Cour d'appel, 25 juin 2013. 11/04140

FA/NG Numéro 13/ 2696 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 25/06/2013 Dossier : 11/04140 Nature affaire : Demande tendant à obtenir la livraison de la chose ou à faire sanctionner le défaut de livraison Affaire : [Y], [T], [K] [B] C/ [F] [E] épouse [R], SCI LES GALETS DU GAVE Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 Juin 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 05 Mars 2013, devant : Monsieur CASTAGNE, Conseiller, faisant fonction de Président Monsieur AUGEY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame BENEIX, Conseiller en présence de Mesdames GARLANT ET ASTIER, greffiers stagiaires assistés de Madame GARRAIN, Greffier, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [Y], [T], [K] [B] née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 2] de nationalité française [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par la SCP RODON, avocats à la Cour, assistée de Maître Frédéric BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU INTIMEES : Madame [F] [E] épouse [R] es qualité de gérante de la SCI LES GALETS DU GAVE née le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 3] (Algérie) de nationalité française [Adresse 2] [Adresse 2] SCI LES GALETS DU GAVE, agissant poursuites et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège de la société [Adresse 1] [Adresse 1] représentées par la SCP MARBOT CREPIN, avocats à la Cour assistée de la SCP RAFFIN et ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE sur appel de la décision en date du 26 OCTOBRE 2011 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU Par acte du 26 juin 2006, Mme [B] a réservé un appartement dans un immeuble en l'état futur d'achèvement que la SCI Les Galets du Gave se proposait d'édifier sur un terrain situé à [Localité 1], le prix de l'acquisition étant fixé à 167550 € et le montant du dépôt de garantie versé lors de la réservation à 8378 €. Par acte authentique du 28 août 2006, cette réservation a été concrétisée par une vente en l'état futur d'achèvement, moyennant l'engagement pris par la SCI les Galets du Gave d'achever l'immeuble dans le courant du premier trimestre 2007, et le versement par Mme [B] d'une somme de 108907,50 € au jour de la signature de l'acte authentique. Finalement, la SCI les Galets du Gave n'a pu livrer l'appartement que le 29 mai 2009. Mme [B] a refusé de prendre livraison de l'ouvrage en raison de non-conformités affectant les placards ainsi qu'une terrasse. Une nouvelle réunion de réception a été organisée le 17 juillet 2009 afin de constater la levée des réserves. Par acte d'huissier du 28 septembre 2009, Mme [B] a fait assigner la SCI Les Galets du Gave ainsi que Mme [R], la gérante de la SCI devant le tribunal de grande instance de Pau afin de condamnation au paiement des sommes suivantes : - 45000 € à titre de dommages intérêts en réparation du retard pris dans la livraison de l'ouvrage ; - 10000 € au titre des non-conformités affectant la superficie de la terrasse ; - une indemnité de 3000 € pour frais irrépétibles. Par jugement du 26 octobre 2011, cette juridiction a : - mis hors de cause Mme [R] ; - déclaré irrecevables les demandes présentées par Mme [B] en ce qui concerne les non-conformités réservées lors de la réception ; - l'a déboutée de ses demandes indemnitaires, et l'a condamnée à payer à la SCI les Galets du Gave la somme de 8377,50 € représentant le solde du prix de vente, ainsi qu'une indemnité de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, Mme [B] a été déboutée de sa demande en paiement d'intérêts moratoires au motif qu'elle ne justifie pas de ce que les appels de fonds n'auraient pas été faits conformément à l'état d'avancement de la construction en application des modalités prévues à l'acte de vente du 28 août 2006. Par déclaration au greffe du 18 novembre 2011, Mme [B] a relevé appel de ce jugement. Dans ses dernières écritures du 4 février 2013, elle a conclu à la réformation de cette décision, en confirmant ses demandes initiales à l'encontre de la SCI les Galets du Gave, et en sollicitant en outre une somme de 10000 € en réparation de son préjudice moral. Elle fait valoir que le respect du délai contractuel de livraison constitue pour le vendeur une obligation de résultat dont il ne peut s'affranchir qu'en démontrant l'existence d'un cas de force majeure, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la déconfiture d'une entreprise n'entrant pas dans le champ d'application de cette exception. Elle soutient qu'elle n'avait pas à signaler ce retard lors de l'établissement du procès-verbal de réception qui a pour seul effet de faire courir le délai des garanties légales relatives aux vices et malfaçons affectant l'ouvrage. Elle fait également observer que dès avant la signature du contrat de réservation, l'ouvrage comportait des malfaçons et des désordres susceptibles de compromettre le respect du délai de livraison. Elle soutient par ailleurs que le vendeur doit lui régler des intérêts sur les sommes perçues indûment à la date de reprise de chantier, puisqu'elle aurait dû payer à la signature de l'acte 35 % du montant total du marché correspondant à l'achèvement des fondations. Elle ajoute que la terrasse comporte un grave défaut de conformité puisque les plans annexés à l'acte de vente prévoyaient une superficie de 16,81 m² alors qu'en réalité, cette superficie a été réduite de moitié. Dans leurs dernières écritures du 16 avril 2012, la SCI les Galets du Gave et Mme [R] ont conclu à la confirmation du jugement, à l'irrecevabilité des demandes présentées par Mme [B], ainsi qu'à sa condamnation au paiement d'une indemnité de 5000 € pour frais irrépétibles. Ils ont conclu en premier lieu à la mise hors de cause de Mme [R] qui ne peut être assignée à titre personnel, mais seulement en qualité de gérante de la SCI. L'intimé s'appuie sur les stipulations de l'acte de vente pour soutenir que le bien a été revendu en l'état par Mme [B] qui n'a pas informé son acquéreur de l'existence de la procédure l'opposant à son propre vendeur concernant la non-conformité alléguée de la terrasse, de sorte que la stipulation relative à la subrogation dans tous les droits du vendeur ne peut recevoir application. Elle ajoute que la non-conformité contractuelle relative à la terrasse dont elle se plaint a été dénoncée le 29 mai 2009, c'est-à-dire après l'expiration du délai d'un mois stipulé au contrat, et qu'en outre, elle ne concerne pas la superficie de la terrasse privative, ainsi qu'il résulte du constat d'huissier du 29 mai 2009 sur lequel se fonde l'appelante. Elle a fait observer également que l'acte de vente prévoit une terrasse privative d'environ 9,79 m² et que la surface de 16,81 mètres carrés dont fait état Mme [B] concerne en réalité l'accès à l'appartement et la terrasse privative, et qu'ainsi elle n'établit nullement que la superficie de la terrasse aurait été réduite de moitié. Pour ce qui est du retard de livraison, elle fait valoir que l'acquéreur ne l'a jamais mis en demeure de respecter son obligation de délivrance ; que certes, l'ouvrage a été livré le 29 mai 2009 au lieu du 31 mars 2007, mais que d'une part la convention ne prévoit aucune sanction particulière en cas de retard pris par le vendeur de l'ouvrage, et qu'au surplus, Mme [B] n'a formulé aucune réserve à cet égard lors de la livraison de l'ouvrage, en faisant observer qu'il s'agit non pas du procès-verbal de réception de l'ouvrage mais de celui de livraison. A titre subsidiaire, elle soutient que les clauses suspensives du délai de livraison sont parfaitement valables lorsque les causes de suspension sont intervenues postérieurement à la signature de l'acte de vente, et qu'il en est ainsi de la liquidation judiciaire de l'entreprise MG Bat chargée de l'exécution du lot gros oeuvre et plâtrerie qui a été prononcée au mois de novembre 2007 et dont le remplacement n'a pu intervenir qu'en mars 2008 pour le lot plâtrerie, et en septembre et novembre 2008 pour le lot gros 'uvre. Elle ajoute que de graves malfaçons ayant affecté l'ouvrage, le chantier a dû être suspendu depuis le mois de mars 2007 au motif qu'il fallait exécuter des travaux de confortement destinés à éviter l'effondrement des balcons, alors qu'au surplus le maître d''uvre d'exécution avait abandonné le chantier. Elle soutient donc à cet égard que les difficultés qu'elle a rencontrées n'existaient pas avant la souscription de l'acte de réservation puis de vente. Motifs de l'arrêt Suivant une convention du 26 juin 2006, Mme [B] a réservé un appartement dans un immeuble en l'état futur d'achèvement que la SCI les Galets du Gave se proposait d'édifier sur un terrain situé à [Localité 1]. Le prix de l'acquisition future avait été fixé à la somme de 167550 €. Un dépôt de garantie d'un montant de 8378 € a été versé le 26 juin 2006. Cette vente a été concrétisée par acte du 28 août de 2006 suivant acte authentique reçu par Maître [S], notaire à [Localité 4]. La SCI les Galets du Gave s'est engagée dans l'acte à achever l'immeuble dans le courant du premier trimestre 2007. En définitive ce délai n'a pas été respecté. Le 29 mai 2009, le constructeur proposera à Mme [B] de lui livrer l'appartement et la réception organisée à cette date conduira au constat d'un certain nombre de désordres et de non-conformités. En définitive la délivrance de l'ouvrage sera différée au 17 juillet 2009. Mme [B] a formulé des demandes en dommages-intérêts portant sur les points suivants : 1) la non-conformité de la terrasse. Elle expose que les plans annexés à l'acte de vente prévoyaient la création d'une terrasse privative d'une superficie de 16,81 mètres carrés, et qu'il s'avère qu'en réalité, la terrasse mise en 'uvre a une superficie réduite d'environ de moitié. La SCI les Galets du Gave soutient que cette demande est irrecevable, au motif que Mme [B] a vendu l'immeuble litigieux le 23 avril 2010, et que l'acte de vente dispose que l'acquéreur est subrogé dans tous les droits du vendeur, y compris en ce qui concerne l'obligation de délivrance. L'article sept de cet acte édicte que « l'acquéreur est subrogé dans tous les droits du vendeur ; qu'il prendra l'immeuble dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés pouvant l'affecter » ; l'acte dispose d'autre part que « le vendeur subroge l'acquéreur dans les bénéfices des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil ». Dans la mesure où l'acte de vente stipule que l'acquéreur est subrogé dans tous les droits du vendeur, cela inclut donc celui relatif à l'obligation de délivrance. Il en résulte que Mme [B] n'a donc aujourd'hui ni intérêt ni qualité à agir pour obtenir l'exécution par son vendeur d'une non-conformité contractuelle ayant pu faire l'objet d'une réserve lors de la réception. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré cette demande irrecevable. 2) la demande relative aux retards de livraison. L'acte de vente stipule que le vendeur devra « achever les locaux vendus au cours du premier trimestre de l'année 2007 ». Il n'est pas contesté que le délai contractuel de livraison n'a pas été respecté, puisqu'elle n'est intervenue finalement que le 17 juillet 2009. L'acte de vente ne comporte pas de clause relative à l'application de pénalités de retard. Il convient en premier lieu de relever que contrairement à ce que soutient la SCI les Galets du Gave, le fait que Mme [B] n'ait formulé aucune réserve sur le dépassement du délai de livraison lors de la réception de l'ouvrage du 29 mai 2009 ne la prive pas pour autant du droit de solliciter le paiement de dommages-intérêts à ce titre, l'irrecevabilité alléguée de sa demande ne reposant sur aucun fondement juridique. Il en est de même du moyen tiré de l'absence de mise en demeure adressée au constructeur. Sur le fond, les clauses suspensives du délai de livraison sont valables, mais le vendeur ne peut opposer les clauses de suspension survenues postérieurement à la signature de l'acte de vente, qu'à la condition qu'elles soient en relation causale directe avec le retard constaté. La SCI les Galets du Gave justifie que l'entreprise HABM qui s'était vue confier l'exécution des travaux de gros oeuvre suivant un marché du 2 mai 2006 a fait l'objet d'une décision de liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pau du 29 mai 2006, c'est-à-dire postérieurement à la signature de l'acte de réservation, mais avant la souscription de l'acte authentique. La SCI les Galets du Gave rapporte cependant la preuve qu'elle a immédiatement confié la réalisation des travaux de gros oeuvre ainsi que ceux de plâtrerie à la SARL MG Bat dès le 25 juillet 2006, c'est-à-dire avant l'acte de vente du 28 août 2006, les travaux reprenant à compter du mois de septembre suivant. Aucune faute ne peut donc être reprochée à ce stade à la SCI les Galets du Gave qui a mis en oeuvre un dispositif permettant la poursuite de l'exécution du chantier. Cependant, il résulte des pièces du dossier qu'au vu des désordres affectant les travaux, elle s'est trouvée dans l'obligation de saisir le juge des référés le 6 mars 2007 d'une demande d'expertise ; le 28 novembre 2007, la SARL MG Bat a fait l'objet d'une décision de liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Pau du 26 novembre 2007. En outre, la SCI les Galets du Gave a subi le départ totalement imprévu du maître d'oeuvre au mois de janvier 2008. Tous ces événements survenus postérieurement à la signature de l'acte de vente entrent dans le champ d'application de la clause permettant légitimement au constructeur de reporter le délai de livraison. Les causes invoquées par la SCI les Galets du Gave pour prolonger le délai contractuel de livraison doivent donc être déclarées légitimes, et en relation directe et certaine avec le retard de livraison. La SCI les Galets du Gave justifie par ailleurs avoir informé Mme [B] des difficultés rencontrées postérieurement à l'acquisition. Par ailleurs, Mme [B] ne conteste pas le fait que la SCI les Galets du Gave a accepté de prendre à sa charge les intérêts intercalaires du prêt qu'elle avait contracté pour financer son acquisition, soit une somme totale de 12574 €. Enfin, Mme [B] fait état d'un préjudice persistant après la vente de son appartement, constitué par la différence entre le prix d'acquisition, soit 167550 €, et le prix de revente, soit 125000 €, mais elle ne démontre pas que cette moins-value serait exclusivement imputable au retard de livraison et avec l'impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée de bénéficier désormais des avantages fiscaux résultant de l'application du dispositif dénommé loi de Robien. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [B] de cette demande. 3) sur la demande en paiement d'intérêts moratoires. Mme [B] a sollicité le paiement à ce titre d'une somme de 5127,94 € correspondant aux sommes qu'elle aurait indûment payées à la date de reprise de chantier, c'est-à-dire le 4 novembre 2008. Elle soutient qu'en raison des malfaçons existantes, elle n'aurait dû régler à la signature de l'acte que 35 % du montant total correspondant à l'achèvement des fondations au lieu de 65 %, soit un trop versé de 50265 € ayant généré des intérêts de retard du 28 août 2006 au 4 novembre 2008. Elle ajoute que la venderesse lui a réclamé la somme de 8377,50 € à la mise hors d'eau le 8 novembre 2006, générant des intérêts de 555,49 € jusqu'au 4 novembre 2008, et qu'enfin il lui a été réclamé une somme de 25132,50 € correspondant à la pose des menuiseries extérieures le 19 novembre 2006, générant une créance d'intérêts à son profit de 1006,91 €. Cependant, elle ne justifie pas de ce que les appels de fonds n'auraient pas été effectués conformément à l'état d'avancement de la construction en application des modalités prévues par l'acte de vente du 28 août 2006, puisque même si l'ouvrage est affecté de malfaçons, il résulte des pièces du dossier que le maître d''uvre a pu établir des attestations d'avancement des travaux sur la base desquelles les appels de fonds complémentaires ont été établis (cf les appels de fonds et les comptes rendus de chantier). En définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris celle relative à la condamnation de Mme [B] au paiement à la SCI du Gave de la somme de 8377,50 € représentant le solde du prix de vente, précision étant faite qu'elle n'a formulé aucune observation sur cette demande. Il y a lieu enfin de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [B] à payer à la SCI les Galets du Gave une indemnité de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par contre, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de cette SCI les frais irrépétibles qu'elle a pu exposer en cause d'appel ; elle sera donc déboutée de cette demande. Par ces motifs La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort. Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pau du 26 octobre 2011. Déboute les parties de leurs autres demandes. Condamne Mme [Y] [B] aux dépens de première instance et d'appel. Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, faisant fonction de Président, et par Melle Garrain, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Sabrina GARRAINPatrick CASTAGNE