Cour de cassation, 05 juillet 2000. 98-18.348

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / la société Albanaise de Marchands de Biens, société à responsabilité limitée, dont le siège est Lot. la Bergerie, la Capte, avenue de la Sablière, 83400 Hyères, 2 / la Société Immobilière commerciale économique et financière (ICEF), société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., et aux droits de laquelle se trouve M. X..., ès qualités de liquidateur de la société ICEF, qui a déclaré, par conclusions déposées au greffe le 9 novembre 1999, reprendre l'instance en cette qualité ; en cassation d'un arrêt rendu le 28 mai 1998 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re Chambre civile, Section B), au profit de la société Malardeau Réalisations, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ; Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 juin 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Masson-Daum, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, M. Betoulle, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller référendaire, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Albanaise de Marchands de Biens et de M. X..., ès qualités, de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Malardeau Réalisations, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mai 1998), que, par acte sous seing privé des 11, 17 et 18 octobre 1991, les sociétés Immobilière commerciale économique et financière (ICEF) et Albanaise de marchands de biens se sont engagées, par promesse unilatérale de vente, à vendre à la société anonyme Malardeau Réalisations (société Malardeau) un terrain à bâtir en vue de la construction d'un immeuble d'habitation ; que la promesse de vente était stipulée sous certaines conditions suspensives ; que la société Malardeau avait notamment pour obligation de procéder à l'affichage du permis de construire dans les huit jours de sa notification et que la promesse ne prendrait effet que lorsque le permis de construire serait devenu définitif, le délai pour la réalisation des conditions suspensives étant fixé au 30 octobre 1992 ; que la société Malardeau s'est trouvée bénéficiaire d'un permis tacite le 30 janvier 1992 et que la mairie a refusé de procéder à l'affichage du permis en mairie ; que les sociétés promettantes ont assigné la société Malardeau en réalisation forcée de la vente, et, subsidiairement, en libération de l'indemnité d'occupation stipulée dans la promesse, augmentée de dommages-intérêts pour tenir compte de la durée totale d'immobilisation ; Attendu que les sociétés ICEF et Albanaise de marchands de biens font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en restitution de l'indemnité d'immobilisation et de les condamner à rembourser cette somme à la société Malardeau, alors, selon le moyen "1 ) que l'affichage en mairie d'un permis de construire délivré expressément ou tacitement cesse d'être une formalité obligatoire pour rendre ce permis opposable aux tiers lorsque c'est délibérément que la mairie s'est refusée à procéder à l'affichage qui s'imposait, en sorte que dans ce cas, le délai de recours des tiers est seulement calculé à partir de l'affichage sur le terrain ; qu'en l'espèce, l'arrêt, qui constate que le permis de construire avait été délivré tacitement le 30 janvier 1992 sans que la mairie ne procède à son affichage -au point que, comme l'avait relevé le Tribunal, elle a maintenu ce refus malgré notification recommandée des propriétaires et promettants en date du 2 septembre 1992- ne pouvait légalement en déduire que ce défaut de formalisme aurait eu pour effet de ne pas faire courir le délai de recours des tiers et de rendre le permis tacite obtenu non définitif ; que l'arrêt a donc violé les articles R. 421-39 et R. 490-7 du Code de l'urbanisme ; 2 ) que la carence de la société Malardeau, qui savait par lettre de la mairie qu'elle bénéficiait d'un permis tacite à partir du 30 janvier 1992, à ne pas procéder à son affichage sur le terrain dans les huit jours de cette délivrance, interdisait au bénéficiaire de la promesse de se prévaloir de cette carence qui avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive ; que l'arrêt a donc violé l'article 1178 du Code civil ; 3 ) qu'ainsi que le rappelaient les conclusions des sociétés ICEF et Albanaise de marchands de biens, la renonciation expresse en mairie formulée par la société Malardeau au bénéfice de son permis tacite, le 4 novembre 1992, était de nature à établir qu'elle considérait auparavant ce permis comme définitif, sans qu'importe qu'il y ait eu ou non expiration du délai de recours des tiers ; que l'arrêt a donc violé l'article 1134 du Code civil ; 4 ) que, dans la mesure où l'arrêt admet que le certificat d'urbanisme délivré le 10 juillet 1991 ne contenait aucune mention restrictive sur le plafond légal de densité (PLD), où, comme le rappelaient les conclusions des sociétés ICEF et Albanaise de marchands de biens, la demande de permis de construire ne comportait non plus aucune mention à ce sujet et avait fait l'objet d'une délivrance le 30 janvier 1992, où enfin la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 avait supprimé d'une manière générale le régime du PLD, la condition suspensive écartant un PLD communal relatif au terrain à construire objet de la promesse de vente était nécessairement réalisée à la date du 30 octobre 1992, d'autant qu'aucun autre certificat d'urbanisme n'avait à être levé à défaut de rejet de la demande de permis ; que l'arrêt à donc violé les articles 64 et 65 de la loi précitée et 1134 et 1177 du Code civil ; 5 ) qu'ainsi que le rappelaient les conclusions des sociétés ICEF et Albanaise de marchands de biens, la renonciation expresse précitée de la société Malardeau au permis de construire obtenu -laquelle précisait aussi dans une lettre recommandée du 12 novembre 1992 que son acquisition était "uniquement motivée par l'obtention d'un permis de construire devenu définitif"- impliquait renonciation à se prévaloir éventuellement de la condition relative au PLD ; que l'arrêt, qui ne s'en explique pas, est donc vicié pour défaut de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la promesse de vente comportait une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire devenu définitif après expiration du délai de recours des tiers, que l'affichage sur le terrain avait été fait à la diligence des sociétés venderesses mais qu'aucun affichage n'avait pu être obtenu en mairie, la cour d'appel en a justement déduit qu'en l'absence d'affichage en mairie du permis de construire, le délai de recours des tiers n'avait pas commencé à courir et que le permis tacite n'était donc pas définitif et a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que la carence de la société Malardeau de procéder à l'affichage sur le terrain avait été sans incidence sur la réalisation de la condition ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la promesse de vente comportait une condition suspensive relative à l'absence d'institution dans la commune d'un plafond légal de densité, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que le conseil municipal de la commune avait décidé, par délibération du 27 mars 1987, le maintien du plafond légal de densité qui n'avait été supprimé que par délibération du 23 décembre 1992, et que le fait qu'il n'ait pas été mentionné dans le certificat d'urbanisme délivré, valable jusqu'au 10 juillet 1992, ne donnait pas l'assurance que celui-ci n'aurait pas été applicable à l'opération envisagée et que la condition relative à l'absence de plafond légal de densité n'ait pas été réalisée ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, M. X..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société ICEF et la société Albanaise de Marchands de biens aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, M. X..., ès qualités de mandataire liquidateur de la société ICEF et société Albanaise de Marchands de Biens à payer à la société Malardeau Réalisations la somme de 12 000 francs ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille.