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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 septembre 2010) que par acte sous seing privé du 28 janvier 2002, la société EMGP, devenue la société Icade, a donné à bail à M. X... divers locaux à usage commercial portant sur le lot 27 du bâtiment 208-209, dans un centre commercial dénommé le Centrum, pour 12 ans à compter du 1er février 1997 ; qu'en raison d'importants travaux de revalorisation du centre, ce bail a été résilié à effet du 28 février 2005 et un nouveau bail a été consenti pour 12 ans à compter du 1er décembre 2004, dans le bâtiment 211 du même centre ; que par convention du 16 novembre 2004 une promesse de bail a été consentie sur les locaux objet du bail résilié, stipulant que l'option devait être levée au plus tard le 30 septembre 2005 ; qu'arguant du défaut de mandat du signataire de la lettre de levée d'option du 28 juillet 2005, la bailleresse a refusé de délivrer les locaux ; que M. X... a assigné la société Icade pour voir constater le caractère définitif du bail, ordonner la remise des clefs et pour obtenir réparation du trouble de jouissance subi dans le bâtiment 211 ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1984 du code civil ;
Attendu que la nullité ou la caducité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée ;
Attendu que pour constater la caducité de la promesse de bail consentie à M. X... par acte du 16 novembre 2004, l'arrêt retient que la levée de l'option n'émanant pas du bénéficiaire ou d'un représentant dûment habilité, la société Icade est fondée à en contester la validité pour défaut de consentement et de qualité pour contracter nécessaires à la conclusion du bail, aucune régularisation ou ratification n'étant intervenue avant le 30 septembre 2005, date d'expiration de la levée d'option ;
Qu'en statuant ainsi alors que seul M. X... disposait de la faculté de contester l'existence du mandat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 566 du code de procédure civile ;
Attendu que pour déclarer irrecevables les demandes tendant à la réparation des préjudices financier, commercial et celui résultant du stress, l'arrêt retient que ces demandes sont nouvelles en cause d'appel ;
Qu'en statuant ainsi, alors que ces demandes constituaient le complément de celles formées en première instance et poursuivaient la même fin d'indemnisation des troubles de jouissance causés par un colocataire, la cour d'appel a violé le textes susvisé ;
Et sur le troisième moyen, pris en ses deux premières branches :
Vu l'article 1719 du code civil ;
Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement de la chose louée le preneur pendant la durée du bail ;
Attendu que pour rejeter la demande de M. X... en réparation du trouble de jouissance des locaux situés dans le bâtiment 211, l'arrêt retient que la société Icade justifie d'une mise en demeure du 29 septembre 2006 puis d'une sommation du 20 octobre 2006 adressée à Euro Média Télévision de faire cesser notamment les nuisances liées à l'appropriation d'une partie de la voie de circulation située entre les deux locaux et l'installation de groupes électrogènes pour les besoins de l'émission Star Academy, que les troubles constatés par huissier de justice en 2007 et 2008 ont en grande partie cessé par le transfert de cette émission dans d'autres locaux et que, si les procès-verbaux de constat d'huissier de justice des 30 janvier 2009, 19, 20 et 24 mars 2010 font état de nuisances occasionnées notamment par l'installation de deux groupes électrogènes et le stationnement de véhicules sur les emplacements de M. X..., leur caractère ponctuel résulte des propres écritures de ce dernier et qu'il n'est pas démontré qu'ils entravent le libre accès au bâtiment 211 ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Icade aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Icade à payer à M. X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société Icade ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Ricard, avocat aux Conseils pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à déclarer valide la levée d'option le 28 juillet 2005 par Monsieur X... stipulée dans la promesse de bail commercial du 16 novembre 2004, prononcer le caractère définitif du bail consenti à Monsieur X... par la SA ICADE sur le lot 27 du bâtiment 208-209 à compter du 1er janvier 2006, condamner cette dernière à délivrer la chose louée et à la remise des clés sous astreinte ;
AUX MOTIFS QUE « la promesse unilatérale de bail conclu entre les parties le 16 novembre 2004 prévoit en son article 10 que le preneur devra, s'il souhaite prendre à bail les locaux objets des présentes, le faire savoir à la compagnie bailleresse en lui notifiant sa levée d'option par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire au plus tard le 30 septembre 2005 et que, en cas de levée d'option exercée par le preneur dans les conditions de forme et de délais précités, le bail sera ferme et définitif et prendra effet le 1er janvier 2006, sans qu'il soit nécessaire d'accomplir aucune autre formalité ni de conclure un avenant.
La promesse de bail vaut bail dès lors qu'elle en précise les éléments essentiels et la levée d'option par le bénéficiaire nécessite, pour la validité du contrat, consentement et qualité pour contracter.
Bien que rédigée sur papier à en-tête de son nom, la lettre recommandée avec avis de réception contenant levée de l'option n'est manifestement pas signée de Monsieur X..., ce que celui-ci ne conteste d'ailleurs pas.
Il n'y est nullement fait mention de l'intervention d'un mandataire.
Dans son attestation du 9 novembre 2006, Monsieur Christiant Z..., expert comptable de Monsieur X..., indique qu'il est le rédacteur de l'acte de levée d'option du 28 juillet 2005, précisant que l'intéressé ne maîtrise pas la langue française et n'est pas en mesure de rédiger lui-même un texte en français, et que son rôle a consisté à assister et conseiller ce dernier.
Il n'y fait pas état ainsi que dans ses attestations délivrées postérieurement, d'un pouvoir donné par Monsieur X... pour lever l'option en son nom et pour son compte, Monsieur Z... précisant même, dans son attestation du 23 juillet 2009, le détail de ses prestations soit négociation de la promesse de bail, assistance administrative et de secrétariat de l'envoi de tous documents concernant la levée de l'option ; la signature portée sur l'acte litigieux n'est pas la sienne.
L'existence d'un mandat express de Monsieur Z... n'est par conséquent pas établie.
Par ailleurs, Monsieur X... ne peut se prévaloir de l'apparence d'un mandat qui n'est pas opposable que par le tiers cocontractant pour contraindre un mandant à exécuter les engagements contractés par le mandataire.
La levée de l'option n'émanant pas ainsi du bénéficiaire ou d'un représentant dûment habillé, la SA ICADE est bien fondée à en contester la validité pour défaut de consentement et de qualité pour contracter nécessaires à la conclusion du bail.
Aucune régularisation ou ratification n'étant intervenue avant le 30 septembre 2005, date d'expiration de la levée d'option, la promesse unilatérale de bail est devenue caduque.
L'absence de remise de la garantie financière, prévue comme sûreté pour l'exécution du bail et non comme condition de levée d'option mais qui, en application de l'article 18 de la promesse de bail, devait s'effectuer le même jour étant de nature à conforter le doute suscité par la signature du courrier du 28 juillet 2005 quant à son auteur, le silence gardé par la SA ICADE à réception de celui-ci ne permet pas de caractériser une attitude déloyale s'apparentant à un abus de droit et qui, en tout état de cause, ne pourrait avoir pour effet de valider la levée d'option et d'écarter la caducité de la promesse de bail.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé le caractère définitif du bail consenti à Monsieur X... par la SA Icade sur le lot 27 du bâtiment 208-209 à compter du 1er janvier 2006, condamné cette dernière à délivrer la chose louée et à la remise des clés sous astreinte et au paiement de 30.000 € de dommages intérêts (…)
Monsieur X... ne disposant pas du fait de la caducité de la promesse de bail d'aucun droit locatif sur le lot 27, sa demande en réparation du préjudice commercial lié à la décommercialisation du Centrum et au coût des loyers supplémentaires, nouvelles en cause d'appel mais recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile comme révélée à l'occasion de l'exécution de la décision déférée, n'est pas fondée.
Il convient en conséquence de débouter Monsieur X... de toutes ses demandes relatives au lot 27 du bâtiment 2009».
ALORS QUE la nullité d'un contrat en raison de l'absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée ; qu'en l'espèce l'arrêt retient que ben que rédigée sur papier à en-tête de son nom, la lettre recommandée avec avis de réception contenant levée de l'option n'est manifestement pas signée de Monsieur X..., ce que celui-ci ne conteste d'ailleurs pas ; qu'en décidant que la SA Icade était bien fondée à contester la validité de la levée d'option qui n'émanait pas d'un représentant dûment habilité, quand seul Monsieur X... disposait de la faculté de contester l'existence du mandat, la cour d'appel a violé l'article 1984 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de sa demande tendant à la condamnation de la société Icade à lui verser une somme de 555.000 euros de dommages intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « Monsieur X... ne disposant pas du fait de la caducité de la promesse de bail d'aucun droit locatif sur le lot 27, sa demande en réparation du préjudice commercial lié à la décommercialisation du Centrum et au coût des loyers supplémentaires, nouvelles en cause d'appel mais recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile comme révélée à l'occasion de l'exécution de la décision déférée, n'est pas fondée.
Il convient en conséquence de débouter Monsieur X... de toutes ses demandes relatives au lot 27 du bâtiment 209 ».
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera par voie de conséquence, en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation du chef de l'arrêt ayant débouté Monsieur X... de sa demande de dommages intérêts relative au lot 27 du bâtiment 209.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes de dommages intérêts au titre des troubles qu'il a subi dans sa jouissance des locaux loués dans le bâtiment 211 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « La SA Icade justifie d'une mise en demeure du 29 septembre 2006 puis d'une sommation du 20 octobre 2006 adressée à Euro Média Télévision de faire cesser notamment les nuisances invoquées par Monsieur X... liées à l'appropriation par cette dernière d'une partie de la voie de circulation située entre les deux locaux et l'installation de groupes électrogènes pour les besoins de l'émission STAR ACADEMY.
C'est ajuste titre qu'au vu des procès-verbaux de constat des 14 décembre 2007 et 4 mars 2008 les premiers juges ont estimé que les troubles à la jouissance du bâtiment 211 ont cessé en grande partie suite au transfert de l'émission dans d'autres locaux.
Si les procès-verbaux de constat d'huissier des 30 janvier 2009, 19, 20 et 24 mars 2010 font état de nuisances occasionnées notamment par l'installation de deux groupes électrogènes et le stationnement de véhicules sur les emplacements de Monsieur X..., leur caractère ponctuel résulte des propres écritures de ce dernier et il n'est pas démontré qu'ils entravent le libre accès au bâtiment 211.
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'étant pas ainsi caractérisé, il convient de débouter Monsieur X... de toutes ses demandes en découlant étant par ailleurs précisé que celles formées au titre de la réparation de préjudice financier, commercial et pour stress sur la base du rapport déposé le 1er octobre 2008 par Monsieur A..., expert désigné dans le cadre du litige opposant uniquement l'intimé à la société EUROMEDIA TELEVISION, sont irrecevables comme nouvelles en cause d'appel».
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les troubles de jouissance du bâtiment 211 évoqués par Monsieur X... ont en grande partie cessé par le transfert de l'émission STAR ACADEMY dabs d'autres locaux qui ne sont plus voisins de ceux occupés par le preneur. Qu'à cet égard les procès verbaux e constat des 14 décembre 2007 et 4 mars 2008 établissent que l'accès au bâtiment 211 ne connaît pas de gêne et que dans le bâtiment 217 aucune installation ne se trouve mise en place. Qu'enfin aucun bruit de machine n'est audible au moment des constatations. Que dans ces conditions, les demandes de Monsieur X... relatives à la consignation des loyers, à la cessation des nuisances sonores sous astreinte, au filtrage de la rue et aux générateurs seront rejetées en totalité à l'instar d'une désignation d'expert devenue sans objet.
Que le tribunal ne dispose pas actuellement des documents suffisants concernant la clé de répartition et les justificatifs des charges afférentes au bâtiment 211. Qu'il ne peut dès lors être fait droit en l'état aux demandes de Monsieur X...».
ALORS QUE le droit, pour la victime d'un trouble, d'en obtenir la réparation existe dès que le dommage a été causé ; qu'en considérant, pour débouter Monsieur X... de sa demande en réparation des troubles qu'il avait subi dans la jouissance du bâtiment 211, objet de son bail, que ces troubles ont cessé en grande partie suite au transfert de l'émission dans d'autres locaux, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble ;
ALORS QUE le bailleur doit réparation à son locataire des troubles apportés à la jouissance du bien loué dès lors que les troubles ont le caractère d'un préjudice direct, actuel et certain ; que la cour d'appel, qui relève que les procès verbaux de constat d'huissier des 30 janvier 2009, 19, 20 et 24 mars 2010 font état de nuisances occasionnées notamment par l'installation de deux groupes électrogènes et le stationnement de véhicules sur les emplacements de Monsieur X..., et écarte néanmoins son droit à réparation aux motifs erronés que ces nuisances sont ponctuelles et n'entravent pas le libre accès au bâtiment, a violé l'article 1719 du code civil ;
ALORS QUE ne sont pas nouvelles en cause d'appel les demandes qui étaient virtuellement comprises dans celles soumises aux premiers juges ainsi que celles qui en sont l'accessoires, la conséquence ou le complément ; que devant les premiers juges, Monsieur X... avait demandé la condamnation de son bailleur à l'indemniser des troubles qu'il subissait dans la jouissance du bien pris à bail du fait d'un autre locataire de son bailleur ; qu'en considérant que les demandes en réparation du préjudice financier, commercial et pour stress subi par Monsieur X..., locataire, du fait de ces mêmes troubles, étaient irrecevables comme nouvelles en cause d'appel, cependant qu'elles n'étaient que le complément de celle soumise aux premiers juges, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile.
