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CIV.3
IK
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 décembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10622 F
Pourvoi n° D 17-20.702
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Georges X...,
2°/ Mme E... Y..., épouse X...,
tous deux domiciliés [...] ,
3°/ la société Assistance immobilière et financière, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
4°/ la société Agence Paris prestige immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 13 avril 2017 par la cour d'appel de Lyon (6e chambre), dans le litige les opposant à la société Melroses, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Z..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme X..., de la société Assistance immobilière et financière et de la société Agence Paris prestige immobilier, de la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat de la société Melroses ;
Sur le rapport de M. Z..., conseiller, l'avis de M. A..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X..., la société Assistance immobilière et financière et la société Agence Paris prestige immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X..., la société Assistance immobilière et financière et la société Agence Paris prestige immobilier ; les condamne à payer à la société Melroses la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., la société Assistance immobilière et financière et la société Agence Paris prestige immobilier
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les baux consentis les 1er avril et 1er août 2009 par la SCI Villa Mag les Acacias à la société Agence Immobilière et Financière, à la société Agence Paris Prestige Immobilier et aux époux X..., étaient fictifs et inopposables à l'EURL Melroses, d'avoir dit n'y avoir lieu à statuer sur la procédure d'expulsion entreprise par l'EURL Melroses et d'avoir condamné in solidum la société Agence Immobilière et Financière, la société Agence Paris Prestige Immobilier et les époux X... à payer à l'EURL Melroses la somme de 30.000 euros en réparation de son préjudice, ainsi que 4.636,53 euros au titre des frais d'expulsion ;
AUX MOTIFS QU' « il est produit trois baux : un bail d'habitation passé entre la SCI Villa Mag les Acacias et les époux X... pour une durée de 3 ans renouvelable à compter du 1er août 2009 ; un bail commercial passé entre la SCI Villa Mag les Acacias et la société AIF pour 9 ans à compter du 1er avril 2009 ; un bail commercial passé entre la SCI Villa Mag les Acacias et la société A2PI pour 9 ans à compter du 1er avril 2009. La SCI Melroses soutient qu'il s'agit de baux fictifs. Le premier juge a retenu que : le fait que le contrôle fiscal révèle que le bailleur n'a pas encaissé l'intégralité des loyers attendus au titre des années 2010 et 2011 ne suffit pas à établir le caractère fictif des baux ; la radiation des société AIF et A2PI du registre du commerce et des sociétés intervenue le 13 avril 2016 n'est pas de nature à entraîner la résiliation de plein droit des baux passés avec la SCI Mag les Acacias ; il ressort d'un procès-verbal descriptif du 19 mars 2015 que l'immeuble était occupé ; il est indifférent que les baux n'ont pas été portés à la connaissance des parties intéressées lors de la saisie lors de la visite des lieux par l'huissier de justice qui a établi le procès-verbal descriptif ou lors de l'audience d'orientation, et que l'adjudicataire n'en a pas eu lui-même connaissance antérieurement à l'adjudication. L'EURL Melroses fait valoir les arguments suivants : Les époux X... ne résident plus dans la maison de [...] depuis de nombreuses années, mais dans une maison située à Ste Sigolène. Ils ont d'ailleurs créé en 2012 trois autres SCI qui ont leur siège à l'adresse de Ste Sigolène. Selon procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 29 janvier 2016, il n'existait plus aucun nom ni inscription sur la boîte aux lettres et l'interphone de la propriété et l'huissier de justice a constaté que les locaux étaient inoccupés lors de ses passages répétés. Par attestation du 4 janvier 2017, Me B..., huissier de justice, a certifié n'avoir jamais constaté la présence de quiconque lors de ses multiples passages durant la période précédant l'expulsion. Ce n'est qu'en avril 2016, plus de 5 mois après l'adjudication, que les intimés, en saisissant le juge de l'exécution, ont prétendu pour la première fois être locataires des lieux. Les deux sociétés commerciales, ayant un siège social à Cannes, n'ont jamais déclaré d'établissement secondaire dans l'immeuble de [...], mais ont bien déclaré des établissements secondaires à d'autres adresses, l'une à Paris, l'autre à Saint Etienne. Ces sociétés n'existent plus à l'adresse de leurs sièges sociaux déclarés à Cannes depuis environ deux ans, selon l'huissier de justice en charge de la délivrance des assignations devant le Premier Président le 26 janvier 2017. Les deux sociétés ont été radiées du registre du commerce et des sociétés le 13 avril 2016. Les loyers prévus dans les baux commerciaux sont totalement exorbitants au regard des prix habituellement pratiqués dans la Loire, chacune étant locataire d'un étage de la villa d'une surface d'environ 100 m2 pour un loyer annuel de 66.000 euros ht, soit 5.500 euros ht par mois. Selon le procès-verbal descriptif du 19 mars 2015, les locaux en question ne constituent nullement des bureaux ou salles de réunion pouvant correspondre aux activités déclarées de marchand de biens ou d'agence immobilière ; l'immeuble serait en réalité une villa comportant 10 chambres, 3 salles de bains/salles d'eau, une cuisine et 3 salons, selon le rapport du contrôleur fiscal. Les deux sociétés locataires n'ont jamais justifié des obligations leurs incombant en fonction des baux : Paiement mensuel du loyer (article 6 de chaque bail), du remboursement des charges au bailleur (article 8), du remboursement des contributions, impôts et taxes (art. 10), de l'entretien des locaux loués (art. 12), de l'assurance des locaux loués (art. 15-E). Selon le rapport de contrôle fiscal, les époux X... n'ont jamais réglé le loyer annuel de 18.000 euros prévu à leur bail d'habitation pour les années 2010 et 2011, ni les autres obligations contractuelles relatives au remboursement des charges récupérables auprès du bailleur, à l'assurance et à l'entretien des locaux. Le juge ne pouvait pas tiré de déduction pertinente du fait que le bien était occupé le 19 mars 2015 puisque les époux X... l'occupaient en qualité de gérants ou associés de la SCI Villa Mag les Acacias. Lorsque le Crédit Agricole a fait estimer le bien en 2015, Mme X... a déclaré, au titre de la situation locative, que l'immeuble était occupé par Alain C..., qui n'est autre que son ancien propriétaire qui l'a vendu en 2007 à la société AIF, laquelle l'a revendu en 2008 à la SCI Villa Mag les Acacias. Les intimés font valoir l'antériorité des baux et en contestent le caractère fictif, aux motifs que le contrôle fiscal a conféré date certaine aux baux, lesquels ont bien généré des perceptions de loyers et que M. X... fait l'objet d'une relance pour paiement de la taxe d'habitation comme occupant de la maison de [...] à titre de résidence habituelle. Les parties débattent de la théorie de l'estoppel à la suite de la délivrance le 24 janvier 2017 aux intimés de commandements de payer les loyers courus depuis l'acquisition du bien par l'EURL Melroses, laquelle précise qu'il s'agit uniquement de sauvegarder ses droits en attente de l'arrêt de la cour. Sur ce, le procès-verbal descriptif dressé le 19 mars 2015 par la SELARL Huissiers Loire Sud à la requête du Crédit Agricole, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, confirme que la villa de [...] était meublée et équipée pour une occupation par des particuliers sans usage professionnel, notamment sans bureaux pouvant correspondre à l'activité de marchands de biens ou d'agence immobilière constituant les objets sociaux respectifs des sociétés AIF et A2PI. Bien que les plans annexés aux baux consentis à ces deux sociétés portent des mentions manuscrites de "bureau" pour certaines pièces, le constat de l'huissier de justice révèle qu'il s'agit de chambres ou salles de jeux. La SCI Villa Mag les Acacias a fait l'objet d'un contrôle fiscal portant sur les exercices 2010-2011. Dans son rapport du 24 juin 2013, le contrôleur fait état de locaux à usage professionnel loués aménagés par cette société. Les intimées essaient d'entretenir une confusion entre la villa de [...], qui n'a manifestement pas été visitée par le contrôleur, et leur maison de Sainte Sigolène où la SCI Villa Mag les Acacias a son siège social et où le contrôleur s'est déplacé. On voit d'ailleurs mal comment cette société aurait pu être locataire de la villa de [...] dont elle est propriétaire... Les deux baux commerciaux versés aux débats ne permettent pas de déterminer quels locaux étaient loués respectivement par chacune des sociétés AIF et A2PI. Il est, dans les deux cas, renvoyé à un plan en annexe qui ne comporte pas d'attribution des pièces à l'une ou l'autre des sociétés, de sorte qu'elles apparaissent être locataires des mêmes locaux... Le bail d'habitation consenti aux époux X... porte sur "diverses pièces à usage d'habitation conformément au plan en annexe et le droit d'usage des parties communes conformément aux plans en annexe", mais ce plan n'est pas versé aux débats. En tout état de cause, les plans annexés aux baux commerciaux ne permettent pas de déterminer quels locaux étaient spécifiquement dévolus aux époux X.... A supposer même que l'on puisse déterminer quelles pièces de la bâtisse étaient louées par la société AIF d'une part, la société A2PI d'autre part, et encore les époux X..., l'EURL Melroses relève à juste titre que les loyers sont d'évidence hors de toute proportion avec la valeur locative d'une villa située dans une petite ville du département de la Loire. Enfin, eu égard à l'identité de dirigeants de droit ou de fait de la société bailleresse et des sociétés locataires, les virements opérés entre leurs comptes au titre des loyers ne sont pas démonstratifs de l'effectivité des baux mais s'avèrent être de simples jeux d'écritures, l'appréciation des services fiscaux sur ce point ne liant pas le juge de l'exécution. On observe d'ailleurs, au vu du tableau des mouvements de fonds figurant en pages 10 et 11 du rapport de contrôle fiscal, qu'il s'agit de virements ou de remises de chèques de montants et de fréquence aléatoires, alors que les baux commerciaux prévoyaient un paiement mensuel des loyers. Qui plus est, aucun des mouvements de fonds ne coïncide avec les montants des loyers. Mieux encore, M. D..., expert-comptable en charge de la comptabilité de la SCI Villa Mag les Acacias et, semble-t-il, des autres sociétés dirigées par les époux X..., a précisé au contrôleur fiscal que ces mouvements de fonds en provenance des sociétés AIF et A2PI étaient des avances permettant d'assurer le paiement des différentes échéances de prêts contractés par la SCI Villa Mag les Acacias, que la société n'avait pas remboursé. Il s'en déduit que l'expert-comptable lui-même ne considérait pas ces mouvements de fonds comme le règlement de loyers. Il est constant que les mouvements créditeurs de l'année 2011 sont très inférieurs au total des loyers théoriquement dus et il n'est pas allégué ni justifié que des loyers ont été versés dans les années suivantes. Les intimées ne soutiennent pas plus s'être vu réclamer par le bailleur le remboursement des contributions, impôts et taxes, ni avoir obtenu un décompte des charges, ni avoir souscrit une assurance en qualité de locataire. Il est ainsi démontré à suffisance que les baux commerciaux dont se prévalent les sociétés AIF et A2PI sont purement fictifs. Concernant le bail revendiqué par les époux X..., le défaut de paiement de tout loyer, ajouté aux considérations qui précèdent sur l'impossibilité de déterminer quelles parties de la villa constituaient l'objet du bail, suffit à démontrer sa fictivité. Etant précisé que la lettre de relance pour taxe d'habitation, établi par le Trésor Public au nom de M. X... à l'adresse de la villa de [...], ne fait pas preuve contraire. D'autant que la production de la seule première page du document ne permet pas de déterminer quel est l'immeuble concerné. Enfin, les intimés soutiennent vainement que l'EURL Melroses aurait reconnu explicitement la réalité des baux en faisant délivrer des commandements de payer des loyers. Il est, en effet, bien spécifié dans le commandement délivré le 24 janvier 2017 aux époux X... que l'EURL Melroses entendait préserver ses droits en attente de la présente décision, ce qui est parfaitement justifié dans la mesure où, si la réalité des baux litigieux avait été admise, l'EURL Melroses, en qualité de bailleur non réglé des loyers, aurait eu un intérêt légitime à engager la procédure devant conduire à l'expulsion des locataires. En conséquence, les intimés ne sont pas fondés à opposer à l'adjudicataire les prétendus baux. Pour autant, la cour ne saurait statuer sur la procédure d'expulsion dont l'appréciation n'entrait pas dans la saisine du premier juge » ;
ALORS, de première part, QUE nul ne peut se contredire au détriment d'autrui ; qu'en accueillant le moyen présenté par la société Melroses tiré de la fictivité des baux commerciaux après avoir cependant constaté que la société Melroses avait délivré aux exposants un commandement de payer les loyers relatifs aux baux argués de fictivité, la Cour d'appel a méconnu la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d'autrui » ;
ALORS, de deuxième part, QU'en retenant que la fictivité du bail d'habitation conclu au profit de Monsieur et Madame X... était établi par le défaut de paiement de tout loyer tandis que la proposition de rectification du contrôleur fiscal établie en date du 24 juin 2013 faisait état de recettes tirées du bail d'habitation de 18.000 euros pour 2010 et de 18.000 euros pour l'année 2011, la Cour d'appel a dénaturé, par omission, les termes pourtant clairs et précis de la proposition de rectification en date du 24 juin 2013 ;
ALORS, de troisième part, QU'après avoir relevé que le procès-verbal descriptif, dressé le 19 mars 2015 par un huissier de justice à la requête du Crédit Agricole, dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, confirmait que la villa de [...] était meublée et équipée pour une occupation par des particuliers, la Cour d'appel ne pouvait considérer que le bail d'habitation conclu au profit de Monsieur et Madame X... était fictif, sans méconnaître la portée légale de ses propres constatations au regard de l'article L321-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;
ALORS, de quatrième part, QU'en retenant la fictivité des baux commerciaux conclus au profit des sociétés Agence Immobilière et Financière et Agence Paris Prestige Immobilier en se fondant sur le motif inopérant que les loyers des baux commerciaux étaient payés par des virements ou remises de chèques de montant et de fréquence aléatoires, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article L321-4 du Code des procédures civiles d'exécution ;
ALORS, de cinquième part, QUE en retenant la fictivité des baux commerciaux conclus au profit des sociétés Agence Immobilière et Financière et Agence Paris Prestige Immobilier en se fondant sur le moyen tiré de l'impossibilité de déterminer les pièces qui avaient été prises à bail par ces sociétés, tandis que la société Melroses ne s'en prévalait pas dans ses écritures d'appel, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS, de sixième part, QU' en retenant la fictivité des baux commerciaux conclus au profit des sociétés Agence Immobilière et Financière et Agence Paris Prestige Immobilier en se fondant sur le moyen tiré du fait que l'expert-comptable ne considérait pas les mouvements de fonds comme le règlement de loyers, tandis que la société Melroses ne s'en prévalait pas dans ses écritures d'appel, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en méconnaissance de l'article 4 du code de procédure civile ;
