Cour d'appel, 19 juin 2015. 14/01546

JN/AM Numéro 15/2530 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 19/06/2015 Dossier : 14/01546 Nature affaire : Autres demandes relatives au bail à construction ou à l'emphytéose Affaire : SNC WOC [Adresse 4] ENERGIES C/ [V] [W] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 juin 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 13 avril 2015, devant : Madame NICOLAS, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame VICENTE, greffier, présente à l'appel des causes, Madame NICOLAS, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame PONS, Président Monsieur CASTAGNE, Conseiller Madame NICOLAS, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : SNC WOC [Adresse 4] ENERGIES anciennement [Adresse 4] [Adresse 1] [Adresse 3] représentée par son représentant légal représentée par Maître Alexa LAURIOL, avocat au barreau de PAU assistée de Maître Jens FORDERER, avocat au barreau de PARIS INTIME : Monsieur [V] [W] né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 2] [Adresse 6] [Adresse 2] représenté et assisté de Maître Robert MALTERRE, avocat au barreau de PAU sur appel de la décision en date du 12 MARS 2014 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU FAITS ET PROCÉDURE La société AE 3000, a pour activité le développement et l'exploitation de systèmes photovoltaïques connectés au réseau. M. [W] [V], est propriétaire d'une surface de toits exposés sud, permettant l'installation d'une centrale de production électrique photovoltaïque. Le 6 septembre 2011, M. [W] s'est engagé dans les liens d'une promesse de bail emphytéotique à l'égard de cette société. Pour la réalisation de l'opération, la société AE 3000 a constitué une filiale, la société [Adresse 4]. Par acte du 19 juin 2012, M. [W] a donné à bail emphytéotique à la société [Adresse 4], aux droits de laquelle se présente la société Woc [Adresse 4] Energies, un ensemble immobilier situé à [Localité 1], lieudit « [Adresse 4] ». La désignation de l'objet du contrat, comporte diverses particularités, qui sont les suivantes : - le bail désigne deux ensembles immobiliers concernés, s'agissant : > d'un ensemble immobilier composé d'un bâtiment agricole couvert d'une toiture constituée sur les parties exposées au sud des modules photovoltaïques, dénommé bâtiment A, figurant au cadastre section ZE n° [Cadastre 2] lieudit [Adresse 4] pour une contenance de 1 ha 00 a 50 ca, > d'un ensemble immobilier composé d'un hangar agricole couvert d'une toiture constituée sur les parties exposées au sud de modules photovoltaïques, dénommé bâtiment B, figurant au cadastre section ZE n° [Cadastre 1] lieudit [Adresse 4] pour une contenance de 00 ha 44 a 52 ca, - cependant, il précise que sur chacune de ces deux parcelles, un 'lot-volume' est à créer, au niveau toiture, comprenant la couverture bac acier, les platines de fixation, les modules photovoltaïques et l'espace aérien du dessus, ce lot étant limité vers le bas par des cotes définies, et sans limitation vers le haut, ces lots étant respectivement d'une surface approximative de 975 m² pour le premier et de 499 m² pour le second, - le contrat prévoit en outre que de ces deux parcelles doit être distraite l'assiette du bâtiment A, s'agissant de la première parcelle, et l'assiette du bâtiment B, s'agissant de la seconde parcelle, cette distraction devant se faire dans les deux cas au moyen d'un document d'arpentage à établir aux frais du preneur par tout géomètre-expert de son choix et qui sera visé dans l'acte authentique, et que cette division s'effectuera conformément au plan établi et approuvé par les parties, lequel est demeuré joint et annexé après mention, - l'acte prévoit en outre que chacun des deux ensembles immobiliers désignés fera l'objet d'un état descriptif de division volumétrique à établir aux termes d'un acte à recevoir par notaire, un instant avant la réitération aux présentes. Le bail comporte également deux conditions suspensives, et prévoit que leur réalisation doit intervenir d'ici le 31 décembre 2012, s'agissant de : - l'établissement d'un document d'arpentage, à établir aux frais du preneur par tout géomètre-expert de son choix portant sur les parcelles objet des présentes, - la signature par le bailleur de l'état descriptif de division volumétrique portant sur les parcelles qui seront issues de la division des parcelles objet des présentes. M. [W] n'a pas régularisé le document d'arpentage établi le 5 décembre 2012 à l'initiative de la société [Adresse 4]. Par acte d'huissier du 4 novembre 2013, la société Woc [Adresse 4] Energies, déclarant venir aux droits de la société [Adresse 4], et dûment autorisée, a fait assigner à jour fixe M. [W] au visa des articles 1178 et 1179 du code civil, pour demander au tribunal de grande instance de Pau de : - constater que le document d'arpentage a été établi le 5 décembre 2012 et que M. [W] ne l'a pas signé, - dire et juger que par son refus de signer le document d'arpentage, M. [W] a empêché l'accomplissement de la première condition suspensive, elle-même préalable nécessaire à l'accomplissement de la seconde condition suspensive du bail emphytéotique dont il était le débiteur obligé, - par conséquent, dire et juger que les conditions suspensives du bail sont réputées accomplies en vertu de l'article 1178 du code civil, - dire et juger que les conditions suspensives ont un effet rétroactif au 19 juin 2012, - désigner un mandataire ad hoc ayant pour mission de signer le document d'arpentage et l'état de division volumétrique, - désigner un géomètre pour établir un état de division volumétrique, - prononcer l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner le défendeur à lui verser 2 000 € à titre de frais irrépétibles. Par jugement du 12 mars 2014, le tribunal de grande instance de Pau a : - déclaré M. [W] irrecevable en son exception d'incompétence, - débouté la société Woc [Adresse 4] Energies de l'ensemble de ses demandes, - débouté M. [W] de sa demande visant à voir prononcer la caducité du contrat de bail emphytéotique rural passé le 19 juin 2012, - condamné la société Woc [Adresse 4] Energies à verser à M. [W] une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Woc [Adresse 4] Energies aux entiers dépens. Par déclaration remise au greffe de la Cour par voie électronique le 17 avril 2014, la société Woc [Adresse 4] Energies a relevé appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2015. PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon ses dernières conclusions du 12 mars 2015, la société Woc [Adresse 4] Energies, appelante, au visa des articles 1178,'1179 et 1134 du code civil, sollicite l'infirmation du jugement du 12 mars 2014 en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes, sa confirmation pour le surplus et la condamnation de M. [W] à lui payer 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens. Elle demande en conséquence qu'il soit jugé que les conditions suspensives du bail emphytéotique sont réputées accomplies, avec effet rétroactif au 19 juin 2012, qu'un mandataire ad hoc soit désigné avec pour mission de signer les documents d'arpentage et les états de division volumétrique portant sur les parcelles concernées, qu'un géomètre soit désigné pour établir les plans de division volumétrique. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que : - chacune des parties devait remplir une condition suspensive, - elle a rempli la première condition suspensive mise à sa charge, prévoyant l'établissement d'un document d'arpentage à ses frais, ainsi que le premier juge l'a retenu à juste titre, - M. [W] est seul responsable de la non réalisation de la seconde condition suspensive, qu'il a empêchée, - son refus de signer le document d'arpentage, a été motivé par sa tentative de tirer profit de la nécessité de sa signature, pour tenter de renégocier à son avantage les termes financiers du bail, - il a ainsi sciemment paralysé la réalisation des conditions suspensives, - il a invoqué à tort pour s'exonérer de toute responsabilité, un problème d'empiétement, - ce moyen a détourné l'attention du tribunal qui a fait fausse route en jugeant qu'en raison de cet empiètement M. [W] ne pouvait pas signer le document d'arpentage, - ce problème d'empiètement (sur la parcelle ZE [Cadastre 1]) ne concerne pas l'assiette du bail seulement constituée d'un volume de 499 m², situé en surplomb d'une partie du terrain du bâtiment B, et concernant exclusivement la parcelle ZE [Cadastre 1], - la parcelle ZE [Cadastre 2] n'est pas du tout concernée par ce prétendu problème d'empiètement, - le comportement de M. [W] n'a tendu, sans contester la validité du bail, qu'à tenter d'obtenir de la société Woc [Adresse 4] Energies des fonds destinés à lui permettre de faire face à ses difficultés financières, - le refus de signer le document d'arpentage trouve sa source dans la volonté de M. [W] de contraindre son cocontractant à renégocier les termes du contrat au seul avantage de M. [W], - dans ces conditions, les conditions suspensives sont réputées accomplies avec effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté en application des dispositions de l'article 1178 et 1179 du code civil, - la nécessité de procéder aux formalités de publicité impose que le notaire puisse constater dans un acte authentique la réalisation des conditions suspensives, si bien qu'il est nécessaire de désigner un géomètre pour établir l'état de division volumétrique et un mandataire ad hoc, avec mission de signer le document d'arpentage. Dans ses dernières conclusions du 13 mars 2015, M. [W] conclut à la confirmation du jugement critiqué, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande de caducité du contrat de bail emphytéotique rural en date du 12 juin 2012, et sollicite le prononcé de cette caducité. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la situation d'empiètement qu'il n'a pas créée sciemment, mais qui a été révélée en décembre 2012 par l'expert-géomètre mandaté par la société [Adresse 4], il résulte que : > le bail porte sur la totalité des toitures des deux bâtiments, > le bâtiment établi sur la parcelle ZE [Cadastre 1] empiète bien sûr la parcelle ZE [Cadastre 1] dont il est propriétaire indivis, > le bâtiment empiétant, la toiture donnée à bail empiète en conséquence sur la parcelle ZE [Cadastre 1], > les autres propriétaires indivis (ses parents), pour consentir à une solution qui consisterait à créer une parcelle correspondant à l'empiètement, et la céder à M. [W], ont sollicité une compensation financière, que la société Woc [Adresse 4] Energies n'a pas souhaité exposer, > la réalisation de la condition suspensive est empêchée par un autre que le débiteur engagé, si bien que c'est à bon droit que le premier juge a débouté la société Woc [Adresse 4] Energies, > faute pour les conditions suspensives d'avoir éte réalisées dans les délais impartis, la caducité du contrat de bail doit être prononcée. SUR QUOI LA COUR Aucune des parties ne conteste le premier juge en ce qu'il a déclaré M. [W] irrecevable en son exception d'incompétence. Le premier juge sera confirmé à cet égard. Il ressort de l'analyse des documents produits, que : - dans un premier temps par une promesse de bail en date du 6 septembre 2011, M. [W], alors en qualité de représentant de l'EARL Labigalette, s'est engagé à louer « une partie de l'immeuble dont il dispose nécessaire à l'implantation et l'exploitation d'une centrale de production électrique photovoltaïque installée sur le versant sud de la toiture de son immeuble », - le bail litigieux sous conditions suspensives a pris la suite de la promesse. Selon la commune intention des parties, qui résulte des documents produits, et de leur lecture complète et indissociable, et non de la lecture tronquée et partiale qu'en fait l'intimé, la chose donnée à bail est composée par une partie de la toiture supportée par deux bâtiments dénommés A et B, respectivement implantés sur les parcelles ZE [Cadastre 2] et ZE [Cadastre 1] de la commune de [Localité 1], lieudit [Adresse 4]. (À cet égard, ainsi qu'il sera mieux détaillé ci-après, le contrat précise les surfaces de toiture destinées à l'assiette du bail (environ 975 m² pour le bâtiment A, et environ 499 m² pour le bâtiment B) ; ces données démontrent sans conteste, qu'il ne s'agit que d'une partie des toitures des bâtiments ; en effet, il est démontré que les superficies totales des toitures sont bien supérieures, au vu des dimensions des bâtiments telles qu'elles résultent du document d'arpentage, qui sont les suivantes : - bâtiment A : 66 m x 21 m, - bâtiment B : 36 m x 27 m. C'est donc en vain et à tort que l'intimé soutient que le bail porterait sur l'intégralité des toitures des deux bâtiments. Les deux conditions suspensives, sont destinées à permettre l'individualisation de l'assiette du bail, puisqu'en effet, l'assiette du bail va être constituée par deux « lots-volume à créer » à identifier sur la toiture de chacun des bâtiments, et définis dans l'acte comme devant se composer ainsi : - s'agissant de la toiture du bâtiment A : une surface d'environ 975 m², comprenant la couverture bac acier, les platines de fixation, les modules photovoltaïques et l'espace aérien du dessus, lot limité vers le bas entre les cotes 42.27 et 47.49 m NGF et sans limitation vers le haut, - s'agissant de la toiture du bâtiment B : une surface d'environ 499 m², comprenant la couverture bac acier, les platines de fixation, les modules photovoltaïques et l'espace aérien du dessus, lot limité vers le bas entre les cotes 42.24 et 47.12 m NGF et sans limitation vers le haut. Pour ce faire, la première condition suspensive prévoit qu'il doit d'abord être procédé à une division cadastrale de chacune des parcelles concernées par un document d'arpentage à établir aux frais du preneur, par tout géomètre expert. Cette condition, fait constant, a été réalisée par le preneur pour chacune des deux parcelles. Ensuite, une fois le plan de division approuvé par les parties, la seconde condition suspensive prévoit l'établissement d'un état descriptif de division volumétrique à signer par le bailleur aux termes d'un acte qui sera reçu par notaire, un instant avant la réitération du contrat de bail. À l'occasion de l'établissement du document d'arpentage prévu pour la première phase de délimitation des lots il s'est révélé que le bâtiment B, d'une superficie de 1 010 m² au total, empiétait à concurrence d'une superficie de 6 m² sur une parcelle (ZE [Cadastre 1]), distincte des parcelles (ZE [Cadastre 2] et ZE [Cadastre 1]) supportant les bâtiments dont partie de la toiture est destinée à être donnée à bail. M. [W] n'a pas approuvé ce document d'arpentage faisant ainsi obstacle à la poursuite des opérations nécessaires à la création des lots constituant l'assiette du bail. Il soutient que cet empiétement justifie son refus d'approbation du document d'arpentage dès lors qu'il n'est pas propriétaire de la parcelle sur laquelle se situe l'empiétement, cette parcelle étant en indivision entre ses parents et lui-même. (Pour mémoire : la partie de toiture du bâtiment A visée par le contrat de bail n'est pas concernée par ce problème d'empiétement : cependant, le contrat ne contenant aucune intention des parties de dissocier les lots, l'appelante n'est pas fondée à reprocher à M. [W] de ne pas avoir donné son accord au document d'arpentage, au moins pour partie (bâtiment A)). Le premier juge a estimé que : « M. [W] ne peut approuver un document d'arpentage visant à rendre efficace une convention portant sur une partie des biens dont il n'a pas la libre disposition. En effet, il est constant en droit que la propriété du sol d'une parcelle entraîne celle du sous-sol tout autant que celle des bâtiments ou portions d'immeuble susceptibles d'y être édifiés. La partie de toiture située en surplomb de cette parcelle n'appartient donc pas de manière exclusive au défendeur qui ne peut donc dès lors valablement en disposer dans le cadre du bail litigieux ». Pour retenir cette analyse, le premier juge s'est abstenu de s'interroger sur la partie de la toiture destinée à être donnée à bail, puisqu'en effet, il a été rappelé ci-dessus, que ce n'est qu'une partie de la toiture de chacun des bâtiments qui est destinée à être donnée à bail et non la totalité des toitures des deux bâtiments. Pour être valide, l'analyse du premier juge supposerait que la partie de toiture du bâtiment B qui surplombe la surface correspondant à l'empiétement sur la parcelle ZE [Cadastre 1], soit comprise dans l'assiette du bail prévue par les parties. Or, tel n'est pas le cas, les éléments produits démontrant que la toiture surplombant la partie du bâtiment B correspondant à l'empiétement, se trouve être sur le versant nord de la toiture, alors que seul le versant sud est concerné par le bail ainsi qu'il va être démontré. Il est en effet établi que (les valeurs ont été arrondies pour la commodité de l'exposé) : - selon le plan de masse non contesté, le bâtiment B (de 36 m de long) comporte dans sa largeur (27 m + 8 m) une partie correspondant à une « construction » de l'ordre de 27 m et une partie correspondant à un « abri couvert » de l'ordre de 8 m, - l'abri couvert est situé face nord du bâtiment, - la toiture de la partie « construction » (27 m de large au total) se décompose en une face nord et une face sud d'égale surface, - le contrat prévoit que la surface de toiture destinée à être donnée à bail est de 499 m² environ, - il s'agit en conséquence, fait constant, seulement d'une partie de la toiture couvrant le bâtiment B dans sa partie « construction », - cette partie peut être évaluée à la moitié de cette toiture, puisqu'en effet, la superficie totale de la toiture à considérer qu'il s'agisse d'une surface plane serait de 972 m², à majorer du fait de la pente de 35 % indiquée par le plan de masse, si bien que la moitié correspond à la valeur approximative de 499 m² indiquée dans l'acte, - les éléments du dossier permettent de retenir qu'il s'agit du versant sud de cette toiture, en effet : > la promesse, dont le bail litigieux est la suite, précise expressément qu'il s'agit du versant sud de la toiture qui doit constituer l'assiette du bail, comme permettant l'implantation et l'exploitation d'une centrale de production électrique photovoltaïque, > le bail (page 10 paragraphe autorisation de travaux), précise que l'installation de production électrique photovoltaïque sur toiture doit être mise en 'uvre suivant les conditions du permis de construire ; or le plan de masse annexé au permis de conduire, et dont il fait partie intégrante, prévoit « la couverture intégrera sur son versant sud des panneaux photovoltaïques », > en outre, et de façon superfétatoire, l'installation photovoltaïque, dont il est constant qu'elle a été mise en place, ne présente un intérêt optimum, que si elle est posée sur le versant sud de la toiture, sous peine de perdre son intérêt. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments, rapporté à la consultation du document d'arpentage, que la partie de toiture supportée par la partie du bâtiment B empiétant pour 6 m² sur la parcelle ZE [Cadastre 1], est comprise dans la partie de toiture versant nord, et n'est donc pas comprise dans l'assiette du bail telle que convenue entre les parties au contrat comme constituant la moitié de cette toiture versant sud. L'accord susceptible d'intervenir entre M. [W] et ses parents, co-indivisaires et propriétaires de l'usufruit de ces 6 m², pour la cession par ces derniers à leur fils de leur usufruit sur cette parcelle est donc indifférent. Ainsi, c'est à juste titre que l'appelante soutient que l'empiétement de 6 m² de la surface au sol de la parcelle sur laquelle est implanté le bâtiment B, ne constitue pas pour M. [W] un empêchement légitime à la signature du document d'arpentage. De ce fait, M. [W] n'est pas davantage jugé fondé à s'être abstenu de procéder ou faire procéder au relevé volumétrique prévu par le contrat au titre de la seconde condition suspensive. Il doit en conséquence être fait droit aux demandes, en application des dispositions des articles 1178 et 1179 du code civil, selon lesquelles : « La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ». « La condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté....». PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 12 mars 2014, en ce qu'il a déclaré M. [W] irrecevable en son exception d'incompétence. L'infirme pour le surplus. Statuant à nouveau, Juge que les conditions suspensives du bail emphytéotique conclu le 19 juin 2012, entre M. [W] et la société [Adresse 4] aux droits de laquelle se présente la société Woc [Adresse 4] Energies, sont réputées accomplies avec effet rétroactif à compter du 19 juin 2012. Désigne la SARL [Adresse 5], géomètre-expert, pour établir l'état de division volumétrique prévu par le bail emphytéotique du 19 juin 2012, aux frais avancés de la société Woc [Adresse 4] Energies. Désigne, à défaut pour M. [W] d'y procéder lui-même dans un délai de deux mois à compter de la notification à sa personne de cet état de division volumétrique, M. le président de la chambre interdépartementale des notaires des Hautes-Pyrénées, des Landes et des Pyrénées-Atlantiques, ou son délégataire, en qualité de mandataire ad hoc avec pour mission de signer le document d'arpentage et l'état de division volumétrique. Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [W] à verser à la société Woc [Adresse 4] Energies la somme de 4 000 € à titre de frais irrépétibles, et rejette le surplus des demandes à ce titre. Condamne M. [W] aux dépens, en ce compris les honoraires d'établissement de l'état de division volumétrique, et s'il y a lieu, la rémunération du mandataire ad hoc. Autorise l'avocat de la cause qui en a fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRESIDENT, Sandra VICENTE Françoiseoise PONS