguée ait agi intentionnellement pour tromper le contractant ; Qu'il n'est pas démontré que la construction, dénommée « pool house » par la société PACC et cuisine d'été par Mme veuve [L], aurait été construite pour les besoins de la vente, dans le seul but de tromper les acquéreurs sur l'assiette exacte de la jouissance privative ; que sans être contredite, Mme veuve [L] précise que la cuisine d'été a été construite en 2001, soit dix ans plus tôt ; Qu'en présence d'une réticence, l'intention de tromper suppose nécessairement que le contractant ait eu connaissance de la circonstance qu'on lui reproche d'avoir tue, or Mme veuve [L] n'est pas signataire de la convention et aucune présomption de connaissance ne peut être tirée du fait que celle-ci a été signée 20 ans plus tôt par son mari ; qu'il n'est par ailleurs pas démontré que l'existence de cette convention s'induit nécessairement du relevé de charges; Qu'aucun élément, aucune pièce ne démontrant par ailleurs que la société PACC a informé Mme veuve [L] de son intention de construire une piscine à cet endroit précis, la cause même de la tromperie alléguée fait défaut ; Que le moyen tiré du dol ne peut donc prospérer ; Attendu qu'au soutien du moyen tiré de l'erreur, la SCI PACC argue de ce qu'elle était persuadée de faire également l'acquisition des aménagements édifiés en réalité sur les parties communes et de ce que rien ne lui permettait d'imaginer qu'elle ne pourrait pas réaliser la piscine dont elle avait le projet face à la terrasse principale, dans le prolongement de ce qu'elle dénomme le « pool house » ; Mais attendu que la société PACC ne démontre pas qu'elle aurait obtenu l'autorisation de réaliser cette piscine de la part de la copropriété au sein de laquelle existe déjà une piscine commune aux copropriétaires ; qu'elle ne démontre pas davantage que la construction d'une piscine était techniquement réalisable à cet endroit précis, au regard des règles d'urbanisme comme de prospect ; que la société PACC ne pouvait faire l'économie d'une telle démonstration dès lors qu'il apparaît en effet à l'examen du plan produit aux débats, que la construction actuelle, après l'extension réalisée jadis par les époux [L] avec l'accord de la copropriété, se trouve pour partie à une distance de la limite séparative qui imposait que soit démontrée, tant techniquement qu'au regard des règles de prospect, que la construction d'une piscine est possible; qu'en outre, le projet allégué n'impacte pas les parties communes sur lesquelles les époux [L] avaient édifié la construction litigieuse puisque la société PACC précise que la piscine devait être construite non pas sur l'emplacement mais dans le prolongement du « pool house » ; Que le tribunal a par ailleurs rappelé à bon droit que la société PACC était assistée d'un notaire qui a adressé de nombreux courriers au notaire de Mme veuve [L] afin de vérifier notamment la superficie de l'aire objet de la jouissance privative et obtenir un plan de la villa; qu'il appartient aussi à l'acquéreur de s'enquérir de la situation exacte du bien et notamment, lorsqu'il entend y faire construire une piscine, de s'assurer que son projet est réalisable, par des vérifications personnelles, à plus forte raison lorsqu'il s'agit d'un bien en copropriété comme au cas d'espèce, mais également en informant le vendeur de ce projet ; que la société PACC, qui ne démontre pas qu'elle avait fait de la possibilité de construire une piscine à cet endroit précis de la propriété, un élément déterminant de son consentement, ne démontre même pas qu'elle avait seulement fait part de ce projet a Mme veuve [L] ; Que le moyen tiré de l'erreur ne peut davantage prospérer en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ces dispositions ; PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI PACC à payer à Mme [V] veuve [L] une somme de deux mille euros (2.000 €) ; Condamne la SCI PACC aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT