Cour de cassation, 13 décembre 2018. 17-20.261

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 décembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10630 F Pourvoi n° Z 17-20.261 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Delf Immo, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 25 avril 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Sephora, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Z..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Delf Immo, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Sephora ; Sur le rapport de Mme Z..., conseiller, l'avis de M. X..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Delf Immo aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Delf Immo ; la condamne à payer à la société Sephora la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Delf Immo PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la SCI Delfimmo à payer à la SAS Sephora la somme de 516.754,72 € et celle de 108.540,56 € H. T. à titre de remboursement de charges indues en ce compris la somme de 79.547 € H. T. (95.138,21 € TTC) correspondant à des travaux de rénovation du mail et des façades du centre commercial et débouté la SCI DELFIMMO de ses demandes au titre des travaux de rénovation ; AUX MOTIFS QU'il subsiste en litige entre les parties la question des charges et des intérêts de retard. I. Charges : la société Séphora sollicite la répétition de la somme de 119.755,54 euros, soit 143 227,62 euros TTC, au titre des charges versées du 1er janvier 2000 et le 30 juin 2005, dont 79.547 euros hors taxes à titre de charges de rénovation ou d'embellissement, comme ne pouvant lui incomber au regard de l'absence de clause expresse du bail et, concernant cette dernière somme, considérant que la cour, aux termes de son arrêt du 24 février 2012, a jugé que les charges afférentes aux travaux de rénovation ou d'embellissement du centre commercial ne pouvaient lui être facturées ; que la lecture du dispositif de cet arrêt enseigne que, concernant la détermination du montant des charges dues, l'arrêt est avant dire droit comme ordonnant une expertise et sans avoir statué sur l'action en répétition formée par la locataire au titre des charges relatives à la rénovation ou l'embellissement du centre commercial ; qu'en l'espèce, le bail contient une clause de charges aux termes de laquelle le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges qui comprendront : - Les prestations et fournitures individuelles y compris les frais d'exploitation, de fonctionnement, d'entretien, de réparation ou de remplacement: abonnements, redevances et consommation d'eau chaude et froide, chauffage, éclairage, minuterie, téléphone; dépenses relatives au matériel et aux installations individuelles; - Les prestations et fournitures collectives y compris les frais d'exploitation, de fonctionnement et d'entretien: ascenseurs et monte-charges, interphones; frais d'électricité de chauffage ; dépenses relatives aux installations et aux éléments communs, aux espaces extérieurs et aux équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments ; - Les honoraires de gestion et tous salaires, charges sociales ou fiscales comprises, du personnel chargé de l'entretien des parties communes et de l'élimination des déchets. Les charges sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et seront payables par provision en même temps et aux mêmes termes que le loyer. Cette provision sera fixée chaque année en fonction des charges de l'année précédente ou en fonction d'un budget prévisionnel. Elles feront l'objet d'une régularisation annuelle établie par le bailleur et communiquée au preneur. De plus, le preneur remboursera sans délai au bailleur toutes sommes quelconques que ce dernier aurait à payer du fait du preneur. Concernant les charges intégrées dans les redditions annuelles de compte, l'expert judiciaire a mentionné un trop perçu d'un montant de 2 111,16 euros dont la société Delfimmo reconnaît devoir le remboursement à la locataire ; qu'à partir de ces mêmes documents, il est noté qu'il a été imputé à la société Séphora une somme de 19.257,91 euros dont celle-ci conteste la nature de charges locatives ; que si, comme le rappelle la société Séphora, la détermination des charges locatives récupérables est régie par le principe de liberté contractuelle, c'est à la locataire qu'il incombe, étant demanderesse à l'action en répétition de l'indu, de rapporter la preuve du bien-fondé de celle-ci ; ( ) ; que l'expert a indiqué dans son rapport que les gros travaux doivent s'entendre des travaux importants touchant la structure du centre commercial ou au matériel (compresseur de climatisation, escalator) ; qu'aucun élément ne permet d'établir que ce poste concerne des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ou de travaux ayant pour objet de remédier la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué avec la réglementation ainsi que le soutient que la locataire en référence à l'article R. 145-35 du code de commerce issu du décret d'application nº 2014-1317 du 3 novembre 2014, texte non applicable au présent bail, alors que le contrat prévoit le remboursement au bailleur des dépenses relatives au matériel et aux installations individuelles, aux installations et aux éléments communs, aux espaces extérieurs et aux équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments qui peuvent s'apparenter à des gros travaux ( ) ; que la somme de 79.547 euros dont la locataire sollicite le remboursement, correspond à des travaux de rénovation du mail et des façades du centre commercial, dont la bailleresse soutient que n'ayant pas été payée par la locataire, elle ne saurait donner lieu à remboursement ; que cependant, l'expert indique s'être référé aux factures dont la bailleresse mentionnait le paiement pour établir le compte des parties, la contestation du paiement pour la première fois au cours des opérations d'expertise ne paraissant pas sérieuse ; que la SCI Delf Immo bailleresse estime que cette somme doit être mise à la charge de la locataire en application des clauses du bail relatives à la prise en charge par le preneur de l'ensemble des frais et dépens supportés par le bailleur de son fait ; que le bail prévoit en effet que le preneur remboursera sans délai au bailleur toutes sommes quelconques que ce dernier aurait à payer du fait du preneur, mais cette clause , par sa généralité et sans référence aux dispositions contractuelles qui la précèdent, ne permet pas au bailleur de récupérer auprès du locataire le coût de travaux de rénovation du centre commercial relevant habituellement de son obligation d'entretien et dont seule une clause expresse en permet le transfert sur le locataire ; qu'il y a lieu dans ces conditions de faire droit à la demande de remboursement de la société Séphora ; ( ) ; que c'est par conséquent à bon droit que le remboursement de ces factures est sollicité ; qu'en définitive, la société Séphora peut donc prétendre au remboursement de la somme de 108.540,56 euros hors taxes au titre de charges indûment perçues par le bailleur, au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la SCI Delfimmo, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2005, date de l'assignation et capitalisation annuelle conformément à l'article 1343-2 du Code civil, le jugement étant réformé en ce qu'il a débouté la locataire de sa demande en répétition de sommes à titre de charges indues ; ( ) ; 1°) ALORS QUE l'expert avait indiqué, dans son rapport (p. 4), que « le compte des parties est considéré ( ) comme soldé en ce qui concerne les factures et avoirs avec numéros attribués n° 55 à 98, après recoupement avec le tableau n°3 de DELFIMMO « factures de rénovation comptabilisées chez Sephora » ceci sans qu'aucun règlement de Sephora n'ait été signalé par l'une ou l'autre des parties » ; que l'expert avait ainsi constaté que les factures émises par Delfimmo n'avaient jamais été réglées par Sephora, ce que le tribunal avait expressément relevé en indiquant l'existence des avoirs correspondants ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise et a violé l'article 1134 du code civil dans sa version applicable à la cause ; 2°) ALORS QUE la Cour d'appel a constaté que le bail prévoit que le preneur devra restituer au bailleur « toute somme quelconque que le bailleur aurait à payer du fait du preneur » et « les dépenses relatives aux installations et aux éléments communs, les équipements intérieurs des bâtiments ou à l'extérieur des bâtiments » ; qu'en retenant cependant que le bailleur ne pouvait pas récupérer auprès du locataire le coût de travaux de rénovation du centre commercial, la cour d'appel a violé, par refus d'application de la loi des parties, l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause ; 3°) ALORS QUE (subsidiaire) en retenant que la clause selon laquelle « le preneur remboursera au bailleur toutes sommes quelconques que ce dernier aurait à payer du fait du preneur » était trop générale pour permettre « au bailleur de récupérer auprès du locataire le coût de travaux de rénovation du centre commercial relevant habituellement de son obligation d'entretien » sans rechercher si la clause en vertu de laquelle le locataire devait prendre en charge « les dépenses relatives aux installations et aux éléments communs, les équipements intérieurs des bâtiments ou à l'extérieur des bâtiments », dont la Cour d'appel a constaté l'existence, ne permettait pas de transférer sur le preneur les travaux d'entretien, cette dernière a, en toute hypothèse, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable à l'espèce. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait encore grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la SCI Delfimmo à payer à la SAS Sephora la somme de 516.754,72 € et celle de 108.540,56 € H.T. à titre de remboursement de charges indues, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2005 et capitalisation de ces intérêts, en ce compris la somme 4.646,40 au titre du différé rénovation, celle de 9.349,79 € à titre de travaux de rénovation du parking, 2.577,81 € à titre de travaux de rénovation du mail et des façades du centre commercial et 6.911,87 € pour les factures 21 et 22 ; AUX MOTIFS QU'à partir de ces mêmes documents, il est noté qu'il a été imputé à la société Séphora une somme de 19.257,91 euros dont celle-ci conteste la nature de charges locatives ; que concernant le différé rénovation établi pour la somme de 4.646,40 euros, l'expert indique qu'il s'agit de travaux ajoutés en fin d'exécution du budget de rénovation et dont, en application des développements précédents, la locataire doit obtenir le remboursement ; que la société Séphora sollicite également le remboursement de charges supplémentaires énumérées comme suit : - 9.349,79 euros : l'expert expose avoir identifié l'affectation de cette somme grâce à l'analyse des procès-verbaux d'assemblée générale de la période 2000 à 2002, comme correspondant à des travaux de rénovation du parking qui à défaut d'une clause expresse comme rappelé ci-dessus, ne peuvent être mis à la charge de la locataire; - 2.577,81 euros HT: il s'agit là de dépenses de travaux de rénovation du mail et des façades du centre commercial, la bailleresse précisant qu'il s'agit de charges relatives aux études de la future rénovation qui comme rappelé ci-dessus, ne peuvent être récupérées sur la locataire ; * 6.911,87 euros HT: ce montant correspond à la facture nº 21 du 20 janvier 2003 pour 3 311,87 euros et à la facture nº 22 du 7 avril 2003 pour 3 600 euros dont l'expert indique qu'elles n'ont pu être causées ; que la bailleresse, se référant à son dire du 30 octobre 2014, expose que la première de ces factures lui est inconnue, qu'elle ne l'a jamais établie et que par conséquent la locataire ne l'a jamais réglée ; que cependant, l'expert indique au paragraphe 4.1. in fine de son rapport que malgré les incertitudes liées à l'absence de numérotation par la bailleresse de ses facturations, il apparaît à l'examen du grand livre de la société à fin décembre 2003, versé au dossier, que les factures nº 17 à 21 sont bien enregistrées par le bailleur en 2003 y compris pour leur règlement ; que quant à la facture nº 22, l'expert indique que celle-ci a été soldée par un avoir daté du 10 novembre 2004 ; 1°) ALORS QUE la Cour d'appel a constaté que le bail prévoit que le preneur devra restituer au bailleur « toute somme quelconque que le bailleur aurait à payer du fait du preneur » et « les dépenses relatives aux installations et aux éléments communs, les équipements intérieurs des bâtiments ou à l'extérieur des bâtiments » ; que ces dépenses comprenaient donc celles afférentes à la rénovation ; qu'en condamnant la SCI Delfimmo à rembourser à la société Sephora les sommes de 4646,40 € au titre du différé rénovation, de 9349,79 € pour la rénovation du parking, installation commune, et celle de 2577,81 € pour la rénovation du mail et des façades du centre commercial, éléments communs, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause ; 2°) ALORS QU'il résultait des propres constatations de l'arrêt que la facture n° 22 avait « été soldée par un avoir » au profit de la société Sephora le 10 novembre 2004 ; qu'en faisant néanmoins droit à la demande de remboursement de Sephora à ce titre, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité la condamnation de la société Sephora au titre des intérêts de retard à la somme de 135.766,66 € ; AUX MOTIFS D'UNE PART QUE Redevances parking : la locataire a réglé le 23 février 2010 la somme de 26.079,05 euros au titre de ces redevances dues sur la période du 30 novembre 2004 au 23 janvier 2006, et l'expert a chiffré le montant des intérêts dus au 3 août 2010 à la somme de 47.705,99 euros TTC ; que la SCI Delfimmo produit quant à elle un décompte dans lequel les intérêts sont calculés à l'échéance conformément au bail mais par contre fait une application erronée des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil en calculant les intérêts sur les intérêts trimestriellement, de sorte que ce mode de calcul ne peut être retenu ; (...) ; que la SCI Delfimmo forme diverses demandes reconventionnelles tendant à la fixation de sommes dues par la société Séphora : les intérêts dus au titre de la redevance parking pour 54.765,91 euros, ramenée à la somme de 47.705,99 euros comme ci-dessus mentionné ; 1°) ALORS QU'en se bornant à exclure le mode de calcul adopté par la SCI Delfimmo pour l'anatocisme au seul motif pris de ce que celle-ci « fait une application erronée des dispositions de l'article 1343-2 du code civil » sans expliquer en quoi le mode de calcul de la SCI était erroné au regard de ce texte, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1343-2 du code civil ; 2°) ALORS QUE la Cour d'appel a constaté qu'au titre des redevances parking, la Société SEPHORA n'avait réglé que le 23 février 2010 les sommes dues au titre des redevances dues sur la période du 30 novembre 2004 au 23 janvier 2006 et que l'expert a chiffré le montant des intérêts dus au 3 août 2010 à la somme de 47 705,99 € T.T.C. ; qu'en se bornant à allouer à la Société DELFIMMO la somme de 47 705,99 € au titre des intérêts de retard, en lui déniant le droit à l'anatocisme au seul motif que cette dernière avait fait une application erronée des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil et que son mode de calcul ne pouvait être retenu, sans lui allouer, dans les limites de sa demande, les intérêts afférents aux intérêts échus, dus au moins pour une année entière, la Cour d'appel a violé cette dernière disposition, ensemble l'article 1154 ancien du Code civil ; AUX MOTIFS D'AUTRE PART QUE (travaux de rénovation et d'embellissement) : dans la mesure où de tels travaux n'avaient pas à être supportés par la locataire, aucune somme à titre d'intérêts sur ces travaux ne peut lui être réclamée ; que les intérêts de retard dus par la locataire s'élèvent ainsi à un montant total de 135.766,66 euros ; ( ) ; Demandes reconventionnelles : la SCI Delfimmo forme diverses demandes reconventionnelles tendant à la fixation de sommes dues par la société Séphora : - au titre des travaux de rénovation du centre commercial à la somme de 95.138,21 euros TTC et des intérêts y afférents pour 72.955 euros, sommes dont il est rappelé qu'elles n'ont pas à être répercutées sur la locataire ; - les intérêts dus par la société Séphora au titre : - des loyers impayés pour 72.392,64 euros ( ) ; ( ) ; qu'en conséquence, la société Séphora est condamnée à payer à la société Delfimmo au titre des sommes ci-dessus fixées, la somme de 135.766,66 euros ; 3°) ALORS QUE la cassation à intervenir du chef du premier moyen relativement à la prise en charge par le preneur des travaux de rénovation, et, ce, conformément aux clauses du bail, entraînera la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté la SCI Delfimmo de sa demande de condamnation aux intérêts de retard à ce titre, par application de l'article 624 du code de procédure civile. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable comme nouvelle en appel la demande de la SCI Delfimmo au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères et taxes de balayage ; AUX MOTIFS QUE la bailleresse demande également la fixation à la somme de 3.195 euros le montant des taxes d'enlèvements d'ordures ménagères et taxes de balayage, demande nouvelle formée devant la cour et qui doit être déclarée irrecevable (arrêt p. 11, III) ; 1°) ALORS QUE dans le jugement entrepris, le tribunal avait expressément relevé que « la société Sephora indique qu'elle accepte de régler la somme de 1030 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères pour les années 2003, 2004 et 2005 » (jugement p. 3) ; qu'il en résultait que cette demande, déjà soumise aux premiers juges, n'était pas nouvelle en cause d'appel ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 564 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, sont recevables en appel les demandes reconventionnelles ; qu'en l'espèce, il ressortait des motifs mêmes de l'arrêt que la demande de la bailleresse tendant à la fixation du montant des taxes d'enlèvement d'ordures ménagères et taxes de balayage à la somme de 3.195 € figurait parmi les « demandes reconventionnelles »; qu'en déclarant pourtant cette demande irrecevable sans rechercher si elle ne se rattachait pas aux prétentions originaires de la SCI Delfimmo par un lien suffisant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 567 du code de procédure civile.