Cour de cassation, 17 décembre 2013. 12-23.636

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte aux sociétés Sogeco holding et Sogeco participations du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme X..., les consorts Y... et M. A... ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 21 février 2012 rectifié le 24 avril 2012), que M. et Mme B..., M. et Mme X..., MM. Alain, Didier et Roland Y... et M. A... (les consorts B...), propriétaires de lots dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, ont assigné la société Sogeco holding, propriétaire du lot n° 1 de cet ensemble, et la société Sogeco participations, qui exploite le fonds de commerce d'hôtel situé dans le bâtiment B inclus dans ce lot, en annulation de la décision n° 4 adoptée lors de l'assemblée générale du 11 février 2008 à la majorité de l'article 25, ayant autorisé la société Sogeco holding à déposer une demande de permis de construire afin de réaliser une extension de l'hôtel consistant en la surélévation du bâtiment B et la création d'une véranda devant le bâtiment ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Attendu que les sociétés Sogeco holding et Sogeco participations font grief à l'arrêt d'annuler la décision n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Grand Coeur » du 11 février 2008, alors, selon le moyen, que si le juge tient de l'article 12 du code de procédure civile la faculté de changer la dénomination ou le fondement juridique des demandes, il doit observer le principe de la contradiction et inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a retenu que les consorts B..., qui écrivaient en page 10 de leurs conclusions : « (...) Dans la mesure où les droits n'ont pas été exercés dans un délai de dix ans à compter de l'établissement du règlement de copropriété, ils sont prescrits », invoquaient ainsi implicitement les dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en substituant ainsi un nouveau fondement juridique à leur demande sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'en l'absence de précision dans les écritures des consorts B... sur le fondement de la prescription invoquée, la cour d'appel, tenue de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui étaient applicables, n'a relevé aucun moyen d'office en donnant à sa décision le fondement juridique qui découlait des faits allégués ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : Vu l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ensemble l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que pour annuler la décision n° 4 de l'assemblée générale du 11 février 2008, la cour d'appel relève que le lot n° 1 était constitué d'un immeuble et d'un droit d'utiliser une surface de 1 012 mètres carrés et d'y construire tout bâtiment, et d'une quote-part de parties communes, et retient que le sol constitue une partie commune, qui a reçu une affectation privative pour la partie construire qui supporte l'hôtel, et que pour le surplus du sol du lot n° 1, le règlement de copropriété confère au propriétaire le droit de construire tout bâtiment, que les sociétés Sogeco holding et Sogeco participations n'ont pas exercé ce droit dans le délai de dix ans prévu par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu'il est devenu caduc, et que la décision ne pouvait donc être votée qu'à l'unanimité par application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant qu'entrait dans la composition du lot n° 1, outre un bâtiment, le droit d'utiliser une surface de 1 012 mètres carrés et d'y construire tout bâtiment, avec affectation d'une quote-part de parties communes, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que le droit d'utiliser cette surface constituait la partie privative d'un lot et non un droit accessoire à des parties communes, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 février 2012 rectifié le 24 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ; Condamne M. et Mme B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme B... à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Sogeco holding et à la société Sogeco participations ; rejette la demande de M. et Mme B... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour les sociétés Sogeco holding et Sogeco participations Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé les dispositions du jugement qui avaient annulé la décision n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Grand Coeur » du 11 février 2008 ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « les travaux autorisés tels qu'ils résultent des documents produits aux débats consistent en un agrandissement par surélévation d'une partie du bâtiment de l'hôtel et un agrandissement de la salle de restauration par la création d'une véranda sur la terrasse située en façade sud de l'immeuble (en face de la piscine) ; que les plans produits ne mettent pas en évidence que les travaux projetés affecteraient un autre bâtiment que le seul bâtiment B (et notamment pas le bâtiment C) ; que le bâtiment B constitue à lui tout seul un lot de la copropriété horizontale ; qu'il n'était donc pas nécessaire de consulter spécialement l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment C avant de soumettre la résolution à l'assemblée générale de la copropriété horizontale ; que l' état descriptif de division du 30 avril 1982 indique que le lot n° 1 (l'hôtel) est constitué d'"un ensemble immobilier comprenant : un immeuble à usage d'hôtel composé de: vingt-huit chambres; un appartement de quatre pièces; salle de restaurant ; salon ; bar ; cuisine ; deux réserves ; deux greniers ; caves. Le droit d'utiliser une surface de 1012 m2, en ce compris le sol sous l'immeuble (...) Et d'y construire tous bâtiments, après démolition ou non du bâtiment existant, l'agrandir, le surélever, en changer la destination, conformément aux règles d'urbanisme en vigueur lors de ses opérations" ; que l'examen des plans établis pour l'état descriptif de division du 30 avril 1982 révèle que la terrasse litigieuse n'est pas comprise dans le lot de l'hôtel, mais dans la surface de 1012 m2 dont l'usage est affecté à l'hôtel ; que toutefois, l'extrait de l'état descriptif de division précité est d'une rédaction très générale et vague qui ne permet pas d'en déduire que cette partie du lot est l'usage exclusif de l'hôtel ; que la surface de 1012 m2 (le sol) est une partie commune ainsi qu'il est dit en pages 25 et 26 de l'état descriptif de division qui précise "les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou d'un groupe de copropriétaires déterminé. Les parties communes générales affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier comprennent : - la totalité du sol, c'est-a-dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites des cours et des jardins, à l'exception de toutes les parties construites(...)" ; qu'il apparait de plus que la terrasse litigieuse constitue une aire de circulation pour l'ensemble de la copropriété horizontale ; qu'ainsi, les travaux projetés par la société SOGECO HOLDING sur cette terrasse reviennent à une appropriation de parties communes générales laquelle ne peut être autorisée que par un vote de l'assemblée générale à l'unanimité conformément aux dispositions de l'article 26 alinéa 9 rappelées ci-dessus ; que par ailleurs, il convient de souligner que l'extension de l'hôtel projetée réduit nécessairement la SHON disponible pour les autres bâtiments, puisque l'ensemble immobilier est considéré dans sa globalité (cf. demande de permis de construire de la société SOGECO HOLDING) ; que les droits à construire sont détenus par l'ensemble de la copropriété horizontale et ne peuvent donc être cédés à un copropriétaire particulier qu'à l'unanimité de l'article 26 précité ; qu'en conséquence, il y a lieu d'annuler, pour ces seuls motifs, la résolution n° 4 de 1'assemblée générale du 11 février 2008 » ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE : « que les intimés contestent les explications des sociétés appelantes selon lesquelles les terrasses sur lesquelles ces sociétés entendent édifier les constructions nouvelles feraient partie du lot n° 1 ; qu'en toute hypothèse, il résulte de la description de ce lot comme des dispositions du règlement de copropriété du 30 avril 1982, que le sol constitue une partie commune, qui a reçu une affectation privative pour la partie construite qui supporte l'hôtel ; que pour le surplus du sol du lot n° 1, le règlement de copropriété confère au propriétaire le droit de construire. tout bâtiment ; qu'en page 10 de leurs conclusions, les intimés écrivent : « (...) Dans la mesure où les droits n'ont pas été exercés dans un délai de 10 ans à compter de l'établissement du règlement de copropriété, ils sont prescrits » ; qu'ils invoquent ainsi implicitement les dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il convient en effet de constater que les sociétés appelantes n'ont pas exercé leur droit de construire dans le délai de 10 ans prévu par ce texte de sorte que ce droit est devenu caduc ; que dès lors les premiers juges ont décidé à juste titre que la décision ne pouvait être votée qu'à l'unanimité par application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 » ; ALORS 1°) QUE : si le juge tient de l'article 12 du code de procédure civile la faculté de changer la dénomination ou le fondement juridique des demandes, il doit observer le principe de la contradiction et inviter préalablement les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a retenu que les consorts B..., qui écrivaient en page 10 de leurs conclusions : « (...) Dans la mesure où les droits n'ont pas été exercés dans un délai de 10 ans à compter de l'établissement du règlement de copropriété, ils sont prescrits », invoquaient ainsi implicitement les dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en substituant ainsi un nouveau fondement juridique à leur demande sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; ALORS 2°) QUE : en toute hypothèse, la caducité prévue à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique qu'aux conventions portant sur des droits accessoires aux parties communes visés à l'article 3 de la même loi ; qu'en l'espèce, ainsi que la cour d'appel l'a expressément constaté, l'article 3 du règlement de copropriété du 30 avril 1982 stipule que le lot n° 1 de l'ensemble immobilier « Le Grand Coeur » comprend : « Un immeuble à usage d'hôtel composé de vingt-huit chambres ; un appartement de quatre pièces ; salle de restaurant ; salon ; bar ; cuisine ; deux réserves ; deux greniers ; caves. Le droit d'utiliser une surface de mille douze (1012) mètres carrés, en ce compris le sol sous l'immeuble susdésigné, portant le numéro UN du plan d'ensemble ci-annexé, et d'y construire tous bâtiments, après démolition ou non du bâtiment existant, l'agrandir, le surélever, en changer la destination, conformément aux règles d'urbanisme en vigueur lors de ses opérations. (¿) Et les TRENTE NEUF MILLE CENT SOIXANTE CINQ/CENT MILLIEMES de la propriété du sol et des parties communes générales de l'ensemble immobilier » (p. 23 et 24) ; qu'il résultait ainsi de ces stipulations claires et précises que le lot n° 1 était composé de parties privatives et d'une quote-part de parties communes ; qu'il incluait ainsi clairement le droit, bien identifié comme constitutif d'une partie privative, pour son propriétaire, en l'occurrence la société Sogeco Holding, d'utiliser et de construire sur la surface de 1012 m² ; qu'en considérant, pour annuler la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires du 11 février 2008, qu'était frappée de caducité l'autorisation conventionnelle de construire sur ladite surface, de sorte que l'autorisation d'effectuer les travaux relevait non pas de la majorité de l'article 25 mais de l'unanimité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 2, 8 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et, par fausse application, les articles 37 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS 3°) QUE : de plus, le lot n° 1 de l'ensemble immobilier « Le Grand Coeur » comprend aux termes du règlement de copropriété du 30 avril 1982 : « Un immeuble à usage d'hôtel composé de vingt-huit chambres ; un appartement de quatre pièces ; salle de restaurant ; salon ; bar ; cuisine ; deux réserves ; deux greniers ; caves. Le droit d'utiliser une surface de mille douze (1012) mètres carrés, en ce compris le sol sous l'immeuble sus-désigné, portant le numéro UN du plan d'ensemble ciannexé, et d'y construire tous bâtiments, après démolition ou non du bâtiment existant, l'agrandir, le surélever, en changer la destination, conformément aux règles d'urbanisme en vigueur lors de ses opérations. (¿) Et les TRENTE NEUF MILLE CENT SOIXANTE CINQ/CENT MILLIEMES de la propriété du sol et des parties communes générales de l'ensemble immobilier » (p. 23 et 24, Article 3) ; qu'il en résultait clairement d'une part, que le droit d'usage et de construire sur la surface de 1012 m² faisait bien partie intégrante de ce lot et, d'autre part, que la société Sogeco Holding, propriétaire de ce lot, avait un droit d'usage et de construire exclusif sur cette surface de 1012 m2 ; qu'en retenant néanmoins, pour statuer comme elle l'a fait, par motifs adoptés des premiers juges, que la terrasse litigieuse n'était pas comprise dans le lot de l'hôtel, mais dans la surface de 1012 m2 dont l'usage était affecté à l'hôtel et que l'extrait de l'état descriptif de division du 30 avril 1982 était d'une rédaction très générale et vague qui ne permettait pas d'en déduire que cette partie du lot était l'usage exclusif de l'hôtel, la cour d'appel a également violé à ce titre l'article 1134 du code civil ; ALORS 4°) QUE : encore en toute hypothèse, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux sur leurs parties privatives affectant les parties communes ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que les travaux autorisés comprenaient, outre l'agrandissement de la salle de restauration par la création d'une véranda sur la terrasse située en façade sud de l'immeuble, l'agrandissement par surélévation d'une partie du bâtiment de l'hôtel ; qu'en annulant la résolution n° 4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier « Le Grand Coeur » du 11 février 2008 en ce compris l'autorisation afférente aux travaux autorisés à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, relatifs à l'agrandissement par surélévation d'une partie du bâtiment de l'hôtel dont il était constant qu'il constituait un bâtiment privatif de la société Sogeco Holding, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, et par fausse application, les article 37 et 26 de la même loi.