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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mai 2014), que M. et Mme X..., propriétaires de deux lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 La Reppe pour solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 27 juillet 2012 et de l'ensemble des délibérations prises à cette occasion, l'annulation du mandat de syndic et la suppression de ce syndicat secondaire ;
Sur le premier moyen :
Attendu que le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 La Reppe fait grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande de M. et Mme X..., alors, selon le moyen :
1°/ que statuant par un tel motif péremptoire, sans énoncer les motifs ayant conduit à cette conclusion, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ qu'en statuant de la sorte sans rechercher si l'action en annulation du syndicat secondaire n'impliquait pas l'annulation d'actes soumis à publicité, ni en quoi cette annulation n'affectait pas la définition et la propriété des lots des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la demande des époux X..., qui concernait l'annulation du seul syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 La Reppe, et non la nullité des syndicats secondaires, n'était pas soumise aux dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision, dès lors que cette demande ne tendait pas à l'annulation de la totalité de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, même si ce syndicat avait été créé par ce règlement, et n'affectait pas la propriété des lots ;
Mais sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour accueillir les demandes de nullité formées par M. et Mme X..., l'arrêt retient qu'une assemblée spéciale des copropriétaires aurait dû être convoquée pour créer le syndicat secondaire et que l'état descriptif de division-règlement d'usage du 7 juillet 1982 n'avait pu valablement prévoir sa constitution alors que les bâtiments n'étaient pas construits ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, d'une part, la constitution d'un syndicat secondaire des copropriétaires peut être prévue dans le règlement de copropriété et qu'il suffit que deux bâtiments distincts soient achevés au moment où ce syndicat se constitue, et que, d'autre part, l'acte du 7 juillet 1982 prévoyait que le statut de la copropriété s'appliquerait au fur et à mesure des constructions, que le syndicat principal des copropriétaires se mettrait en place lorsque l'un quelconque des bâtiments serait achevé et que les lots seraient détenus par deux copropriétaires distincts, que le syndicat secondaire des copropriétaires, chargé de l'administration interne d'un bâtiment, prendrait naissance lorsque ce bâtiment serait achevé et que deux de ses lots appartiendraient à des personnes différentes, la cour d'appel, qui a dénaturé cet acte, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne M. et Mme X... à payer au syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 La Reppe la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 La Reppe
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable la demande des époux X... en nullité de la constitution du syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6, déclaré nul ce syndicat secondaire, annulé les délibérations de l'assemblée générale du 2 juillet 2012 et condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs qu'il y a lieu de relever liminairement que la demande des époux X... concerne l'annulation du seul syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 La Reppe et non la nullité des syndicats secondaires ; qu'une telle demande n'est pas soumise aux dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955 ;
Alors qu'en statuant par un tel motif péremptoire, sans énoncer les motifs ayant conduit à cette conclusion, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Et alors qu'en statuant de la sorte sans rechercher si l'action en annulation du syndicat secondaire n'impliquait pas l'annulation d'actes soumis à publicité, ni en quoi cette annulation n'affectait pas la définition et la propriété des lots des copropriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 ;
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nul le syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 La Reppe et en conséquence annulé les délibérations de l'assemblée générale du 2 juillet 2012 et condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Aux motifs qu'il résulte des différents documents versés que l'ensemble immobilier résidence les Prats est régi par l'acte notarié dit « État descriptif de division - règlement d'usage » du 7 juillet 1982, lequel énonce qu'il est constitué de 5 lots dont 4 lots privatifs, numérotés 1 à 4, chacun étant affectés d'un droit à construire ainsi que de millièmes de parties communes, outre un lot, dit « commun » ; que le droit à construire attaché à ces lots est ainsi défini : « le droit d'y édifier un groupe de bâtiments en (plusieurs) corps (en fonction des lots)¿, conformément au permis de construire sus analysé, ou tous autres bâtiments et constructions qui pourraient y être autorisés par voie d'avenant au permis de construire initial, ou différemment » ; que cet acte soumet expressément l'ensemble au régime de la copropriété et qu'il prévoit d'ailleurs, à ce titre, la coexistence d'une part, d'un syndicat principal, destiné à gérer les parties communes comprenant, notamment, le sol commun, et d'autre part, de syndicats secondaires ; que l'acte spécifie que « le syndicat principal prendra naissance dès l'achèvement de l'un quelconque des bâtiments prévus et de l'appartenance de ce bâtiment à des personnes différentes » et que les syndicats secondaires seront constitués pour l'administration d'un bâtiment interne déterminé lorsque ce bâtiment sera terminé et que 2 de ses lots appartiendront à des personnes différentes ; que la notion de syndicat secondaire est ainsi rattachée par cet acte à la construction d'un bâtiment, et non à celle d'un lot ou d'une tranche de travaux, mais qu'aucun bâtiment n'existe alors puisque tous les lots sont des lots transitoires, constitués de droits à construire, et que de surcroît, ceux susceptibles d'être concernés par un syndicat secondaire ne sont pas, non plus, déterminables, la définition du droit à construire laissant, en effet, au promoteur la plus grande liberté quant aux bâtiments susceptibles d'être édifiés (voir, de ce chef, la définition sus citée) ; que les bâtiments 5 et 6 La Reppe ont été édifiés sur cet ensemble immobilier suite à la vente du lot numéro 2, l'opération ayant alors donné lieu, après qu'un permis modificatif du permis initial ait été accordé, à la subdivision du lot 2 en 166 lots ; qu'il n'est pas contesté que cet ensemble soit désormais constitué en syndicat secondaire ; que les époux X... prétendent que cette constitution est nulle, les dispositions de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 n'ayant pas été respectées ; que l'article 27, dont les dispositions sont d'ordre public, prévoit que « lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires sont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée générale, décider aux conditions de majorité prévue à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat dit secondaire » ; que l'acte initial du 7 juillet 1982 soumettant l'ensemble immobilier au régime de la copropriété prévoit que « le statut légal et conventionnel de la copropriété des immeubles bâtis s'appliquera à celui-ci et recevra application pour chacune des tranches au fur et à mesure de l'achèvement des bâtiments et des éléments composant chacune d'elles » ; qu'il stipule l'existence d'un syndicat principal qui « prendra naissance dès l'achèvement de l'un quelconque des bâtiments prévus et l'appartenance des deux lots de ce bâtiment à des personnes différentes » et que s'il prévoit que « chaque syndicat secondaire chargé de l'administration interne d'un bâtiment déterminé sera constitué dès que ce bâtiment sera terminé et que deux de ses lots appartiendront à des personnes différentes », pour autant, il ne détermine pas les bâtiments susceptibles d'être concernés par cette structure, étant rappelé que cette formulation s'explique par le fait qu'aucun des bâtiments n'est alors construit, et que le constructeur bénéficie de toute latitude de ce chef ; qu'il résulte des stipulations ainsi rappelées, que ni les dispositions de l'acte de 1980, dont on ne peut considérer, eu égard à l'analyse ci-dessus faite, qu'il avait mis en place des syndicats secondaires, ni celles du règlement, postérieurement dressé en 1986 pour les bâtiments 5 et 6 La Reppe, qui se limitent à organiser les rapports des copropriétaires des lots ainsi créés en ce qui concerne la gestion, tant des parties communes générales à l'ensemble de ces lots, que des parties communes spéciales aux copropriétaires de biens situés dans un même corps de bâtiment, n'autoriseraient la constitution d'un syndicat secondaire pour les bâtiments 5 et 6 La Reppe, objets de la présente contestation, sans la réunion d'une assemblée spéciale et sans vote au cours de cette assemblée des copropriétaires concernés dans les conditions prévues par ce texte ; enfin, que l'application de plein droit du régime de la copropriété pour l'ensemble immobilier d'origine résultant de l'état descriptif de division et des dispositions d'ordre public de la loi de 1965, qui a pour conséquence nécessaire l'existence d'un syndicat des copropriétaires, même s'il n'est pas juridiquement organisé, doit être distingué de la création spécifique, en son sein, d'un ou plusieurs syndicats secondaires, laquelle reste, en l'espèce, soumise aux exigences de l'article 27 dès lors que le règlement initial ne les a pas institués et que d'ailleurs, il ne pouvait le faire dans la mesure où les bâtiments n'étaient pas construits, ni même susceptibles d'être déterminés dans leur individualité et consistance ;
Alors, de première part, qu'il résulte des termes clairs et précis de l'acte du 7 juillet 1982 que celui-ci a prévu, sans la subordonner à une délibération des copropriétaires concernés, la création de syndicats secondaires regroupant, au fur et à mesure de l'achèvement des bâtiments composant chaque tranche de réalisation des travaux, les bâtiments de chacune de ces tranches ; que la cour d'appel, pour refuser de considérer que les syndicats secondaires avaient été ainsi créés par le règlement de copropriété, ne pouvait exciper d'une incertitude sur le point de savoir si les syndicats secondaires ainsi prévus s'appliquaient aux lots correspondants à chacune de ces tranches aux bâtiments les composant, sans dénaturer les termes clairs et précis de l'acte précité, en violation de l'article 1134 du code civil ;
Alors, de deuxième part, que cette incertitude s'étant, en toute hypothèse, trouvée réglée par l'achèvement effectif des bâtiments composant chacune de ces tranches de réalisation et l'adoption d'un acte modificatif de division en définissant la composition et arrêtant le règlement de copropriété applicable à chacun de ces syndicats secondaires, ce dont il résultait que les syndicats secondaires avaient été régulièrement constitués en exécution de l'acte du 7 juillet 1982, la cour d'appel ne pouvait constater la nullité du syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 La Reppe, sans méconnaître la portée de l'acte du 7 juillet 1982, ainsi complété, et faire une fausse application de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Et alors, subsidiairement, qu'ayant constaté que l'acte du 7 juillet 1982 rendait obligatoire la création de syndicats secondaires, la cour d'appel ne pouvait refuser d'en faire application et subordonner la création des syndicats secondaires à une délibération en ce sens des copropriétaires concernés, au motif qu'une incertitude existerait quant à l'objet du syndicat secondaire, sans rechercher le sens et la portée dudit acte qu'il lui appartenait de déterminer afin d'en faire application ; qu'à défaut, elle a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Alors que la Cour d'appel, ayant constaté la nullité du syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 La Reppe, ne pouvait prononcer condamnation pécuniaire à son encontre, sans méconnaître la portée de sa propre décision en violation de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Et alors, en toute hypothèse, qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel a entaché le dispositif de son arrêt d'une contradiction en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
