Cour d'appel, 29 novembre 2007. 07/04093

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS 23ème Chambre-Section B ARRET DU 29 NOVEMBRE 2007 (no,8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 07 / 04093. Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Février 2007-Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 3ème Section-RG no 04 / 06758. APPELANTE : Madame X..., Catherine, Simone, Marie-Rose DE Y...épouse DE Z...MONTOUSSIN demeurant ..., représentée par la SCP BOLLING-DURAND-LALLEMENT, avoués à la Cour, assistée de Maître Françoise A... B..., avocat au barreau de PARIS, toque C 716. INTIMÉE : S. A. R. L. BELLES FEUILLES prise en la personne de son gérant, ayant son siège ..., représentée par la SCP LAGOURGUE-OLIVIER, avoués à la Cour, assistée de Maître Valérie C..., avocat au barreau de PARIS, toque : C2107. INTIMÉE : S. A. S. FONCIA FRANCO SUISSE prise en la personne de son Président, ayant son siège social ..., représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour, assistée de Maître Didier D...collaborateur de Maître Gérard E..., avocat au barreau de PARIS, toque C 160. INTIMÉ : Syndicat des copropriétaires du ... représenté par son syndic, la Société MAZET ENGERAN et GARDY, ayant son siège ..., représenté par Maître Chantal BODIN-CASALIS, avoué à la Cour, assisté de Maître Jérôme F..., avocat au barreau de PARIS, toque : C 1284. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910-1er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 octobre 2007, en audience publique, devant Madame BOULANGER, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur LE FEVRE, président, Madame RAVANEL, conseiller, Madame BOULANGER, conseiller. Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN. ARRET : Contradictoire, -prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile. -signé par Monsieur LE FEVRE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé. Par acte du 28 novembre 2002, Mme de Z... QQ... a conclu avec la SARL Belles Feuilles une promesse de vente portant sur les lots no 1 et 3 de l'immeuble en copropriété ...dans le 16ème arrondissement de Paris. Le lot no 1 est un local commercial loué pour une exploitation de pressing depuis 1970. Le règlement de copropriété a été établi le 30 novembre 2001 et publié le 27 décembre 2001, l'immeuble appartenant en totalité à la SARL Belles Feuilles. Cet acte reproduisait la lettre adressée à la SARL Belles Feuilles le 25 novembre 2002 par la société Foncia Franco Suisse, administrateur de biens du vendeur et syndic de l'immeuble, aux termes de laquelle celui-ci indiquait l'existence au sous-sol d'un local dépendant des parties communes en ces termes : " Suite à une erreur de destination concernant un local annexé (situé au 1er sous-sol près de la chaufferie) qui est actuellement affecté en partie commune alors qu'il devrait être directement rattaché au lot du pressing ; il serait nécessaire, selon nous, de régulariser cette situation en cédant à l'euro symbolique ce local au profit de l'entreprise Belles-Feuilles ; cette modification sera portée à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui aura lieu dans la semaine du 17 au 21 février 2003 ". L'acte de vente a été réitéré par acte authentique le 30 janvier 2003, reprenant dans les conditions particulières les termes de la lettre du 25 novembre 2002. À l'assemblée générale du 7 mars 2003, était inscrite à l'ordre du jour la résolution suivante : " régularisation de la cession du local collectif à faire au profit de M. Z...selon un euro symbolique ". Cette résolution a été rejetée. Le 26 mars 2004, par sa résolution no 10, l'assemblée générale a mandaté le syndic pour obtenir la libération du local commun en sous-sol occupé par le locataire commercial du lot no1. Affirmant avoir été convaincue avant de conclure la promesse et l'acte authentique qu'elle pourrait acquérir sans frais le local annexe en sous-sol occupé par le locataire mais ne faisant pas partie des locaux, objets du bail, et que serait rectifiée l'inexactitude de l'état descriptif de division ayant omis d'englober ce local dans la désignation du lot no 1 a, par acte d'huissier du 14 avril 2004, Mme de Z... QQ... a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la SARL Belles Feuilles, la SAS Foncia Franco Suisse et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble notamment en annulation de l'assemblée générale du 7 mars 2003 et de la 10ème résolution de l'assemblée générale du 26 mars 2004 et en condamnation solidaire des sociétés Belles Feuilles et Foncia Franco Suisse à la garantir de l'ensemble des conséquences pouvant résulter de l'occupation du sous-sol par la société locataire, à lui payer la somme de 25. 900 euros au titre du préjudice subi en raison de la non-acquisition de local annexe au lot no 1 et à celle de 4. 000 euros du fait du préjudice résultant de la nécessité de faire cesser l'occupation par son locataire. Par jugement du 14 février 2007, frappé d'appel, ce tribunal a : -débouté Mme de Z...de toutes ses demandes, -condamné Madame de Z...à payer la somme de 683,73 euros au syndicat des copropriétaires du ..., correspondant aux frais d'enlèvement et de mise à la décharge des objets entreposés dans le local litigieux, -dit que les demandes de garantie sont devenues sans objet, -condamné Madame de Z...à payer la somme de 1. 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive à la SARL BELLES FEUILLES, -rejeté la demande de la SAS FONCIA FRANCO SUISSE en dommages et intérêts pour procédure abusive, -condamné Madame de Z...à payer la somme de 1. 000 euros successivement à la SAS FONCIA FRANCO SUISSE, à la SARL BELLES FEUILLES et au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, -ordonné l'exécution provisoire. Pour un plus ample exposé des faits de la cause, éléments de procédure, prétentions et moyens des parties, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées : -le 13 août 2007 pour la SAS Foncia Franco Suisse, intimée et appelante incidente : elle sollicite la confirmation du jugement sauf en ce qu'il lui a refusé l'allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive ; elle demande de dire Mme de Z... QQ... irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 7. 500 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 7. 500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, de rejeter les demandes de garantie tant de la SARL Belles Feuilles que du syndicat ; dans l ‘ hypothèse où la cour ferait droit à tout ou partie des demandes formées à son encontre par Mme de Z... QQ..., elle sollicite la condamnation de la SARL Belles Feuilles à la garantir et à lui payer à la somme de 10. 000 euros de dommages-intérêts et celle de 7. 500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. -le 31 août 2007 pour le syndicat intimé : sollicitant la confirmation du jugement, il demande à titre principal que Mme de Z... QQ... soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, le rejet de la demande en garantie formée à son encontre et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 683,73 euros correspondant aux frais d'enlèvement et de mise à la décharge des objets entreposés par les copropriétaires dans le local indûment occupé par celle-ci ; à titre subsidiaire, il réclame la condamnation solidaire des sociétés intimées à le garantir de l'ensemble des conséquences préjudiciables qui pourrait résulter de sa condamnation et la condamnation de la SAS Foncia Franco Suisse à prendre à sa charge l'ensemble des conséquences préjudiciables qui pourraient résulter de l'annulation de l'assemblée générale du 7 mars 2003 ; il demande enfin la condamnation de l'appelante à la somme de 4. 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. -le 4 octobre 2007 pour la SARL Belles Feuilles, intimée et appelante incidente : elle sollicite à titre principal la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a fixé à 1. 000 euros les dommages-intérêts à son bénéfice réclamant à ce titre la somme de 10. 000 euros et celle de 6. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; à titre subsidiaire, dans l ‘ hypothèse où la cour ferait droit à tout ou partie des demandes formées à son encontre par Mme de Z... QQ..., elle sollicite la condamnation de la SARL Belles Feuilles à la garantir et à lui payer à la somme de 10. 000 euros de dommages-intérêts et celle de 6. 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. -le 18 octobre 2007 pour Mme de Z... QQ..., appelante, sollicitant la réformation du jugement, elle demande à la Cour d'annuler l'assemblée générale du 7 mars 2003 et de la 10ème résolution de l'assemblée générale du 26 mars 2004, de condamner solidairement la SARL Belles Feuilles, la SAS Foncia Franco Suisse et le syndicat à la somme de 25. 900 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la non acquisition du local en sous-sol, à celle de 4. 000 euros à raison du préjudice subi de fait de la nécessité d'entreprendre toute diligence auprès de son locataire pour faire cesser l'occupation et à la garantir de l'ensemble des conséquences pouvant résulter pour elle de cette occupation, de déclarer irrecevables et mal fondées toutes les demandes reconventionnelles et de lui allouer la somme de 8. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 25 octobre 2007. CECI ÉTANT EXPOSÉ, la COUR, Sur la demande en annulation de l'assemblée générale du 7 mars 2003 : Considérant que Mme de Z... QQ... sollicite l'annulation de cette assemblée générale d'une part, parce qu'elle n'y a pas été convoquée, d'autre part, parce que la SARL Belles Feuilles a pris part au vote alors qu'elle n'était plus copropriétaire et qu'elle ne disposait d'aucun pouvoir de Mme de Z...pour voter en son nom ; Qu'à supposer même que la SAS Foncia Franco Suisse, syndic de l'immeuble, n'ait pas été tenue de convoquer Mme de Z... QQ... pour l'assemblée générale du 7 mars 2003, alors que le 31 janvier 2003 elle avait déjà convoqué son vendeur, la SARL Belles Feuilles, et ce, avant le 4 février 2003, date de la notification du transfert de propriété des lots no 1 et no 3, il ne peut être utilement soutenu que cette dernière société avait la qualité pour voter à cette assemblée générale, aux lieu et place de Mme de Rabaudy, celle-ci étant propriétaire desdits lots depuis l'acte authentique de vente du 30 janvier 2003 ; Que les premiers juges ne pouvaient se référer après cette dernière date aux stipulations du compromis de vente du 28 novembre 2002 ; Que la nullité de cette assemblée ne pourra qu'être prononcée, un votant aux différentes délibérations de cette assemblée n'ayant la qualité ni de copropriétaire, ni de mandataire d'un copropriétaire, et ce sans que la cour soit tenue de rechercher si les différents résultats de vote aient pu en être affectés ; Sur la demande en annulation de la 10ème résolution de l'assemblée générale du 26 mars 2004 : Considérant que par cette 10ème résolution, l'assemblée générale a décidé le 26 mars 2004 de demander la libération du local du premier sous-sol ; Que Mme de Z... QQ... soutient que cette résolution est la conséquence sine qua non des décisions prises le 7 mars 2003 contre elle ; Qu'il s'agit d'une simple affirmation, l'appelante n'établissant pas un lien d'indivisibilité entre ces deux résolutions ; Que cette dernière ne rapporte pas davantage la preuve d'un quelconque abus du syndicat comme l'ont retenue les premiers juges par de justes motifs que la cour adopte ; Que la demande en annulation de la 10ème résolution de l'assemblée générale du 26 mars 2004 sera rejetée ; Sur le dol : Considérant que par de justes motifs que la cour adopte la demande en dommages-intérêts de Mme de Z... QQ... en réparation du préjudice subi du fait du dol allégué sera rejetée, étant ajouté que le courrier du 25 novembre 2002 annexé à la promesse de vente et à l'acte authentique était rédigé au conditionnel sans affirmation catégorique et sous condition de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires ; Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires fondé sur un mandat apparent : Considérant que par de justes motifs que la cour adopte, la responsabilité du syndicat a été écartée par le Tribunal ; Sur la responsabilité de la SAS Foncia Franco Suisse fondée sur une promesse de porte-fort : Considérant que par de justes motifs que la cour adopte, la responsabilité de la SAS Foncia Franco Suisse fondée sur une promesse de porte-fort a été écartée par le Tribunal ; Sur la responsabilité de la SARL Belles Feuilles fondée sur une promesse de porte-fort : Considérant qu'aux termes tant de la promesse de vente du 28 novembre 2002 que de l'acte authentique du 30 janvier 2003, la SARL Belles Feuilles ne s'est engagée qu'à " obtenir à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la proposition de cession du local litigieux " ; Que cette société ne s'étant pas obligée à obtenir le vote positif de l'assemblée générale des copropriétaires, sa responsabilité fondée sur une promesse de porte-fort sera écartée ; Sur la garantie sollicitée par Mme de Z... QQ... à raison du préjudice subi du fait de l'occupation du local : Considérant que par de justes motifs que la cour adopte, cette demande en garantie dirigée à l'encontre des sociétés Belles Feuilles et Foncia Franco Suisse a été rejetée, étant ajouté que tant la promesse de vente que l'acte authentique indiquent que " l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance de cette situation et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ", que la SAS Foncia Suisse est un tiers à cette vente et qu'il n'est pas démontré que le syndicat ait commis une quelconque faute liée à l'occupation de ce local ; Sur les autres demandes : Considérant que le syndicat demande la condamnation de la SAS Foncia Franco Suisse à prendre à sa charge l'ensemble des conséquences préjudiciables qui pourraient résulter de l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2003 ; Que la cour ne pourra faire droit à une telle demande générale, les conséquences visées n'étant pas déterminables ; Considérant que les autres demandes de garantie sont sans objet compte tenu du rejet des demandes principales de l'appelante ; Considérant que le syndicat demande la condamnation de cette dernière à la somme de 683,73 euros correspondant aux frais d'enlèvement et de mise à la décharge des objets entreposés dans le local litigieux ; que la copropriétaire bailleresse étant responsable des faits de son locataire dont l'occupation indue du sous-sol n'est pas contestée sera condamnée à payer cette somme ; Considérant que l'abus de procédure n'est pas caractérisé dès lors que Mme de Z... QQ... a obtenu une infirmation partielle du jugement ; que les demandes formées à ce titre seront rejetées ; Considérant qu'il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Considérant chaque partie succombant partiellement dans ses prétentions, qu'il y a lieu de procéder à un partage des dépens de première instance et d'appel dans les termes du dispositif ; PAR CES MOTIFS : Infirme le jugement mais seulement en ce qu'il a débouté Mme de Z... QQ... de sa demande en annulation de l'assemblée générale du 7 mars 2003, l'a condamnée à payer la somme de 1. 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive à la SARL Belles Feuilles et à payer successivement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ...dans le 16ème arrondissement, à la SARL Belles Feuilles et à la société Franco Suisse, chacun la somme de 1. 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Le confirme pour le surplus. Statuant à nouveau, Annule l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble ...dans le 16ème arrondissement de Paris du 7 mars 2003. Dit n'y avoir lieu à allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive. Rejette la demande en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d'appel. Partage les dépens de première d'instance et d'appel dans la proportion des 2 / 3 pour Mme de Z... QQ... et du 1 / 3 pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ...dans le 16ème arrondissement, la SARL Belles Feuilles et la SAS Franco Suisse, et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le greffier, Le Président,