Cour de cassation, 04 mars 2021. 20-13.500

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 mars 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10102 F Pourvoi n° N 20-13.500 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021 La société L'AP, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 20-13.500 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme Q... X..., épouse T..., domiciliée [...] , 2°/ au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société [...], dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de la société L'AP, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , de la SCP Gaschignard, avocat de Mme X..., après débats en l'audience publique du 19 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société L'AP aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société L'AP et la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros et au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat aux Conseils, pour la société L'AP. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation du bail commercial portant sur le local situé [...] et d'avoir, en conséquence, ordonné l'expulsion de la société L'AP dudit local et arrêté le montant de l'indemnité d'occupation due par la société L'AP à dater du prononcé de la résiliation judiciaire, AUX MOTIFS PROPRES QU' au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, Mme Q... X... épouse T... invoque les travaux de transformation de la devanture entrepris par la société L'AP sans autorisation et les nuisances olfactives et sonores en résultant. Elle reproche également à la société locataire d'avoir aménagé un laboratoire de préparation culinaire pour son activité commerciale au 1er étage des lieux loués alors que ce lot érigé en cuisine est défini par le bail comme un local à usage d'habitation. Elle ajoute que la transformation de ce local d'habitation en cuisine est à l'origine d'un sinistre dégât des eaux survenu dans le local jouxtant celui de la société L'AP au rez-de-chaussée, située à l'aplomb de la cuisine qu'elle a aménagée ; que la société L'AP oppose à Mme Q... X... épouse T... la non-conformité des locaux donnés à bail constituant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance dont il ne peut s'affranchir par une clause du bail. Elle fait valoir en effet que les locaux à usage de bar, restaurant, plats à emporter, traiteur ne peuvent être exploités conformément à leur destination contractuelle en l'absence de gaine d'extraction satisfaisant au règlement sanitaire départemental de Paris ; qu'elle ne peut être contrainte d'exercer une autre activité au regard de la clause de destination ; que les travaux entrepris n'ont été réalisés que pour pallier le défaut de conformité des lieux, en accord avec le bailleur. Elle ajoute par ailleurs que la pièce au premier étage ne répond pas à la définition du logement décent définie par le décret du 30 janvier 2002 en l'absence de douche et dément que ce local constitue un laboratoire de préparation de la crêperie, soutenant que l'existence d'une table de cuisson n'est pas de nature à remettre en cause son affectation à usage d'habitation ; que le syndicat des copropriétaires sollicite la résiliation du bail sur le fondement de l'action oblique invoquant à la fois les manquements de la société L'AP aux clauses du bail et au règlement de copropriété, soutenant que son action n'est pas prescrite ; qu'aux termes du bail, les lieux loués sont destinés à l'exploitation de bar, restaurant, plats à emporter, traiteur. Ils comportent au rez-de chaussée une boutique à usage commercial et à l'étage une pièce à usage d'habitation, la location étant considérée pour le tout et indivisément comme à usage commercial et interdiction étant faite au preneur d'utiliser à un titre quelconque la partie habitation des locaux loués pour les besoins de son commerce ; qu'il est constant que les travaux effectués par la société L'AP affectent la devanture de la boutique définie comme partie privative par le règlement de copropriété ; que cependant, ce même règlement de copropriété énonce en son chapitre II article premier que les occupants ne pourront rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l'immeuble ; que les portes d'entrée des appartements, les fenêtres, les persiennes, les garde-corps, barres d'appui des fenêtres, balcons, même la peinture et tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble ne pourront être modifiés bien que constituant une partie exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires ; que pour autant, la seule l'exécution des travaux litigieux en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale ne peut constituer un motif de résiliation du bail dès lors que Mme Q... X... épouse T... a été déclarée irrecevable comme prescrite à s'en prévaloir et que le syndicat des copropriétaires qui entend exercer les droits et actions du bailleur sur le fondement de l'action oblique, est par voie de conséquence prescrit à invoquer ce moyen ; qu'il résulte en revanche des pièces du dossier et notamment de l'ordre du jour de la convocation d'assemblée générale du 30 mai 2013 que les occupants de l'immeuble se plaignent des nuisances causées par la transformation de la devanture du local commercial créant une grande ouverture vitrée donnant aux clients un accès direct pour commander et être servis sans entrer dans le local, ces problèmes de nuisances étant à nouveau inscrits à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 25 juin 2014. Ces griefs sont étayés par un courrier de M. R... faisant état des nuisances olfactives l'empêchant d'ouvrir sa fenêtre pendant les horaires d'ouverture de la crêperie, l'attestation de M. N... visant également les nuisances olfactives et les fumées rendant impossible l'ouverture de ses fenêtres situées au-dessus de la zone de cuisson jusque tard dans la soirée, outre la présence fréquente d'insectes, l'attestation de Mme M... reprenant les plaintes de son locataire faisant état d'importantes nuisances sonores, à savoir bruit de voix, de casseroles, de moteurs, vibrations, ainsi que des nuisances olfactives et la présence d'insectes en provenance de la cuisine adossée à la cloison mitoyenne réduite à sa plus simple épaisseur ; que ces éléments caractérisent le manquement de la société L'AP à son obligation de jouissance paisible des lieux loués sans qu'elle puisse faire grief aux intimés de ne pouvoir quantifier l'ampleur des nuisances sonores par des rapports de mesures ; qu'il ressort par ailleurs du rapport de visite établi le 11 juin 2019 par le cabinet d'architecture Villa que la pièce du premier étage est utilisée comme laboratoire de préparation de la crêperie alors que le bail lui fait expressément interdiction d'utiliser la pièce de l'étage pour les besoins de son commerce ; qu'il est constant que les lieux loués ne comportent aucun système d'extraction de l'air vicié et des odeurs conforme à la réglementation ; que certes, le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, sans qu'une clause d'acceptation par le preneur des lieux dans l'état où ils se trouvent ne l'en décharge, doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes qu'exige l'exercice de l'activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu'elle est autorisée par le bail ; que cependant en l'espèce, le bail qui avait autorisé la société R.G.B. à effectuer, sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, tous travaux destinés à faire communiquer les lieux objet du bail avec les locaux dans lesquels elle exerçait son activité, et ce afin d'agrandir sa salle de restaurant, stipule expressément un transfert sur le preneur des travaux rendus nécessaires à l'inadaptation de l'activité envisagée et nécessaires pour mettre en conformité le bien loué avec la réglementation, et ce alors que la clause de destination est suffisamment large pour permettre l'exploitation de plusieurs activités, si bien que le bailleur n'a pas manqué à son obligation de délivrance en ne délivrant pas un local muni d'un dispositif d'extraction d'air vicié, indispensable à l'exercice de l'activité de restauration ; qu'il résulte de ces constatations que la société L'AP ne peut se prévaloir d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour atténuer la gravité de son manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux ; qu'elle ne peut davantage pour justifier de l'usage qu'elle fait de la pièce située à l'étage arguer du fait qu'elle ne répond pas aux exigences du décret 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent, ces dispositions ayant vocation à s'appliquer uniquement aux locaux loués à usage d'habitation principale, ce qui n'est nullement soutenu en l'espèce ; qu'en définitive, compte tenu de la gravité et de la persistance des manquements de la société L'AP à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail et d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants avec l'assistance de la force publique sans qu'il y ait lieu cependant de prévoir une astreinte, le recours à la force publique constituant une contrainte suffisante ; qu'il convient par ailleurs de fixer au montant du loyer et des charges l'indemnité d'occupation due jusqu'à parfaite libération des lieux ; 1° ALORS, d'une part, QUE le bailleur légalement tenu de délivrer au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle ne peut s'affranchir conventionnellement de cette obligation ; que pour rejeter l'exception d'inexécution tirée par le preneur de la non-conformité des locaux loués à leur destination contractuelle et tenant à l'absence de système d'extraction de l'air vicié, la cour d'appel s'est fondée sur la clause du bail stipulant à la charge du preneur l'acceptation en l'état des lieux loués et le transfert à sa charge des travaux rendus nécessaires par l'inadaptation des lieux à l'activité envisagée et pour mettre en conformité le bien loué avec la réglementation ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a donné effet à une clause illicite et violé l'article 1719 du code civil ; 2° ALORS, subsidiairement, QUE qu'une clause exonérant le bailleur de son obligation de délivrance doit être claire et précise et viser expressément les travaux dont la charge serait transférée au preneur ; que pour rejeter l'exception d'inexécution tirée par le preneur de la non-conformité des locaux loués à leur destination contractuelle et tenant à l'absence de système d'extraction de l'air vicié, la cour d'appel s'est fondée sur la clause du bail stipulant à la charge du preneur l'acceptation en l'état des lieux loués et le transfert à sa charge des travaux rendus nécessaires par l'inadaptation des lieux à l'activité envisagée et pour mettre en conformité le bien loué avec la réglementation ; qu'en donnant ainsi effet à une clause ne visant pas expressément la nature des travaux dont le preneur aurait la charge, et donc impropre à produire le transfert conventionnel de tels travaux sur le preneur, la cour d'appel a derechef violé l'article 1719 du code civil ; 3°) ALORS, d'autre part, QUE l'obligation de délivrance du bailleur s'applique à toutes les activités prévues par la clause destination du bail, sans que la stipulation de plusieurs activités, fussent-elles alternatives, ne puisse l'affranchir du respect des normes afférentes à l'une de ces activités ; que la cour d'appel a dit que « la clause de destination est suffisamment large pour permettre l'exploitation de plusieurs activités, si bien que le bailleur n'a pas manqué à son obligation de délivrance en ne délivrant pas un local muni d'un dispositif d'extraction d'air vicié, indispensable à l'exercice de l'activité de restauration » ; qu'en postulant ainsi que le bailleur satisferait à son obligation en délivrant des locaux conformes à l'une des activités contractuellement prévues, même s'ils ne sont pas conformes pour l'exercice des autres activités, la cour d'appel a encore violé l'article 1719 du code civil ;