Cour de cassation, 18 février 2021. 20-10.849

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 18 février 2021 Rejet non spécialement motivé M. ECHAPPÉ, conseiller doyen faisant fonction de président Décision n° 10070 F Pourvoi n° F 20-10.849 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 FÉVRIER 2021 La société Marti Pierrelaye, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° F 20-10.849 contre l'arrêt rendu le 5 décembre 2019 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 2), dans le litige l'opposant à la société CL2, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Marti Pierrelaye, de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de la société CL2, après débats en l'audience publique du 5 janvier 2021 où étaient présents M. Echappé, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Marti Pierrelaye aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Marti Pierrelaye; la condamne à payer à la société CL2 la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Marti Pierrelaye PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Marti Pierrelaye à rembourser à la société CL2 la somme de 12 819,56 euros au titre des charges locatives indues et d'AVOIR condamné la SCI Marti Pierrelaye au titre des frais irrépétibles et des dépens ; AUX MOTIFS QUE les pièces apparaissant sous les intitulés génériques « Factures de charges locatives » (pièce 13 de l'appelante) et « détail des charges locatives de 2008 à 2012 » (pièce 4 de l'intimée) dans les dossiers des parties sont en réalité les appels de charges récupérables adressées par le bailleur au preneur, mentionnant le montant total des charges locatives pour la zone commerciale et le calcul effectué pour déterminer la part due par le locataire ; que les justificatifs afférents n'y sont pas joints ; qu'il en va de même pour la pièce intitulée globalement « Factures du site de Proville 2009/2011 » (pièce 14-1 de l'appelante), constituée en réalité d'une série factures adressées par la société French Real Estate, société holding, au bailleur ; qu'il ressort du rapport d'expertise qu'entre 2010 et 2012, la société Marti Pierrelaye a adressé quatre factures de charges à la société CL 2 : - une facture du 6 octobre 2010 d'un montant de 6.808,40 euros HT soit 8.142,85 euros TTC au titre de la période du 1er mai 2008 au 30 avril 2009 ; - une facture du 6 octobre 2010 d'un montant de 6.839,48 euros HT soit 8.180,02 euros TTC au titre des charges locatives pour la période du 1er mai 2009 au 30 avril 2010 ; - une facture du 26 septembre 2012 d'un montant de 7.987,68 euros HT soit 9.553,27 euros TTC au titre des charges locatives pour la période du 1er mai 2010 au 30 avril 2011 ;- une facture du 10 octobre 2012 d'un montant de 4.273,08 euros HT soit 5.110,60 euros TTC au titre des charges locatives pour la période du 1er mai 2011 au 30 avril 2012 ; que concernant la facture du 6 octobre 2010 de 6.808,40 euros HT soit 8.142,85 euros TTC : qu'ainsi que l'a relevé l'expert, cette facture comporte quatre catégories de dépenses :- des factures EDF : 1.298,42 euros, - des factures de la société des eaux (SIDEN) : 11.257,68 euros, - la refacturation de personnel de la société French Real Estate à sa filiale la société Marti Pierrelaye : 14.183,70 euros, - un ensemble de factures de petit outillage et de consommation d'essence : 10.086,68 euros et 997,97 euros ; qu'à l'exception de trois factures : - facture du 6 août 2008 de la société Leroy Merlin Villeneuve d'Ascq pour 75,50 euros ; - facture du 16 juin 2008 de la société Coaxel pour 128,99 euros ; - facture du 31 octobre 2008 de la société Coaxel pour 5560,41 euros ; représentant la somme totale de 5.764,90 euros TTC, les justificatifs des dépenses produits ne permettent pas d'identifier que le destinataire de la prestation ou de la dépense est localisé sur le site de Proville ; qu'il s'en déduit que la somme de 4 321,78 euros (10 086,68 euros - 5 764,90 euros) doit être déduite des charges justifiées ; qu'en revanche, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'expert a noté que les frais de refacturation de personnel étaient justifiés par des factures à en-tête adressées à la société Marti Pierrelaye par la société French Real Estate, constituant des feuilles de temps de personnels détachés pour des travaux à Cambrai ; que la société Marti Pierrelaye est donc redevable de 777,92 euros (4.321,78 euros TTC * 900 m2/5000 m2) envers la société CL2 au titre de l'indu payé concernant la période du 1er mai 2008 au 30 avril 2009 ; que concernant la facture du 6 octobre 2010 d'un montant de 6.839,48 euros HT soit 8.180,02 euros TTC : Ainsi que l'a relevé l'expert, cette facture comporte trois catégories de dépenses : - des factures EDF : 1.404,47 euros HT, - des factures de la société des eaux (SIDEN) : 19.756,81 euros HT, - un ensemble de factures de petit outillage et de consommation d'essence : 19.335,28 euros et 152,43 euros ; que l'expert a relevé que deux factures, l'une de 4.560,90 euros du 30 septembre 2009 établie par la société Magasin vert, et l'autre de 276,27 euros du 20 mars 2010 établie par le magasin Leroy Merlin, ne pouvaient être attribuées à l'entretien du site de Proville ; qu'il ne sera en revanche pas tenu compte de son observation selon laquelle, concernant la facture de 3.109,60 euros du 3 novembre 2009 établie par la société Echelle 59, la somme de 2.600 euros HT affectée à l'achat d'une échelle aurait dû être comptabilisée dans les immobilisations et non dans les frais, compte tenu de la modicité de cette charge, qui contredit l'analyse expertale ; qu'il s'en évince que la somme de 4.284,63 euros (4.560,90 euros + 276,27 euros) doit être déduite des charges justifiées ; que la société Marti Pierrelaye est donc redevable de 771,23 euros (4.284,63 euros TTC * 900 m2/5000 m2) envers la société CL2 au titre de l'indu payé concernant la période du 1er mai 2009 au 30 avril 2010 ; que concernant la facture du 26 septembre 2012 d'un montant de 7.987,68 euros HT soit 9.553,27 euros TTC : Ainsi que l'a relevé l'expert, cette facture comporte trois catégories de dépenses : - des factures EDF : -51,57 euros, - des factures de la société des eaux (SIDEN) : 22.430,75 euros HT, - un ensemble de factures de petit outillage et de consommation d'essence : 21.996,80 euros ; que l'expert a relevé que deux factures, l'une de 2.668,80 euros du 27 septembre 2010 établie par la société Haghebaert Fremaux, et l'autre de 2.464 euros du 30 novembre 2010 établie par le magasin Kiloutou, ne pouvaient être attribuées à l'entretien du site de Proville ; qu'il s'en évince que la somme de 5.132,80 euros ( 2.668,80 euros +2.464 euros) doit être déduite des charges justifiées ; que la société Marti Pierrelaye est donc redevable de 923,90 euros (5.132,80 euros TTC * 900 m2/5000 m2) envers la société CL2 au titre de l'indu payé concernant la période du 1er mai 2010 au 30 avril 2011 ; que Concernant la facture du 10 octobre 2012 d'un montant de 4.273,08 euros HT soit 5.110,60 euros TTC : Ainsi que l'a relevé l'expert, cette facture comporte trois catégories de dépenses : - des factures EDF : 577,26 euros, - des factures de la société des eaux (SIDEN) : 12.953,07 euros HT, - un ensemble de factures de petit outillage et de consommation d'essence : 10.209 euros ; que l'expert n'a pas relevé d'anomalie dans les pièces justificatives ; que pour la période postérieure au 1er mai 2012, la société Marti Pierrelaye a justifié de la régularisation des charges d'électricité, d'eau et d'entretien des espaces verts au moyen des avoirs n°162 du 4 mai 2015, portant sur la période du 1er mai 2012 au 30 avril 2013, n°166 du 4 mai 2015, portant sur la période du 1er mai 2013 au 30 avril 2014, et n°170 du 20 janvier 2016, portant sur la période du 1er mai 2014 au 31 décembre 2014 précédemment évoqués ; que les critiques formulées par la société CL2 pour tenter d'obtenir le remboursement du montant d'autres factures versées aux débats ne peuvent être retenues, en raison de leur absence de caractère sérieux, étant rappelé que Mme V... a examiné l'ensemble des pièces justificatives produites par le bailleur et le locataire pendant la durée des opérations d'expertise ; que notamment, concernant les charges facturées au titre de l'entretien des espaces verts, la société CL2 ne produit aucun justificatif des charges qu'elle prétend avoir supportées, se contentant de viser des pièces adverses qui ne correspondent aucunement à ce point du litige ; qu'elle ne démontre donc pas qu'elle aurait réglé des fournitures de végétaux correspondant à des travaux d'achèvement de la zone qu'elle n'avait pas à supporter au titre des charges locatives, ou réglé des sommes surfacturées par rapport aux frais réellement engagés par le bailleur ; qu'il en va de même concernant les "factures émises par le bailleur pour la zone commerciale", et les "factures émises par des sociétés tierces", qui ne correspondent pas, pour les premières, à la pièce visée, et dont le paiement par la locataire n'est, dans les deux cas, pas justifié ; qu'en revanche, la SARL CL2 observe à juste titre qu'elle a réglé une facture du 25 juin 2009 d'un montant de 8.650,93 euros HT soit 10.346,51 euros TTC, au titre de la période du 1er mai 2007 au 30 avril 2008, laquelle n'a pas été analysée par l'expert compte tenu de l'intitulé de sa mission ; que si la société Marti Pierrelaye indique, dans le corps de ses écritures, que la contestation de cette facture est prescrite, elle n'en a tiré aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions ; que le premier juge a certes déclaré irrecevable comme prescrite toute demande concernant les sommes indûment payées avant le 10 avril 2009, chef de la décision dont les parties n'ont pas fait appel et qui est devenu définitif, mais il est établi par le rapport d'expertise comptable que la facture du 25 juin 2009 a été comptabilisée par la société CL2 le 1er juillet 2009 et payée le 10 juillet 2009 ; qu'or il n'est produit, par la société Marti Pierrelaye, ni régularisation ni justificatifs des charges appelées par cette facture litigieuse ; qu'elle sera donc condamnée à rembourser la totalité de cette somme à la société CL2 ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, la SCI Marti Pierrelaye doit être condamnée à rembourser à la société CL2 la somme de 12.819,56 euros au titre du remboursement des charges locatives indues ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2014, date de l'assignation, en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure du 9 juillet 2014 ; que la décision entreprise sera réformée en ce sens et la société CL2 déboutée du surplus de ses demandes ; 1/ ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce la cour d'appel a considéré, d'une part, concernant la facture du 6 octobre 2010 de 6 808, 40 euros HT, que les justificatifs des dépenses produits, pour un montant 4 321,78 euros, ne permettaient pas d'identifier que le destinataire de la prestation ou de la dépense fût localisé sur le site de Proville (arrêt, p. 18 dernier §), d'autre part, concernant lieu la facture du 26 septembre 2012 de 7 987,68 euros HT, que deux factures produites (de 2 668,80 euros et de 2 464,00 euros) ne pouvaient être attribuées à l'entretien du site de Proville ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Marti Pierrelaye qui soutenait, preuves à l'appui (pièces n° 24 et 25 à hauteur d'appel), d'une part, que les justificatifs étaient tous accompagnés d'une note de frais du salarié les ayant engagées et identifiant clairement le site de Cambrai/Proville comme bénéficiaire du matériel (écritures d'appel, p. 15 § 4 et p. 16 § 3), d'autre part, que ces dépenses ne pouvaient qu'être afférentes à l'ensemble immobilier situé à Proville dès lors que la société Marti Pierrelaye n'était bailleresse d'aucun autre bien dans le secteur (écritures d'appel, p. 17 § 2), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2/ ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en jugeant, concernant la facture du 6 octobre 2010 de 6 839, 48 euros HT, portant sur la période du 1er mai 2009 au 30 avril 2010, que l'expert avait relevé que la facture de 4 560,90 euros du 30 septembre 2009 établie par la société Magasin vert ne pouvait être attribuée à l'entretien du site de Proville, cependant que l'expert avait relevé que seul un montant de 1 418,58 euros TTC sur cette facture de 4 560,90 euros ne concernait pas l'exposante (p. 21 du rapport), la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, en violation du principe précité ; 3/ ALORS QUE la charge de la preuve du paiement indu incombe au demandeur en restitution ; qu'en jugeant qu'il n'était produit par la société Marti Pierrelaye ni régularisation ni justificatif des charges appelées pour la facture datée du 25 juin 2009, portant sur la période de 1er mai 2007 au 30 avril 2008, pour un montant de 8 650, 93 euros HT, cependant qu'il appartenait à la demanderesse en restitution, c'est à la société CL2, de prouver le paiement indu, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ; 4/ ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il résulte du bordereau des pièces communiquées annexé aux conclusions de l'exposante que celle-ci produisait, d'une part, une facture adressée par la société French Real Estate à la société Marti Pierrelaye pour la mise à disposition d'un jardinier entre mai 2007 et avril 2008 destiné à l'entretien des espaces verts et parkings du local de Proville (pièce n°14 à hauteur d'appel), d'autre part, une pièce intitulée « factures matériel entretien 2007 » (pièce n°22 à hauteur d'appel) et une pièce intitulée « factures matériel entretien 2008 » (pièce n°23 à hauteur d'appel) ; qu'en jugeant pourtant qu'il n'était produit par l'exposante aucun justificatif des charges appelées pour la facture datée du 25 juin 2009, portant sur la période de 1er mai 2007 au 30 avril 2008, pour un montant de 8 650,93 euros HT, la cour d'appel a dénaturé le bordereau des pièces communiquées par l'exposante, violant ains l'article 4 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI Marti Pierrelaye à rembourser à la société CL2 la somme de 16 027,16 euros au titre du remboursement des taxes foncières et frais de gestion de fiscalité locale indus et d'AVOIR condamné la SCI Marti Pierrelaye au titre des frais irrépétibles et des dépens ; AUX MOTIFS QU'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la zone commerciale sur laquelle était implantée la société CL2 s'étend sur deux parcelles cadastrales distinctes : - le [...] , où se trouve le local qui était donné à bail, représentant 900m2 sur 5.000 m2 ; - le [...] , représentant 6.309 m2 ; que le règlement de la taxe foncière due par la société CL2 doit être proportionnel à la surface occupée par celle-ci; que s'agissant de la taxe appliquée sur les propriétés bâties, les services fiscaux distinguent bien les deux zones ; qu'en revanche, s'agissant des frais de gestion de la fiscalité locale, les services fiscaux ne font pas de distinction. Ils s'appliquent donc sur la surface totale de la zone qui représente 11.309 m2 ; que la part de taxe foncière imputable à la société CL2 doit donc être calculée ainsi : taxe foncière du [...] * 900 m2/ 5.000 m2 + frais de gestion de la fiscalité locale à *900 m2/ 11.309 m2 ; que pour les années 2009 à 2013, la somme due s'est élevée à un total de 19.788,00 euros, alors que les provisions payées se sont montées à 35.555,09 euros ; que la société Marti Pierrelaye a donc reçu un trop payé de 15.767,09 euros ; qu'au titre de l'année 2014, en l'absence de production par la bailleresse de son avis de taxe foncière et de régularisation de cette charge, il doit être considéré que cette dernière a reçu un trop-perçu équivalent aux trois provisions de 1.430,69 euros appelées et payées, soit 4.292,07 euros, dont il convient de déduire la somme de 4.032,00 euros, égale au montant de la taxe foncière et des frais de gestion de la fiscalité locale supportés en 2013, ce qui ramène l'indu à 260,07 euros ; qu'il ne peut en effet être tenu compte de la régularisation à hauteur de 236,86 euros apparaissant au débit de la société CL2 dans le compte client de la société Marti Pierrelaye à la date du 29 janvier 2015, dont rien ne montre ni qu'elle ait été due, ni qu'elle ait été payée ; que la société Marti Pierrelaye sera donc condamnée à rembourser à la société CL2 la somme de 16.027,16 euros (15.767,09 euros + 260,07 euros) au titre de l'indu de taxes foncières ; que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 10 avril 2014, date de l'assignation, en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure du 9 juillet 2014 ; que la décision entreprise sera réformée de ce chef ; 1/ ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de pure affirmation et doit répondre aux conclusions qui soulignent les erreurs du rapport d'expertise ; qu'en l'espèce, la société Marti Pierrelaye exposait (p. 21 ante-pénult. § à p. 23 § 3) que le local loué à la société CL2, situé dans un bâtiment commercial d'une surface globale de 5 000 m², était construit sur deux parcelles cadastrales distinctes, qu'une partie de ce bâtiment commercial, sise [...] , d'une surface de 2 900 m², faisait l'objet d'une imposition foncière distincte de l'autre partie du bâtiment, sise [...] , d'une surface de 2 100 m², de sorte que puisque le local pris à bail par la société CL2, d'une surface totale de 900 m², était entièrement située sur la partie du bâtiment sise [...] , le preneur était redevable du montant de la taxe foncière afférente à cette adresse au prorata de la surface qu'elle occupait effectivement, par rapport à la surface totale assujettie et non par rapport à la surface totale du bâtiment (taxe foncière [...] x 900 m² / 2 900 m²) ; qu'en affirmant pourtant qu'il ressortait du rapport d'expertise que le [...] représentait une surface de 5 000 m² et que c'est au regard de cette surface que devait être calculée le montant dû par la société CL2 (taxe foncière [...] x 900 m² / 5 000 m²), sans examiner la contestation de l'exposante sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2/ ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de pure affirmation ; qu'en l'espèce, la société Marti Pierrelaye exposait (p. 22 § 4 s.) que c'est au regard de la surface du bâtiment commercial bâti (5 000 m²), et non de l'intégralité de la surface de l'ensemble immobilier constitué du terrain et des constructions (11 309 m²) qu'il fallait appliquer la part incombant à la société CL2 (900 m²) au titre des frais de gestion de la fiscalité directe locale (soit montant des frais de fiscalité x 900 m² / 5 000 m²) ; qu'en affirmant pourtant qu'il fallait appliquer la part incombant à la société CL2 au titre des frais de gestion de la fiscalité directe locale par rapport à l'intégralité de la surface, y compris donc la surface non bâtie (soit montant des frais de fiscalité x 900 m² / 11 309 m²), sans mieux examiner la contestation de l'exposante sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Marti Pierrelaye à rembourser à la société CL2 la somme de 21 397,76 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, d'AVOIR dit que ces sommes porteront intérêts à compter du 10 avril 2010, date de l'assignation, et d'AVOIR condamné la SCI Marti Pierrelaye au titre des frais irrépétibles et des dépens ; AUX MOTIFS QUE le contrat conclu entre les parties stipule que : - le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent à la date ci-dessus fixée pour l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou réparation ; il reconnaît que les lieux sont en bon état d'entretien et de réparation ; - il réparera et changera le cas échéant, à ses frais, l'ensemble des équipements et appareils dont il a l'usage, conformément aux règlements en vigueur, le tout de telle sorte que, en fin de jouissance, il rende les lieux en parfait état ; - il laissera, en fin de bail, tous travaux de modification ou d'amélioration et tous travaux neufs, à moins que le bailleur ne préfère exiger la remise des lieux loués en leur état primitif, aux frais du preneur ; - le dépôt de garantie sera remboursable à l'expiration du bail, sous réserve d'exécution par le preneur de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état des locaux loués ; que sur les frais de remise en état des locaux, il résulte des dispositions ainsi rappelée que la restitution des locaux en parfait état, agencements nouveaux compris, est une condition de restitution du dépôt de garantie, peu important qu'aucun état des lieux d'entrée n'ait été dressé et que la SCI Marti Pierrelaye ait initialement donné à bail à la société CL2 un local brut de béton ; qu'or les constats d'huissier dressés à la demande de chacune des parties mettent en exergue que : pour le constat établi le 30 décembre 2014 à la demande du bailleur : - les faux plafonds présentent à plusieurs endroits des traces d'infiltration, d'humidité, des décollements et des déformations (première cellule de droite, première réserve, seconde cellule de gauche, cuisine) ; - les parquets présentent quelques rayures ou accrocs (première réserve, cuisine) mais aussi des surélévation, dégradation et décoloration (seconde cellule de gauche) ; - un climatiseur montre une cassure, le fonctionnement des autres climatiseurs ne pouvant être vérifié ; - des projecteurs sont à refixer et des néons à changer ; - un rideau métallique est hors d'usage "selon déclarations"; - le système de fermeture de la porte-arrière est hors d'usage et ferme avec une chaîne et un cadenas ; pour le constat établi le 30 décembre 2014 à la demande de la locataire : - dans la partie commerciale Ixina, le plafond suspendu équipé de spots lumineux est en très bon état, en dépit de traces d'infiltrations en plusieurs endroits ; le revêtement de sol en parquet est en très bon état ; la climatisation comporte trois platines en bon état de fonctionnement ; - dans la partie réserves Ixina, le rideau métallique est en bon état et fonctionne ; la fermeture de la porte sortie de secours est assurée par une chaîne et un cadenas, cette porte ayant été fracturée plusieurs fois ; - dans la partie commerciale Cuisine Plus, le plafond suspendu équipé de spots intégrés est en très bon état ; les six blocs de climatisation sont en bon état de fonctionnement ; que la société Marti Pierrelaye produit un devis établi par la société Reos Agencement en date du 28 avril 2015, aux termes duquel les travaux ont été évalués à la somme de 38.670,00 euros TTC ; que cependant, les traces d'humidité et d'infiltration dans les faux plafonds, ainsi que les surélévation, dégradation et décoloration dans le parquet de la seconde cellule de gauche, ne peuvent qu'interroger l'existence de fuites dans les lieux loués, le gérant de la société CL2 s'étant plaint de l'état de la couverture, et ce alors que le bail laisse à la charge du bailleur les travaux prévus par l'article 606 du code civil ; qu'il ne sera donc pas fait droit aux postes du devis concernant le changement des parquets et des plafonds, faute de preuve de l'imputabilité de la réparation des désordres à la locataire ; que de même, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la société CL2 les postes du devis prévoyant : - la fourniture et la pose de nouveaux blocs spots et la révision générale de l'éclairage, alors que seule la refixation de spots existant a été décrite comme nécessaire ; - la fourniture et la pose d'un volet métallique électrique, en l'absence d'éléments objectifs démontrant la nécessité du remplacement du volet existant ; - la remise en état de circuit général de climatisation, en l'absence de preuve de sa nécessité ; - la mise en place d'une benne, liée aux travaux concernant le changement des parquets et des plafonds ; qu'au final, il convient de mettre uniquement à la charge du preneur : - le remplacement de la porte de secours, à hauteur de 4.350,00 euros HT ; - le changement d'une cassette de climatisation, à hauteur de 4.200,00 euros HT ; soit au total 8.550,00 euros HT, représentant 10.260,00 euros TTC ; que le dépôt de garantie était de 31.567,76 euros au jour de la restitution des locaux ; qu'il convient donc de condamner la société Marti Pierrelaye à rembourser à la société CL2 la somme de 21.397,76 euros ; que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 10 avril 2014, date de l'assignation, en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure du 9 juillet 2014 ; que la décision entreprise sera réformée en ce sens ; 1/ ALORS QUE lorsqu'il est stipulé qu'un locataire est tenu, en fin de bail, de restituer les locaux en parfait état, celui-ci répond de toutes les dégradations, sauf à être déchargé des conséquences du manquement à cette obligation contractuelle en prouvant que les dégradations sont imputables à une cause étrangère ; qu'en imposant à la société Marti Pierrelaye, bailleresse, de prouver l'imputabilité à sa locataire de désordres dont elle avait constaté l'existence lors de la restitution de locaux, tout en relevant par ailleurs (arrêt, p. 24 § 1) que le bail faisait obligation au locataire de rendre les lieux en parfait état en fin de jouissance, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ; 2/ ALORS, en tout état de cause, QUE le juge ne peut relever d'office un moyen sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré d'une éventuelle imputabilité des dégradations des parquets et plafonds à un défaut d'exécution des travaux de couverture incombant au bailleur au titre de l'article 606 du code civil, ce qui n'était soutenu par aucune des parties au litige, sans avoir au préalable invité ces parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 3/ ALORS QUE le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, tel qu'il résulte des conclusions des parties ; qu'en retenant que le gérant de la société CL2 se serait « plaint de l'état de la couverture » pour s'interroger sur l'origine des traces d'humidité et d'infiltration relevées par l'huissier et sur ses conséquences sur l'état du parquet, argumentation qui n'avait jamais été avancée par la société CL2 dans ses écritures, la cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 4/ ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la société Marti Pierrelaye (p. 28 dern. §), qui sollicitait que soit mise à la charge du preneur, pour une remise en parfait état des lieux, la somme de 625 euros hors taxes visée par le devis du 28 avril 2015 au titre de la reprise des joints de carrelage manquants relevés par l'huissier, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les condamnations de la SARL CL2 à payer la somme de 11 109,93 euros à la SCI Marti Pierrelaye au titre des pénalités contractuelles de retard et à payer la somme de 2 786,71 euros au titre du solde locatif du 4e trimestre 2014 porteront intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance, et d'AVOIR condamné la SCI Marti Pierrelaye au titre des frais irrépétibles et des dépens ; AUX MOTIFS QUE Le contrat stipule que : - le loyer est payable trimestriellement et d'avance ; - à défaut de paiement du loyer, des accessoires, et des sommes exigibles à l'échéance du terme prévu, les sommes dues seront automatiquement majorées à titre d'indemnité forfaitaire de dix pour cent, indépendamment de tous frais de commandement, et ceci dès le premier jour de retard de règlement ; que 1) Sur les pénalités de retard ; qu'au titre du premier trimestre 2013 ( ) ; que la décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société CL2 à lui payer la somme de 3.742,42 euros au titre de pénalités de retard ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance, en l'absence de preuve de la réception de la lettre de mise en demeure du 2 octobre 2014. La décision entreprise sera réformée de ce chef ; qu'au titre du troisième trimestre 2013 ( ) ; que la décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société CL2 à lui payer la somme de 3.667,95 euros au titre de pénalités de retard ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance, en l'absence de preuve de la réception de la lettre de mise en demeure du 2 octobre 2014 ; que la décision entreprise sera réformée de ce chef ; qu'au titre du quatrième trimestre 2014 ( ) ; que la décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné la société CL2 à lui payer la somme de 3.699,56 euros au titre de pénalités de retard ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance, en l'absence de preuve de la réception de la lettre de mise en demeure du 2 octobre 2014 ; que la décision entreprise sera réformée de ce chef ; que 2) Sur le solde locatif dû au titre du 4 ème trimestre 2014 ( ) ; que la somme restant due s'élève donc à 2.786,71 euros, que la société CL2 sera donc condamnée à payer à la société Marti Pierrelaye ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance, en l'absence de preuve de la réception de la lettre de mise en demeure du 2 octobre 2014 ; que la décision entreprise sera réformée de ce chef ; ALORS QUE le juge ne peut méconnaître l'objet du litige, tel qu'il résulte des conclusions des parties ; que dans ses conclusions, la société Marti Pierrelaye exposait que les sommes dues au titre des pénalités de retard et du solde du loyer locatif du 4e trimestre 2014, devaient porter intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2014 (p. 30 ante pénult. §) ; que la société CL2 ne contestait nullement avoir reçu cette mise en demeure, qu'elle visait même au bordereau des pièces produites annexé à ses conclusions sous le numéro vingt, et sur laquelle elle s'appuyait longuement afin de rappeler la chronologie des échanges entre les parties (écritures p. 41 § 3 ; p. 48 § 6 et § 9 ; p. 49 § 3 et § 5) ; qu'en reprochant pourtant à société Marti Pierrelaye de ne pas rapporter la preuve de la réception de la lettre de mise en demeure du 2 octobre 2014, dont il était pourtant constant qu'elle avait bien été reçue, pour juger que les sommes dues au titre des pénalités de retard et du solde du loyer locatif du 4e trimestre 2014 porteraient intérêts au taux légal seulement à compter du 1er mars 2018, date du jugement, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société CL2 à payer à la SCI Marti Pierrelaye la somme de 2 786,71 euros au titre du solde locatif du 4e trimestre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance et d'AVOIR condamné la SCI Marti Pierrelaye au titre des frais irrépétibles et des dépens ; AUX MOTIFS QUE 2) Sur le solde locatif dû au titre du 4ème trimestre 2014 ; qu'au titre du 4ème trimestre 2014, le bailleur a appelé la somme de 36.995,59 euros, se décomposant en : - 26.394,45 euros au titre du loyer ; - 1.068,27 euros au titre de la provision pour charges ; - 352,52 euros au titre de l'assurance ; - 1.430,69 euros au titre de la taxe foncière ; - 1.583,67 euros au titre des frais de gestion ; que la somme appelée au titre du loyer n'est pas contestée ; que la provision sur charges, qui a fait l'objet d'une régularisation déjà prise en compte, doit également être comptabilisée ; qu'il en va de même de la provision pour frais de gestion, l'expertise comptable ayant confirmé la facturation de ces frais au bailleur par sa holding ; qu'en revanche, les sommes demandées au titre de la taxe foncière 2014 et de l'assurance, précédemment régularisées, seront rejetées ; qu'il n'y a pas davantage lieu de faire droit aux pénalités appliquées par EDF à hauteur de 395,65 euros telles que réclamées par le bailleur devant l'expert alors qu'il n'est donné aucune explication sur leur origine ; que la somme due s'élève donc au total à 29.046,39 euros (26.394,45 euros +1.068,27 euros +1.583,67 euros) ; qu'il n'est pas contesté qu'il a déjà été réglé par la locataire la somme de 9.259,68 euros, par chèque adressé selon courrier du 30 septembre 2014, et celle de 17.000 euros à la suite de l'ordonnance de référé rendue le 16 décembre 2014 ; que la somme restant due s'élève donc à 2.786,71 euros, que la société CL2 sera donc condamnée à payer à la société Marti Pierrelaye ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance, en l'absence de preuve de la réception de la lettre de mise en demeure du 2 octobre 2014 ; que la décision entreprise sera réformée de ce chef ; ALORS QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits ; qu'en exécution du contrat de bail commercial, qui stipulait que les loyers seraient soumis à la taxe sur la valeur ajoutée et que cette taxe serait facturée au preneur, la facture émise par la société Marti Pierrelaye au titre du 4ème trimestre 2014 d'un montant de 30 829,66 euros hors taxes, était stipulée payable toutes charges comprises pour un montant de 36 995,59 euros (prod. 16) ; que la cour d'appel a choisi d'écarter du montant hors taxes de 30 829,66 euros les sommes de 352,52 euros au titre de l'assurance et 1 430,69 euros au titre de la taxe foncière, pour conclure qu'un montant de 29 046,39 euros hors taxes était en réalité dû au titre du 4e trimestre 2014 ; qu'en considérant qu'il y avait dès lors lieu de retrancher du montant hors taxe de 29 046,39 euros les règlements déjà opérés par la société CL2 à hauteur de 9 259,68 euros et 17 000 euros, et prononcer ainsi une condamnation de la société CL2 à verser à la société Marti Pierrelaye la différence, soit un montant de 2 786,71 euros, cependant que dans le respect du contrat conclu entre les parties, c'est au montant toutes taxes comprises, soit 34 855,67 euros (29 046,39 + TVA à 20 %), qu'il fallait retrancher les sommes déjà réglées, ce qui laissait un différentiel en faveur de l'exposante d'un montant de 8 595,99 euros, la cour d'appel a violé l'article 1134 code civil dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance du 10 février 2016. SIXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Marti Pierrelaye à payer à la société CL2 la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation contractuelle de loyauté avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2018, date du jugement de première instance, et d'AVOIR condamné la SCI Marti Pierrelaye au titre des frais irrépétibles et des dépens ; AUX MOTIFS QUE Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné s'il y a lieu, à un payement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; qu'en l'espèce, il est suffisamment établi que la SCI Marti Pierrelaye s'est montrée défaillante dans l'exécution de ses obligations contractuelles, notamment en ce qu'elle a appelé pendant des années des charges surévaluées, n'a pas procédé aux régularisations annuelles prévues par le contrat de bail, et n'a produit les justificatifs sollicités par sa locataire qu'à l'occasion de la procédure engagée à son encontre, après avoir ignoré sa lettre de réclamation du 7 février 2014 et sa mise en demeure du 9 juillet 2014, éditant finalement trois avoirs de régularisation de charges en fin d'expertise judiciaire ; La cour souligne en outre que la bailleresse a systématiquement refacturé à sa locataire la TVA à un taux de 20%, même lorsqu'elle a elle-même réglé des taux inférieurs ( SIDEN : 5,50% à 7% ; EDF : 5,50% à 19,60% ; factures d'entretien : 19,60%), voire a facturé deux fois la TVA (avoir n°170 du 20 janvier 2016 : facture Noréade du 8 juin 2014 ; tickets de caisse et factures diverses d'entretien des espaces verts...) ; que ce comportement caractérise un manquement grave du bailleur à son obligation contractuelle de loyauté au préjudice du locataire qui, maintenu dans l'ignorance de ses droits, a réglé pendant des années des sommes indues ; qu'en conséquence, la société Marti Pierrelaye sera condamnée à payer à la société CL2 la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1 mars 2018, date du jugement de première instance ; 1/ ALORS QUE la cassation d'un chef de dispositif entraîne par voie de conséquence celle des autres chefs qui lui sont rattachés par un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation des chefs de dispositif de l'arrêt ayant condamné la société Marti Pierrelaye à rembourser à la société CL2 diverses sommes au titre de charges locatives indues et du remboursement des taxes foncières et frais de gestion de fiscalité inclus indus entraînera, par voie de conséquence, l'annulation de la disposition de l'arrêt ayant condamné la société Marti Pierrelaye à payer la somme 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation contractuelle de loyauté, en application de l'article 624 du code de procédure civile ; 2/ ALORS QUE le juge ne peut relever d'office un moyen sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en relevant d'office, pour caractériser l'existence d'un manquement du bailleur à son obligation contractuelle de loyauté, le moyen tiré d'une prétendue refacturation majorée de la TVA à la société CL2, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.